中国土地估价师实践考核之案例分析

关于《南宁市解放路71号的国有出让商业用地的评估》

估价报告案例分析

一．项目背景

1、估价目的

委托方南宁医药有限责任公司为盘活资金，以其拥有的一宗座落于南宁市解放路71号的土地使用权为抵押物向银行申请抵押贷款，故委托我公司评估该宗地的土地使用权价值。故本次评估目的为为委托方办理抵押贷款确定抵押贷款额度提供参考依据而评估委估土地使用权的市场价格。

2、宗地概况

委估宗地座落于南宁市解放路71号，位于南宁市中心地带，土地取得方式为政府出让，土地批准用途为商业用地，土地面积为1024.77平方米，土地级别为一级，宗地形状规则，土地开发程度为宗地外“五通”(通电、通路、通讯、通上水、通下水)、宗地上已建有一栋八层钢混结构的商业、办公综合楼，宗地临解放路，宗地周围均为已建成的临街商业楼，人流量较大，商服繁华度较高，商业气氛较浓。

3、地价定义

本报告所评估的待估宗地地价是指在评估基准日2009年2月27日，评估设定宗地开发程度为目前该宗地的实际开发程度：宗地外“五通”（通路、通电、通上水、通排水、通信）,宗地地面上已建有一栋商业办公综合楼的现状条件下南宁医药有限责任公司所拥有的尚有剩余使用年限为54.3年的国有出让商业用地的使用权的价格（该价格不包含地上建筑物及其固着物的价格）。

二．估价方法的选择

根据《城镇土地估价规程》（GB/T18408-2001），通行的宗地估价方法主要有成本逼近法、市场比较法、收益还原法、剩余法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照《城镇土地估价规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。

因为委估宗地位于南宁市中心，土地用途为商业，目前建筑容积率达6，而成本逼进法不能准确的反映中心地段的繁华、高容积率等带来的高收益，所以不适宜用成本逼进法对委估宗地进行评估。由于委估宗地位于市区成熟的老商业区，近几年来该区域类似商业用地的买卖交易很少，市场上较难收集到类似于委估宗地的可比交易案例,故不宜采用市场比较法进行评估。但该区域的商铺、办公等用房的买卖市场交易案例较多，比较容易测算出整个房地产的价格，可以用市场价格法来测算委估宗地上已建成的房地产的价格，故可以用剩余法进行评估。2008年南宁市公布了更新的基准地价，委估宗地位于南宁市基准地价覆盖范围内，因此本次可选用基准地价系数修正法进行评估。

经综合分析该项目的具体状况及我公司所掌握的资料，遵循多种方法相比较的估价原则，本次评估选取剩余法及基准地价系数修正法作为本次估价的基本方法，选用市场比较法作为本次评估的辅助估价方法。

三、现场勘察应注意的问题

现场勘察很重要，记录一定要详细，资料一定要收集清楚，委估宗地的区域因素、个别因素都要详尽记录，市场调查一定要充分，这样才能更全面的了解待估宗地，才能给估价技术测算提供参考依据。

针对本次所选用的方法，现场勘察时应着重做到以下几点：

1、委估对象区域内商铺、办公用房的市场交易案例的收集

2、商业繁华程度。主要体现在人流量、商业区级别、距离商服中心距离、周围商铺数量及经营状况等。

3、交通状况。主要包括临路状况（几面临路）、临路类型、距离公交车站点距离、公交车线路数、交通管制状况、停车方便状况、出入路口方便状况、交通拥赌状况等。

4、环境质量优劣度。主要包括商业区人口密度、收入水平等。

5、宗地的个别因素。主要有临街宽度、深度、距离街角距离、容积率、形状等。

四、基准地价系数修正法测算地价的难点与解决方法

基准地价修正系数法是利用城镇基准地价和基准地价修订系数表等估价成果，按照替代原则，就估价对象的区域条件等与其所处区域的平均条件相比较，对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的一种方法。在估价过程中，我们认为应注意以下3点：

1、了解基准地价商业用地的基准地价内涵

根据（南府发〔2008〕65号〕《南宁市人民政府关于公布实施南宁市城市网格点基准地价成果的通知》，《南宁市城市网格点基准地价成果及修正体系》从2008年10月1日起实施，现行的基准地价是网格点基准地价，商业用地的基准地价内涵为：以2008年1月1日为估价基准日，在“五通一平”土地开发程度（宗地红线外通上水、通下水、通电、通讯、通路，宗地红线内土地平整），商业用地法定最高土地使用年限40年首层标准铺面等条件下的土地使用权价格。

