房地产开发可行性研究报告

南昌房地产策划案例分析

一、市场分析

一、咸阳城市概况

1.1地理位置

咸阳位于陕西省中部。是紧邻省会西安和内陆开放城市。咸阳有秦都区、渭城区、武功县、三原县、泾阳县、乾县、礼泉县、永寿县、彬县、长武县、旬邑县、淳化县等3个区10个县,兴平市1个县级市。

1.2 人口面积交通地位

咸阳，陕西省地级市，位于陕西省八百里秦川腹地，渭水穿南，嵕山亘北，山水俱阳，故称咸阳。咸阳东邻省会西安，西接国家级杨凌农业高新技术产业示范区，西北与甘肃接壤。辖2区1市10县，总面积10246平方公里。2018年全市常住人口437.6万人，其中中心城市人口91.5万，位居陕西省第三位，仅次于西安、宝鸡。

咸阳是秦汉文化的重要发祥地。秦始皇定都咸阳，使这里成为“中国第一帝都”。咸阳也是古丝绸之路的第一站，中国中原地区通往大西北的要冲。

咸阳是中国甲级对外开放城市、国家级历史文化名城、全国双拥模范城、国家卫生城市、首届中国魅力城市、中国地热城、全国十佳宜居城市、首批中国优秀旅游城市、全国精神文明创建工作先进市及中华养生文化名城。

2014年国务院批复成立西咸新区为中国第七个国家级新区。

二、本案概况

2.1项目简介

该地块原为石斗村村民耕地，地块北至石斗村正街，南至市烟草局及周转库房，西至秦都花苑小区，东邻瑞泉佳苑、华达雅苑小区。用地面积约为92，277㎡（约138.4亩）。

2.2地块现状

地块上基本为厂房及办公楼，地块周边环境繁华，西边是江西涤纶厂生活区及正在建设的华府天地项目，东边为玉带河东中支。北边解放路目前为六车道60米快速路，是南昌的主干道之一。南边厂房围墙外为一空矿平地（今后将规划成生态公园）

2.3区域周遍配套设施

项目周遍各项生活配套设施比较完善;

交通:11路,206路,201路,207路等公交车,双向六车道, 交通相当便利;西接南昌大桥,抚河风景区,东穿南昌航空工业学院,艾西湖风景区,远期达瑶湖大学城,瑶湖湿态风景区,形成居家又一特色风景区—集商,住,行,游为一体的多元化景观标志性城市生活区。

学校:有南昌市属第十四中学,十七中学,南昌联立学校,南昌航空工业学院,江西师大动分院,江西省机械职工大学;

生活:有麦德龙,北京华联超市,南昌百大新生活超市,香江家具城,洪城家电市场,南昌旧货大市场,综合集贸市场,龙王庙集贸市场,等大市场,白云饭店,江南茶馆,沃尔玛商城即将落成;

医疗:新世纪医院,华夏医院,湖坊医院,培康药店等

娱乐:有南昌京东水上乐园,曙光俱乐部,天香园候鸟公园,城东公园等休闲娱乐场所,城东公园占地面积150亩,此外南昌市go-vern-ment为改变城东片区无大型休闲公园现状,规划在本项目旁修建修仙旅游公园;

环境:玉带河中支紧邻本项目旁,南昌市go-vern-ment现已对此进行治理; 人流:该区域为南昌市人口密集居住区,人流量大,车流(解放西路)可达100余辆分钟;

三、个案分析

案名：东方明珠（一期为华府天地）

地理位置南昌解放西路298号物业类型住宅

占地面积约65亩(一期5万㎡) 户型4房2厅,酒店式公寓

规模11万㎡价格3100—3600元㎡

开发商江西绿原房地产开发有限公司均价3300元㎡

工程进度在建设广告诉求体验全球一致的优越生活

物管费

付款方式一次性,按揭优势交通便利,周边生活配套设施比较完善

折扣劣势户型偏大

店面综合评述1:交通便利,生活配套设施完善2:绿化率相对较高3:住宅户型稍微偏大

车库为定

建筑形态2栋多层8栋小高层销售率今年4—5月开盘

案名:东方塞纳地理位置东湖玉带河畔·上坊路东方塞纳物业类型住宅占地面积8万㎡户型3房2厅, 2房2厅

规模15万㎡(1500户) 价格

开发商江西宏利房地产开发有限公司均价3900元㎡

工程进度现房广告诉求

物管费 1.1元㎡

付款方式一次性付款, 分期付款, 银行按揭优势交通便利,周边生活配套设施完善

折扣劣势价位偏高

店面综合评述1:交通便利,生活配套设施完善2:绿化率相对较高3户型规模大

车库未定

建筑形态33栋多层,9栋高层销售率91%

案名:御锦城

物业名称御锦城楼售电话

地理位置东湖玉带河畔·上坊路物业类型住宅

占地面积户型3房2厅, 2房2厅

规模价格

开发商均价二手房3400元㎡

工程进度老房广告诉求

物管费0.9元㎡

付款方式优势交通便利,周边生活配套设施完善

折扣劣势区内配套设施少没有会所

店面综合评述1:交通便利,生活配套设施完善2:绿化率相对较高3欧式建筑风格

车库

建筑形态销售率早已售完

市场总结:

二:SWOT分析

一:现状分析

1. 地块所属片区,属于按习惯行业划分的城东板块,为南昌原来的老工业区,相比较南昌其他区域属于较脏乱区域。周边房屋建造基本已陈旧，且房屋基本属于多层住宅，除了现正在建设的东方明珠即华俯天地，东方塞纳。

2. 地块交通相当便利，周边生活配套设施比较完善，尤其今后南昌市将重点改定为集科技、文教、高新技术产业、旅游渡假、生活居住为一体的综合新区。依据总体规划的要求，该区域为中心城近期发展的重要地区，城市发展新区。城东区占地31.5平方公里，预计常住人口将达到42万。

3. 本项目东邻玉带河支流（正在改建中），南邻规划中的生态公园，从目

前的整治力度和未来的规划预测，项目的周边环境质量与现状相比将会有质的飞跃。

结合以上情况与南昌市民今年来购房喜好分析，项目建成将会是南昌市认可度比较高的居住区之一。

二：SWOT分析

1：优势

1）该地段属于咸阳市近期将重点治理改造的城东老城区。

2）该区域交通相当便利有四路公交可直达且解放西路车流可达100余辆分钟；北边解放西路目前为六车道60米快速路，是南昌市主干道之一。3）该区域周边生活配套设施比较完善，如：学校有十四中，十七中，南昌航空工业学院，江西师大东城分院等；超市有麦德龙，华联，南昌百大，沃尔玛也即将落户等；还有各式生活娱乐医疗场所。

4）该区域为南昌市人口密集居住区，人流量相当大。

2：劣势

1）该区域为南昌市老工业区，相比较其他区域来说，属于较脏乱区域。2）现区域竞争对手有：东方明珠即华俯天地，东方塞纳；东方明珠一期将在今年4-5月份开盘，开盘均价为3300元平方米，此楼盘邻本项目约100米处；东方塞纳位于本项目2公里处，开盘均价为3900元平方米，还有最后一期3栋多层小户型尚为开盘；

现东湖区竞争对手有：

潜在竞争对手：该区域内有块空地—东方塞纳对面，

3：机会

第三章：产品策略

拥有齐全生活配套的景观型住宅社区

拥有齐全生活配套及休闲功能的——由于本项目周边商业配套设施匮乏，