鹏华前海万科房地产投资信托基金架构分析与优化
前海万科REITs—实例分析
前海万科REITs—实例分析
张磊
【期刊名称】《邢台职业技术学院学报》
【年(卷),期】2016(33)2
【摘要】从某种意义上说,前海万科REITs项目是我国首支公募型房地产信托产品.本文将重点介绍该产品的开发运营过程,并分析该模式的优缺点,力图对我国房地产
信托市场有一定的借鉴意义.
【总页数】7页(P75-80,84)
【作者】张磊
【作者单位】东南大学土木工程学院,江苏南京211189
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3;F832.49
【相关文献】
1.中国房地产投资信托(REITs)发展的法律壁垒——以“鹏华前海万科”REITs为视角 [J], 林张萌
2.房地产投资信托基金(REITs)在我国的应用研究——以"鹏华前海万科REITs"为例[J], 王新逾
3.房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例 [J], 王新逾;
4.养老地产REITs应用研究——以鹏华前海万科为例 [J], 陈茵
5.前海梦想小镇——前海万科企业公馆&国际会议中心深圳市前海蛇口自贸区 [J],
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房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例
房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例◇ 王新逾我国房地产市场已经从增量时代进入到了存量时代，根据海外成熟经验，在存量地产时代，加快房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决存量问题至关重要。
我国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》中明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。
本文以“鹏华前海万科REITs”为案例进行研究，介绍案例鹏华前海万科REITs的详细信息，从运作模式、标的资产、投资收益、经营风险四个方面进行分析，揭示其创新点及运作中存在的问题。
试图发现当前REITs在我国发展所面临的困境及存在的优势，在法律体系、市场环境、监管体系及人才培养机制方面为REITs在我国更好地发展提出相关政策建议。
一、绪论（一）研究背景与意义房地产信托投资基金，英文名字的缩写即REITs。
REITs的核心概念，就是房地产证券化，是把流动性较低、单笔规模极大的房地产投资，转化为小而分散的证券资产的过程，从而使得投资者可以以较低的成本、合适的份额参与到投资中来。
自从长租公寓在2017年迅速崛起后，房地产信托投资基金（REITs）也开始越来越受到人们的关注。
REITs于1960年发源于美国，在亚洲市场上，REITs最初于2001年出现在日本，其后于2002年出现在新加坡，紧接着又在台湾和香港等地相继推出，比如一提到REITs就会想起来的越秀REITs、汇贤REITs等。
目前，全球上市的REITs已经有800多只，共有36个国家或地区发行了REITs，而且REITs 的全球市值已经达到了1.8万亿美元。
特别是在金融危机之后，REITs市场恢复迅速，5年来的复合增长率超过了15%。
但在我国，REITs的起步发展却比较晚，并且缺乏专门针对REITs产品的法律法规和业务指引。
虽然我国没有出台正式的REITs管理文件，但房地产信托投资基金作为为房地产市场注入活力和流动性的重要手段，国内企业仍然开始了REITs产品的尝试。
房地产投资组合分析与优化
投资组合的绩效评估
01
收益与风险评估
通过财务分析工具对投资组合的 收益和风险进行全面评估，了解 投资组合的实际表现。
基准比较
02
03
投资策略评估
将投资组合的绩效与市场基准进 行比较，评估投资组合的相对表 现。
对投资策略的有效性进行评估， 了解策略的实际效果，以便进一 步完善和优化投资组合。
06
房地产投资案例分析
评估市场供求变化、政策调整等因素对投资收益的影 响。
金融风险
分析利率、汇率等金融因素变动对投资成本和资产价 值的影响。
经营风险
考虑物业管理和运营过程中的风险，如租客违约、维 护成本等。
投资机会分析
价值洼地
寻找被低估的投资区域或物业类型，挖掘潜在的 投资机会。
创新业态
关注新兴的房地产业态，如共享经济、长租公寓 等，评估其投资前景。
投资组合的监控
定期评估市场环境
对房地产市场进行定期评估，了解市场趋势、政策变化和竞争态 势，以便及时调整投资策略。
跟踪投资组合表现
定期跟踪投资组合的收益、风险和资产配置情况，确保投资组合 与目标相符。
监测风险因素
关注影响投资组合的风险因素，如利率、通货膨胀、供求关系等 ，并采取相应措施进行风险控制。
成功案例分析
总结词
精心选择、合理配置、稳健经营
VS
详细描述
成功案例的关键在于对房地产市场的深入 了解和精准判断，通过精心选择投资项目 、合理配置资金和资源，以及稳健的经营 管理，实现投资回报的最大化。
失败案例分析
总结词
盲目跟风、缺乏分析、管理不善
详细描述
失败案例通常是由于投资者盲目跟风、缺乏对项目的深入分析和风险评估，以及管理不 善等因素所致。这些错误可能导致投资亏损或收益不佳。
经济新常态下房地产企业轻资产转型路径研究——以万科集团为例
说明万科通过品牌及管理的输出,增加资产规模,提
会插手项目的运营管理。万科的团队利用集团的品
升了集团的市场份额,增强了万科集团的获利能力。
牌和产品体系,实现了对项目的管理,并共享了自己
的信贷和采购资源。万科集团按照操盘项目的销售
收入收取一定比例 的 管 理 费,通 过 持 有 股 份 获 得 投
资收益,通过品牌溢价获得额外利润(这一条款可以
随着经济“新常 态”的 到 来,我 国 的 经 济 发 展 出
优势,将 4 亿元的信托项目转为新的信托,筹集到了
现了减速和泡沫风险。2019 年,国 家 明 确 提 出:“不
能用房地产业来拉动经济”,我国的房地产业正处于
1
.6 亿元。万科公布的业绩报 告 中,最 后 的 服 务 费、
传统的以银行贷款为主的贷款模式带来了巨大的经
2
营,使二期工程提早 2 个月完工,开发费用也有所下
2
1.
