某公司评估报告工作底稿

部资料注意评估报告工作底稿目录第一章借款人评价一、借款人概况------------------------------------------------------4二、经营者素质评价--------------------------------------------------5三、经济技术实业评价------------------------------------------------5四、股东评价--------------------------------------------------------6五、资产负债分析----------------------------------------------------6六、盈利能力分析----------------------------------------------------8六、现金流量分析----------------------------------------------------8七、信用状况评价----------------------------------------------------8第二章建设条件评价一、项目建设概况及规模----------------------------------------------8二、项目审批手续及进度----------------------------------------------8第三章市场评价一、市场现状及发展趋势---------------------------------------------10二、市场竞争分析---------------------------------------------------11三、发展前景-------------------------------------------------------12第四章投资估算与筹资评价一、项目总投资估算-------------------------------------------------12二、筹资来源-------------------------------------------------------14第五章项目效益及偿债能力评价一、项目财务效益评价-----------------------------------------------14二、项目敏感性分析-------------------------------------------------15三、借款人偿债能力-------------------------------------------------15第六章贷款风险与效应评价一、贷款项目风险度测算---------------------------------------------16二、贷款效应及风险-------------------------------------------------16第七章项目贷款综合评价项目贷款综合评价---------------------------------------------------18第一章借款人评价一、借款人概况1、合作公司概况合生愉景房地产(以下简称合生愉景公司)是于2001年6月18日成立的合资经营（港资）企业，注册资本4,725万元人民币。

合生愉景公司由三方股东投资组成：中方为德裕发展(以下简称德裕公司，甲方)，投资200万元，占注册资本的 4.23%；联嘉置业(以下简称联嘉公司，乙方)，投资400万元，占注册资本的8.47%；外方为合生集团（）(以下简称合生公司，丙方)，投资4,125万元，占注册资本的87.3%。

由于在各方合作前甲、乙方已为本项目前期征地及拆平本用地原有建筑物投入了600万元人民币资金，其中甲方占200万元人民币，乙方占400万元人民币，合作各方同意该600万元作为甲、乙方的注册资金投入。

丙方在合作公司营业执照签发之日起36个月共分六期缴付应缴注册资本。

经正德会计师事务所----正验字(2001)第382号验资报告确认2001年底合作公司资金已注资619万元。

20001年12月，由于合生集团部管理调动的原因，合生愉景公司的法人由蔡春萌替代世东出任该公司的法人。

2、经营围及规模该司现主要经营市海珠区新港西路210、212号大院地块，原属市华南医疗器械厂和光学仪器厂。

建设用地规划许可证号：穗规地证字（1999）第332号。

项目东侧为客村居住区，与市南北大动脉“大道”相距500米；西南面为敦和路；北面紧临海珠主干道“新港西路”，与成熟住宅小区“愉景雅苑”一街之隔。

合作项目规划总用地面积为48,290平方米，总建筑面积约为157,911平方米。

3、资质等级、信用等级现该司在我行信用等级为未评级优质客户按A+级控制，并核定最高综合授信额度为1.5亿元。

该司领取的是房地产开发企业暂定资质证书。

二、经营者素质评价该公司设董事会，并实行董事会领导下的总经理负责制。

公司董事会成员共五人，德裕公司委派一人、联嘉公司委派一人、合生公司委派三人。

董事长由合生公司委派，副董事长由联嘉公司委派。

董事长蔡春萌，男，1965年出生，中级职称，物业管理专业，曾在英国留学，具有15年的房地产业经验，现兼任合生创展集团副总经理及康景物业服务公司总经理，具有丰富的物业管理经验。

董事世东，男，出生于1958年，毕业于大学，获工程学士学位，曾担任一上市房地产发展公司的执行董事，也是工程师学会会员，在房地产投资、物业发展、工程管理及销售与市场推广等方面拥有十九年以上经验。

三、经济技术评价2001年末公司资产总额为19,591万元，其中存货634万元，所有者权益619万元，目前开发的愉景南苑项目总建筑面积约为155878平方米，计划投资总额约为65877万元。

公司现有职工约22人，研究生学历占比5%，大学学历占比68%，中高级职称占比15%，公司整体经济技术实力较强，具有丰富的房地产开发经验，并聚集了一批房地产开发建设、销售各方面的人才。

四、股东评价合生集团（）是合生创展集团旗下的投资公司，依靠集团的实力，在地投资创业，自93年在地投资以来，拥有在地注册的十二个房地产项目公司的物业发展及投资权益，其总注册资金为68,054万元，总建楼宇面积累计约为2,621,300平方米。

