探析投资性房地产所得税申报规定

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投资性房地产业务填报企业所得税年度纳税申报表详解

投资性房地产业务填报<企业所得税年度纳税申报表>详解投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。

投资性房地产确认中应注意,已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物,其中，用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。

持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。

但是，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

自用房地产和作为存货的房地产，不作为投资性房地产处理。

投资性房地产的会计核算可以采用成本模式和公允价值模式分别进行核算，需要注意的是，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

具体分析如下。

成本法下投资性房地产的初始计量投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

不同来源的房地产其成本构成不同：（1）外购的投资性房地产对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。

外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出，借记“投资性房地产”贷记“银行存款”科目；（2）自行建造的投资性房地产企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。

自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，借记投资性房地产贷记“在建工程”科目；（3）作为存货的房地产转为出租企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。

投资性房地产不同计量模式下财税差异比较分析

投资性房地产不同计量模式下财税差异比较分析全新月何琳琳摘要：房地产行业聚集了大量的社会资本，投资性房地产成为政府、企业和社会各界人士关注的重点项目。

本文对不同计量模式下投资性房地产在企业所得税财税处理和纳税申报实务操作上做出详细的分析和案例讲解，以期为有关企业实务中遇到的财税处理难点以及纳税申报的疑惑起到些许的指导作用。

关键词：投资性房地产；财税处理；操作实务2018年12月17日，国家税务总局发布关于修订《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A 类，2017年版）》（以下简称新版申报表）部分表单样式及填报说明公告，对新时代A 类企业缴纳企业所得税提供了新的指导。

投资性房地产作为企业一项特殊的资产，《企业所得税法》及其《实施条例》中没有关于投资性房地产纳税申报的专门说明，而是将其视同固定资产或者无形资产在新版申报表中进行纳税申报处理。

根据现行《企业会计准则第3号—投资性房地产》的规定，除非有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，否则企业应在资产负债表日采用成本模式进行后续计量。

由此可知，投资性房地产的后续计量模式分为两种情况，本文在分析过程中，以自有房产（原固定资产）转为以成本计量模式进行后续核算的投资性房地产为始点，经过后续计量模式的转变，进而对以另一种计量模式———公允价值计量模式核算的投资性房产为分析对象，分析其在计量模式变更前后，在企业所得税财税处理和纳税申报中不同的实务操作。

一、成本模式后续计量中财税处理差异（一）成本模式后续计量的会计处理在成本模式下，应当按照企业会计准则中有关固定资产和无形资产的规定，运用同样的方法和政策对投资性房地产进行后续核算，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照我国减值准则中关于长期资产减值的规定进行会计处理，并且一旦发生减值，将被视为永久性的，一经确认不得转回。

该模式下其会计处理如下表所示：表1采用成本模式进行后续计量的会计处理（二）成本模式后续计量的税务处理对外出租房产，按照税法规定，允许扣除有关的折旧。

投资性房地产核算及税务如何处理

投资性房地产核算及税务如何处理企业为赚取租⾦或资本增值，或两者兼有⽽持有的房地产，财务核算与税务是怎么规定的，会计和税法是否存在差异?带着这种疑问去学习投资性房地产核算与税务处理：财务核算按照《企业会计准则-投资性房地产》计量，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采⽤公允价值模式进⾏后续计量。

采⽤公允价值模式计量的，应当同时满⾜下列条件：(⼀)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;(⼆)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从⽽对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

采⽤公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进⾏摊销，应当以资产负债表⽇投资性房地产的公允价值为基础调整其账⾯价值，公允价值与原账⾯价值之间的差额计⼊当期损益。

企业对投资性房地产的计量模式⼀经确定，不得随意变更。

成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。

已采⽤公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

如果按公允价值计量，未对房产计提折旧，那么税法是否可以调减投资性房地产公允价值计量的折旧呢?根据《企业所得税法》第⼆⼗⼀条规定：“在计算应纳税所得额及应纳所得税时，企业财务、会计处理办法与税法规定不⼀致的，应按照企业所得税法规定计算。

”企业所得税法规定不明确的，在没有明确规定之前，暂按企业财务、会计规定计算。

据此，企业按公允价值模式计量的投资性房地产(已出租的⼟地使⽤权、持有并准备增值后转让的⼟地使⽤权、已出租的建筑物)按会计规定不计提折旧，但在计算应纳税所得额，可按直线法计算其折旧或摊销作为纳税调减处理。

企业所得税法第⼗⼀条列举的“下列固定资产不得计算折旧扣除”中不包括投资性房地产，因此不禁⽌以公允价值模式计量的投资性房地产计提折旧;其次，税法中没有投资性房地产的概念，企业所得税法实施条例第五⼗七条规定，企业所得税法第⼗⼀条所称固定资产，是指企业为⽣产产品、提供劳务、出租或者经营管理⽽持有的、使⽤时间超过12个⽉的⾮货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输⼯具以及其他与⽣产经营活动有关的设备、器具、⼯具等。