2.
1 获利能力增加。2015 年是 万 科 向 轻 资 产 转
收稿日期:
2022-10-26
作者简介:陈申万(
1979—),男 ,江西赣州人,副教授,硕士研究生,就职于江西理工大学,研究方向:政府会计财务管理。
邓燕玲(
1998—),女,江西赣州人,硕士研究生,就读于江西理工大学,研究方向:财务管理。
里销售平台为地产 公 司 分 支 机 构 的 集 团,此 举 借 助
目标的基金进行发布。这一举措将房地产和信托进
网络的力量,进一步减少了房地产公司的中间业务,
行有效的整合,使得公司能够获取稳定的资金流,加
有效地提升了房产的销售效率,减少了销售费用,推
快了商业项目的变 现 与 撤 出,扩 大 了 其 在 资 本 市 场
国内首只公募REITs落地
龙源期刊网 国内首只公募REITs落地作者：文青来源：《中国房地产·市场版》2015年第07期6月8日，中国证监会批复鹏华前海万科REITs基金发起注册，并于6月26日起发行。
这标志着中国首只公募的房地产信托基金正式落地，意味着公募基金投资范围拓展到不动产领域。
对于万科而言，REITs落地是万科轻资产战略的重要一步；对于广大投资者来说，该产品为中小投资者提供了一个投资于房地产市场的通道，降低了房地产投资的进入门槛。
鹏华前海万科REITs由深圳市前海金融控股有限公司牵头设计并担任投资顾问，鹏华基金管理有限公司作为基金管理人，万科企业股份有限公司及前海开发投资控股有限公司等作为共同参与主体，以深圳前海万科企业公馆的租金收益权为基础资产。
该项目占地面积约9万平方米，项目总建筑面积约6万平米，由前海开发投资控股有限公司与万科企业股份有限公司联手打造，是前海首个通过BOT（建造、运营、移交）土地开发模式为企业提供超甲级实体办公场所的创新项目。
据悉，在2015年的租赁收入大约为每月240-250元/平方米，以后每年将按照市场水平进行调增。
其中，前海企业公馆可租面积为5.5万平方米，每月每平方米收益为250元，出租率已达到100%。
该基金的落地发行被视为万科轻资产战略的重要一步。
通过REITs这种权益型工具，引入外部投资管理人，在减轻万科负担的同时，将市场资金与万科的资源进行整合，从而在重资产的投资中获取比较稳定的回报，以实现共赢。
在国内，虽REITs早有运作，但之前国内试水的REITs都以私募形式发行，对投资者人数、资金起点均有较高门槛要求。
比公募基金行业更加期盼REITs的是房地产行业。
在房地产市场较为成熟的国家，REITs是开发商融资的重要手段。
而国内一直碍于现有房地产调控政策，没有对真正的REITs放行。
此次鹏华前海万科REITs的推出，有利于拓宽资本市场的广度与深度，不仅可以为中小投资者提供一个投资于房地产市场的通道，降低房地产投资的进入门槛，而且在不改变产权的前提下提高了房地产资产的流动性和变现能力，更好地满足企业与居民的投融资需求。
三大REITs模式典型案例最全解析汇报 实务必备
中国房地产市场已经进入下半场模式如何盘活巨额存量资产的问题日益凸显在这一大背景下REITs成为了重要的解决方案之一然而，由于种种原因的制约REITs在中国的发展并非一帆风顺今天的文章从实务角度出发结合国实践案例对交易所、公募、银行间三大REITs模式逐一进行详细解析REITs实操不可不读！目录- - - - -一、交易所类REITs产品-启航专项资产管理计划（一）基本信息（二）交易结构（三）基础资产分析（四）启航计划存在的特殊风险（五）现有运营情况二、公募类REITs产品-鹏华前海万科REITS封闭式混合型发起式证券投资基金（一）基金基本信息（二）交易基础及产品结构图（三）交易安排（四）保障机制三、银行间类REITs产品-兴业皖新阅嘉一期房地产信托基金资产支持证券（一）基本信息（二）交易结构（三）增信措施四、类REITs产品总结前言中国房地产市场已经进入下半场模式，从增量时代进入到存量时代，如何盘活巨额的存量资产，成为中国经济改革的重要课题。
根据海外成熟经验，在存量地产时代，加深房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决日益凸显的存量问题至关重要。
中国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。
目前，中国市场还未见真正REITs产品（即Real Estate Investment Trusts，指房地产投资信托基金产品，下同）的出现，但REITs在中国却经历了数十年的发展历程。
