层次分析法在房地产估价中的应用_估价方法选择及采用不同方法时权重的确定
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观、合理、科学地确定应采用的估价方法及不同方法的权重.
1层次分析结构模型
层次分析法是一种实用的多准则评价方法,自80年代初引入我国以来,以其定性与定量
,以及其系统、灵活、简洁的优点,迅速得到了广泛的重视
,同时充分利用了人的经验和判断能力,统一了有形与无
,尤其适合处理社会经济问题.
应用层次分析法,首先要构造一个层次分析结构模型.为此,需要对研究系统进行认真深
(35)choose appropriate methods and determine coefficients of different methods in the actual appraisal
(36)This paper an alyses the factors which can in flue nee method choice in real estate appraisal, applie
3
&示两牛也索郴比.一牛国常比另一園索稍漑电要/好丿
5
应朮苗个悯素柑比，一个闵索比忖一悯素明显車藝f好丿
7
&示两牛也索郴比.一牛阖鳶比坷一園累强理匝要f好丿
9
丧示两个—个因索比显一因索极端重躍屮时丿
2*4*ft* H
上述两切嘟判斷的屮也 加2为弁于同样莊要与稍微帝「艮：北间
因倉幺耳」'比较肖断为听.则丙案j比桂肖斯为町=»叫
2.2.1层次单排序及其一致性检验所谓层次单排序，就是确定某一层次各因素对上一层次
某因素的影响程度，并依此排出顺序.进行层次单排序，可以根据矩阵理论，通过数学计算求出 判断矩阵的特征向量，此特征向量即权重值，也就是单排序结果.本文采用简便的方根法求解 特征向量，但精度完全满足实际应用的要求.方根法计算步骤如下：
层次分析法在房地产估价中的应用 ———估价方法选择及采用不同方法时权重的确定
张杰 曲成平 潘永强
（重庆建筑大学管理学院,重庆400045）
摘 要 对房地产的价格进行科学、合理的评估,必须采用恰当的估价方法及确定不同方法
的权
重.对影响估价方法选择的因素进行了分析,应用层次分析法进行估价方法选择,并举例说明.
估价方法对同一房地产进行估价时,得出的各个试算价格其对最终估价结果的影响取决于估 价技术被恰当运用的程度及数据的精确性.其中估价技术被恰当运用的程度取决于估价人员
专业水平的高低,而数据的精确性则由估价方法对估价对象的适用度决定.当估价方法对估价
对象适用度高时,数据较精确;适用度低时,不精确.
笔者旨在探讨如何运用层次分析法对影响估价方法选择的因素进行分析、比较,从而客
对于不同的估 价对象,影响因素以 不同的状况存在,各 种估价方法对影响 因素就有着不同的 适用性.例如,对于 有稳定持续收益的 估价对象,收益还原 法就具有较其它方 法而言的重要性;对 于处于市场条件较 发达地区的估价对 象,市场比较法就较 其他方法重要;而对 于处理计划为维持 现状的估价对象,收 益还原法与市场比 较法就较为适用.由 于篇幅所限,各种估价方法对影响因素不同状况的相对重要性,本文不作具体分析.
各个影响因素对目标（估价方法选择和权重确定）的规定性,笔者认为,对于不同的估价对 象应当是相同的,即它不应因估价对象影响因素状况不同而不同,而应当是确定的值.
图1怙价方法选择模型
2模型应用举例
重庆市XX大厦估价，该标的物包括主楼（地面以上31层）和附楼（地面以上8层）两栋建 筑，总建筑面积63740m2，采用钢管柱剪力墙框架结构体系•位于重庆市渝中区繁华地段，交通
关键词 房地产估价,层次分析法,权重
中图分类号F293.1在进行房地产估价时,估价人员往往面临着这样的问题,即应当采用哪一 种估价方法,或
者如果采用两种及两种以上的估价方法进行估价时,各种估价方法的权重如何确定.实际操作
中,估价人员往往是凭经验确定应当用何种估价方法及不同估价方法的权重.这种确定方式带
(1)计算判断矩阵A第一行元素的乘积Mi
Mi=H佝门二
(2丿计算的和次方根WI；W i=帀
(3)对向量
W= [Wl
作归一化处理,
m即i
Wt=_
刀即i
“*
则W=即是所求特征向量.
