房地产开发项目可行性分析

二、风险分析的方法
1、敏感性分析：分析和预测发项目的不确定性因素发
生变化时，对项目经济效果的主要指标（如内部收益率、 净现值、投资回收期等）影响的敏感程度。
2、概率分析：可根据各种影响因素的概率分布，来分析
开发项目在风险条件下获利的可能性的大小。
树立质量法制观念、提高全员质量意 识。20.9.2820.9.28Monday, September 28, 2020
房
市
地
场
产
环
的
境
供
调
需
查
情
开 发 场 地 调 查
况
调
查
房地产市场供给调查
123
房地产市场需求调查
123
房地产市场竞争情况调查：竞争企业1234、竞争产品 1234
房地产价格调查
123456
2、房地产不同营销阶段的调查内容
房地产项目定位阶段的市场调查： 项目地块现状调查 项目交通状况调查 项目周边景观调查 商务圈和商圈调查 区域基本信息调查 相关项目基本信息调查
第四章 房地产开发项目可行性分析
房地产可行性分析概论 房地产市场分析 房地产开发项目费用测算 房地产开发项目财务评价 房地产开发投资风险分析
第一节 房地产开发项目可行性分析概述
一、可行性研究的概念、作用 二、可行性研究的内容 三、可行性研究的工作程序
一、房地开发项目可行性研究的概念、作用
1、可行性研究的概念
1、静态投资回收期：不考虑时间因素影响 2、动态投资回收期： 动态投资回收期还需要与基准回收期相比较
三、财务净现值
1、净现值FNPV：是指按投资者可接受的最低收益率，将 项目各期的净现金流量折算到项目起始点时的现值之和。 2、项目的经济可行性：FNPV》=0
3、例：某投资项目的现金流量如表（单位：万元），假 设基准收益率为10%，试计算该项目的净现金流量和 净现值，并判断该项目是否可行。
调
选
案
查
择
研
筹
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案
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第二节 房地产市场分析
一、房地产开发投资的影响因素分析 二、市场调查
一、房地产开发投资的影响因素分析
1、内部影响因素
2、外部影响因素分析
宏观因素：人口、经济、政策法规等
微观因素：地段位置与技术因素 基础设施与公共设施 邻里影响 规划控制
二、市场调查
1、房地产市场调查的内容 (实际案例链接)
第五节 房地产开发投资风险分析
一、投资的主要风险因素 二、风险分析的方法
一、投资的主要风险因素
市场风险 经营风险 利率风险 政策风险 其它风险
作业
给定一个实际的房地产调研报告 给定一个实际房地产项目可行性研究报告
要求整理报告的框架结构写出报告的目录，分析报告的重点 内容所在。（分组进行，每组的案例均不同）
年份
0
1
现金流入量 0
0
2
3
200 600
现金流出量 60
500
100 0
四、内部收益率
1、内部收益率：是指使项目各期的净现金流量的现值之 各等于零时的折现率。 2、计算过程：试错法 3、项目经济可行性的判断：内部收益率》=基准收益率
根据上例数据：求取其内部收益率 4、内部收益率法与净现值法的主要区别
人有改善的能力，事事有改善的余地 。13:56:3313: 56:3313:569/28/2020 1:56:33 PM
安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20.9.2813: 56:3313:56Sep-2028- Sep-20
加强交通建设管理，确保工程建设质 量。13: 56:3313:56:3313:56Monday, September 28, 2020
方案B 200
方案C 200
100
200
200
100
500
500
通货膨胀 承担风险 资金增值 机会成本
2、资金的时间价值换算 将现值转换为将来值： F=P（1+I）n
将将来值转换为现值： P=F/（1+I）n N为计息周期
例1：某房地产开发商向银行贷款100万元，贷款年利率为8%， 贷款期限为3年，到期后一次偿还本息。则到期后应偿还的本息 是多少？
二、可行性研究的内容 (实际案例链接)
1、项目概况 2、市场分析和需求预测 3、规划设计方案的优选 4、项目的建设工期、开发进度安排 5、项目投资估算 6、资金的筹集方案和筹集成本估算 7、经济分析和财务评价 8、风险分析 9、社会经济评价 10、结论
三、可行性研究的工作程序
优
项
市
化
方
编
场
和
制
目
在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程 技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论 证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，经济上 是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。
2、可行性研Hale Waihona Puke Baidu的作用
1）为投资决策提供依据 2）作为资金筹措的依据 3）作为编制设计任务书的论据 4）作为有关部门签订协议、合同的依据 5）作为项目审批、申请建设执照的依据
一、房地产开发项目费用测算的作用
1、为筹集开发资金提供依据 2、作为研究工程造价合理性的手段 3、作为选择最优设计方案的重要控制条件 4、作为项目建设实施过程中投资控制的依据
二、房地产开发项目总投资构成 表格P48 3-6
土地费用
土地、拆迁安置、基础设施、公共 配套
前期工程费
建筑安装工程费 开发企业的经营管理费
房地产市场推广阶段的市场调查：竞争项目基本信息调查 竞争项目销售信息调查 客户需求和接触媒体习惯调查
房地产项目销售阶段的市场调查： 市场推广调查和测评 成交客户问卷调查 销售难点调查 房地产售后阶段的市场调查
第三节 房地产开发项目费用测算
一、房地产开发项目费用测算的作用 二、房地产开发项目总投资构成
其他代收费用 固定资产投资方向调节税
管理、销售、财务
实际项目费用清单
面积法：P=CQ
其它方法等等
第四节 房地产开发项目财务评价指标
一、投资基础知识 二、投资回收期 三、净现值 四、内部收益率 五、财务评价基本报表
一、投资基础知识
1、资金的时间价值
不同方案的优劣比较 单位：万元
年份 方案A 第一年 100 第二年 200 第三年 200 累计 500
例2：年利率为8%，3年后500万元的一笔收入，在目前来讲相当 于多少？
3、现金流量分析 现金流量：一个项目在某一特定时期内收入或支出的资金数额。
现金流入量、现金流入量、净现金流量
现金流量图： （现金流量表）
75
75
75
75
75
0
1
500
2
3
N-1
N
二、投资回收期
项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间