类REITs产品的发行为中国市场真正REITs 产品的发行提供了充分的理论和实践基础。
本文将从海外REITs产品的发行出发，结合中国市场现有类REITs 产品案例，以期总结相关理论与实操经验。
交易所类REITs产品-启航专项资产管理计划资产证券化业务，是指证券公司、基金管理子公司等相关主体以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过设立特殊目的载体（SPV），采用结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策1. 发展现状房地产投资信托基金是指由专业机构通过募集资金，投资于各类房地产项目，并通过向投资者发行基金份额的方式进行融资的一种金融工具。
我国自2006年开始探索房地产投资信托基金的发展，并于2014年首次试点发行了REITs基金。
截至目前，我国已有多家企业和金融机构发行了房地产投资信托基金，但总规模相对较小，市场发展尚不成熟。
2. 面临的挑战和问题（1）监管政策不够完善。
我国对于房地产投资信托基金的监管政策尚不够完善，缺乏相关的法律法规和监管制度，导致市场发展受到一定的制约。
（2）市场认知度低。
由于我国房地产投资信托基金的发展时间较短，市场认知度低，投资者对其风险和收益特性了解不够全面，导致投资意愿不足。
（3）资产证券化程度不高。
我国房地产资产证券化程度相对较低，导致房地产投资信托基金的资产来源受限，难以形成规模化发展。
二、发展对策1. 完善监管政策应在相关部门的指导下，完善房地产投资信托基金的监管政策，明确发行、持有、交易等各个环节的监管责任和规范，建立健全相关的法律法规和制度，确保市场秩序良好，保护投资者的合法权益。
2. 提高市场认知度应加强对房地产投资信托基金的宣传推广，引导投资者了解其投资特性和风险收益特点，鼓励金融机构和媒体开展相关的宣传活动和信息披露工作，提高投资者的市场认知度。
3. 加大资产证券化力度应积极推动房地产的资产证券化进程，引导房地产开发企业和运营机构将其持有的房地产项目通过信托基金进行资产证券化，拓宽房地产投资信托基金的资产来源，提高其市场规模和发展空间。
4. 加强风险管理应建立健全的风险管理体系，制定科学的风险管理政策和措施，对房地产投资信托基金的投资标的、融资结构、资金运作等方面进行全面风险评估和控制，保障投资者的资金安全。
5. 注重专业团队建设应加强对房地产投资信托基金管理人的监管和评估，鼓励金融机构和资产管理公司加强自身的机构建设和人才培养，提高投资管理水平和专业化程度，为房地产投资信托基金的发展提供更加稳定和可靠的支持。
房地产投资信托基金介绍
房地产投资信托基金介绍房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, REITs）是一种透明化且流动性较强的投资工具，通过为投资者提供购买房地产资产的份额，使普通投资者能够间接参与房地产市场。
本文将介绍房地产投资信托基金的定义、特点、运作方式以及投资优势。
一、定义房地产投资信托基金，简称REITs，是由投资者组成的基金，用于购买、持有和经营房地产资产，同时让投资者以间接方式进行投资。
REITs的基础资产可以是商业、工业或住宅房地产，投资者通过购买REITs基金的份额，获得相应投资回报。
二、特点1. 透明度: REITs作为一种公开交易的投资工具，受到监管部门的监督和规范，其运作和财务状况都要进行定期公开披露。
2. 流动性: 投资者可以通过证券交易所买卖REITs的份额，相较于直接投资房地产，流动性更高，实现快速买卖。
3. 收益性: REITs通常通过租金收入、增值收益和房地产销售获得收益，以股息的形式分配给投资者，为投资者提供稳定的现金流。
4. 分散风险: REITs投资基金通常拥有多种房地产项目的份额，能够减少单一房地产项目的风险，实现风险的分散。
三、运作方式1. 房地产购买：REITs基金经理通过分散投资策略，购买并持有多个房地产项目。
2. 租金收入：基金通过租金收入实现持续现金流，并将收入分配给投资者。
3. 产权增值：基金通过把房地产资产进行增值管理，实现资产价值的提升。
4. 财务披露：REITs基金需遵循监管要求，定期向投资者公开披露基金的财务状况和业绩。
