南汇区别墅项目概况
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• 从经济指标看，当地的人均生产总值37664，人均工资278 34，而人均居住面积才19.2，应该说当地的房地产在总量 需求上较大，有发展空间。
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二、上海房地产市场分析
上海楼市进入持续高速发展阶段，市场06年以来连续两年出现 需大于供的现象；目前住宅类物业的成交均价已经达到115 00元/平米以上的高位，存量房源也处于历史低位。
05年 06年 07年
总量
周康
百 分 比
惠南
百分 比
航头
百分 比
总 占
155340
68219
44 %
2986 4
19%
3910 0
25%
88 %
174700
70968
41 %
1852 7
11%
5178 0
30%
82 %
202968
59720
29 %
1390 2
23%
5721 2
41%
93 %
目前均价
年份
人口 (万人)
生产 总值
财政 收入
人均年工资
人均居住面 积
2005
90.1
274.9
(户籍人口71.89万人)
亿 74.8亿
26417
10.5；20.3
2006
92.98
350.2
(户籍人口72.73万人)
亿h 106.9亿
27834
12.7；149.2
• 2007年1-6月，全区完成房地产投资41.4亿元，比上年同期 下降15.4%，占固定资产投资比重23.4%。商品房销售形势 较好。销售面积94.2万平方米，同比增长95.0%,商品房空置 面积48.1万平方米,同比增长108.2%。
• 区域内已售别墅为早期别墅产品，目前在售别墅的产品也 处于提升阶段，具有一定市场潜力，价格提升空间大；
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11
月份 2005年 2006年 2007年
新增供应 133434 总面积 155340
13170 2
17470 0
86836
20296 8
均价 11592 12091 14478
新增供应 1：1.1 1：1. 01:02.
供需比
6
33
3h
பைடு நூலகம்
8
南汇别墅市场分为3大板块，分别为周康板块、航头板块、 惠南板块。从统计数据来看,惠南版块别墅的热度逐年增加。 目前别墅的价格在20000元/平方米。
• 2005年实现南汇生产总值274.9亿元，比上年增长18.1%，按可比价格计 算，可比增长16.2%。其中：第一产业增加值15亿元，可比下降4.2%； 第二产业增加值162.4亿元,可比增长16.1%，其中：工业增加值142.5亿 元，可比增长16.6%；第三产业增加值97.4亿元，可比增长20.1%。2005 年全区三次产业比重为5.5：59.1：35.4。
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1.2 经济状况
• 2006年南汇区实现地方生产总值350.2亿元，比上年增长27.4%，按可比 价格计算，可比增长26.8%。其中：第一产业增加值16.5亿元，可比增 长7.5%；第二产业增加值191.0亿元,可比增长17.7%，其中：工业增加 值165.1亿元，可比增长15.9%；第三产业增加值142.7亿元，可比增长4 5.1%。2006年全区三次产业比重调整为4.7：54.5：40.8。
南汇区别墅项目概况
战略投资部
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一、南汇区概况
• 1.1 地理位置 • 1.2 经济状况 • 1.3 交通状况
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1.1 地理位置
• 南汇位于黄浦江东岸，杭州湾畔，北与浦东新区接壤，西与 闵行毗邻，西南与奉贤交界，东南两侧濒临东海，海岸线长 45公里。目前的区治惠南镇，西北距上海市中心人民广场48 公里，距浦东国际机场24公里。
（元/平 （独立别 米）
23000
20000
17000
墅）
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三、地块分析
本项目地块位于南汇区南六公路西侧，距离上海野生动物 园2KM，地块位于惠南板块别墅区范围。
土地面积
总建筑面积
其
别墅建筑面积
72698 36450 8880.9
中
联排别墅建筑面积 15238.8
叠加别墅建筑面积 11793.3
会所及配套建筑面积 537
总建筑面积(地下)
15988.9
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10
• 处于惠南别墅板块，产品有板块依托； • 区域内交通状况相对较好 ；
• 项目所在区域规划的旅游休闲功能，已经越来越明显， 适合别墅和低密度产品开发；
• 上海强劲的后起板块特征非常强烈，需求与供应引起 市场更大关注；
• 经济型别墅的客户群体总量高；
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市场供需失衡，存量急剧消化，06、07年上海楼市保持 了强劲的增长势头，价格环比上涨达到了10%/年甚至 更高。据统计07年上海住宅市场新增供应量供需比达到 了1：1.2，特别是下半年局部地区价格上涨迅猛。
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7