关于投资性房地产递延所得税问题探讨

摘要:目前，企业会计准则中对投资性房地产的会计处理方法有两种，分别是成本核算方法与公允价值核算方法，不同的核算方法对企业所得税的影响是不同的。

本文主要从投资性房地产的核算范围、核算方法的选择以及不同方法之间转换来阐述其对企业递延所得税的影响，希望能够通过自己的思考与提炼，使投资性房地产递延所得税问题能够清晰明了，便于实务操作。

关键词:投资性房地产递延所得税公允价值暂时性差异永久性差异1投资性房地产范围投资性房地产，是指企业出租房地产以赚取租金收入或使其资本增值，或兼有而持有的房地产。

通常主要包括以下几种：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

对于有些企业来讲，投资性房地产属于正常经常性的业务内容，形成的租金收入或转让后的增值额通常确认为企业的营业收入，但对于绝大部分企业来说，是与其正常经营性活动相关的其他活动，通过其他业务收支来核算。

2暂时性差异、永久性差异与形成投资性房地产递延所得税的原因之所以会形成暂时性差异与永久性差异，主要是企业所得税的征税对象是应纳税所得额，它是按照税法中关于企业所得税的规定计算出来的计税依据，而会计利润则是按照会计准则中关于收入费用损失的规定计算出来的，这样就导致企业按照会计准则计算出来的税前会计利润与按照税法法规计算出来的应纳税所得额之间差生差异，也就形成了暂时性差异与永久性差异。

其中永久性差异是税法和会计制度在计算净利润时，所确认的收支口径不同造成的。

比如说企业环境污染被环保部门罚款支出，从会计核算的角度看，是企业的一项费用，应体现在经营损益当中，允许从其会计所得中扣除；而在计算应税所得时，不能从应税所得中扣除。

这种差异一般发生在某一会计期间，在以后的会计期间不得转回，对于永久性差异应在发生的当期就要进行相应的纳税调整，故不会产生递延的问题。

另外暂时性差异是指由于有些收入和费用，在计算会计所得与应纳税所得的时间不一致形成的，随着时间的推移，会计所得和应纳税所得之间的差异会在将来的会计期间内，以相反的变化得到冲减，从而使得各个会计期间的总量相等。

浅析投资性房地产会计处理与所得税处理

浅析投资性房地产会计处理与所得税处理作者：曲莉来源：《现代经济信息》2013年第17期摘要：投资性房地产是新会计准则确认的一项新资产，在企业所得税法规中没有相对应的资产。

企业所得税对会计准则中的投资性房地产的处理，应依据企业所得税固定资产和无形资产的相关规定进行。

本文从投资性房地产会计处理角度，对投资性房地产在确认、后续计量、转换的会计处理与企业所得税的相关处理进行分析比较。

关键词：投资性房地产；公允价值计量模式；成本计量模式中图分类号：F23 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）09-0-01财政部2007年1月1日实施的《企业会计准则第3号——投资性房地产》对投资性房地产进行了专门核算和反映。

《企业会计准则第18号——所得税》规定：企业在取得资产、负债时，应当确定其计税基础。

资产、负债的账面价值与其计税基础存在差异的，应当按照本准则规定确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。

一、投资性房地产初始计量会计处理与所得税处理的比较（一）新企业会计准则的规定投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。

（二）企业所得税相关法规的规定纳税人的固定资产，是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。

无形资产是指纳税人长期使用但是没有实物形态的资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术和商誉等。

（三）投资性房地产在企业所得税上确认为固定资产和无形资产二、投资性房地产后续支出会计处理和所得税处理比较（一）投资性房地产后续支出新会计准则的规定企业会计准则规定，投资性房地产发生后续支出时，如果该支出将会引起相关的经济利益很可能流入企业而且该支出的成本能够可靠计量，就应该将其资本化，计入投资性房地产的成本；如果不能满足上述条件的，应当在发生的时候直接计入当期损益。

投资性房地产的会计及税务处理

税务园地TAXATION FIELD投资性房地产的会计及税务处理张磊中电海康无锡科技有限公司摘要：一直以来，我国以往的企业会计准则中并未对企业的投资性房地产和自用性房地产进行甄别。

然而在企业实际经营运行过程中，很多企业都拥有大量投资性房地产，这使得企业会计核算与税务处理工作存在一定矛盾冲突，不利于企业的资产核算以及税务缴纳管理。

在企业新会计准则背景下，投资性房地产的会计与税务处理发生了重要转变，也给企业投资性房地产进行了清晰的划分，明确指出了要将投资性房地产进行单独反映，这在很大程度上协调处理了会计与税务处理中存在的差异性问题。