则W=[W1W2…Wn]T即是所求特征向量•
所谓一致性，在此指判断思维的逻辑一致性，由于客观事物的复杂性，人们在认识上的多
样性和难免的片面性，即使有九级标度也不能保证每个判断矩阵具有完全一致性•因此还必须
(29)Applicati on of An alytic Hierarchy Process in Real Estate Appraisal
(30)Choos ing Appropriate Methods and Determi ning
(31)the Coefficie nts of Differe nt Methods
对形成的判断矩阵进行一致性检验•
一致性检验依据的是矩阵理论，步骤如下：
计算判断矩阵的最大特征根入max
式中(AWi)表示判断矩阵A与其特征向量W相
乘而得的向量AW的第i个元素
(2)计算一致性指标CI
若CI=O,则表明该判断矩阵具有完全一致性，检验结束.
若CI半0,则需接着进行下一步骤•
⑶计算随机一致性比率CR, CR=CI/RI
阶數
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
RI
a
0.00
a.58
a.90
1.12
1.24
L32
1. 41
1. 45
1. 49
RI判断矩阵的平均随机一致性指标.RI的值由表8查取.
若CR <0.，则认为判断矩阵和单排序结果的一致性是可接受的
元素的取值•上述计算结果仍见表2至表7.
2.2.2层次总排序所谓层次总排序是计算确定某一层所有因素对最高层的相对重要
有很强烈的主观色彩,尤其是在确定估价方法权重时,只能大概估一个数值,从而使得最终估 价结果的准确性大打折扣.
在理想的条件下,如果所有必需的数据都可以精确地得到而且分析技术被恰当的采用,那 么采用不同的估价方法得到的结果应当是相同的,但这在现实中几乎是不可能的,因为我们并 不能精确地得到我们必须的全部数据,而且我们的判断也不可能总是正确.因此当采用不同的
进行
(24)选择.如果几个待选估价方法的权重都小于预先确定的上限而大于下限，则认为各种方法
都具
(25)有一定的适用性，采用加权平均法得出最终的估价结果.
(26)参考文献
(27)1陈修年，李启明.房地产估价方法与实务.南京：东南大学出版社，1998
(28)2卢有杰.建设系统工程.北京:清华大学出版社，1997
(32)Zha ng Jie Qu Chengping Pan Yon gqia ng
(33)(Faculty of Man ageme nt, Cho ngqi ng Jia nzhu Uni versity, 400045,Chi na)
(34)A bstract To obta in a scie ntific and reas on able result in apprais ing real estate prices, We mus
便捷，是城市公共交通的始发站之一•周边有市委、市政府等机关办公机构，并与邮政局、医院、
学校、民航售票处、工业展销中心等重要建筑及公共设施毗邻，多家住宅小区分布四周，人流
量
极大,一切商贸事物所需均可满足；四周环境幽静•评估时已建好地上18层，业主拟以该建筑 物作为向有关金融机构申请抵押贷款的抵押物，评估以确定其抵押价值•
(19)3结束语
(20)在采用层次分析法对估价方法进行比较时，可以这样规定，假如某一估价方法的权重大于
(21)一个预先确定的上限例如0.9,则认为对于此估价对象此估价方法有着强烈的适用性，那
么就
(22)选择此估价方法作为唯一采用的估价方法.假如某一估价方法的权重小于一个预先确定
的下
(23)限例如0.1则认为对于此估价对象此方法强烈不适用，将此方法从待选方法中删除，重新
入的分析,弄清系统的范围、所包含的因素、因素间的关系以及最终要解决的问题
影响估价方法选择的因素很多,而不同的估价方法有着不同的适用性和限制性,对估价条
件有着不同的要求.在实际的估价工作中,估价对象不可能与某一估价方法所要求的条件完全 相符,而往往是估价对象在某些方面符合某种估价方法要求的条件,而在另一些方面又更适合 于采用另一种估价方法.通过对目前所采用的多种估价方法进行分析,并结合国外房地产估价 方法选择的经验,以及我国房地产估价方法选择的实践,可提出估价方法选择时需考虑的条件
(37)Analytic Hierarchy Process in choosing it, and provides an example.