四、投资优势1. 低门槛投资: 普通投资者可以以较低的资金参与房地产市场，享受到房地产投资的收益。
2. 分散风险: REITs基金拥有多个房地产项目，有效降低了单一房地产项目的风险。
3. 高流动性: 同证券一样，REITs份额可以在证券交易所上市交易，提供较高的流动性。
4. 稳定收益: REITs通过租金和增值收益为投资者提供稳定的现金流回报。
房地产投资信托基金的投资价值分析
房地产投资信托基金的投资价值分析REITs作为一种通过运作成熟物业实现融资的房地产金融产品,符合现行我国房地产发展需要。
同时,REITs的出现也丰富了金融市场的投资品种,为投资者提供了一种低门槛的房地产投资途径。
由于我国REITs发展历程尚短,国内尚缺乏有关REITs投资价值的研究。
本文试图以案例分析的方式,通过对国内首只公募REITs——鹏华前海万科REITs 的具体分析,来探究REITs在我国的实际投资价值,从而帮助投资者更好地理解REITs这一新兴投资品种。
本文先对REITs进行了概述,包括REITs的分类及投资REITs的优缺点,然后介绍了REITs在我国的发展历程及面临的问题。
之后,引入鹏华前海万科REITs 案例,对鹏华前海万科REITs的一些要素进行了介绍,将鹏华前海万科REITs与标准REITs进行对比并分析鹏华前海万科REITs投资收益率的影响因素。
接下来,对鹏华前海万科REITs的投资价值进行评估,包括三方面:历史投资绩效评价、在2016年底的估值预测以及2016-2023年度的收益率预测。
最后,对房地产投资信托基金的投资价值进行总结并提出相应建议。
从历史业绩看,在一年的考察期内,鹏华前海万科REITs的业绩表现亮眼,2015年9月30日-2016年9月30日其期间收益率达16.3%。
从最大回撤看,其在一年考察期内的最大回撤为3.76%,该REITs的基金经理保持绝对收益的能力较强。
从REITs投资组合中的股票类资产的业绩归因看,鹏华前海万科REITs的基金经理在行业内挑选高收益股票的能力较强,但行业配置能力不强。
根据估值预测结果,鹏华前海万科REITs尚有一定的投资价值,但投资盈利空间不大。
如果考虑未来租金上涨的因素,2016年底时鹏华前海万科REITs的估值会更高,该REITs的投资价值将有所增加。
根据收益率预测结果,保守估计,随着鹏华前海万科REITs对目标公司股权的逐步转让,该REITs未来年度的收益率呈现出逐步下降的趋势,2023年时其收益率将降至5.29%。
鹏华前海万科REITs发行的案例分析
鹏华前海万科REITs发行的案例分析
房地产企业融资方式主要通过银行贷款的间接融资方式,随着我国房地产行业调控的进行,中国人民银行信贷政策收紧,房地产企业依靠银行贷款的间接融
资方式越来越难;虽然证券市场上依托信托公司发行一些私募型房地产信托基金,然而其融资规模小且渠道有限,无法满足房地产行业的市场需求,而通过证券市
场直接融资占其融资金额总量的比例较小。
鹏华万科房地产信托基金的发行,作为我国发行的第一只公募型房地产信托基金,它成为打破房产行业直接融资难重要的研究对象。
本文以鹏华基金公司携手深圳万科发行房地产信托投资基金为案例,运用对比分析、定性分析和定量分析方法对其分析。
对鹏华前海万科房地产信托基金信用增级方法定性与对比分析得出该案例信用增级方式单一、成本高昂的风险问题。
通过前海企业公馆租金收入的资产池、投资标的的定量分析和对比分析得知该案例基础资产池行业分布集中度高、投资主要集中于企业债券的风险性的问题。
针对鹏华前海万科房地产信托投资基金的信用增级方式单一、信用增级能力较弱、成本较高的问题,本文提出应该建立健全担保法法规、杜绝重复担保,建立统一的房地产登记中心和权威透明、公平公正的信用评级机构,建立纸夹层结构倒逼信用增级方式改革等建议;针对该案例基础资产池入驻企业行业分布集中度高、投资标的集中度高的问题,提出建立入驻企业租金、出租率、租期系列指标监控体系与基础池资产适当分布其他行业、选择性扩大投资产品范围的建议。
鹏华前海万科REITs投资运作案例分析
鹏华前海万科REITs投资运作案例分析近二十年来,房地产信托基金—REITs在国际市场上发展十分迅速,它不仅是房地产企业进行项目融资的一种新型融资方式,也给大众投资者提供了一种全新的金融投资工具,使得投资者可以在金融市场上参与到房地产项目的收益过程。
REITs最早出现在美国,目前已在欧美等发达国家发展成熟,并通过自身的投资运作取得了较高收益。