2、找出商业用地宗地地价的计算公式

南宁市商业用地宗地地价计算公式分为容积率大于1及小于1的地价计算公式。待估宗地地上已建成了一栋八层的房屋建筑物，其容积率为5.89，计算容积率大于1的商业总地价所适用的计算公式为：

商业用地平均楼面地价=（路线价加价×标准深度内土地面积+网格点基准地价×总土地面积）/总土地面积×容积率修正系数×深度修正×宽深比修正×其他个别因素修正×街角地修正系数×年期修正×期日修正×开发程度差异修正

总地价=商业用地平均楼面地价×总建筑面积

3、根据计算公式测算地价

南宁市现行的基准地价体系比较完善，只要选准公式，根据计算公式进行修正测算，也不难求出其地价。

首先要从《南宁市城市网格点基准地价成果及修正体系》及其商业用地的网格点基准地价图中找出以上公式中所需要的一些数据及表格，比如：委估宗地所在地段的路线价加价、标准进深、网格点基准地价、商业容积率修正系数表、深度修正表、宽深比修正表、其它个别因素修正表及街角地修正系数表等，并计算标准深度内的土地面积，然后根据所找出的表格依次计算出各需要修正因素的修正系数，最后把各个数据代入上述公式中，即可算出宗地的价格。

五、剩余法测算地价的难点与解决方法

剩余法是在现有房地产的交易价格的基础上,扣除房屋建筑物现值以及交易税费,以价格余额来估算待估土地价格的一种方法。

公式为：土地价格=房地产交易价格-房屋现值-交易税费

在估价过程中，我们认为应从以下3点来把握其可靠性：

1、用市场比较法测算出整栋商业、办公楼的房地产价值

⑴选出类似的可比实例是难点之一。

首先要收集充实的交易实例，调查大量的交易案例，并详细的记录每一宗交易实例的详细交易状况，包括坐落、用途、面积、装修、楼层、层高、户型、区域的商服繁华程度、人流量、交通状况、环境状况等等，然后每一种类型（分商业用途、办公用途及不同的楼层）各选出近期交易的、与估价对象同一供需圈内的三个案例。

⑵选择和确定各影响因素及其修正幅度也是难点。

主要选取影响商业或办公用途房地产价格的主要区域因素及个别因素。比如商铺，我们主要选取的区域因素有：商服繁华程度、人流量、交通便捷度、停车方便度、公共配套设施完善度、基础设施完善度、环境条件等；主要选取的个别因素有：所在楼层、层高、临街道路类型、临街形式、装修状况、面积、成新率、宽深比等。对于各个因素的修正幅度，我们主要通过一些市场案例调查，确定各项影响因素的权重，然后根据各项影响因素的权重来确定比较案例与待估房地产相比较的优劣情况修正系数。

2、测算地上房屋建筑物的现值

本报告采用建筑物重置成本法来测算地上房屋建筑物的现值。建筑物重置成本法是求取房屋建筑物在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算房屋建筑物的客观合理价格或价值的方法。

估价的难点就是计算建筑物的重置成本。房屋建筑物的重置成本包括建筑安装工程费、前期费用、其他费用、资金成本、平均利润、销售税费等。测算过程中比较难把握的为以下三项：

⑴建筑安装工程费

建筑安装工程费包括一般土建、水卫、电照、设施设备、施工临时配套设施费等单位工程费用，由于南宁市没有公布2009年明确的建筑造价依据，本次估价主要依据是现行广西区建筑安装工程预算定额标准测算，同时参照南宁市统计局公布的同类物业重置成本统计值及委托方提供的有关资料，最终确定该类房屋的重置单价为1100元/平方米。

⑵前期费用

前期费用主要包括规划及可行性研究费、勘测设计费、临时费用等，估价时主要根据南宁市规划部门的规定以及可行性研究费收费标准、2002年1月7日,国家发展计划委员会和建设部以计价格(2002)10号文件,联合发布了《工程勘察设计收费管理规定》和修订后的《工程勘察收费标准》、《工程设计收费标准》以及南宁市当地有关费率标准等文件，估算这些费用约占建筑安装工程费的3.5%。

⑶其他费用

其他费用主要有建设单位管理费、招标管理费、建筑工程质量监督费、工程建设监理费、消防设施配套费、建筑队伍管理费、消防设施配套费、招标管理费、教育费附加、发展墙体材料专项费、白蚁防治费等等，根据国家物价局、建设部《关于发布工程建设监理费有关规