论我国房地产信托法律制度
我国发展房地产投资信托的法律思考
我国发展房地产投资信托的法律思考[摘要]区别于一般的信托，房地产信托具有资产的流动性和税收待遇“管道性”等两个特点。
我国法律法规对房地产信托的资产流动、投资人资格及税收作出的严格限制阻碍了我国房地产信托的发展。
笔者认为应根据证券投资基金设立REITs。
其设立的REITs应选择具有一定信托经验和房地产知识的专业人员和商业银行托管人。
[关键词]房地产投资信托；REITs 信托一、房地产投资信托特性分析房地产投资信托（Real Estate Investment Trust），简称REITs，是指一种采取公司、信托或协会的组织形式，①通过公开发行基金单位，集合公众投资者资金，有专门机构经营管理，投资于具有收益性的房地产或房地产抵押贷款债权，将出租管理不动产所得的收益以派息的方式分配给投资人。
作为特殊的信托组织形式，房地产信托具有如下的特点。
（一）房地产投资信托实质是房地产证券化的产物，其资产具有流通性房地产投资信托通过将房地产证券化，为中小投资者提供一种流动性好、投资灵活的投资渠道。
房地产投资基金作为资金流通的管道，不仅可以通过资产证券化方式使不易流通的土地、房屋等房地产转化为可分且可流通的证券权益，也可以一些机构或面临困境的物业销售商持有的分散房产包装上市，甚至可以将整个纳税的集团公司收归REITs进行操作。
这一方式有效地加快了房地产产业发展，使更多资金量小的投资者享受到房地产增值的好处。
（二）房地产投资信托在享受税收待遇上具有“导管”的特性起源于美国的房地产信托投资的产生与发展都与税收使分不开的。
第一部与房地产投资信托有关的立法《房地产投资信托法案》(Real Estate Investment Trust Act of 1960) 目的就是为了向以聚集基金投资于房地产的小投资者提供一种税收优惠机会,这些税收优惠大幅度地降低了房地产的税后成本。
我们将REITs在税收方面作为将收入分配给信托受益人的一个渠道或导管来处理，②可以不必为分配给股东股东的应纳税收入纳税，只有受益人才为分配所得的收入纳税。
房地产信托投资法律合规与风险控制
房地产信托投资法律合规与风险控制在房地产信托投资活动中，法律合规和风险控制是至关重要的。
本文将就房地产信托投资的法律合规和风险控制进行探讨，以提供相关的知识和指导。
一、房地产信托投资的法律合规1. 法律法规的遵守房地产信托投资者应遵守国家相关的法律法规，包括《信托法》、《证券法》等。
他们应该了解并遵守这些法律法规的规定，以确保其投资活动的合法性和合规性。
2. 信息披露在房地产信托投资中，信息披露是一个重要的法律合规要求。
投资者应确保相关信息的准确完整，并按照规定的时限进行披露。
同时，投资者还应注意保护投资者的隐私和商业机密，防止信息泄露。
3. 合同签订和执行房地产信托投资者应与信托公司或相关方签订合同，并确保合同的内容准确明确。
合同中应明确双方的权利和义务，确保双方的合法权益得到保护。
此外，投资者还应积极参与合同的执行过程，监督和保障其权益。
二、房地产信托投资的风险控制1. 风险评估与调查在进行房地产信托投资之前，投资者应对投资项目进行充分的风险评估和调查。
他们应该研究和了解项目的市场前景、法律风险、资产质量等因素，以便在投资决策中做出明智的选择。
2. 多元化投资为了降低风险，投资者可以考虑将资金分散投资于不同的房地产信托项目中，以实现风险的分散和收益的最大化。
多元化投资可以有效地减少特定项目或地区的风险对投资者的影响。
3. 监督与管理投资者应密切关注房地产信托项目的运作情况，并进行监督和管理。
他们可以通过定期审查报告、参加投资者会议等方式获取相关信息，并及时采取措施应对潜在的风险。
4. 风险应急预案投资者应制定和执行风险应急预案，以应对突发事件和风险的出现。
预案应包括对于项目资金的保障、对于项目运营情况的监督和调整等内容，以确保投资者的权益不受损害。
总结：在房地产信托投资中，法律合规和风险控制是非常重要的。
投资者应遵守相关法律法规，合规运作，并采取一系列的风险控制措施来确保投资的安全性和收益性。
房地产投资信托法律制度研究
房地产投资信托法律制度研究随着我国房地产市场的快速发展，房地产投资信托作为一种新兴的投资方式受到了广泛关注。
然而，由于房地产投资信托具有较高的风险和复杂的法律性质，其法律制度的健全与完善显得尤为重要。
首先，房地产投资信托法律制度需要明确其主体关系。
房地产投资信托的主体包括受托人、受益人和信托财产。
受托人作为信托的管理者，应当履行其受托责任，保护受益人的权益。
受益人则享有信托财产的收益权和处分权。
为了保护受益人的利益，加强对受托人的监督，完善受益人的权利保护机制，有必要进一步完善相关法律制度。
其次，房地产投资信托法律制度需要明确其运作机制。
房地产投资信托的运作过程包括信托财产的设立、投资运营和终止清算。
信托财产的设立需要明确的程序和条件，以保证投资者的合法权益。
投资运营阶段需要加强对受托人和投资项目的监管，确保信托财产的安全和合规经营。
终止清算阶段需要明确清算程序和清算责任，保证投资者的退出权益。
再次，房地产投资信托法律制度需要明确其风险防控机制。
房地产投资信托面临着市场风险、信用风险和流动性风险等多种风险。
为了防范和化解风险，需要建立健全的风险管理制度，包括风险识别、风险评估和风险控制等环节。
此外，还需要加强对房地产投资信托产品的信息披露和风险提示，提高投资者的风险意识和自我保护能力。
最后，房地产投资信托法律制度需要明确其监督与处罚机制。
监督机制主要包括对受托人和投资项目的监管，确保其依法运行。
处罚机制主要包括对违法违规行为的处罚措施，以维护市场秩序和投资者权益。
同时，还应当建立健全投诉处理和纠纷解决机制，及时解决投资者的纠纷和维护其合法权益。
总之，房地产投资信托法律制度的研究是当前亟待解决的问题。