做好投资性房地产的会计与税务处理相关工作的研究，能够较好地解决会计准则与税务处理之间的矛盾关系，促进二者的有效融合，进而给企业带来更为可观的经济效益。

基于此，本文简要对投资性房地产概念以及投资性房地产会计处理和税务处理内容进行了分析，从多个角度分析和探究了投资性房地产会计与税务处理问题，旨在为业内相关人士起到借鉴和参考价值。

关键词：投资性房地产；公允价值模式；会计；税务；差异引言投资性房地产是比较特殊的非流动性资本。

其分为成本模式计量以及公允价值模式计量两种业务模式，企业在对投资性房地产实施后续计量时，往往只可以使用一种模式。

这两种经营性业务模式在实际运行过程中，涉及的资金与资本金额比较高，并且通常不纳入企业营业外收支份额。

当前，企业的投资性房地产业务运作需要遵循企业会计准则，但企业会计准则与税务处理条例之间存在不同，二者的对象和目标并不相同，致使投资性房地产会计处理与税务处理并不一致，这就需要做好二者之间的协调与衔接。

尤其要处理好会计与税务在投资性房地产后续计量和资产转换方面的调整，从而尽可能消除投资性房地产会计与税务处理之间的差异，促进二者的有效衔接和趋同运作。

一、投资性房地产概述投资性房地产与自用性房地产对立，主要是指通过获得租金或者资本增值的房地产。

我国的土地所有权分为国家所有和集体所有两种形态，在企业会计准则中所表述的投资性房地产指的是“土地使用权”，以及土地上的房屋建筑物和建构物等。

投资性房地产增值税与所得税处理【税务实务】

投资性房地产增值税与所得税处理【税务实务】什么是投资性房地产？投资性房地产按照会计准则的规定，主要分三大类。

第一类是已经出租的土地使用权，第二个是准备持有增值后再转让的土地使用权，第三个是已经出租的建筑物。

接下来说的增值税和企业所得税处理，也主要是按照这三大类来具体说明。

1、投资性房地产增值税处理增值税进项方面对于土地使用权，如果购进时间是2016年5月1号以前购进的，那么增值税就不存在进项。

如果是2016年5月1号以后购进的，那么就存在进项，但只要土地使用权不是用来作为简易方面的，那么同样完全可以直接当期进行抵扣。

因为出租土地使用权也可能产生会简易计税，如果不是简易计税，那么购进出租的土地是首先购进，购进之后，然后再直接出租，这时候进项就直接可以抵扣。

第二个就是购进土地之后，准备持有增值后再转让，这种情况下，正常也是可以全额抵扣增值税进项。

关于土地使用权相对来说比较简单，重点要提一下的是已经出租的建筑物，即固定资产不动产的出租。

由于在会计上的话，它是作为投资性房地产进行处理的，依据不动产进项税额分期抵扣暂行办法，第二条规定了在会计制度上按固定资产核算的不动产才会按照第一年60%，第二年40%抵扣进项税额，也就是说在会计上，如果不是按照固定资产核算的话，那么就不需要分两年抵扣。

比如一个企业，购进价格1000万房产，进项税是1000万，如果会计上是把它作为固定资产核算的话，那么这1000万就要分两年进行抵扣，但是如果会计上这1000万不是直接作为固定资产，而作为投资性房地产，比如把它购进的房屋出租，然后把它作为投资性房地产出租的。

在这种情况下，就不存在分两年抵扣，而是直接一年全额，也就是1000万进项税全额抵扣。

增值税销项方面对于建筑，也就是对于房屋的投资性房地产，分为两类。

第一类是按照纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法的规定，出租的是2016年4月30号前取得的不动产的话，可以选择简易计税，按照5%的征收率计算；如果是2015年5月1号以后取得的不动产，就直接适用一般计税方法，不存在简易计税。

财税实务：投资性房地产的会计处理及纳税填报

投资性房地产的会计处理及纳税填报企业所得税年度纳税申报表附表七《以公允价值计量资产纳税调整表》第9行“投资性房地产”项，填报按公允价值模式计量的投资性房地产的公允价值变动对收益的影响以及纳税调整，按成本模式计量的投资性房地产不填写本附表。

根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产能够单独计量和出售。

投资性房地产主要包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。

企业自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产。

对于投资性房地产公允价值能够持续可靠取得的（一是投资性房地产所在地有活跃房地产交易市场；二是能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产公允价值合理估计），可对投资性房地产采用公允价值模式后续计量。

