城市年轮—2013年厦门房地产市场分析

城建利好
经济走强前楼市调控受掣肘，市场走势及城建利好仍持续刺激楼市平稳走高,远期 看，政策直接干扰将逐步减弱，整体环境趋向稳定，市场走势更多将取决供需关系。
土地成交分析 供地计划完成率 各区楼面价走势 土拍回顾
土拍即是头条
2013年厦门土地市场几近疯狂，“地王”记录被频频刷新，每每土拍均可抢占
翔安
同安
思明
湖里
海沧
集美
建发竞得2013P15/2013P10 海投竞得H2013P07/H2013P08 招商地产竞得2013XP10
土地市场
2013年土地拍卖可谓是“地王丛生，土豪出没”， 是一个不断刷 新上限的一年。
2013年土拍时间回顾表：
3.7土拍——11幅地块出让，同安出地王 3.18土拍——思明2013P01商业出让 4.12土拍——翔安2012XP08成为新地王 5.12土拍——翔安工业地块2013XP06出让 8.27土拍——泰禾地王、同安地王 9.7土拍——思明、海沧两幅商业地块出让 9.17土拍——4幅商业用地出让 9.24土拍——出让2幅翔安商业用地 10.29土拍——湖里2013P09商业地块出让 12.5土拍——海沧现连环地王，翔安出新地王 12.12土拍——出让翔安8幅商业用地 12.17土拍——2幅商业用地，1幅在建工程 12.30土拍——2013P01、2013P05商业地块
139 2013
住宅总建（万㎡）
线性 (住宅总建（万㎡）)
注：住宅总建已扣除商住地块内其他性质地块总建。
2013年厦门土地分物业成交情况（万㎡）
2 , 1%
143 , 39% 24 , 6%
139 , 38% 58 , 16%
住宅 商业 酒店 办公 其他
海沧、翔安为供应成交主力，集美土地供应大幅下降， 思明宅地持续零供应。 2013年成交地块中，住宅总建仅139万㎡，将严重影 响后市供应，办公总建达143万㎡，已稍高于住宅，后 市SOHO办公类物业供应量增加。 2010年至今，厦门成交地块中，住宅部分总建呈现 连续下滑状态，严重限制楼市供应。
销售面积累计增长率（%）
70大中城市住宅价格变动情况
100% 80% 60% 40% 20% 0%
2012.09 2012.10 2012.11 2012.12 2013.01 2013.02 2013.03 2013.04 2013.05 2013.06 2013.07 2013.08 2013.09 2013.10 2013.11
0.4 0.2 0
湖里 海沧 集美 同安 翔安
计划供地
实际成交
占比
2013年共成交土地总建368万㎡，年内供应计划总 建约754万㎡，完成率仅48.8%。 商住用地共成交166万㎡，计划供地507万㎡，完成 率仅32.8%。 翔安南部新城、海沧马銮湾区域将逐渐成为楼市供 销重心。
土地市场
年内土拍地王频现，除思明(别墅地块)、集美(园博一号)外，各区 楼面价均达历史新高，形成强烈的房价上涨预期，及后市上涨压力
土地市场
年内供地计划完成尚未过半，翔安南部新城、海沧马銮湾区域楼 市热度将迅速提升。
2013年成交宅地分布情况
厦航T2013P02 新景T2013P04 全和2013G05
永同昌2013JP02 杏林建设2013JP03
联发X2013P02
首开2012XP08 招商2013XP10 禹洲X2013P01
同安T2013P02，航空祥郡 翔安2012XP08，首开领翔上郡 海沧H2013P04，泰禾厦门院子
观点
宅地供给连年下滑，推地预期不明，加之市场向好、房企缺粮，必然导致楼面 价的急速飙升，进而导致巨大的房价上行压力。
房价上行 地价压力
供销结构 量价走势 产品客群 成交排名 营销活动 二手房及其他
行政强压难抑市场
2013年，大城市交通依然拥堵，汽车限号限行不绝于耳； 对于热点楼市，调节手段同样异曲同工，限购限贷、限售限备案，调控力度有过之而不无及；
而楼市刚需庞大，量价持续走高；
供销结构
年内商品房供销比为0.95，略微供不应求，下半年住宅供销占比 减小，办公类物业成交占比上升。
2013年厦门商品房供给结构
200000
213227
