欢乐谷运营状况及主题公园旅游地产盈利阶段分析教材

?多元化盈利（门票，餐饮，购物）
欢乐谷每个景区都设立餐饮场所，小吃零售亭遍布整个园区。 7个餐厅、12个主题商店与纪念品展馆，分布在主题公园各地
门票收入 餐饮收入 衍生品购物收入
0%
20%
40%
60%
80% 100%
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通过多元化盈利、不断追加高额投资、扩大规 模以保证项目的成功——深圳欢乐谷
?乐园概况
深圳欢乐谷于1998.10.1日正式开始运营，在8年间共分为三期建设，共 分为九大主题区，西班牙广场、卡通城、冒险山、欢乐岛、金矿镇、香格里 拉森林、飓风湾、阳光海岸、欢乐时光、玛雅水公园。全园有大小项目100
多个，是国内项目数量最多，设施科技含量最高也最为先进的主题乐园
?不断扩大规模，追加投资
25.46 3100 33.50 4132 10.58 6000
14.81 2665 33.29 6165 45.21 7556
6.81 131.41 22.52
旅游设施
占地规模
景点数量
开业时间 投资
门票
经济效益
锦绣中华 30公顷 民俗文化村 20公顷
82个景点
1989
内含21个民族 的24个村寨
1991
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通过高额投资、大规模、多元化盈利保证
项目的成功——北京欢乐谷
?乐园概括
2006年7月9日开业，分别由峡湾森林、亚特兰蒂斯、失落玛雅、爱 琴港、香格里拉和蚂蚁王国等六个主题区组成 ，历时4年建设，投入20亿 元，总占地 100 万平米。
开业近一个月时，客流量突破30万人次，单日最高人数达到2万人次， 开业84天，收入突破了一亿元。预计年客流量300万人次，年营业收入23个亿。
?多元化收益（门票，餐饮，购物） 门票
05年游客量302万人次，经营收入超过 3 亿元，与 04 年同比增长二十几个百分
53%
点，重游率 41.5%。乐园内分布各式餐饮 场所，如面点王、肯德基、星巴克咖啡、 雪糕点及纪念品商店等。
餐饮
12%
46% 35%
购物
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北京、深圳两处欢乐谷游乐园运营状况
? 深圳欢乐谷从开业运营 以来，接待人数稳步增长， 2005 、2006 两年连续两 年超过 300 万人，收入超 过3亿元。
?北京欢乐谷开业仅 5个 月，人气迅速提升，接待 人数共计 86万，收入 1.19 亿元
2006年运营状况：(北京欢乐谷仅开业5个月)
深圳
接待人数（万人）
300
公园收入（亿元）
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主题旅游地产盈利阶段分析——第二阶段：旅游成为区域开发 稳定现金流，对地产开发促进明显，地产开发进实现高回报
第二阶段：旅游对地产的价值提升 1993-2004
项目
开发时间
湖滨花园 1993年～1994年
占地面积 （公顷）
0.9
建筑面积 （万M2）
7.2
桂花苑 1993年～1994年
—— 28.53
3078 3904
—— 2300 26.84 2700
—— 2015 17.39 2495
—— 18.86
海景花园 1990年 2.9
民俗文化村 1991年
20
10.2
1990 4948
地产收益
1991 6680
乐园投资 1992 7692
25.65 35.00 15.15
4898 6539 7231
?分期扩大规模，追加投入
Ⅰ期 2006.7.9
Ⅱ期
Ⅲ期
投入：20亿 每年都有不低于3千万元的投入，以更新景点项目
占地：54万平米
5万平米
45万平米
游乐设备数量：40多项，其它项目数量：50多 处景观、10多项表演20多项游戏和商业餐饮 景点项目每年都要更新1/3，保留1/3，淘汰 1/3，投资额在3000万左右，以保证其盈利性
研究案例
欢乐谷运营状况及主题公园 旅游地产盈利阶段分析
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?深圳欢乐谷位于深圳华侨城内，土地随华侨城4.6平方公里 一起属于划拨用地 ?北京华侨城2002年与北京当地企业合资成立北京世纪华侨 城实业有限公司，当地公司以土地入股，地价大概70~80万/ 亩，在南磨房乡营造北京世纪华侨城旅游主题社区。总用地 面积146．7公顷的超大规模社区，包括约100公顷的主题公 园欢乐谷和占地46．7公顷、总建筑面积83．87万平方米的 大型地产项目，房价高出区域均价700~1000元/平米。
Ⅰ期 1998.10.1
Ⅱ期 2002.5.1
Ⅲ期 2005.5.1
投入：10亿
3.5亿
1.8亿
占地：17万平米
18万平米
5万平米
欢乐谷每年投入3-5千万元资金用于改造和新建项目.欢乐谷确改造园区发展计划，每
隔3年时间推出一组新的投资5000万元以上大型娱乐项目，每隔2年推出一组中型的娱乐
项目（1000-5000万元），每年一组小型娱乐项目推出。
第一阶段：地产与旅游的平衡发展 1986-1993
项目
东方花园 锦绣中华
开发时 间
占地面积 （公顷）
建筑面积 （万 M 2）
资金平衡
1986年 1989年
11.2 30
6
地产收益
乐园投资
时间 罗湖
福田
售价
增长率
（港元）
售价
增长 率
南山
售价
增长 率
华侨城
售价 增长率
1988 1989
3063.8 3937.9
3.7
北京 86 1.19
2007年十一黄金周7天运营状况
Fra Baidu bibliotek
深圳
接待人数（万人）
16.78
公园收入（亿元）
0.22
北京 10.27 0.16
350 300 250 200 150 100
50 0
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2002
深圳欢乐谷接待人数历年增长
2003
2004
2005
2006
接待人数（万人）
主题旅游地产盈利阶段分析 ——初期阶段：旅游资源开发引爆区域发展，旅 游带动地产，使其成为区域开发现金来源，逐步实现旅游与地产的平衡发展
1亿
70
1.1亿 90
十年中, 营业收入总额达17个多亿， 创利6个多亿，总资产达3个多亿；锦、 民两景区先后在开业一年和一年多的 时间内收回全部投资，共接待海内外 游客四千多万人次。
项目的第一阶段，房地产收益和旅游投资基本持平，旅游开始产生一部分收益，整体第一阶段地
产与旅游达到了平衡发展，且资金产生小部分盈余，区域逐步克服陌生，价格平台明显提升
2.5
6.7
世界之窗 1994年
48
中旅广场 1996年～1997年
1.6
12.9
欢乐谷 1998年～2001年
35
波托菲诺 2001年～2002年
80
108
资金平衡
地产收益 地产收益 乐园投资 地产收益 乐园投资 地产收益