采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

由于公允价值模式的投资性房地产的公允价值变动已计入当期利润，年终申报时须对已计入利润的“公允价值变动损益”进行调整。

其纳税调整额=该表第3列－第1列之差。

按照《企业所得税法》的规定，按公允价值模式计量的投资性房地产仍应计提折旧或摊销，并在税前扣除。

例：2008年2月，G公司将一座办公楼对外出租，租期5年，该办公楼账面原值为3200万元，折余价值为3000万元，剩余折旧期限为15年，公允价值为3300万元。

2008年12月31日，该办公楼公允价值为3450万元；2009年12月31日，该办公楼公允价值为3400万元；2010年4月，经与租赁双方协商，承租方以3450万元将该办公楼购买。

会计处理如下（单位：万元）： 2008年2月借：投资性房地产（办公楼）——成本3300 累计折旧200 贷：固定资产——办公楼3200 公允价值变动损益300 2008年12月31日借：投资性房地产（办公楼）——公允价值变动150 贷：公允价值变动损益　150 2008年申报纳税时，“公允价值变动损益”450万元已计入当期会计损益，应作纳税调减。

投资性房地产会计与税法差异及纳税调整

投资性房地产会计与税法差异及纳税调整概述投资性房地产是指为了长期投资而持有的房地产，其主要目的是为了取得租金或资本增值。

在投资性房地产的会计和税法方面存在一些差异，这些差异主要体现在其会计核算和纳税方面的处理上。

本文将探讨投资性房地产会计与税法的差异，并介绍纳税调整的相关内容。

投资性房地产的会计差异在投资性房地产的会计处理上，存在以下几个主要差异：1. 货币衡量在会计上，投资性房地产的货币衡量是以公允价值为基础的。

公允价值是指在市场上可以充分交易的价格，通常通过市场比较方法、收益法或成本法进行估计。

而在税法上，投资性房地产的货币衡量一般是以成本为基础的。

2. 价值下降准备在会计上，投资性房地产的价值下降会计准备是需要考虑的因素之一。

当投资性房地产的公允价值低于其账面价值时，需要提取相应的准备金以抵消其价值下降的损失。

然而，在税法上，价值下降准备是不能从税前收益中扣除的。

3. 摊销与折旧在会计上，投资性房地产一般会按照其预计使用寿命进行摊销。

摊销是指将房地产的成本在一定期间内按比例分摊到该期间的成本中。

而在税法上，投资性房地产的折旧是可以从税前收益中扣除的。

4. 资产减值测试在会计上，投资性房地产的资产减值测试是一个重要的环节。

当投资性房地产的价值出现明显下跌时，需要进行资产减值测试，以确定是否需要计提减值损失。

然而，在税法上，资产减值测试并不影响税前收益的计算。

投资性房地产的税法差异在投资性房地产的税法处理上，存在以下几个主要差异：1. 税基计算在税法上，投资性房地产的税基计算一般是以成本减除折旧和摊销费用为基础的。

税基是用于计算应纳税额的基准。

而在会计上，投资性房地产的税基计算与其会计核算的方式有一定的差异。

2. 税收抵免在税法上，投资性房地产的税收抵免是一项重要的优惠政策。

根据税法规定，投资性房地产的利息、租金等收入可以抵免房地产所得税，从而减少纳税金额。

然而，在会计上，税收抵免不会直接影响会计核算。

投资性房地产财税处理差异及纳税调整

投资性房地产财税处理差异及纳税调整作者：李春玲来源：《管理学家》2021年第08期[摘要] 投资性房地产的会计核算和税法规定存在较大差异，在计算企业所得税时需要根据二者的差异做出纳税调整。

文章通过具体案例对投资性房地产初始计量、后续计量模式和处置进行财税处理差异的分析，做出相应的纳税调整。

[关键词] 投资性房地产；财税处理；差异；纳税调整。

中图分类号：F253 文献标识码：A 文章编号：1674-1722（2021）08-0052-02一、投资性房地产初始计量的财税差异企业会计准则对企业自行建造的投资性房地产规定，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。

当会计期末，企业自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态，但尚未办理竣工结算，按暂估价值转入投资性房地产，于次月开始计提折旧。

待企业自行建造的投资性房地产办理竣工决算手续后再调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额[1]。

企业所得税法关于资产的税务处理部分，没有对企业自行建造的投资性房地产进行单独阐述，将其作为固定资产或无形资产处理。

其中，企业自行建造的固定资产，以竣工结算前发生的支出作为计税基础。

企业会计准则和企业所得税法对企业自行建造的投资性房地产初始计量的不同定义，有可能导致投资性房地产的账面价值和计税基础产生差异。

在其产生差异的情况下，会计准则和税法上确认的每个期间的折旧金额不同，在计算应纳税所得额时需要做纳税调整[2]。

案例1：甲企业自行建造一栋写字楼用于对外出租，2018年12月31日写字楼达到预定可使用状态并对外出租，企业发生建筑成本等共计8000万元，2019年2月28日企业办理竣工结算并入账，2019年1-2月办理竣工结算前发生其他合理费用100万元。