随着REITs在国际市场上的不断成熟,亚洲REITs市场的发展也在逐步加快,但我国目前并未发行符合国际标准的公募REITs,其投资运作问题也没有国内经验可以遵循,所以更应借鉴国际经验促进国内公募REITs的投资运作。
2015年6月,鹏华前海万科REITs成功发行,在流动性上实现了重大突破,但是基金自身的投资运作过程还存在着较多缺点。
本文选取鹏华前海万科REITs作为案例对其投资运作过程进行深入的分析,从而为我国未来出台公募REITs产品提出一定的投资运作经验有着非常重要的意义。
本文绪论部分叙述了国内外研究现状并梳理了论文的研究思路、方法以及可能的创新和不足之处。
第一章对REITs的特点和分类进行介绍,并描述了亚洲主要国家或地区REITs市场发展概况,然后对REITs在我国的发展现状进行了详细介绍。
第二章选择鹏华前海万科REITs作为案例分别从相关主体、组织形式、管理策略、核心标的资产、筹集及交易方式五个方面进行案例介绍。
第三章则从运作模式、资产配置、利润分配、投资收益以及投资风险这五个方面进行深入的案例分析,其中主要对基金的投资收益从全面业绩表现和分类资产投资业绩两个方面进行细致的分析。
又因为新加坡的成熟REITs—宏利美国REITs与鹏华前海万科REITs一样都投资于办公楼项目,并且上市时间相近,可比性较大,所以对两者进行对比分析,然后根据案例分析以及对比分析结果找出鹏华前海万科REITs在运作过程中存在的缺点。
最后分别提出了相应改进意见,希望促进我国房地产信托基金市场的快速有效发展,并为尝试发行公募REITs产品进行融资的企业提供借鉴。
房地产私募基金介绍(含结构)
投资对象 流动性 募资方式
房地产投资基金
证券投资基金
创业投资基金
房地产企业和项目的经营投资 股票、债券、央行发行的票据等
实业投资
较差
强
较差
以封闭式为主
以开放式为主
以封闭式为主
收益实现 投资风险 投资期限
分红、股权溢价回购、 租金收益等
证券买卖价差、股息、 利息等
项目筛选的风险、经营管 理风险、行业周期风险
按信托合同约定
按有限合伙协议 约定
双重征税（企业和个人 信托收益丌缴税，受益人
三缴种税模方式各有优劣， 都• 交募）集资金的难易程度
取得信托
主要式关注问题为：
• 资金的利用效率 收益时，缴纳个税戒企税
• 内部治理结构——投资管理人的责权利
• 税收成本
• 法律监管
有限合伙企业丌 缴税，
合伙人缴纳个税 戒企税
财务部 负责所有基金的会计、税收及现金管理，并负责向证监会定期报告并接受税务当局 查账等各项业务。
四、房地产私募投资基金运作——风险控制体系
投资决策委员会——基金投资运作的最高决策机构 • 富有房地产行业经验的的与家 • 具有丰富金融和产业投资经验的与家 • 一票否决制：全体投资决策委员会一致同意方可通过 • 最大程度地保证投资决策的科学性 风险控制委员会
有限合伙人：投资人A、投资人B、…
2%年度管理费
普通合伙人：*****管理有限公司
有
投资
管理
限
合
伙
*****基金（有限合伙型）
制
基
金
持股
组
织
目标公司1
目标公司3
形
目标公司2
式 ……
轻资产运营模式下,企业财务变化的探究
轻资产运营模式下，企业财务变化的探究作者：巢斯茗来源：《市场周刊·市场版》2020年第06期摘;要：世界经济的发展，在年初放缓了脚步，企业融资风险上升，重资产运营模式下的弊端日益显著。
加之国家推出了一系列相关政策，消费者的购房观念改变，这都导致了房价的波动和市场环境的震荡，很多国内企业开始尝试转型轻资产运营模式，探索适合自己的运营模式。
文章选择房地产行业中具有代表性企业——万科，着重分析万科轻资产运营模式的效果，验证转型效果和存在的问题，有针对性地为已经或即将转型的房地产企业提供一定的建议。
关键词：轻资产运营;房地产;万科集团一、引言随着中国经济的发展，形势也在不断变化，在追求经济发展速度的同时，我们更注重发展质量。
作為我国经济发展的支柱之一——房地产业必然要面对政府的关注和调控。
重资产运营模式是我国房地产企业早期的主流运营模式，企业以银行贷款的方式取得资金，通过购买土地所有权、开发楼市，然后将房屋出售来获取利益、收回资金。
但初期投入资金大、占用时间长，资产负债率的居高不下使得企业的财务风险和经营风险迅速增加。
一旦企业获取资金的途径出现问题，就会导致资金链断裂，严重的可能使企业陷入破产的境地。