(38)K ey words real estate appraisal, analytic hierarchy process
(39)作者简介 张杰,男,27岁,硕士研究生
或指标为:房地产区位条件、市场条件、现状用途、估价目的、以及处理计划.区位条件根据
源自文库地理
位置、交通条件可分为中心区域、一般区域和边缘区域.市场条件根据市场上交易数量和频
率
可分为发达、一般和不发达.现状用途根据估价时点估价对象的实际用途分为商服业、工业 和
住宅.处理计划可分为维持现状、征用开发、拆迁翻新和房地产管理 易、房地产税收、房地产金融以及企业改革中其它经济活动涉及的房地产估价.图1估价方法选择模型
2.1构造判断矩阵
当建立起层次分析模型以后，就要求出每一层次内各因素对于上一层次有关因素的相对
重要性，亦即权重•具体方法是逐对地进行两两比较判断，并根据表1所示的九级标度将这种
判断结果量化，从而形成比较判断矩阵•结果见表2至表7（各判断矩阵的建立仅代表笔者观 点）
表I
标度
含文
1
嶷示两个因素相比同样噩薑f好/
性排
(10)序权值•计算某一层的总排序，必须利用上一层次的总排序和本层次的单排序，而第二层对
第
(11)一层的单排序同时就是第二层的总排序，这样,总排序要从最高层到最低层逐层进行•层次
总
(12)排序同样也应作一致性检验，其过程也是从高到低逐层进行，方法类似于层次单排序•计算 结
(13) 果见表9.
(18)理的得出结论.
袈4
表5
fi2
Cl
C2
Wi
J73
Cl
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1
1
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:
-2
CJ
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2
0. 667
-
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1
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0
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0. 333
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0
表6
表7
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2.2简述层次分析法计算程序(结合案例)
1层次分析结构模型
层次分析法是一种实用的多准则评价方法,自80年代初引入我国以来,以其定性与定量
,以及其系统、灵活、简洁的优点,迅速得到了广泛的重视
,同时充分利用了人的经验和判断能力,统一了有形与无
,尤其适合处理社会经济问题.
应用层次分析法,首先要构造一个层次分析结构模型.为此,需要对研究系统进行认真深
(35)choose appropriate methods and determine coefficients of different methods in the actual appraisal
(36)This paper an alyses the factors which can in flue nee method choice in real estate appraisal, applie
3
&示两牛也索郴比.一牛国常比另一園索稍漑电要/好丿
5
应朮苗个悯素柑比，一个闵索比忖一悯素明显車藝f好丿
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&示两牛也索郴比.一牛阖鳶比坷一園累强理匝要f好丿
9
丧示两个—个因索比显一因索极端重躍屮时丿
2*4*ft* H
上述两切嘟判斷的屮也 加2为弁于同样莊要与稍微帝「艮：北间
因倉幺耳」'比较肖断为听.则丙案j比桂肖斯为町=»叫
2.2.1层次单排序及其一致性检验所谓层次单排序，就是确定某一层次各因素对上一层次
某因素的影响程度，并依此排出顺序.进行层次单排序，可以根据矩阵理论，通过数学计算求出 判断矩阵的特征向量，此特征向量即权重值，也就是单排序结果.本文采用简便的方根法求解 特征向量，但精度完全满足实际应用的要求.方根法计算步骤如下：
层次分析法在房地产估价中的应用 ———估价方法选择及采用不同方法时权重的确定
张杰 曲成平 潘永强
（重庆建筑大学管理学院,重庆400045）
摘 要 对房地产的价格进行科学、合理的评估,必须采用恰当的估价方法及确定不同方法
的权
重.对影响估价方法选择的因素进行了分析,应用层次分析法进行估价方法选择,并举例说明.