此写字楼预计使用年限为50年，预计净残值为200万元，采用年限平均法计提折旧。

税法的折旧方法、年限、净残值与会计准则一致。

2019年甲企业利润总额1000万元，企业所得税税率为25%。

投资性房地产的会计核算与税务处理

投资性房地产的会计核算与税务处理随着房地产市场的持续活跃，企业利用房地产赚取租金或增值收益的现象日趋常见，但是大部分企业对这项经济业务的会计核算与税务处理却并不规范，甚至有些企业根本没用过“投资性房地产”这个会计科目，长期与自用固定资产或存货混为一谈，这些都是与企业会计准则相悖的。

一概念与范围根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上也是一种让渡资产使用权的行为。

投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素有关，但目的是为了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经营活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。

投资性房地产的范围包括三个方面的内容：（一）已出租的土地使用权；（二）持有并准备增值后转让的土地使用权；（三）已出租的建筑物。

需要注意的有两点：一是企业自用的房地产、作为存货的房地产不属于投资性房地产的范畴，应作为“固定资产”、“无形资产”或“存货”处理。

二是税法没有参照会计的这种分类方式，出租用的房屋建筑物或土地使用权依然分别按照固定资产和无形资产进行核算。

在投资性房地产按照成本模式进行会计核算的情况下，会计与税法没有本质差异，只是使用的会计账户有区别；如果投资性房地产采用公允价值模式进行会计核算，期末计入会计利润的投资性房地产公允价值变动损益，税法不予确认，需要进行纳税调整，同时这些资产按照税法标准计算的折旧费或者摊销费，可以税前扣除。

投资性房地产业务是一种经营性活动，企业应当单独确认、计量和报告。

二成本模式计量下的投资性房地产根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量，但后续计量时，通常应当采用成本模式，满足特定条件的情况下，也可以采用公允价值模式。

投资性房地产的所得税会计核算及纳税调整

投资性房地产的所得税会计核算及纳税调整内容摘要:新会计准则与新企业所得税法关于投资性房地产规定上的差异,对所得税费用和应纳税所得额产生诸多影响。

笔者结合准则、税法和相关文件规定,对投资性房地产在计量、转换、处置等方面的所得税核算及纳税调整进行综合分析,以期对读者有所启迪。

关键词:投资性房地产所得税核算纳税调整投资性房地产的初始计量(一)准则规定投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,主要包括:已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

外购投资性房地产的成本,包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

自行建造投资性房地产的成本,由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。

(二)税法规定投资性房地产以历史成本为计税基础。

外购的房屋、建筑物,以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础;自行建造的房屋、建筑物,按竣工结算前实际发生的支出作为计税基础;外购的土地使用权,按购买价款、相关税费以及直接归属于该项资产的其他支出作为计税基础。

(三)所得税会计核算及纳税调整自行建造的房屋、建筑物,以竣工结算前发生的支出为计税基础,而准则规定自行建造投资性房地产的入账价值由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

会计准则没有将预定可使用状态等同于工程的竣工结算,有可能存在已达到预定可使用状态但并未办理竣工结算的固定资产。

由此,在会计期末,按照税法和准则规定计提的折旧就会不一致,从而导致投资性房地产的账面价值与其计税基础之间产生暂时性差异,在所得税核算时就要确认递延所得税负债或递延所得税资产;对于税法折旧和会计折旧之间的差额,在计算应纳税所得额时还要做纳税调增或调减。

投资性房地产的后续计量(一)成本模式1.准则规定。

投资性房地产的税收政策及纳税处理

投资性房地产的税收政策及纳税处理文蔡昌投资性房地产与一般房地产在税务处理方面没有本质区别,但在会计处理时，投资性房地产应设置“投资性房地产”科目单独核算。

《企业会计准则第3号———投资性房地产》规定：“当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得未来经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。

企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

”从这一规定可知，对于投资性房地产处置业务，税法不仅要求确认和缴纳不动产转让环节的营业税，而且还要计算处置损益缴纳企业所得税。

房地产业的纳税特征分析下面笔者从房地产业的财税特征分析投资性房地产的建造、出售、投资、经营等环节的纳税特征。

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，是国民经济活动中一个综合性的行业。

与其他行业企业相比，房地产企业涉及的纳税环节较多(相关环节涉及的税种及税率见表1)。

根据上述纳税情况，需要说明如下：(1)房地产业的税金除上述按纳税环节所列税种外，还要缴纳城市维护建设税和教育费附加，以营业税等流转税为计税依据，依所在地区分别适用7%(纳税人在城市市区)、5%(纳税人所在地为县城、镇的)、1%(纳税人所在地不在城市市区或者镇的)征城市维护建设税，依3%计征教育费附加。