所以，轻资产运营模式势在必行，它将注意力集中在产生更高利润的业务上，本质上就是以价值为主导，寻求以最小的投入获取最大的利益。
但这种运营模式能否真正帮助企业更好的发展，接下来我们就从财务的角度对这一问题进行分析。
二、万科集团简介现已成为我国最大的专业住宅开发企业万科企业股份有限公司成立1984年，1991年在深交所上市。
截至2007年底，万科集团在全国市场占有率达2.1%，业务覆盖二十九个重点城市，销售业绩居世界前列。
2010年万科宣布进军商业地产界，截止至2019年末，万科集团已形成以万科广场、写字楼、万科红等众多商业产品线在21个城市的销售金额位列当地第一，12个城市排名第二。
从2014年以来，万科集团与多家企业进行合作以参股控股或成立基金项目等方式扩大自身业务范围，除了常见的对外输出自身品牌优势和先进的管理理念以及出售物业之外还把房地产开发与众筹融资相结合，利用企业的软实力，以更少的资本投入获得更大的收益，从而受到业内的持续关注。
万科房地产投资信托基金融资的案例分析
万科房地产投资信托基金融资的案例分析房地产行业是典型的资金密集行业, 无论是初始开发、购置土地、施工还是后续销售 , 都需要大量的资金 , 尤其是初始开发 , 如果缺少资金 , 那么整个工程将无法运行下去。
可以说 , 资金是房地产行业最为关注的因素。
2021 年, 我国房地产行业进入平稳开展阶段, 存在大量的商品房库存 , 商品房空置无法售出 , 严重影响了房地产企业资金回笼, 也影响了经济的平稳开展。
如果大量商品房库存 , 房地产企业资金出现问题, 面临着破产的危险 , 而房地产行业作为国家重要的经济支撑行业, 如果出现大面积的危机 , 将会使国家经济局势动荡。
因此 ,2021 年起我国开始倡导去库存的方针, 对于房地产企业的贷款审批也愈加严格 , 房地产企业融资难的问题开始出现。
为了解决融资难的问题,房地产企业纷纷开始寻找多元化的融资方式。
房地产投资信托基金 ( 全称 Real Estate Investment Trusts, 本文简称 REITs)是基金产品 , 属于房地产证券化的一种。
REITs 有独特的优势 , 投资者的准入门槛较低 , 能够从社会公众募集到稳定的资金 , 同时也有利于盘活库存的商品房, 促进资金的流动性。
REITs 在国外已经是成熟且常用的融资方式, 但是在我国还处于起步阶段,万科 REITs 特殊在它是公募型的基金产品, 之前发行过的 REITs 都是私募型基金产品 , 所以万科 REITs 具有重要的研究意义。
本文采用了理论结合实证分析的方法, 在研究 REITs 相关理论的根底上 , 结合我国房地产企业融资的现状 , 对国内万科公司发行 REITs 成功的案例进行研究分析。
首先 , 梳理 REITs相关的研究文献 , 从 REITs应用模式和融资效果两个方面归纳总结国内外研究现状 , 为下文的案例分析奠定方向。
然后界定了REITs 根本概念 , 系统了解 REITs 融资实施动机及效果分析方法, 并重点阐述了融资理论根底,为进一步研究 REITs 融资效果打了下坚实的理论根基。
轻资产运营对房地产企业财务绩效的影响——以万科为例
轻资产运营对房地产企业财务绩效的影响——以万科为例发布时间：2021-06-16T11:35:41.740Z 来源：《建筑科技》2021年5月上作者：江佳琦[导读] 随着我国房地产市场从黄金时代转向白银时代，传统的房地产运营模式暴露出了其风险性，在这种情况下，许多房地产企业开始朝着轻资产运营模式转型。
近年来，国内外学者关于此问题的研究成果甚丰，但多对案例进行简单分析，较少进行实证检验。
湖北武汉中南财经政法大学江佳琦 430073摘要：随着我国房地产市场从黄金时代转向白银时代，传统的房地产运营模式暴露出了其风险性，在这种情况下，许多房地产企业开始朝着轻资产运营模式转型。
近年来，国内外学者关于此问题的研究成果甚丰，但多对案例进行简单分析，较少进行实证检验。
本文将选取轻资产转型成功的万科作为研究对象，选取万科2006～2020年年报中的盈利、偿债、营运和发展能力这4个层面的11个指标，利用Stata对其轻资产转型前后的财务绩效进行因子分析，从而对比分析万科的轻资产转型效果。
关键词：轻资产；财务绩效；万科绪论在当前经济发展新常态下，传统的房地产企业也面临寻求新的发展方式，目前，我国许多房地产企业已经开始向轻资产运营方面涉足，盈利模式也将逐渐从以往的土地溢价转变为资产溢价、增值服务收益等。