通过明确主体关系、运作机制、风险防控机制和监督与处罚机制，可以进一步提升房地产投资信托的合规性和安全性，保护投资者的利益，促进房地产市场的健康发展。
因此，相关部门和学者应当加强对房地产投资信托法律制度的研究，为相关政策的制定和实。
房地产信托基金规章制度
房地产信托基金规章制度第一章总则第一条根据《信托法》等相关法律法规规定，为规范房地产信托基金的运作，维护投资人权益，提高市场透明度和规范性，制定本规章制度。
第二条房地产信托基金是指依托信托公司或其他专业主体的信托管理资产，通过资金的募集和信托财产的管理，以获得收益为目的的房地产投资方式。
第三条房地产信托基金应当遵循安全、稳健、高效、透明的原则，服务于房地产市场的稳定发展和经济建设。
第四条房地产信托基金应当依法设立，依法运作，依法实施投资，接受相关监管机构的监督和管理。
第五条房地产信托基金应当遵循市场化、法治化的原则，保护参与者的合法权益，维护市场秩序。
第二章房地产信托基金的设立第六条房地产信托基金由发起人与信托公司共同发起设立，发起人为资产管理公司、基金管理公司或其他合格的法人实体。
第七条房地产信托基金的设立应当符合《信托法》《房地产信托基金管理规定》《房地产信托管理办法》以及相关法律法规的规定。
第八条房地产信托基金的设立须经相关主管部门批准，并签署相关协议或合同。
第九条房地产信托基金的设立须满足一定的资本金要求，确保信托基金的资金充足。
第十条房地产信托基金的设立须明确基金的投资对象、投资期限、风险收益等信息，并向投资人充分披露。
第三章房地产信托基金的运作管理第十一条房地产信托基金应当设立专门的资产管理团队，具备专业的投资管理能力和行业经验。
第十二条房地产信托基金应当建立健全的风险管理制度，制定风险控制措施，防范市场风险。
第十三条房地产信托基金应当加强对投资项目的尽职调查，确保项目的合法性和可行性。
第十四条房地产信托基金应当遵守相关法律法规和监管规定，不得擅自变更投资用途，不得违法乱纪。
第十五条房地产信托基金应当建立定期报告制度和年度报告制度，向监管机构和投资人定期披露相关信息。
第四章房地产信托基金的退出机制第十六条房地产信托基金应当制定健全的退出机制，为投资人提供退出的渠道。
第十七条房地产信托基金应当遵循市场化原则，及时调整投资组合，保证投资人的退出利益。
关于完善我国房地产投资信托相关法律的探讨
June2010总第256期6房 地 产 金 融一、中国的房地产融资现状及引入ＲＥＩＴｓ的现实意义近来，我国房地产业环境出现了一些新变化，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。
尽管房地产企业拥有各样的融资途径，但目前运用发行股票、债券进行融资的可能性很小；房地产产业投资基金的发展由于受到法律法规的限制存在诸多障碍；外资金融机构以及境外基金由于受到政策、市场等各因素的影响也不能够为房地产企业提供太多资金。
据统计，我国房地产开发资金约有６０％来源于银行贷款，从融资数额来看，贷款依然是中国房地产金融的主要融资渠道。
房地产融资渠道相对单一，银行贷款集中投向房地产业造成显著的贷款结构风险， 影响银行系统本身的抗风险能力和稳定性，增大了金融风险。
随着美国次贷危机的爆发，引发了席卷全球的金融风暴，中国房地产市场也进入了一个寒冬，地产招标流拍、房地产市场成交持续低迷、房屋成交价格不断下降，引发许多房地产企业资金吃紧，甚至是由于资金链断裂而倒闭，使得我国房地产企业开发资金的来源的多元化重新回到前台，种种迹象加深了人们对于房地产融资渠道的担忧。
此外，２０１０年４月１５日中国房地产新政缩紧银行信贷投放，更加大了房地产业从银行拿到贷款的难度，致使房地产业融资瓶颈愈发突显。
随着房地产业对资金的巨大需求、金融体系的不断发展和完善以及防范和化解商业银行风险的需要，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为中国房地产发展一个亟待解决的问题， 而房地产信托投资的设立和发展则将大大推动这一进程。
１当前形势下， 我国发展房地产投资信托具有非常重要的意义。
其一， 有利于完善中国房地产金融架构。
房地产投资信托是促进房地产金融二级市场发展的重要手段，其直接将资金引入房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。
其二，降低银行体系的风险进而降低整个金融体系的风险。
中国目前仍以间接融资为主， 银行体系的安全决定着金融体系的安全。
房地产信托投资基金：盈利的法律规范
房地产信托投资基金：盈利的法律规范房地产信托投资基金作为一种具有较高风险回报特征的金融产品，它的盈利能力往往受到法律规范的制约。
本文将从法律层面分析房地产信托投资基金的盈利法律规范。
一、信托基本法律框架房地产信托投资基金的盈利法律规范首先要从信托的基本法律框架入手。
信托是指将委托人（投资者）的财产转交给独立的受托人（信托公司）进行管理和运作，实现基金的增值和投资者的利益最大化。
在我国，信托的基本法律框架主要由《民法总则》、《信托法》、《合同法》等法律构成。
这些法律规范了信托基金募集、运作、收益分配等方面的基本要求和原则，保障了投资者的合法权益。
二、基金募集与投资标的选择房地产信托投资基金的盈利与基金的募集和投资标的选择密切相关。
基金的募集需要遵循《信托法》和其他相关法律规定，明确合规的募集方式和限制。
同时，基金的投资标的选择也直接影响着基金的盈利能力。
根据《证券投资基金法》和相关监管规定，房地产信托投资基金应依法选择投资标的，确保资金安全和投资回报的可持续性。
三、信托合同的约定房地产信托投资基金作为一种特殊的金融产品，与投资者之间的权益安排主要通过信托合同进行约定。
信托合同作为一份法律文件，对基金的运作和收益分配等进行了明确规定。
在信托合同中，应详细约定基金的投资目标、运作方式、收益分配机制等关键内容，以确保投资者的权益得到充分保障。