估价方法对同一房地产进行估价时,得出的各个试算价格其对最终估价结果的影响取决于估 价技术被恰当运用的程度及数据的精确性.其中估价技术被恰当运用的程度取决于估价人员
专业水平的高低,而数据的精确性则由估价方法对估价对象的适用度决定.当估价方法对估价
对象适用度高时,数据较精确;适用度低时,不精确.
笔者旨在探讨如何运用层次分析法对影响估价方法选择的因素进行分析、比较,从而客
对于不同的估 价对象,影响因素以 不同的状况存在,各 种估价方法对影响 因素就有着不同的 适用性.例如,对于 有稳定持续收益的 估价对象,收益还原 法就具有较其它方 法而言的重要性;对 于处于市场条件较 发达地区的估价对 象,市场比较法就较 其他方法重要;而对 于处理计划为维持 现状的估价对象,收 益还原法与市场比 较法就较为适用.由 于篇幅所限,各种估价方法对影响因素不同状况的相对重要性,本文不作具体分析.
各个影响因素对目标（估价方法选择和权重确定）的规定性,笔者认为,对于不同的估价对 象应当是相同的,即它不应因估价对象影响因素状况不同而不同,而应当是确定的值.
图1怙价方法选择模型
2模型应用举例
重庆市XX大厦估价，该标的物包括主楼（地面以上31层）和附楼（地面以上8层）两栋建 筑，总建筑面积63740m2，采用钢管柱剪力墙框架结构体系•位于重庆市渝中区繁华地段，交通
关键词 房地产估价,层次分析法,权重
中图分类号F293.1在进行房地产估价时,估价人员往往面临着这样的问题,即应当采用哪一 种估价方法,或
者如果采用两种及两种以上的估价方法进行估价时,各种估价方法的权重如何确定.实际操作
中,估价人员往往是凭经验确定应当用何种估价方法及不同估价方法的权重.这种确定方式带
(1)计算判断矩阵A第一行元素的乘积Mi
Mi=H佝门二
(2丿计算的和次方根WI；W i=帀
(3)对向量
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所谓一致性，在此指判断思维的逻辑一致性，由于客观事物的复杂性，人们在认识上的多
样性和难免的片面性，即使有九级标度也不能保证每个判断矩阵具有完全一致性•因此还必须
(29)Applicati on of An alytic Hierarchy Process in Real Estate Appraisal
(30)Choos ing Appropriate Methods and Determi ning
(31)the Coefficie nts of Differe nt Methods
对形成的判断矩阵进行一致性检验•
一致性检验依据的是矩阵理论，步骤如下：
计算判断矩阵的最大特征根入max
式中(AWi)表示判断矩阵A与其特征向量W相
乘而得的向量AW的第i个元素
(2)计算一致性指标CI
若CI=O,则表明该判断矩阵具有完全一致性，检验结束.
若CI半0,则需接着进行下一步骤•
⑶计算随机一致性比率CR, CR=CI/RI
阶數
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
RI
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0.00
a.58
a.90
1.12
1.24
L32
1. 41
1. 45
1. 49
RI判断矩阵的平均随机一致性指标.RI的值由表8查取.
若CR <0.，则认为判断矩阵和单排序结果的一致性是可接受的
元素的取值•上述计算结果仍见表2至表7.
2.2.2层次总排序所谓层次总排序是计算确定某一层所有因素对最高层的相对重要
有很强烈的主观色彩,尤其是在确定估价方法权重时,只能大概估一个数值,从而使得最终估 价结果的准确性大打折扣.
