房地产项目可行性研究分析报告

房地产项目可行性研究分析报告

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第一部分项目概况分析

一、项目基本情况介绍

1.项目名称介绍

2.项目宗地位置介绍

3.项目合作单位介绍

4.承担可行性研究的单位介绍

5.项目经济技术指标介绍

二、项目开发企业介绍（内容可选）

1. 开发企业的基本情况介绍

2. 开发企业的组织机构介绍

3. 开发企业的管理团队介绍

4. 开发企业的经营情况介绍

三、项目产生背景

第二部分项目市场调查分析

一、项目投资环境分析

1.政策环境分析

（1）全国政策环境分析

A．金融政策分析

B．土地政策分析

（2）城市政策环境分析

2.经济环境分析

（1）全国经济环境分析（内容可选）A．国民经济整体情况分析

B．固定资产投资分析

C．通货膨胀分析

D．消费需求分析

E．重大利好事件分析

（2）城市经济环境分（内容可选）A．城市主要经济指标分析

B．城市固定资产投资分析

C．城市引进外资情况分析

D．城市重大经济项目分析

E．城市经济发展历程分析

F．城市经济预测分析

3.社会文化分析

（1）城市自然地理情况分析

（2）城市历史文化分析

（3）城市人口情况分析

4.宗地现状分析

5.配套设施分析

6.城市规划分析

7.市政设施分析

二、项目竞争环境分析

1.房地产市场分析

（1）全国房地产市场分析

（2）城市房地产市场分析

A.城市房地产市场分析

B．城市房地产市场价格分析

C.城市房地产市场供给情况分析D．城市房地产市场供给情况分析（A）产品类型的供给情况分析（B）土地供给情况分析

（C）产品的开工咯和竣工情况分析2.板块竞争对手分析

（1）板块范围的界定

（2）项目所在板块情况分析

（3）板块产品特征分析

（4）板块间的对比分析

3.楼盘竞争对手分析（内容可选）（1）住宅开发项目的竞争对手分析（2）商业开发肥肉竞争对手分析（3）综合开发项目的竞争对手分析三、项目客户群分析

1. 项目客户群购买能力分析

2. 项目客户群消费动机分析

3. 项目客户群年龄结构分析

4. 项目客户群家庭人口因素分析

5. 项目客户群教育水平分析

6. 项目客户群考虑因素分析（1）价格因素分析

（2）环境因素分析

（3）产品类型因素分析

（4）风水因素分析

四、项目SWOT分析

1.项目优势分析

2.项目劣势分析

3.项目机会分析

4.项目威胁分析

5.项目SWOT分析表

五、项目定位分析

1.项目客户定位

（1）客户职业定位

（2）客户特征定位

（3）客户收入定位

（4）客户需求定位

2.项目产品定位

（1）项目开发主题

（2）项目产品档次

（3）项目产品类型（提出两种以上方案进行优选）3.房地产项目价格定位

第三部分项目规划设计建议与进度安排

一、项目规划设计建议

1.设计依据

2.设计指导思想

3.总平面规划建议

4.建筑立面建议

5.户型设计建议

6.景观设计建议

7.配套设施建议

二、项目开发进度安排

1.建设周期安排

2.施工进度安排

3.销售周期安排

第四部分项目费用估算

一、项目开发成本估算

1.土地费用的估算

2.建筑安装工程费用的估算

3.前期工程费用的估算

4.基础设施建设费用的估算

5.公共配套设施建设费用的估算

6.开发相关税费的估算

7.其他费用的估算

8.不可预见费用的估算

二、项目开发费用估算

1.管理费用的估算

2.财务费用的估算

3.销售费用的估算

三、编写投资成本费用估算表

表13-1 投资成本费用估算表

四、开发期经营税费的计算

1.与交易有关的税费，编写与交易有关的税费表

表13-2 税费表

2.土地增值税

3.企业所得税

第五部分项目资金筹措

1.收入估算

表13-3 销售收入与经营税金及附加估算表

表13-4 借款还本付息表

第六部分项目财务评价

一、盈利能力分析

1.静态盈利能力分析

（1）利润总额（简称利润或税前利润）=经营收入-经营成本-管理费用-销售费用-财务费用-经营税金及附加-土地增值税-弥补亏损

（2）投资利润率（也称投资回报率、投资收益率或总投资利润率）=年平均利润总额÷总投资×100%

（3）投资净利率=年平均净利率÷总投资×100%

（4）资本金利润率=年平均利润总额÷资本金×100% （5）销售净利率=年平均所得税后利润总额÷资本金×100%

（6）销售净利率=税后利润÷销售收入×100%

（7）销售毛利率=（税前利润+开发费用）÷销售收入×100%

（8）成本利润率=（销售收入-销售税金-投资总额）÷投资总额×100%

（9）静态投资回收期=（累计净现金流量开始出现正值期数-1）+（上期累计现金流量的绝对值÷当期净现金流量）

（10）

表13-5 损益表（单位：万元）

2.动态盈利能力分析

（1）财务内部收益率（FIRR ）

1

()(1)

n

t

t

i CI CO FIRR -=-+=∑

(2)财务净现值（FNPV ）

1()(1)D

t t i FNPV CI CO FIRR -==-+∑

（3）动态投资回收期