(2)城镇土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。

根据国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。

(3)土地增值税采用四级超率累进税率，计算公式为：应纳土地增值税=土地增值额×适用税率-速算扣除额×速算扣除率。

其中，土地增值额=转让房地产总收入-扣除项目金额投资性房地产的基本税收政策投资性房地产作为会计准则中的新增内容，要求在财务核算时区别于其他类型房地产(如自用房地产等非投资性房地产)。

房地产公司税务风险分析及控制措施

房地产公司税务风险分析及控制措施一、房地产公司税务风险分析1. 投资性房地产计税房地产公司通常会持有一定数量的投资性房地产，如果投资性房地产计税不当，就会面临税务风险。

投资性房地产的计税方式有多种，包括企业所得税、城市维护建设税等。

若对这些税费缴纳不规范，就可能面临罚款等风险。

2. 资金流动性导致的税务风险房地产公司在经营过程中，涉及大量的资金流动，若资金流动性管理不善，就会面临资金监管不力、造成资金周转不灵等问题，进而引发税务风险。

3. 房地产销售税收政策房地产开发公司在房地产销售过程中，需要遵循相关税收政策，如增值税政策、土地增值税政策等。

如果在销售过程中不遵守相关政策，就会面临税务风险。

4. 不动产税务风险房地产公司作为不动产的持有者，需要按照规定的税制缴纳不动产税。

若在税务申报、缴纳等过程中存在问题，就会面临不动产税务风险。

1. 建立健全税务管理制度房地产公司应建立健全的税务管理制度，包括明确税务管理责任部门和人员、建立内部税务审计制度、规范税务管理流程等，以确保税务工作的顺利进行。

2. 加强财务报表核对房地产公司应在每个财务周期结束后进行财务报表核对工作，以确保财务报表的真实性和准确性，避免因财务报表错误导致的税务风险。

3. 定期进行税务培训为了提高员工对税务工作的认识和应对税务风险的能力，房地产公司应定期组织员工进行税务培训，使他们能够了解税法最新政策、熟悉税务操作流程等。

4. 积极配合税务机关检查房地产公司应积极配合税务机关的检查和核查工作，如对于不动产的评估、不动产税费缴纳等，主动配合税务机关的工作，确保税务工作的合规性。

5. 设置税务风险预警机制房地产公司应建立税务风险预警机制，包括监控投资性房地产计税、资金流动性、销售税收政策等方面的风险，及时发现并采取对策。

6. 寻求专业税务顾问的帮助房地产公司在税务工作中可寻求专业税务顾问的帮助，以协助设置税务管理制度、规范资金流动、指导税收政策遵守等，从专业角度帮助公司应对税务风险。

【老会计经验】投资性房地产准则与税法差异在哪里

【tips】本文是由梁老师精心收编整理，值得借鉴学习！【老会计经验】投资性房地产准则与税法差异在哪里财政部下发的《企业会计准则第3号――投资性房地产》（以下简称《准则》）规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括已出租的土地使用权、长期持有并准备增值后转让的土地使用权、企业拥有并已出租的建筑物，不含企业自用的房地产和作为存货的房地产。

本文通过比较《准则》与税法的规定，分析二者的差异和相关的纳税调整。

对投资性房地产性质的界定不同
《准则》针对投资性房地产与一般固定资产、无形资产和存货不同的持有目的和性质，将其单独确认，规定了与有关资产不同的计量、核算和披露方法。

《企业所得税暂行条例实施细则》规定，固定资产是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等；无形资产是指纳税人长期使用但是没有实物形态的资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉等。

据此，税法将投资性房地产作为固定资产或无形资产处理。

对投资性房地产初始成本的计量基本相同
《准则》规定，企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量：外购投资性房地产的成本，包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

对于在建造投资性房地产过程中发生的利息支出，根据《企业会计准则第17号―――借款费用》的规定，如果符合“资产支出。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》讲解

《企业会计准则第3号——投资性房地产》讲解企业会计准则第3号，投资性房地产是规范企业在财务报表中对投资性房地产进行会计处理的准则。

该准则主要涉及投资性房地产的定义、计量、会计处理、披露等方面的内容。

下面对该准则进行详细讲解。

一、投资性房地产的定义投资性房地产是企业从事投资或经营活动中持有、出租或待售的非自用房地产，包括土地、土地上的建筑物以及与土地有关的附属设施。

投资性房地产不包括自用房地产、出租给子公司或联营企业使用的房地产以及生产经营性房地产。

二、投资性房地产的计量在初始计量时，投资性房地产按照成本计量，包括购买房地产的价格、相关税费、直接与购买相关的改建或重置费用以及与购买相关的直接或间接借款的利息。