在理想的条件下,如果所有必需的数据都可以精确地得到而且分析技术被恰当的采用,那 么采用不同的估价方法得到的结果应当是相同的,但这在现实中几乎是不可能的,因为我们并 不能精确地得到我们必须的全部数据,而且我们的判断也不可能总是正确.因此当采用不同的
进行
(24)选择.如果几个待选估价方法的权重都小于预先确定的上限而大于下限，则认为各种方法
都具
(25)有一定的适用性，采用加权平均法得出最终的估价结果.
(26)参考文献
(27)1陈修年，李启明.房地产估价方法与实务.南京：东南大学出版社，1998
(28)2卢有杰.建设系统工程.北京:清华大学出版社，1997
(32)Zha ng Jie Qu Chengping Pan Yon gqia ng
(33)(Faculty of Man ageme nt, Cho ngqi ng Jia nzhu Uni versity, 400045,Chi na)
(34)A bstract To obta in a scie ntific and reas on able result in apprais ing real estate prices, We mus
便捷，是城市公共交通的始发站之一•周边有市委、市政府等机关办公机构，并与邮政局、医院、
学校、民航售票处、工业展销中心等重要建筑及公共设施毗邻，多家住宅小区分布四周，人流
量
极大,一切商贸事物所需均可满足；四周环境幽静•评估时已建好地上18层，业主拟以该建筑 物作为向有关金融机构申请抵押贷款的抵押物，评估以确定其抵押价值•
(19)3结束语
(20)在采用层次分析法对估价方法进行比较时，可以这样规定，假如某一估价方法的权重大于
(21)一个预先确定的上限例如0.9,则认为对于此估价对象此估价方法有着强烈的适用性，那
么就
(22)选择此估价方法作为唯一采用的估价方法.假如某一估价方法的权重小于一个预先确定
的下
(23)限例如0.1则认为对于此估价对象此方法强烈不适用，将此方法从待选方法中删除，重新
入的分析,弄清系统的范围、所包含的因素、因素间的关系以及最终要解决的问题
影响估价方法选择的因素很多,而不同的估价方法有着不同的适用性和限制性,对估价条
件有着不同的要求.在实际的估价工作中,估价对象不可能与某一估价方法所要求的条件完全 相符,而往往是估价对象在某些方面符合某种估价方法要求的条件,而在另一些方面又更适合 于采用另一种估价方法.通过对目前所采用的多种估价方法进行分析,并结合国外房地产估价 方法选择的经验,以及我国房地产估价方法选择的实践,可提出估价方法选择时需考虑的条件
(37)Analytic Hierarchy Process in choosing it, and provides an example.
(38)K ey words real estate appraisal, analytic hierarchy process
(39)作者简介 张杰,男,27岁,硕士研究生
或指标为:房地产区位条件、市场条件、现状用途、估价目的、以及处理计划.区位条件根据
源自文库地理
位置、交通条件可分为中心区域、一般区域和边缘区域.市场条件根据市场上交易数量和频
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可分为发达、一般和不发达.现状用途根据估价时点估价对象的实际用途分为商服业、工业 和
住宅.处理计划可分为维持现状、征用开发、拆迁翻新和房地产管理 易、房地产税收、房地产金融以及企业改革中其它经济活动涉及的房地产估价.图1估价方法选择模型
2.1构造判断矩阵
当建立起层次分析模型以后，就要求出每一层次内各因素对于上一层次有关因素的相对
重要性，亦即权重•具体方法是逐对地进行两两比较判断，并根据表1所示的九级标度将这种
判断结果量化，从而形成比较判断矩阵•结果见表2至表7（各判断矩阵的建立仅代表笔者观 点）
表I
标度
含文
1
嶷示两个因素相比同样噩薑f好/
性排
(10)序权值•计算某一层的总排序，必须利用上一层次的总排序和本层次的单排序，而第二层对
第
(11)一层的单排序同时就是第二层的总排序，这样,总排序要从最高层到最低层逐层进行•层次
总
(12)排序同样也应作一致性检验，其过程也是从高到低逐层进行，方法类似于层次单排序•计算 结
(13) 果见表9.
(18)理的得出结论.
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