天津泰达城项目前期产品建议方案80PPT.pptx

商业配套区。这些自然状况，如同一柄双刃剑， 处于有利与不利之间，如何将不利转为有利，加
项目位置
以充分利用发挥地段最大价值是我们需要探讨的
重要课题，也是项目前期的重中之重。
城市核心区域
一、看市场
总结： 区域位置
交通
市政配套
环境景观
位于红桥区内，
东侧为河北大街
是河海改造的第一节 快速路，北侧为西青
点，同时与南开、和 道快速路，沿河一侧
津河壹号 万科金色家园
处于市场产品圈北部，但 周边有高端项目作为市场 依托，对市场北移有强力 支撑。
新逸嘉 富力城 亿城山水颐园 壹街区 格调春天 后现代城 英郡首府
时代奥城
方正山海天
俊城浅水湾
依云小镇 华厦津典 海逸长洲
梅江湾
海河新天地 海河大道
同方瞰和平 金茂现场 白楼仕嘉 华厦国际公寓 海天尚景
3、区域印象
1、现状发展： 基础设施建设程度及潜力决定土地价值
海河开发、快速路、地铁等基础设施建设拉动区域建设水平的整体提高，推动历 史底蕴深厚的老城厢地区飞速发展，区域潜力极大。
2、 区域情况： 交通：北：临城市交通主干线 西北：天津西站（未来铁路交通枢纽） 6＃城市轨道交通枢纽 南：慈海桥延长线三条石大街
如何在低面积标准下，满足 市场需求，获得最大利益
降低产品投资价值，进一步 提出满足自住需求的要求
提升产品居住品质，加强市 场风险抵抗性
2、未来发展
天津市场宏观尺度分析
京津快速铁路的建成将大幅缩 短城际距离，吸引北京客户天 津置业投资，潜力不容小嘘。
《天津市城市总体规划 （2004-2020年）》
天津是环渤海地区的经济中心 ，要逐步建设成为国际港口城 市、北方经济中心和生态城市 。
区域现状：
现状处于大规模城市改造的热潮中。 未来随着基础设施新建，城市中心逐步向北部京津主干道方向偏移，将发展成为 天津市区北部的城市功能中心。
3、区域印象
周边动态：海河开发给区域市场带来活力， 老城厢历史文脉情节有效支撑市场
2002年10月，天津市委市政府做出海河两岸实施战略开发决策。海河综合开发 作为一个新的城市战略，要通过发展海河经济，形成海河效应，成为拉动天津发 展的强大引擎。
办公楼、超市等，生 区域西侧为南运河，
活较为便利；同时地 东侧为海河，建有堤
块一侧设有一所中学， 岸亲水休闲区，摩天
教育资源较好；
轮等。
自然景观条件好。
海河综合开发进程必将带动城市中心逐步向海河沿岸靠拢， 未来形成以海河景观为主线城市布局，也势必拉动泰达城区 域的潜在价值，形成一个市场认可的高品质居住区。
平、河北区位置较近， 即将修建25米宽的滨
是天津北部中心区的 河景观道，南侧为新
核心地块。概括为海 三条石大街，交通体
河发端、天津起源、 系四通八达，同时临
城市中心、两河之 近地铁六号线，出行
间。
便利。
泰达城规划中包 “三岔河口”地拥有
括商业综合配套区域 深厚的历史文脉，天
（R3），包括酒店、 津就此得名。
三岔河口地区是天津城市发源地，历史上曾是天津经济、文化与交通中心，是天 津工商业的发祥地、北方工商业中心和我国近代民族工业的摇篮。
区域发展：
天津市和平区、南开区、河西区由于地理位置、文教环境等，成为天津人置业首 选，不仅原住居民不愿离开，还有大量的来自其他区域的自住或投资性需求。
本案位于天津西北部的红桥区，老三条石地区。河北区、河东区、红桥区属于置 业选择的第二梯队，经济发展相对缓慢，现住居民中外来人口比例较高，人员混杂， 在市中心各区中区域抗性较大。主要置业需求来源于本区居民的住房升级换代，对 来自其他区域客户的购买心理造成了较大障碍。但随着城市扩张，核心区不断扩大， 基础设施建设稳步发展，第二梯队将逐渐为市场接受，需求加大。
配套：易买得超市、欢乐港大型商务区 教育：紧邻学校
3、区域印象
项目自然条件分析展望
项目处于未来快速轨道交通线网核心，西北
紧邻京津快速轨道交通线，北临西青道快速路，
东北紧邻6号轨道交通出口，项目周边路网发达，
交通便利。北望子牙河、快速路立交绿化带，西
依14000平米学校人文景观，东观现代建筑经典
上游国际及摩天轮，南临南运河河道自然景观带、
居为主力。
• 如何寻求市场差异点，中高端品质住宅，是否只局限于二、三居？
供应量
中心城区板块 北部中心板块 海河板块 西北板块 奥运水上板块 大梅江板块 合计
供应规模 91 153 51 22 83 269 669
已售量 16 65 29 6 27 102 245
未售量 75 88 22 16 56 167 424
泰达城项目解析
2007年4月16日
一、看市场
政策决定市场导向
一、看市场
1、宏观政策概述
如何有效解决政策带来的影响？
政策影响
政策关键词
首付、利率提高
封顶后放贷 调整住房结构， 90平米以下占70%
调控二手房税收， 抑制投资购房 08奥运前后市场不 确定性风险
购买力下降，总价 承担幅度降低
开发商资金压力增大，追求 资金快速回笼，降低占用率
中国经济增长第三极——环渤海经济圈 天津成为经济发展主轴上的重要节点
天津城市发展第一次有了明确的定位
作为中国未来15年经济发展的重心，天津城市发展的各 项指标将得到显著提升，带动相关产业跳跃式的前进。
拉动GDP增长，房屋购买由自住缓慢向投资转换， 并吸引周边城市关注。
3、区域印象
历史印象：老城厢
和平门 赛顿中心
犀地
第六田园 万科水晶城 水岸公馆
卡梅尔 江胜.天鹅湖
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大梅江板块
中心城区板块
海河板块
数量分布
中高档住宅分布比例
大梅江板块 , 8, 28%
中心城区板 块, 8, 27%
西北板块, 2, 7%
北部中心板块 , 7, 21%
海河板块 , 2, 7%
奥运水上板 块, 3, 10%
• 目前中高档住宅项目在中心区板块、大梅江板块、北部中心板块比较集中 • 北部中心区正成为中高端住宅的发展重心，目前上市产品以舒适性二居、三
发展速度快、潜力大，不能用停留的眼光看问题，看未来、抓机 遇，迎合市场，减少风险，提高品质，树立口碑。
二、看竞争
地段决定价值，好地段必然存在竞争
二、看竞争
1、区域潜在供应
2007年17块新上市地块及周边13个在售项目
市场竞争激烈
西北板块 北部中心板块 奥运水上板块 大梅江板块
天津市场现阶段中高档住宅板块分布图