四、监管机构的规范性文件为了规范房地产信托投资基金的运作行为，监管机构会发布相关的规范性文件。
这些文件主要包括基金募集和投资管理的规范要求，对基金公司的资格条件和经营行为进行了具体的规定和限制。
房地产信托投资基金应密切关注监管机构的规范性文件，确保自身运作符合法律法规。
五、投资者知情权和投资者保护房地产信托投资基金的盈利法律规范还包括投资者的知情权和投资者保护。
在基金募集和投资过程中，基金公司应向投资者提供真实、准确、全面的信息，确保投资者能够充分了解风险和收益情况。
房地产投资信托法律制度研究
房地产投资信托跨 界房地产业和金融行业 ， 兼具投融资两种 渠道功 能， 它在 促进房地 产金融 市场完善 ， 降低银 行体系 的风险， 从 而降低了整个金融体系的风险的 同时， 又拓宽 了投资 的渠道， 使 中小投 资者的投资需求得 到 了满足 。在 目前我 国房 地产投资融 资渠道 匮乏之 时， 建立房地产投 资信托 制度对房地产市场 和金 融 市场意义重大。 １房地产投资信托的含义 房 地产投 资信 托（ Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ Ｓ ） ￣过 对信 托受 益凭证 的发 行或 基 金单位 ，把公众 投资者资金集合 起来 ，管理将 有受委托 的专 业 机构来 完成 ，通 过多元化 的投 资 ，把不 同地 区和不 同类 型的房 地产项 目选择 出来 ，进行投 资组 合 ，从而使 风险得到有效 的降 低 ，同时把在房 地产经营 中所取 得的收入通 过派息 的方式 向股 东 进行 分配 ，并 且投资人 的投 资收益能够 长期 稳定 的获 取的一 种金融投资方式 。 ２ 我国房地产投 资信托制度 的不足 ２ ． １ 组织形 式方 面的法律 缺位 信 托贷款合 同和信托投 资协议将 由信 托投资公 司和开发商 同时进行签 订 ，并为开 发商偿还贷款 和开发商股东 回购股权合 法的担保方 案设定 出来 。尽 管这些法律法 规具体规定 了信托 ， 但 是很 多不 同之处存在 于房地产投资信 托和信托之 间 ，专 门针 对房地产投 资信托 的专项 法规还是应 当制定 出来 的 ，只有这样 才能更好 的发展房地产 投资信托 。 《 公 司法 》是 主要针对公 司 型房地产 投资信托 的法 律。然而我 国 《 公司法 》比较明显 的限 制公 司型的基金 ，在第 ｌ ２ 条 中规 定 ，国务 院特 殊规定 的投 资或 者控股 公司不足其 列 ，公司若要 投资于其他公 司 ，不可超过其 净 资产 的５ ０ ％才 能成为共计投 资的总额 。这极 大的与房地 产投 资信 托的资金投 资要 求存在差异 。这是我 国的房地产投资信 托 没有采用公 司型基金 的模式发展 的主要原因所在 。 ２ ． ２ 业务经 营方 面的法律缺位 虽 然在我 国现在 的房地产投 资信托采取信 托计划方式 ，法 律保 障 已经一定程 度的具备 了 ，但是这些法 规还没有完全 发挥 促 进房地产投 资信托发展 的需要 ，对发展 房地产投资信 托的要 求 不能达到切 实满足 。如 《 信托投资公 司资金信托管 理暂行办 法 》中第６ 条 ，只有低于２ ０ ０ 份的信 托合 同 ，且每份不低于５ 万元 金 额时 ，信托 投资公 司才有 权利对信托 资金进行集合 地处置 。 这条规定对房 地产投资信 托的融资规模进 行 了大大 的限制 ，也 把较大型房地产项 目的融资之路抽断了。第４ 条 ，禁止公开 的公 共媒体营销 宣传 。这一 规定把房地产 投资信托 的融 资形式完全 钳制住了 ，即只能使私募的方式被 采取。 ２ ． ３ 税收制度方面 的法律缺位 就我 国来 说 ，重 复征缴税收 的问题正是我 国税 法存在 的最 突 出的房地产投资信 托的问题 。我国对房地产投 资信托 的税 收 政策没 有进行 明确 ，因此造成 的主要问题在 于 ： “ 一方面是信 托起始 时转移信托 财产缴纳税款 与信托终止 时真实转移信托 财
我国房地产投资信托法律问题研究
我国房地产投资信托法律问题研究近年来，我国房地产市场持续升温，房地产投资信托作为一种重要的金融工具逐渐受到广泛关注。
然而，随着房地产投资信托的快速发展，一些法律问题也逐渐浮出水面。
本文将就我国房地产投资信托法律问题进行探讨。
首先，我国房地产投资信托在法律监管方面存在一定的不足。
目前，我国对于房地产投资信托的监管主要依据《信托法》和相关规定，但这些规定并不完善，对于房地产投资信托的特殊性并未进行充分考虑。
因此，在实践中，有些房地产投资信托产品可能存在法律漏洞，无法有效保护投资者的权益。
其次，房地产投资信托的资金流向也是一个重要的法律问题。
目前，许多房地产投资信托产品的资金并不直接用于房地产开发，而是通过其他渠道进行投资，这就存在一定的法律风险。
一方面，投资者可能无法真正了解资金的使用情况，另一方面，房地产投资信托可能涉及非法集资等问题，给金融稳定带来潜在风险。
此外，房地产投资信托在合同履行和争议解决方面也存在一些法律问题。
由于房地产投资信托涉及多方的合作，合同的履行和争议解决可能会涉及多个法律主体和管辖权。
这就需要在法律层面上明确规定相应的法律责任和争议解决机制，以保障各方的权益。
最后，我国房地产投资信托在信息披露和投资者保护方面亟待改进。
目前，一些房地产投资信托产品的信息披露不够透明，投资者往往难以获取真实、全面的信息。
此外，一些投资者在购买房地产投资信托产品时缺乏专业知识，容易受到误导和损失。
因此，加强信息披露和投资者保护，提高投资者的风险意识和保护意识非常重要。
综上所述，我国房地产投资信托在法律问题方面仍存在一些不足。
为了保障房地产投资信托市场的稳定和健康发展，相关法律法规需要进一步完善，特别是在监管、资金流向、合同履行、信息披露和投资者保护等方面加强。