供需失衡，楼价猛涨，07年南汇别墅价格飞速上涨， 分析认为导致此现象的主要原因有2：①、整体经 济市场的上扬，带动了区域楼市出现了热销；②、 区域楼市内供应急剧萎缩，导致局部供应不足，卖 方大幅拉价的现象。
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二、上海房地产市场分析
上海楼市进入持续高速发展阶段，市场06年以来连续两年出现 需大于供的现象；目前住宅类物业的成交均价已经达到115 00元/平米以上的高位，存量房源也处于历史低位。
05年 06年 07年
总量
周康
百 分 比
惠南
百分 比
航头
百分 比
总 占
155340
68219
44 %
2986 4
19%
3910 0
25%
88 %
174700
70968
41 %
1852 7
11%
5178 0
30%
82 %
202968
59720
29 %
1390 2
23%
5721 2
41%
93 %
目前均价
年份
人口 (万人)
生产 总值
财政 收入
人均年工资
人均居住面 积
2005
90.1
274.9
(户籍人口71.89万人)
亿 74.8亿
26417
10.5；20.3
2006
92.98
350.2
(户籍人口72.73万人)
亿h 106.9亿
27834
12.7；149.2
• 2007年1-6月，全区完成房地产投资41.4亿元，比上年同期 下降15.4%，占固定资产投资比重23.4%。商品房销售形势 较好。销售面积94.2万平方米，同比增长95.0%,商品房空置 面积48.1万平方米,同比增长108.2%。
• 区域内已售别墅为早期别墅产品，目前在售别墅的产品也 处于提升阶段，具有一定市场潜力，价格提升空间大；
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月份 2005年 2006年 2007年
新增供应 133434 总面积 155340
13170 2
17470 0
86836
20296 8
均价 11592 12091 14478
新增供应 1：1.1 1：1. 01:02.
供需比
6
33
3h
பைடு நூலகம்
8
南汇别墅市场分为3大板块，分别为周康板块、航头板块、 惠南板块。从统计数据来看,惠南版块别墅的热度逐年增加。 目前别墅的价格在20000元/平方米。
• 2005年实现南汇生产总值274.9亿元，比上年增长18.1%，按可比价格计 算，可比增长16.2%。其中：第一产业增加值15亿元，可比下降4.2%； 第二产业增加值162.4亿元,可比增长16.1%，其中：工业增加值142.5亿 元，可比增长16.6%；第三产业增加值97.4亿元，可比增长20.1%。2005 年全区三次产业比重为5.5：59.1：35.4。
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1.2 经济状况
• 2006年南汇区实现地方生产总值350.2亿元，比上年增长27.4%，按可比 价格计算，可比增长26.8%。其中：第一产业增加值16.5亿元，可比增 长7.5%；第二产业增加值191.0亿元,可比增长17.7%，其中：工业增加 值165.1亿元，可比增长15.9%；第三产业增加值142.7亿元，可比增长4 5.1%。2006年全区三次产业比重调整为4.7：54.5：40.8。
南汇区别墅项目概况
战略投资部
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一、南汇区概况
• 1.1 地理位置 • 1.2 经济状况 • 1.3 交通状况
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1.1 地理位置
• 南汇位于黄浦江东岸，杭州湾畔，北与浦东新区接壤，西与 闵行毗邻，西南与奉贤交界，东南两侧濒临东海，海岸线长 45公里。目前的区治惠南镇，西北距上海市中心人民广场48 公里，距浦东国际机场24公里。
（元/平 （独立别 米）
23000
20000
17000
墅）
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三、地块分析
本项目地块位于南汇区南六公路西侧，距离上海野生动物 园2KM，地块位于惠南板块别墅区范围。
土地面积
总建筑面积
其
别墅建筑面积
72698 36450 8880.9
中
联排别墅建筑面积 15238.8
叠加别墅建筑面积 11793.3
会所及配套建筑面积 537
总建筑面积(地下)
15988.9
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• 处于惠南别墅板块，产品有板块依托； • 区域内交通状况相对较好 ；
• 项目所在区域规划的旅游休闲功能，已经越来越明显， 适合别墅和低密度产品开发；
• 上海强劲的后起板块特征非常强烈，需求与供应引起 市场更大关注；
• 经济型别墅的客户群体总量高；
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市场供需失衡，存量急剧消化，06、07年上海楼市保持 了强劲的增长势头，价格环比上涨达到了10%/年甚至 更高。据统计07年上海住宅市场新增供应量供需比达到 了1：1.2，特别是下半年局部地区价格上涨迅猛。
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供需失衡，楼价猛涨，07年南汇别墅价格飞速上涨， 分析认为导致此现象的主要原因有2：①、整体经 济市场的上扬，带动了区域楼市出现了热销；②、 区域楼市内供应急剧萎缩，导致局部供应不足，卖 方大幅拉价的现象。