随后，投资性房地产按照以成本减值模型或公允价值模型进行后续计量。

三、投资性房地产的会计处理1.投资性房地产按照成本减值模型进行后续计量时，需要进行减值测试。

如果投资性房地产的价值大于其可收回金额，需要计提减值准备。

2.投资性房地产按照公允价值模型进行后续计量时，其公允价值变动会计入损益表。

公允价值可通过市场价格、估值或者其他可靠的方法进行确定。

3.投资性房地产出售时，需要确认出售产生的利得或亏损，并计入损益表。

四、投资性房地产的披露在财务报表中，需要对投资性房地产进行详细披露，包括投资性房地产的种类、用途、成本、累计减值准备、公允价值等情况。

此外，还需要说明投资性房地产的所有权、使用权的限制以及与投资性房地产相关的租赁合同和租金收入。

五、其他事项企业会计准则第3号还规定了投资性房地产转化为自用房地产的会计处理方法，以及投资性房地产出租时的租赁合同和租金收入的会计处理方法。

六、影响和意义企业会计准则第3号的实施对于规范企业对投资性房地产的会计处理具有重要意义。

它提供了统一的会计处理方法，增强了财务报表的可比性和透明度。

通过详细的披露要求，使得投资者和利益相关者能够更好地了解企业的投资性房地产情况，并做出相关的决策。

[投资性房地产会计处理若干问题探讨]投资性房地产会计处理

[投资性房地产会计处理若干问题探讨]投资性房地产会计处理关键词投资性房地产会计处理问题探讨一、什么是投资性房地产根据有关标准和规定的要求，所谓投资性房地产，就是指那些以资本增值、以赚取房租为目的，或二者皆有的房地产。

投资性房地产主要分为三类：一是已经出租的建筑物，那些被计划用于租出但尚未出租的建筑物不在此列。

二是已经被持有，并准备在增值后将其出让的土地使用权，不过根据国家有关规定被列为闲置土地的不在此列。

三是已经出租的土地使用权，那些计划出租但尚未出租的土地使用权不在此列。

对于那些没有被列入投资性房地产的持有、增值的建筑物，笔者这样认为，首先，这些建筑物虽然从结果上来看是发生了增值，但是最初持有这些建筑物的目的却不一定是为了增值，可能只是为了满足日常生产或居住的需要，而投资性房地产则必须要同时具备“资本”和“增值”两大目的。

因此，企业所持有的已经发生增值的建筑物只要没用用于出租，就不会有租金产生，与该资产有关的经济利益就没有流入企业，这样就不具备投资性房地产的特征。

不过，对于如何判断企业持有某项土地使用权的目的，会计准则中并没有给出具体的说明或者统一的判断依据，所以目前还只能通过企业在有关部门所办理文件的书面内容对其进行判断。

所以，为了避免企业私自将所持有的土地使用权变为投资性房地产，会计准则应尽快给出相应的判断标准和规范。

需要注意的是，有些企业将自己所持有的土地使用权临时出租，但是却将其归入企业存货的范畴，如果从经济实质上看，企业在临时将土地使用权出租的过程中，其目的就已经变成了赚取租金，这样，该房地产就具备了投资性房地产的特征，而租金向企业的流入则进一步明确了将其列为投资性房地产的条件。

二、后续计量模式的有关问题会计准则中的有关规定指出，一旦投资性房地产的模式得到了确定，就不能随意进行更改。

因此，如果房地产市场能够满足公允价值模式的使用条件，那么企业就可以将投资性房地产由成本计量转变为公允价值计量。

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探析投资性房地产所得税申报规定
总局制定了新的所得税申报表，并下发了相应的申报填写说明。

新的申报表与企业的会计衔接更加紧密，方便了纳税人的填写，得到了广大企业人员的肯定。

但是由于企业会计规定日益复杂，新的所得税申报规定中也存在一些不足。

如在按照公允价值计量的投资性房地产业务申报中，新的申报规定就存在明显不足。

一、投资性房地产业务的主要会计规定投资性房地产是指企业为了赚取租金收入或资产增值而持有的土地、房屋建筑物等。

投资性房地产主要包括：①为长期资本增值而持有的土地；②企业拥有并在或准备在经营租赁下租出的建筑物。

投资性房地产业务分为成本模式计量和公允价值计量两种核算模式。

采取成本模式计量的投资性房地产的会计处理与传统的固定资产处理业务基本相同，税收与会计差异较少。

在税务处理上，企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，公允价值变动损益在计算应纳税所得额不予确认，应进行纳税调整；投资性房地产可以计提折旧或进行摊销扣除，应进行纳税调减。

3、按照公允价值计量的投资性房地产的处置环节：会计上按照实际收到的金额确认其他业务收入，按照该投资性房地产的账面余额确认其他业务成本，同时将累计公允价值变动金额和原转换日计入的所有者权益部分转入其他业务收入。