只有通过加强法律法规的制定和实施，才能有效规范房地产投资信托市场，提升其发展的可持续性和稳定性。
房地产投资信托法律制度研究
房地产投资信托法律制度研究房地产投资信托，Real Estate Investment Trusts，简称REIT，是不动产证券化中非常成熟的一种产品。
运用该产品，房地产开发商将旗下部分或全部商业物业资产打包上市，均等分割成若干份，出售给投资者；以其收益如租金、抵押贷款利息等作为标的，定期派发红利；并聘请专业的基金公司或投资机构进行房地产投资经营管理。
房地产投资信托在海外市场上是一项比较成功的金融投资工具，其历史悠久、属性稳健，有着独特的制度优势。
出于降低房地产投资风险、拓宽开发建设企业融资渠道、导正不动产市场等考虑，我国正在尝试引进这项制度。
2008年，银监会会同多家机构起草了《信托公司房地产投资信托业务管理办法（草案）》，正向社会公开征集意见。
该草拟中的行政规章为我国房地产投资信托制度的创建奠定了坚实的基础。
本文导论部分，介绍了本文的选题背景与理由、研究的实际意义、国内外关于房地产投资信托的研究现状以及该制度对金融创新活动的启发。
结合世界范围内金融危机的特殊时代背景，本文不仅限于介绍房地产投资信托制度，更注重联系我国实际，对该产品乃至整个房地产金融体系的风险防范体制提出构想。
通过对国内外研究状况的综述，提出本文的研究重点是对时下信托法律、国务院政策、银监会《信托公司房地产投资信托业务管理办法（草案）》的关注与分析。
本文正文由四章构成。
第一章，房地产投资信托的基本原理概述。
通过对房地产投资信托的概念以及制度起源的分析，认为房地产投资信托制度得以建立是基于两个基本理念：避税和被动投资。
房地产投资信托的各种类型，虽划分依据各异，但亦与这两个理念有关。
例如，被动性的差异，决定了权益型、抵押型与混合型房地产投资信托的分野。
房地产投资信托实体可以衍生出不同的运作结构，典型的运作结构有传统、伞形合伙、下属结构、“双股”、“合订”以及“纸夹”结构等。
通过将房地产投资信托与其他金融工具对比，可以得出房地产投资信托有如下的制度优势：流通性和变现性、面向中小投资者、投资风险分散、受通货膨胀影响小、避免重复征税等。
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策1. 发展现状房地产投资信托基金是指由专业机构通过募集资金，投资于各类房地产项目，并通过向投资者发行基金份额的方式进行融资的一种金融工具。
我国自2006年开始探索房地产投资信托基金的发展，并于2014年首次试点发行了REITs基金。
截至目前，我国已有多家企业和金融机构发行了房地产投资信托基金，但总规模相对较小，市场发展尚不成熟。
2. 面临的挑战和问题（1）监管政策不够完善。
我国对于房地产投资信托基金的监管政策尚不够完善，缺乏相关的法律法规和监管制度，导致市场发展受到一定的制约。
（2）市场认知度低。
由于我国房地产投资信托基金的发展时间较短，市场认知度低，投资者对其风险和收益特性了解不够全面，导致投资意愿不足。
（3）资产证券化程度不高。
我国房地产资产证券化程度相对较低，导致房地产投资信托基金的资产来源受限，难以形成规模化发展。
二、发展对策1. 完善监管政策应在相关部门的指导下，完善房地产投资信托基金的监管政策，明确发行、持有、交易等各个环节的监管责任和规范，建立健全相关的法律法规和制度，确保市场秩序良好，保护投资者的合法权益。
2. 提高市场认知度应加强对房地产投资信托基金的宣传推广，引导投资者了解其投资特性和风险收益特点，鼓励金融机构和媒体开展相关的宣传活动和信息披露工作，提高投资者的市场认知度。
3. 加大资产证券化力度应积极推动房地产的资产证券化进程，引导房地产开发企业和运营机构将其持有的房地产项目通过信托基金进行资产证券化，拓宽房地产投资信托基金的资产来源，提高其市场规模和发展空间。
4. 加强风险管理应建立健全的风险管理体系，制定科学的风险管理政策和措施，对房地产投资信托基金的投资标的、融资结构、资金运作等方面进行全面风险评估和控制，保障投资者的资金安全。
5. 注重专业团队建设应加强对房地产投资信托基金管理人的监管和评估，鼓励金融机构和资产管理公司加强自身的机构建设和人才培养，提高投资管理水平和专业化程度，为房地产投资信托基金的发展提供更加稳定和可靠的支持。
房地产投资信托基金REITs的法律制度研究[论文]
![房地产投资信托基金REITs的法律制度研究[论文]](https://img.taocdn.com/s3/m/78ad5b11a8114431b90dd8a8.png)
房地产投资信托基金REITs的法律制度研究摘要近几年来，房地产投资信托基金作为一种适合中小投资人的房地产投资方案，在美国、欧洲以及亚洲诸国均已有广泛发展，其投资小、收益大、流动性好等优点或可解决我国房地产行业目前的窘境。
本文主要吸收和借鉴了美国、香港地区在发展reits制度方面的相关经验，探讨了我国发展reits 的一些基本问题，并提出了一些建立reits法律制度的建议。
关键词房地产投资信托基金 reits 法律制度中图分类号：d922.2 文献标识码：a1 房地产投资信托基金的概念及其特征房地产信托投资基金是通过发行基金份额筹集基金，为基金份额持有人的利益进行投资，以可以产生长期收入的房地产项目为投资目标，以房地产租金以及相关经营收入为主要收入来源的一种产业基金。
其发源于美国，英文全称为real estate investment trusts，缩写为“reits”，只在英国及少数亚洲国家，才称之为房地产投资基金（property investment fund，缩写为pif）。
本文采用reits，即房地产投资信托基金。
房地产投资信托基金的特征包括以下六点：第一，它本质上是一种投资基金。
reits的投资模式主要是对现存房地产的获取与经营。
这一点与共同基金的特征相类似。
