写字楼物业经营管理

第十章写字楼物业经营管理

（一）考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对写字楼及写字楼物业管理、写字楼租赁管理、写字楼安全与风险管理，写字楼物业管理企业选择与评价方法的熟悉程度，以及对写字楼物业经营管理的能力和知识水平。

（二）考试基本要求

掌握：写字楼租金确定与调整的方法和特点，写字楼经营管理绩效评价的指标与方法。

熟悉：写字楼的特点，写字楼物业管理的工作模式和管理内容，写字楼租户选择的方法，写字楼的租约制定，写字楼物业管理企业的选择标准。

了解：影响写字楼分类的因素，写字楼管理的策略，写字楼安全与风险管理。

第一节写字楼及写字楼物业管理

一、写字楼物业的特点-熟悉

本书第一章已经就写字楼的概念进行了界定。写字楼物业的特点，主要集

中在以下几个方面：

1．所处区位好，规模大

2．多为现代化的高层建筑

3．功能齐全、配套设施完善

4．多由专业物业管理企业管理

5．保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键

二、影响写字楼分类的因素－了解

按照写字楼的使用方式不同，可将写字楼分为自用型写字楼和租售型写字楼。自用型写字楼是为特定用户量身设计建设的、仅供其独占使用的写字楼空间。

按照写字楼物业所具备的功能差异，可将写字楼分为：(1)单纯型写字楼，即写字楼基本只有办公一种功能，没有其他功能(如展示厅、餐饮等)；(2)商住型写字楼，这种写字楼既提供办公又提供住宿，其中一种是办公室内有套间可以住宿，另一种是楼的一部分是办公，楼的另一部分是住宿；(3)综合型写字楼，指以办公为主，同时又有其他多种功能，如公寓、餐饮、商场、展示厅等的写字楼，但其中用作办公部分的面积最多。

但写字楼市场上通常将写字楼分为甲、乙、丙三种类型。影响写字楼物业分类的因素进行简要的分析。

1．位置

2．交通方便性

3．声望或形象

5．大堂

6．电梯

7．走廊

8．写字楼室内空间布置

9．为租户提供的服务

10．建筑设备系统

11．物业管理水平

12．租户类型

三、写字楼物业管理的目标－无要求

(一)宏观目标

通过物业管理充分发挥写字楼的形象性作用可以被称为写字楼物业管理的宏观目标。

(二)常规目标

写字楼物业管理常规目标集：经营、管理、服务三位一体，互相渗透。

1．经营目标：收益部分使用率最大化。

2．管理目标：物业资产保值率和升值率最大化。

3．服务目标：物业所有人与使用人满意率最大化。

(三)微观目标

写字楼的物业管理提出了九个方面的要求，分别为：基础管理、房屋管理与维修养护、共用设备管理、共用设施管理、保安及车辆管理、环境卫生管理、绿地管理、精神文明建设和管理效益。

四、写字楼物业管理的工作模式－熟悉

写字楼物业管理关注的重点是：租用建筑物的租户对其所使用的物业的环境感到满意，并希望继续租用本物业。

1．物业发展目标：这是物业的市场定位。在一宗空置的收益性物业寻找合适的租户之前，物业管理师必须清楚地了解其所管理的物业在当地同类竞争性物业市

场中的地位。

2．物业管理目标：该目标的制定过程实际上是在物业发展目标和物业管理实际工作的各个方面之间找到一个现实的平衡的过程，尤其是租户管理和财务管理的目标与内容在制定战略性管理目标及其规划时应该很好的协调。

3．租户管理：也即承租人管理，其目的是为当前的租户在其承租本物业期间提供满意的服务，以使当前的租户在其租约期满后能够续租，同时也为物业创造一个良好的声誉，并以此来吸引新租户、提高市场竞争力和物业租金。

4．租务市场管理：包括吸引和发现可能的租户、对租户进行评估筛选并与其进行租约谈判，以最终签订租赁合同。

5．租赁期间管理：主要指租户履行租约义务的监督、制定有效的租金收取政策、服务费管理、租金调整和续租谈判和租期结束时的管理等工作。

6．人事管理：包括聘用合格的工作人员、对职员进行上岗前的培训和尽可能稳定能干、有责任心、有贡献的职员。

7．建筑物管理：包括确定适当的建筑物维修养护的标准、建筑物管理办法、对建筑物进行定期检查和公共设施设备的维修养护与管理。

8．财务管理：业主投资于物业最主要的是要获取投资收益。因此，管理和确保业主的财务收入是物业管理最重要的一个责任。财务管理的主要工作包括编制预算、处理纳税和保险事宜、以及财务档案管理。

9．经营状况评估：物业管理企业经常更新和评估物业的财务状况，以便从中发现物业经营状况好坏的原因。物业管理企业应将分析的结果报告业主，以便采取正确的方法或改变策略来适应未来的市场状况。目前使用的主要经营状况评估指标包括：预计的租金水平与实际租金水平的比较；预计和实际的物业资本价值的增长；物业的竞争能力与其市场竞争对手的比较；资本回报率即年净收益与物业资本价值的比率；净收益即毛收益减去经营成本；空置水平；服务收费水平；租金拖欠和坏账情况；财务内部收益率；对于机构投资者来说，本物业在其房地产投资组合中的位置。

五、写字楼物业管理的内容－熟悉

写字楼物业管理的工作内容，包括制定管理计划、物业市场营销、制定租金收取办法、物业维修养护、安全保卫、协调业主与租户的关系、组织与控制等。

1．写字楼物业市场营销

2．制定租金收取办法

3．协调与业主和租户的关系

4．组织与控制。

六、写字楼管理中的策略－了解

策略是实现目标的方法。为了更顺利的达成写字楼的物业管理目标，以下若干工作策略是应该注意的。

(一)分阶段提供物业管理服务，清楚界定服务范围

(二)确保提供“合同服务”，适时提供“超值服务”

1．合同服务与超值服务的区别

(1)合同服务是强制性的、必须提供的服务；超值服务是非强制性的、适当提供的服务。

(2)合同服务是原则性的，必须保证；超值服务是灵活性的，机动掌握。

(3)合同服务是业主服务需求期望值内的，是“雪中送炭”，是给业主送温暖，没有不行；超值服务是业主服务需求期望值外的，是“锦上添花”，是给业主送惊喜，适可而止。

2．正确处理合同服务与超值服务的关系

(三)合理保证非收益部分的使用需要

1．共用空间的合理配置

2．管理服务空间的合理配置

3．设备空间的合理配置

第二节写字楼租赁管理

一、写字楼的租户选择－熟悉

(一)租户的商业信誉和财务状况

(二)所需面积大小

常常要考虑以下三个方面的因素。

1．可能面积的组合

2．寻租者经营业务的性质

3．寻租者将来扩展办公室面积的计划

(三)需要提供的物业管理服务

二、写字楼租金的确定与调整－掌握

租金常常以：每平方米可出租面积为计算基础。如果租户初次装修其承租部分面积时的费用由业主垫付，租金内还可能包括业主垫支资金的还本付息。物业的一些经营费用(如房产税、保险费、公共面积和公共设施的维护与维修)可以包括在租金内，也可以根据事先的协议另收，租户的电费可以根据其用电量由供电部门直接收取或由物业经营管理企业代收代缴。物业经营管理企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑以下三个方面的因素。

(一)计算可出租或可使用面积

在量测写字楼面积时有三个概念非常重要，即建筑面积、可出租面积和出租单元内建筑面积。

(二)基础租金与市场租金