今年2月，国家自然资源部发布了有关住宅用地“两集中”的调控文件，这一政策对房地产企业的资金要求提高，且随着房地产金融监管的日益加强，轻资产转型对于房地产企业有着重要意义。
一、房企轻资产转型的意义（一）降低财务风险普通的重资产运营模式下，房地产企业承载着更大的财务风险，一旦资金回收不及时，极易造成资金链断裂。
此外，轻资产模式下企业可以通过丰富的融资渠道和多元的盈利方式盘活资产、获取更为稳定的现金流。
因此在面临我国房地产市场监管日益加强且集中供地的举措出台的情况下，轻资产运营对于房地产企业来说，可以降低财务风险。
（二）提高房企的竞争力在轻资产运营模式下，房地产企业主要依靠核心资源进行规模的扩张，由于此种模式剥离了产业链中的制造业务，房企可以在产品设计及研发、品牌塑造以及营销渠道上投入更多资源，而这也促使房企更加专注于资源取得和运营、优化产业链结构，从而在一定程度上帮助企业度过市场的低迷期，使房地产企业更具竞争力和持续发展的可能性。
房地产先租后售模式对企业财务的影响
现代经济信息房地产先租后售模式对企业财务的影响张 继 山西省运城市资产管理中心李奥兵 山西农业大学信息学院摘要：进入白银时代后房地产业出现了诸多问题：重资产的运营模式，净资产收益率低；房价居高不下，存量房数量高；营销费用高，销售成本大；融资费用高，财务成本大等。
为解决上述问题，本文认为将“先租后售”营销模式作为房地产公司的战略规划，可以使得企业总的净资产收益率大幅提升，对解决上述房地产企业的问题有很大的帮助，而资产证券化的方式也能够帮助规避出租期间的风险，这样的创新方式是可行的。
关键词：先租后售模式；净资产收益率；资产证券化中图分类号：F275 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2016)006-000206-02一、房地产先租后售模式房屋先租后售模式是指房地产开发经营企业投资建造的商品房及房屋所有权人拥有的存量产权房屋，出租给租客居住，再依照先前签订的合同出售给该承租人的一种促销行为。
房地产先租后售模式最初用于公租房和廉租房的回收机制，当政府投入资金建设公租房和廉租房的同时就要建立资产的回收机制，否则大量的资金沉淀在现有房产中，此类优惠政策就不可持续。
先租后售模式下买房者最担心的是买房时房价的上涨，因此具体的“以租代售”给予此类模式更好的效果。
“以租代售”是指合同约定租房者在合同期内购买所租房屋，所出租金部分可抵房款，这大大减少了租房者的对于是否买下房屋的担忧，也提供给租房者更多的优惠。
随着房地产市场从黄金时代进入白银时代，房地产开发商面临的竞争压力越来越大，而由此引发的财务问题也迟迟得不到解决。
房地产开发企业多数是重资产的运营模式，导致其净资产收益率低；由于房价居高不下，消费者购买能力有限，市场中存量房的数量难以消化，房地产企业库存量大，企业资产带来经济利益的速度缓慢；营销费用以及融资费用高，更使企业的财务负担加重。
面临众多财务困境，作为地产老大的万科首先开始转型“轻资产”运营模式，近日“万科先租后售”模式也见诸报端。
养老地产REITs应用研究——以鹏华前海万科为例
养老地产REITs应用研究——以鹏华前海万科为例陈茵【期刊名称】《《邢台学院学报》》【年(卷),期】2019(034)004【总页数】4页(P17-20)【关键词】养老地产; REITs; 鹏华前海万科【作者】陈茵【作者单位】集美大学诚毅学院福建厦门 361021【正文语种】中文【中图分类】F293.320世纪60年代，美国政府通过《房地产投资信托法案》至今已有50多年的发展历史，房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs)成为房地产资金融通的重要来源之一。
中国在2002年开始涉及房地产信托业务，对于REITs的尝试最早应该是以国内物业为基础设立的在香港上市的广东越秀REITs。
直到2016年，REITs试点工作才正式纳入“十三五”规划，开始进入快速发展的进程。
发展养老地产，围绕“老有所养、老有所居”的两大核心主题，是缓解我国目前面临的老龄化趋势的思路之一。
REITs作为创新金融工具，其较强的流动性、较低的投资门槛，能够为房地产企业筹集资金和缩短资金回收期。
虽然目前我国已有REITs的发展实践，但应用于养老地产项目的仍然空白。