第二，它具有导正不动产市场之机能。
不动产短线交易易出现投机行为，因此美国相关法律法规对reits的投资期限、分配与收益来源等事项进行了严格限制，可以使资金在不动产方面得到更有效的利用。
reits可以针对大型的公共建设进行融资，能够促进公共建设事业的发展，使得不动产市场的整体作用得以充分发挥。
第三，它具有优惠的税收待遇。
《美国1960年国内税法典》规定，reits将每年的大部分赢利以现金红利的方式回报给投资者，无须缴纳公司所得税，以此避免对reits和股东的双重征税。
第四，它的参与主体多元化。
reits涉及的参与主体除了信托和托管金融机构、投资者、银行、房地产经营机构等以外，还涉及房地产中介机构、证券中介机构、政府监管机构、投资银行等主体，这些使得reits成为一项复杂的系统工程。
中国房地产投资信托(C-REITs)的法律制度探究
中国房地产投资信托（C-REITs）的法律制度探究内容导读：在世界金融危机的大背景下，我国的房地产行业也正经历着多年未遇的行业危机。
在众多房地产企业面临资金链断裂，银行信贷紧缩的情况下，REITs又重新回到了人们的视野中。
由于我国房地产业和金融业尚处于发展初期，引进REITs应首先从法律层面着手，这是该制度能否被成功移植的关键。
在这里，文章主要围绕REITs的法律制度框架展开，对比美国和亚洲主要国家在REITs法律制度建立方面的特点，总结经验，以求探索出适合国内REITs发展的法律制度框架。
一、房地产投资信托（REITs）法律制度的基本理论（一）房地产投资信托（REITs）界定及相关概念辨析要研究REITs的法律制度，首先需要对REITs的概念有一个清晰的界定。
此外，由于REITs与房地产信托、房地产证券化有着许多共通之处，所以人们容易混淆这几个概念，在这里有必要辨析相关概念。
1、REITs的概念界定房地产投资信托，在很多国家被定义为了REITs（Real estate investment trusts）,只有在英国和亚洲一些国家才称之为房地产投资基金，PIF（Property Investment Fund）。
综合各方人士对房地产投资信托概念的理解，可将它界定为通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，基金资产专门投资于房地产产业或项目，以获取投资收益和资本增值的一种基金形态1。
实际操作中，它是一种采取公司、信托或其他组织形式集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产（公寓、写字楼、购物中心、仓储等）或为房地产企业和项目融资，并享受税收优惠的投资机构。
在本文的论述上，均采用房地产投资信托，即REITs这一称谓。
2、REITs相关概念辨析1）REITs与房地产信托REITs与房地产信托都是通过信托方式为房地产开发筹集资金，但是两者有1着明显的不同之处：a．信托财产不同房地产信托的信托财产是房屋、土地等实物资产，而房地产投资信托的信托财产则是通过发行受益凭证而获得的资金。
我国房地产投资信托(C-REIT)法律制度的障碍分析及构建思考
我国房地产投资信托(C-REIT)法律制度的障碍分析及构建思考[摘要]REIT是一种重要的金融创新产品，具有其他融资工具无可相比的优势。
由于受法律和市场环境不完善等因素的制约，我国内地实行REIT还面临许多障碍。
文章结合中国实际，对C—REIT的构建提出了思考。
[关键词]房地产投资信托；障碍；法制制度；构建一、REIT之内涵与法律特征(一)REIT的内涵Real Estate Investment Trust，简称REIT，源起于美国，是指一种采取公司、信托或者协会的组织形式，集合多个投资者的资金，建立某种专门进行房地产投资管理的基金或机构，收购并持有收益类房地产(如购物中心、写字楼、公寓等)或为房地产进行融资，并享受税收优惠政策的投资机构。
(二)REIT的法律特征从广义上讲，REIT是一种投资制度，是一种交易安排，从狭义上讲是一种组织形式。
作为一种信托形式，它具有信托的一般特征，即所有权与受益权相分离、信托财产独立性、有限责任和信托管理的连续性等特征。
但作为一种新型的信托形式，REIT还具有如下法律特征。
1．收益稳定REIT投资于成熟物业等做法使得它的收益相对较稳定，低风险高回报，有着较稳定的股息收益。
风险与债券类似，但其收益又高于债券。
2．专业理财组合投资REIT将所募集的资金委托专业化团队集中管理，通过专业人员的调查、分析和规模化经营管理，精选优质项目，发挥房地产金融专业优势，进行多元化组合投资，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务进行投资，可有效降低投资风险。
3．税收优惠REIT具有良好的税务效应，如美国《1960年美国国内税收法案》就规定，如果REIT将每年盈利的95％以现金红利的方式回报投资者，则无需缴纳公司所得税。
从而赋予了REIT提高综合收益率的核心竞争力。
4．高流动性REIT作为一种证券化产品，它的实物形态是一种证券化的基金，通常采用股票或受益凭证的形式，使得房地产这种“不动产”转化成标准化金融产品流动起来，成为机构和个人投资者的投资对象。
信托相关的法律规定(3篇)
第1篇第一章总则第一条为了规范信托行为，保护信托当事人的合法权益，促进信托业的健康发展，根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民法典》的有关规定，制定本法。
第二条本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿，为受益人的利益或者特定目的，管理、运用、处分信托财产的行为。
第三条本法所称信托财产，是指委托人委托给受托人的财产，包括但不限于金钱、有价证券、不动产、动产以及其他财产权利。