税收上则按照实际收到的金额确认其他业务收入，按照该投资性房地产的计税基础（按照公允价值计量的投资性房地产的计税基础和企业账面余额一般不一致）确认其他业务成本，对
企业会计将累计公允价值变动金额和原转换日计入的所有者权益部分转入的其他业务收入税收上不予确认，应予以调整。

所以处置环节也存在较多的税收会计差异需要调整。

二、按照公允价值计量的投资性房地产业务的所得税申报规定在总局新的申报表中，涉及按照公允价值计量的投资性房地产业务的共三张表，即附表三（纳税调整表）第10行公允价值变动净收益，第43行固定资产折旧或第46行无形资产摊销，附表七（以公允价值计量资产纳税调整表），附表九（资产纳税折旧摊销纳税调整表）。

[!--empirenews.page--] 附表七中总局申报规定为：第1列、第3列“账载金额（公允价值）”填报投资性房地产根据会计准则核算的期初、期末金额，第2列、第4列“计税基础”填报投资性房地产按照税收规定可以税前扣除的金额，第5列“纳税调整额”＝（第4列－第2列）－（第3列－第1列），再将第5列“纳税调整额”填入附表三的公允价值变动净收益栏目中。

附表九中总局申报规定为：第5列：填报纳税人按照会计核算的资产折旧、摊销额，第6列填报纳税人按照税收规定计算的资产折旧、摊销额，第7列“纳税调整额”＝第5－6列，再将第5列“纳税调整额”填入附表三的固定资产折旧或无形资产摊销栏目中。

三、投资性房地产业务的所得税申报规定存在的不足和修改建议目前，总局按照公允价值计量的投资性房地产业务的所得税申报规定主要存在不足为：在初始计量环节对于按会计处理的公允价值与原账面价值的差额计入的所有
者权益部分，附表七未能准确处理；在后续计量环节，未能明确要求按照公允价值计量的投资性房地产计提的折旧不能在附表九填写；在处置环节，缺少反映调整税收会计差异的表格。

下面本文结合案例介绍申报规定存在问题。

案例1：甲企业XX年1月1日将空闲的厂房出租给乙企业使用；出租日该房地产的账面余额为80万元，公允价为85万元； XX年12月31日公允价为100万元。

会计处理：1月1日借：投资性房地产—成本 85 贷：固定资产 80 资本公积 5 12月31日借：投资性房地产—公允价值变动 15 贷：公允价值变动损益 15 如果企业XX年实现会计利润50万元，其应纳税所得额的计算过程为：1.税收允许计提折旧，会计不需计提折旧，如折旧年限20年且无残值，则应调减所得4万元
（80/20=4）；2.税收上不确认的公允价值变动损益15万元，应调减所得；应纳税所得=50-4-15=31万元而依据目前申报规定，申报表申报为：附表七中：期末账面价值100万元，计税基础为80-4（折旧）=76万元，纳税调整额为76-100=-24万元（纳税调减）附表九中：由于会计不需计提折旧，而税收需要计提，纳税调整额为0-4=-4万元（纳税调减）附表三：公允价值变动净收益调减24万元，折旧调减4万元，共计调减28万元
而依据申报表填写规定，企业应税所得为50-28=22万元，与实际31万元相比，其差距一是计入资本公积的增值5万元，本不应调减，可是依据申报表填写规定也进行了调减；二是依据税收补提
折旧4万元在附表七和附表九作了重复调减。

案例2：接上例，XX年12月31日，企业将厂房出售，转让收入120万元
会计处理：借：银行存款 120 贷：其他业务收入120 借：其他业务成本 100 贷：投资性房地产—成本 85 投
资性房地产—公允价值变动 15 借：公允价值变动损益 15
资本公积 5 贷：其他业务收入 20 会计确认转让所得为120-100+20=40万元，由于税收上允许计提折旧，故该资产计税基础为76-4=72万元，税收上确认的转让所得为120-72=48万元，
应调增所得8万元。

可以看到调整过程还是比较复杂的，但目前
总局没有设计相关表格反映企业的调整过程。

同时处理按照公允
价值计量的投资性房地产，应直接将调整结果填入附表三，如误
填附表七和附表九，又会造成重复调整。

[!--empirenews.page--] 针对投资性房地产业务的所得税申报规定存在的不足，建议可做
以下完善：一是完善填报说明，明确在处理按照公允价值计量的
投资性房地产的申报业务中，在后续计量环节，明确要求投资性
房地产计提的折旧不能在附表九中填写；在处置环节，应直接将
调整结果填入附表三，不得重复填写附表七和附表九。

二是完善
申报附表，调整附表七，使其能准确处理公允价值与原账面价值
的差额计入所有者权益的申报业务；设计按照公允价值计量的投
资性房地产处置调整表，即利于企业准确填写，又利于税务机关
掌握情况。