98年公司股票在联交所上市，筹集资金达64,300万元，资金实力雄厚，加上集团对房地产市场的深刻认识，使该集团已成为房地产界的翘楚。

合生创展集团拥有完整合理的部结构及各方面专业人员，在市房地产市场竞争中具备较大的优势。

该集团把控制成本放在各项工作的首位，利用大批量生产的优势，从设计方案上大套用、小调整，原材料大批量采购，加上采用标准化管理模式施工建设等方式，有效地降低开发成本，使得中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。

近年来，合生创展集团凭借其雄厚的经济实力，良好的施工质量，不断强化其品牌优势。

公司组织开发的华景新城、暨南花园、愉景雅苑、骏景花园，帝景苑都各具特色，这些楼盘总建筑面积超出125万平方米，推出的住宅销售率达90%以上，市场反应热烈。

该集团在发展过中，与金融部门、合作单位建立了良好的信用关系，也取得了良好的社会信誉和广泛的社会支持。

其余两股东德裕公司和联嘉公司由于所占的股份比例较少，并且截至评估之日，没提供以上两公司的具体资料，因此从略。

五、资产负债分析分析公司资产负债表可知：（1）该司成立时间较短，成立时间还不到一年，该公司的成立，主要是为了开发愉景南苑项目。

2001年末公司资产总额为19,591万元，资产负债率为97%。

资产负债率较高的原因是因为该司进入项目建设不久，刚开始进行销售，销售收入未结转利润。

并且关联企业垫资注入，其中珠江总承包4,614万元，合生集团部往来12,091万元。

（2）预付帐款7,169万元，其中广告宣传费35万元，工程款7,114万元，其他20万元。

（3）其他应收款10,989万元，其中：联嘉置业6,201万元，及合生集团公司部往来款4,720万元，其他68万元。

（4）所有者权益中，该司的注册资金为4,725万元，现只注入了第一期资金，金额为619万元占了总出资额的15%。

该司的出资总额共分为六期，是在合作公司成立三十六个月全部投入完毕。

六、盈利能力及现金流量分析合生愉景公司2001年建立，截至评估日，销售收入未结转，报表未能反映出该司的盈利能力。

但愉景南苑从三月初公开销售至今，已销售出130多套，并且接受了270套的部认购登记，证明有较高的社会认受度，应具有较好的盈利前景。

2001年底该司经营活动现金流入2239万元，流出2696万元，经营活动现金流量净值-456万元，筹资产生净现值527万元，总的现金流量为71万元。

七、信用状况评价该司组织机构合理，经营管理制度健全，具有经验丰富、经营管理能力强的领导层及一批高素质的专业管理人员。

该公司由于所投项目尚处于前期建设阶段，第一期期楼刚开始公开销售，公司财务状况在经营业绩方面尚不能反映企业的实际经营情况，但根据股东实力及项目条件衡量，该公司符合我行竞争优质客户的条件，2001年我行审批认定该企业为未评级客户，信用等级按A+级掌握。

第二章建设条件评价一、项目建设概况及规模“愉景南苑”项目位于市海珠区新港西路210、212号大院，原属市华南医疗器械厂和光学仪器厂。

该项目占地面积48,340Ｍ2（其中净用地面积35,762Ｍ2 ，道路面积12,578Ｍ2）总建筑面积155,878Ｍ2，（商铺12,679Ｍ2该数为预测数，车库382个车位，住宅135,228Ｍ2，会所3,278Ｍ2），容积率 3.25，是由三种住宅类型组成，共18栋，可售面积147,907Ｍ2.商品房住宅建筑情况列表如下:设计、施工、监理单位资质：设计、施工及监理单位均具有承揽此项目相关工程任务的资质及能力。

二、项目审批手续及进度目前项目建设已领取了《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《商品房预售许可证》及部分建筑面积的《建设工程规划许可证》。

从项目建设文件依据方面看，该项目《国有土地使用证》、《施工许可证》尚在办理之中,对今后项目销售及银行贷款抵押手续的办理将会造成影响，合生愉景公司须尽快办理有关手续，方能确保项目正常按计划运作。

只要项目建设的有关报批手续抓紧办理，开发建设资金得以落实，项目施工按计划完工将具有一定的保证。

“愉景南苑”建设条件、形象进度良好，该项目进入主体及配套设施建设阶段。

2001年初动工建设以来该项目A、B区共7栋已结构封顶，C、D、E、F区已达7——8层，G区开工现已+00。