第四条本法所称受托人，是指接受委托人委托，按照委托人的意愿管理、运用、处分信托财产的人。
第五条本法所称受益人，是指根据信托合同或者法律规定，享有信托财产收益或者特定权利的人。
第六条信托当事人应当遵循诚实信用、公平公正的原则，依法行使权利，履行义务。
第七条国家对信托业实行监督管理，保护信托当事人的合法权益，维护信托市场的秩序。
第八条本法未规定的，适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法典》和其他有关法律、行政法规的规定。
第二章信托的设立第九条设立信托，应当具备以下条件：（一）委托人具有完全民事行为能力；（二）信托财产应当明确、合法；（三）受托人应当具有完全民事行为能力，并具备管理、运用、处分信托财产的能力；（四）信托目的明确、合法；（五）信托合同应当采取书面形式。
第十条委托人可以设立单一信托，也可以设立集合信托。
第十一条单一信托是指委托人将信托财产委托给受托人，受托人仅管理、运用、处分该信托财产的信托。
集合信托是指委托人将多个委托人的信托财产集中起来，委托给受托人，由受托人分别管理、运用、处分各委托人信托财产的信托。
第十二条信托合同应当载明以下内容：（一）信托财产的范围、种类及数量；（二）信托目的；（三）受托人的姓名或者名称、住所；（四）受益人或者受益人范围；（五）信托期限；（六）信托财产的管理、运用、处分方式；（七）信托费用的承担；（八）信托终止事由及处理方式；（九）争议解决方式；（十）其他需要约定的事项。
比较法视角下的我国房地产投资信托基金法律制度研究
此外，在《房地产投资信托基金守则》中，还对受托人、管理公司、核数师、上市代理人以及财务顾问、物业估值师等作出了具体规定。
三、构建我国房地产投资信托基金法律制度的建议
第三，法律应当对reits的投资方向与投资限制作出规定。从我国现阶段情况考虑，我国可以参考香港地区法律的规定，将reits的投资方向限制在权益型投资中。reits基金可以投资已经可以产生收益的房地产，收入主要从房地产的租金收益中产生。同时，允许reits购入空置及没有产生收入或正在进行大规模发展、重建或修缮的建筑物的未完成单位，这些项目的风险没有直接投资房地产开发的风险大，但是，对其也应当加以一定比例的限制。此外，在投资于房地产项目之外，可以适当允许reits投资一些信用度好，偿还能力强的政府债券、金融债券等。但是，对此也要加以比例限制，从世界各国的情况来讲，投资不动产的资金应当大于90%。对于投资限制来说，我国现阶段应当限制reits直接从事房地产开发。房地产开发的风险很大，reits涉及众多投资者的利益，且在中国现阶段reits发展并不成熟的情况下，允许reits直接从事房地产开发将扩大reits的风险，因此，应当禁止其投资于房地产开发项目。
比较法视角下的我国房地产投资信托基金法律制度研究
房地产行业作为一种资金密集型行业，具有投资量大，投资周期长的特点，为了解决房地产投资中资金短缺的问题以及使普通公民分享房地产收益，美国在1860年通过了《1960年国内税法典》（internal revenue codeof1960），正式允许设立房地产投资信托基金来进行房地产项目融资。
一、房地产投资信托基金及其在中国的现状
我国房地产投资信托(C-REIT)法律制度的障碍分析及构建思考
（ ２０ 。 总第。 期）
ＡＡＥ Ｉ Ｏ Ｕ Ｃ ＤＭＣ Ｒ Ｍ Ｆ
学 术 论 坛
（ ｕ ｕ ｔｅ Ｏ ２０ Ｃｍ ｌｉ ＬＮ ． ） ａｖｙ ３
Ｎ ． ，００ Ｏ ３２ １
我国房地产投资信托（ — Ｅ ） Ｃ ＲＩ 法律 Ｔ 制度的障碍分析及构建思考
Ｒ１ ＥＴ将所 募集 的资金委托 专业 化 团队集 中管
理， 通过专业人 员 的调 查 、 析和规模 化经 营管理 ， 分 精选优质项 目， 挥房 地产 金 融 专业 优 势 ， 行 多 发 进 元 化组合投资 ， 选择不 同地 区和不 同类 型 的房地产
１ ０８
二、 我国现阶段运作 Ｒ Ｉ ＥＴ的障碍分析
ＲＩ ＥＴ投资 于成熟 物业 等做法 使得 它 的收益相
对较稳定 ， 低风险高回报 ， 有着较稳定的股息收益。
风险与债券类 似 ， 但其 收益 又高于债 券 。
２ 专业理 财组合投 资 ．
是“ 受人 之托 ， 人投 资 ” 中介人 角 色 ， 助大众 代 的 帮
投资者实 现对房地 产 的直接投 资 。
［ 中图分类 号 】Ｆ ９ ． ２３ ３ ［ 文献标 识码 】Ａ ［ 文章编 号 ］ １０ ４ ３ （ ０ ０ ０ ００ ｏ ０ ４— ４ ４ ２ １ ）３— １８一 ４
一
、
ＲＩ ＥＴ之 内涵 与 法律 特 征
项 目 及 业 务 进 行 投 资 ，可 有 效 降 低 投 资 风
险 。 ｃ
万 容
［ 摘
要 ］Ｒ Ｉ ＥＴ是一种 重要 的金 融创新 产品 ， 有其他 融 资工 具无 可相 比 的优 势。 由于受 法律 和 市 具
场环境不完善等因素的制约 ， 我国内地实行 Ｒ Ｉ ＥＴ还面临许 多障碍。文章结合 中国实际， Ｃ— ＥＴ的构 对 ＲＩ
房地产信托的相关法律法规
房地产信托的相关法律法规
生效日期
文号
法律法规
2008-10-28
银监办发【2008】265
号
中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、
证券业务监管有关问题的通知
2009-9-3
银监发【2009】84号
中国银监会关于信托公司开展项目融资业务涉
及项目资本金有关问题的通知
2010-2-5
银监通【2010】2号
54号文
信托公司在开展结构化信托业务前应对信托投资者进行风险适应性评估，了解其风险偏好和承受能力，并对本金损失风险等各项投资风险予以充分揭示
房地产投资信托(REITs)法律制度研究