一、REITs文献综述(一)国外研究现状由于国外房地产企业尝试REITs的实践较早，因此理论研究较成熟与完整，主要包括三个方面：第一，融资模式的选择——通过资本市场的直接模式和通过银行的间接模式。
Kim Seokchin(2009)认为，REITs通过基金份额的分割以及房地产产品的证券化提高了房地产市场的流动性，降低了融资成本，使房地产企业的资金具有持续性[1]；Lii&WU(2010)发现通过银行融资的REITs更容易获得贷款，获得信贷支持，但是资金规模不大[2]。
第二，收益影响因素与评估，研究REITs与股票、债券之间的相关程度。
Liu，Hartzell&Hoesli(1997)认为REITs的收益与股票高度相关。
REITs破冰
REITs破冰
龚小锋
【期刊名称】《房地产世界》
【年(卷),期】2015(000)007
【摘要】6月，国内首只公募REITs产品发行，万科和万达也纷纷尝试推进REITs，意味着房地产资产证券化浪潮已经开始蓄势。
商业地产一直是对开发商资金链的巨大考验，资产证券化尤其是REITs是解决资金的重要手段。
6月26日，一款名为鹏华前海万科的REITs（以下简称前海REITs）发行，这是国内首只公募REITs （房地产信托投资基金）产品。
【总页数】2页(P24-25)
【作者】龚小锋
【作者单位】《房地产世界》编辑部
【正文语种】中文
【中图分类】F832.45
【相关文献】
1.公租房REITs破冰 [J], 龚小锋;刘杨;
2.从"越秀REITs"和"凯德REITs"看中国REITs海外上市 [J], 汪建新;舒红
3.鹏华REITs基金破冰启航抄底美国地产时机已来临? [J], 王熙上
4.中国式REITs破冰 [J], 罗丽娟
5.境内 REITs 市场现状及公募REITs展望 [J], 黄溯熹
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鹏华前海万科房地产投资信托基金架构分析与优化2015年6月推出的鹏华前海万科REITs是我国目前最新的一只REITs,同时也是我国第一只公募REITs。
对其进行研究,首先可以直观了解公募REITs在我国的实际运行情况;进一步可以分析出我国宏观经济环境是否适合REITs发展、制约REITs发展的障碍所在;最后提出优化建议,对于未来我国大规模发展公募REITs具有指导意义。
本文通过对鹏华前海万科REITs的深入分析希望达到如下目标:首先,分析出鹏华前海万科REITs架构设计的合规与否、盈利能力和风险控制能力的强弱;其次,分析出鹏华前海万科REITs架构的主要设计逻辑、制约REITs发展的障碍;最后,为我国将来发展公募REITs提出架构设计方面的优化建议。
本文为了达到上述研究目的,进行了如下研究:首先,对鹏华前海万科REITs这个产品的架构进行分析:重点分析其架构设计中与标准REITs的不同之处,判断出合理之处与不足之处;其次,对鹏华前海万科REITs的业绩进行分析:将其成立以来的收益情况与市场基准进行对比,衡量其业绩表现;对其进行估值,判断其投资价值;研究其与其他大类资产相关性,判断其风险分散能力;再次,分析鹏华前海万科REITs架构设计逻辑:分析出产品设计背后的逻辑以及制约我国REITs发展的障碍。
最后,为我国未来公募REITs的架构设计提出优化建议。
通过正文的研究,本文得出了如下结论:1.鹏华前海万科REITs架构设计不符合标准要求。
其固定收益类证券投资比例过大,违背标准REITs的投资比例要求;退出机制不完善,退出时存在不确定性风险;不持有标的资产产权,无法获取物业增值收益;但其架构设计也不乏合理之处,其设立的业绩保障机制有利于保障产品收益率,在目前的经济环境下是有必要的。
2.鹏华前海万科REITs的盈利能力较强,
但是风险控制能力较弱。
3.鹏华前海万科REITs架构的设计逻辑是为提高收益率。
从架构设计逻辑来看,无论是大比例投资于固定收益类证券还是设立业绩保障机制,都是为了提升产品收益率;收益率是设计者考虑的主要原因,也是制约REITs在我国发展的主要障碍。
根据上述研究,本文对未来公募REITs的架构设计提出如下建议:可以选择一线城市的高质量物业作为标的,持有物业产权获取租金和增值收益;可以向房地产开发商普及REIT融资渠道属性,增加房地产开发商对其需求;可以对产品进行增信,保障产品收益率;专注投资于房地产,保持资产独立性,加强风险分散能力。