0
思明 湖里 集美 海沧 翔安 同安
35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0%
土地总建
住宅总建
占比（%）
厦门历年土地成交住宅总建（万㎡）
700 573
600 500 400 300 200 100
0
2010
196 2011
166 2012
2013年全国多个城市“雾霾”萦绕，而反观楼市，由于经济乏力、政府换届、金融 “钱荒”等热点，楼市环境一度也如雾里看花，不甚清晰。 时值岁末，再看楼市，雾霾散尽，市场环境日渐明朗。
年轮看国际 美国经济走强，QE缩减，外部流动性相对温和紧缩，对国内经济
及资产价格具有“短小”影响。
美国ISM指数走势图
金蛇量价狂舞，调控双轨渐成
——2013年厦门房地产市场分析
申明
本报告数据均来源于城市年轮（中国） 机构之数据平台，分析结果仅供参考。报告 中的信息或所表达的意见不构成任何投资买 卖建议。本报告版权归厦门城市年轮策划代 理有限公司所有，未经书面许可，任何机构 和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、 发表和引用。
0
2013年全国用电量走势
30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% -20.0%
本月
本月累计
同比增长（%）
100000 80000 60000 40000 20000 0
2013年全国新增信贷走势
50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% -10.00% -20.00%
CPI
PPI
PMI指数变动曲线
制造业指数
非制造业指数
CPI控制在合理水平，岁末存在一定的上浮预期， PPI下半年降幅收窄，但产能过剩的结构性问题仍制 约经济发展。 制造业PMI下半年平稳上行，连续14月高于临界点， 微小增幅预示经济持续弱复苏态势。
年轮看金融 M1、M2差额缩减，经济景气提升，金融机构资金空转亟待解决。
100% 80% 60% 40% 20% 0%
2013年1-11月，厦门市共新增商品房供应691.9 万㎡，其中住宅466万㎡，占比67.4%；商业30.2 万㎡，办公48.8万㎡。 供给结构看，住宅物业供给下半年占比小幅下滑， 办公类物业主要集中在下半年。
住宅 商业 办公 车库 其他
下降 持平 上涨
国房景气指数
线性 (国房景气指数)
2013年1-11月，全国商品住宅销售面积同比 增长21.3%，销售均价同比去年增长10.3%。 国房景气指数于2012年末强势反弹走高，下 半年后有所回落，70大中城市住宅销售价格上涨 愈演愈烈，年内房价长期“普涨”。
厦漳泉同城化、岛内外一体化迈出新台阶，美丽厦门战略规划利
月用电量（亿千瓦时）
本月累计
同比增长（%）
当月(亿元)
累计(亿元)
同比增长
年轮看经济 指标平稳上行，但结构性问题仍然导致经济蕴含较大风险。
4.00% 3.00% 2.00% 1.00% 0.00% -1.00% -2.00% -3.00% -4.00%
58 56 54 52 50 48 46
CPI与PPI变动曲线
年轮看市场 全国住宅销售量价齐升，各大中城市房价普涨，房价控制再次落空。
全国商品住宅销售走势
120000 100000
80000 60000 40000 20000
0
98871.5 100%
99
80%
98
60%
97
40%
96
20%
95
0%
94
93
92
国房景气指数走势
累计销售面积（万㎡） 销售额累计增长率（%）
货币供应量换环比增长收紧，货币政策保持稳健。 M1、M2同比增长率差额缩减，定期存款等准货 币减小，经济景气程度有所改善。 巨量的货币供应仍然导致“钱荒”发生，资金结 构性失衡亟待解决。
年轮看政策 中央调控思路转变，热点城市行政色彩依然浓厚，政策面平稳将
利于减小市场波动。
新国五条
稳定房价工作责任制 限购、差别化信贷 增加供给 加快保障房建设 加强市场监管