房地产投资信托（REITs）法律制度研究房地产投资信托（REITs）法律制度研究一、引言房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts, REITs）是一种将投资者资金集中投资于房地产项目的金融产品。
REITs是通过将投资者的资金汇集起来，购买、管理和出售各种类型的不动产来获取投资回报的公司或信托。
自上世纪60年代开始，REITs作为一种创新的投资方式已在全球范围内得到广泛应用，并在法律制度上得以规范。
本文旨在对房地产投资信托的法律制度进行研究，并探讨其在我国发展的可行性和相关法律制度的完善。
二、REITs的定义与特点房地产投资信托是一种以不动产为基础资产的投资工具，它通过将投资者的资金集中投资于不同类型的房地产，使小额投资者获得规模大、风险分散的机会，同时也提供给不动产所有者一个脱离单一物业投资而获取多元化投资回报的途径。
REITs相比于传统的房地产投资方式具有如下特点：1）流动性高，投资者可以通过交易所买卖REITs份额；2）受益于不动产租金和资本增值同时带来的投资回报；3）分散投资风险，通过投资多个不动产项目降低单个项目的风险；4）稳定的现金流回报，大部分REITs要求分发一定比例的利润给投资者。
三、REITs法律制度的国际发展概况在美国，REITs作为一种投资工具最早在1960年代就已经出现，并在1986年成为一种受到税收优惠待遇的实体。
自此以后，美国的REITs市场发展迅猛，成为全球最成熟、最具规模的REITs市场。
其他发达国家如加拿大、澳大利亚、英国、日本等也都建立了相应的REITs制度。
这些国家都通过规范的法律制度为REITs提供了合适的发展环境，促进了REITs市场的增长。
四、我国发展REITs的必要性与可行性我国房地产市场近年来呈现波动加剧的态势，房地产投资过热也给金融风险带来不小的隐患。
引入REITs作为一种投资工具，不仅可以实现投资资金规模化集聚，促进房地产市场优化升级，还可以降低房地产风险传导，提高市场的流动性和透明度。
中国房地产投资信托的法律制度及政策分析
中国房地产投资信托的法律制度及政策分析
胡莹莹;胡晓宇
【期刊名称】《华东交通大学学报》
【年(卷),期】2007(024)003
【摘要】与国外的REITs不同,中国的房地产投资信托是属于信托公司的一个业务,而不是专门的房地产投资方式.信托公司开展房地产信托业务,必须满足一些特殊的政策规定.因此,要了解中国的房地产投资信托,就要首先了解信托的法律特征和房地产投资信托的制度构成以及这些相关的政策.
【总页数】3页(P40-42)
【作者】胡莹莹;胡晓宇
【作者单位】中央财经大学,投资经济系,北京,100081;华中科技大学,土木工程学院,武汉,430074
【正文语种】中文
【中图分类】F830.572
【相关文献】
1.中国房地产投资信托(REITs)发展的法律壁垒——以“鹏华前海万科”REITs为视角 [J], 林张萌
2.中国房地产投资信托基金分析及其业务开展建议 [J], 王飞;刘文栋
3.中国房地产企业的融资方式与投资信托基金 [J], 王建军
4.浅析中国房地产投资信托基金市场的风险评估及管控策略 [J], 谢意;彭晓丹;廖莹
5.中国房地产企业的融资方式与投资信托基金 [J], 王建军
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论我国房地产信托法律制度
发布日期：2012-07-08 作者：李国蓓律师
房地产信托是信托的一种，从广义上讲，与房地产有关的信托都可以称之为房地产信托，其又可以分为财产信托和资金信托两种方式。
财产信托，指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。
资金信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。
相对于目前股市震荡、楼市低迷、房地产企业资金回笼不畅等因素，开展房地产信托，特别是资金信托这种方式，已成为房地产企业经营运作中一条重要融资渠道。
2010年11月，中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知中提到：“个别信托公司开展这项业务不够审慎。
”随着监管层持续加大对于房地产信托产品的管理力度，房地产信托产品增速呈减缓态势，加之政策的收紧也使得投资者对于房地产信托产品的热度降温。
此外，由于《净资本管理办法》要求各信托公司的融资类房地产信托的风险资本计提比例高达3%，很多净资本接近红线的信托公司也必须要减少房地产信托的发行。
房地产信托在产品开发、运作和经营等诸多方面遭遇尴尬。
2010年房地产市场骤冷，房地产公司纷纷在信托产品中寻求资金出路，多家媒体报道称房地产信托是刀尖上的舞蹈，即意指房地产信托产品不断推新而立法相对滞后，其结果有可能直接导致委托人设立信托目的落空和受益人利益受损。
回顾我国现行规范房地产信托业的法律法规，在立法上呈现出“一法、二规、三文件“的框架型格局：
“一法”指的是2001年颁布的《信托法》，这也是我国信托领域的基本法。
“二规”指的是银监会于2007年颁布的两部规章——《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》。
“三文件”指的是中国人民银行和银监会先后发布的三个通知，分别是2003年中国人民银行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(简称121号文)、2005年银监会发布的《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(简
称212号文)、以及2006年银监会发布的《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》(简称54号文)。