年轮看经济 克强指数：铁路货运量、电力消费、信贷三大指标均在下半年回
暖，经济显现触底回升之势。
2013年全国铁路货运量走势
350000 300000 250000 200000 150000 100000
50000 0
10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0%
50000 40000 30000 20000 10000
年轮看城建 好将持续释放，增强城市向心力。
关键词： 美丽厦门、地铁1号线、厦漳大 桥、厦深铁路。
美丽厦门行动战略 1、产业升级 6、智慧名城 2、机制创新 7、生态优美 3、收入倍增 8、文化提升 4、健康生活 9、同胞融合 5、邻里和美 10、党建保障
观点
政策沿革
经济金融
市场动态
国际形势
楼市 环境
厦门细则
稳定房价
20%个税征收
限购、差别化信贷 增加供应
保障房建设 加强市场监管
三中全会《决定》
财税体制改革
土地制度改革
健全城乡发展一体化体制机制
习近平：构建以政府为主提供基本保障、 市场为主满足多层次需求的住房供应体系。
厦六条
二套房首付提至七成 加快形成有效供应
12月10起出让地块取消购房落户 住建部约谈，预售证“难产”
泰禾H2013P04 海投H2013P07 海投H2013P08
建发2013P10 建发2013P15
注：住宅总建已扣除商住地块内其他性质地块总建。
2013年商住用地供地计划完成情况
2000000 1500000 1000000
500000 0
0 思明
1.2
100%
1
30.5%
45.1%
8.1%
0.8 62.6%0.6
各大地产媒体多日“头条”，市场热度可见一斑。
土地市场
宅地供应连年下滑，严重限制后市住宅供应；办公物业总建超过 住宅，SOHO产品后市将继续放量。
2013年土地成交分区情况（㎡）
1200000
1101200
1000000 800000 600000 400000
642061
553220
342410
827350
货币供应量增长曲线（环比）
15.00% 10.00%
5.00% 0.00% -5.00% -10.00% -15.00%
M2
M1
M0
20.00% 15.00% 10.00%
5.00% 0.00%
货币供应量Leabharlann Baidu长曲线（同比）
M2
M1
M0
2013年6月20日，银行间隔夜回购利率最高达到 史无前例的30%，7天回购利率最高达到28%。 而在近年来很长时间里，这两项利率往往不到3%。
60 58 56 54 52 50 48 46 44
3.50% 3.00% 2.50% 2.00% 1.50% 1.00% 0.50% 0.00% -0.50%
美国GDP增长率初值变化曲线
ISM制造业指数
ISM非制造业指数
GDP增长率初值
ISM：今年6月后，ISM制造业指数保持至50临界点 以上，11月份升至57.3新高。 GDP增长初值：自12年4季度触底后，强势反弹，至 今年三季度终值增长升至4.1%。 QE：美联储2009年初启动QE,今年12月宣布明年月起 缩减100亿美元规模。
前言：
2013年已悄然而逝， 留下的是逐渐消散的雾霾， 汽车摇号限行的无奈， 上不了的头条以及”爸爸去哪儿”带来的欢笑…… 反观楼市，市场运行虽自有春秋， 但细细品来却又有几分相似…… 城市年轮机构秉持严谨的态度，以详实的数据 对2013年厦门房地产市场运行进行深度解析 敬请垂阅
国际形势 经济金融 政策沿革 市场动态 城建利好
厦门市各区楼面价走势（元/㎡）
云顶庄园别墅地块
30940
建发2013P15
29935
35000 30000
25000
招商2013XP10
海投H220001003P08 14311
12547
15000
9249
T2013P04 海西&舜弘
10,50130.4000
50杏00林建设 0 2013JP02
2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2012 2012 2012 2012 2013 2013 2013 2013