这三个文件在内容上渐次严格，使得房地产开发商的融资渠道逐步缩窄，融资难度逐步提高。
此外，银监会还于2004年发布了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》，向社会公开征集意见。
该办法界定了房地产信托业务，规定了经营规则、监督管理、风险条款，业界和学者普遍希望其能对规范房地产投资信托业务起到积极的推动作用。
然而，现行的信托法律制度设计对房地产信托的发展并不尽如人意。
2007年颁布实行的新“二规”对原有的旧“二规”虽有重大修订，例如旧《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》规定了“接受委托人的资金信托合同不得超过200份(含200份)，每份合同金额不得低于人民币5万元(含5万元)”。
这意味着信托投资计划只能以私募的方式来开展。
而在新《信托公司集合资金信托计划管理办法》中，这条为学者广为诟病的规定被删除，取而代之的是“单个信托计划的自然人人数不得超过50人，合格的机构投资者数量不受限制”。
这使得信托计划的规模得到了扩张，但是相对于房地产信托业的发展来说，《管理办法》的改进仍然不够彻底，这表现在：
1、规定“合格投资者”包括：(1)投资一个信托计划的最低金额不少于100万元人民币的自然人、法人或者依法成立的其他组织；(2)个人或家庭金融资产总计在其认购时超过100万元人民币，且能提供相关财产证明的自然人；(3)个人收入在最近三年内每年收入超过20万元人民币或者夫妻双方合计收入在最近三年内每年收入超过30万元人民币，且能提供相关收入证明的自然人。
如此高的投资门槛使得大部分中小投资者对信托计划望而却步。
2、规定“参与信托计划的委托人为惟一受益人”。
这种规定与信托最基本理念背道而驰，也与其上位法《信托法》的规定相左：“受益人是在信托中享有信托受益权的人。
受益人可以是自然人、法人或者依法成立的其他组织。
委托人可以是受益人，也可以是同一信托的唯一受益人。
受托人可以是受益人，但不得是同一信托的唯一受益人。
”
3、规定信托公司推介信托计划时，不得有以下行为：“(一)以任何方式承诺信托资金不受损失，或者以任何方式承诺信托资金的最低收益；(二)进行公开营销宣传”。
这就始终将信托公司推行信托计划限制在非公开发行的范围内。
同时，与房地产信托相关的配套法律法规在立法上也存在互不衔接的问题：例如房地产法律制度。
虽然《物权法》第10条规定了不动产统一登记制度，但是具体制度至今并未出台；《土地管理法》、《房地产管理法》仍然并存，登记制度并未统一。
这造成房产和地产的登记机关不统一，登记程序不统一，登记效力不统一，以及登记权属证书不统一。
这些不统一导致“信托财产”不确定。
信托的本质是“受人之托，代人理财”，信托是一种财产管理制度，其载体是信托财产。
我国《信托法》第七条规定，设立信托必须有确定的信托财产。
信托财产必须是委托人合法所有的财产，包括委托人拥有的合法财产权利。
凡是具有金钱价值的东西，都可以作为信托财产，比如动产和不动产，有形财产和无形财产。
财产权利是一种无形财产，包括股票、债券、专利权、商标权、著作权等等。
信托财产必须是委托人合法所有的财产或者财产权利。
信托是委托人将财产或者财产权利委托给受托人进行管理或者处分的行为，因此，委托人对该财产或者财产权利必须具有合法的所有权，只有这样，委托人才有权对该财产或者财产权利设定信托。
同时，信托财产必须具有合法性，法律、行政法规禁止流通的财产，不得作为信托财产；法律、行政法规限制流通的财产，依法经有关主管部门批准，才可以作为信托财产。
房地产信托在发展过程中有依赖于完善的不动产登记制度，统一登记制度对于什么是合法的信托财产有重要的意义。
房地产信托财产是委托人将其财产权委托给受托人，并由受托人以自己的名义进行管理或者处分的财产。
从信托的成立看，委托人不将信托财产委托给受托人，信托就无法成立；从信托的运作看，受托人的活动是围绕着信托财产的管理或者处分而展开的，没有信托财产，受托人的活动和受益人的利益将会失去存在的基础；从信托的存续看，如果信托财产不复存在，信托关系就会消灭。
因此，信托是以信托财产为基础的法律关系，没有确定的信托财产，就没有信托。
所以，设立房地产信托必须具有确定的房地产信托财产。
再例如证券法律制度。
我国2003年颁布《证券投资基金法》，而现行《证券法》定义的证券只包括股票、公司债权和国务院依法认定的其他证券，以及政府债券、证券投资基金份额和债券衍生品种，这其中不包括信托受益凭证，房地产信托被局限于证券投资基金的形式，范围较窄。
此外，依照我国现行《信托法》，可以取得受托人资格的法人主要是指信托投资公司。
这就意味着，信托只能由信托机构发行，使得信托机构成为法定垄断的中间机构。
开展房地产信托产品不仅对于房地产企业有特别重要的意义，对于居民家庭也同样具有不可替代的作用。
信托产品在国外被广泛应用，包括家庭中的财产，也就是我们所称的私人信托。
使用私人信托能够使很多家庭成员从中获益，而不用把家庭财产权进行分割。
作为房产，可能整个家庭只有这一项财产，信托是一种很有效的机制，它可以使家庭成员或者单独的、或者集体的，以委托人认为合适的方式来享用这个房屋。
还有可能这些受益人是一些老年人，他们可能由于制度上的因素不能获得一个很好的养老待遇，而使用了房产信托，相对减少国家的、集体的或个人的有限的资金支出，从而使这些受益人在年老体弱时有足够的资金以安渡晚年。
房产信托也可以使一些目前还没有生出来的人进行获益，比如说委托人目前可能没有任何子女，但是他可以设立一项房产信托，使他未来的子女或者说孙子女来获益。
总之，房地产信托业的良性发展无论是对于房地产企业的经营还是公民个人都具有十分现实的意义，我国信托制度起步晚，在这些方面发展还不是很完善，需要立法机构不断充实相关法律规范内容，保障房地产信托业稳健发展。
作者：北京市两高律师事务所李国蓓
2011年11月。