住宅用地级别评价报告

丰台区西三环到西四环住宅用地级别评价报告

一、住宅用地级别评价的目的

从各种资料中我们可以了解到，北京住宅性质土地供应比较紧俏，据中原地产提供的数据显示，北京土地集中供应主要集中在年中。6月份成交的住宅性质用地就达17块，比7-9月的土地成交量虽然有所下降，但基本每个月成交8块住宅性质用地。即使是去年楼市处于疲软期，10月份还有7块住宅性质用地成交，11月也有7块土地的成交。而自最近的一次商品房住宅性质用地成交后就已断档一个多月。由于北京市的住宅用地的交易相对于其他土地的交易较为火热，这使我们也应该为住宅用地的发展多加考虑。随着北京市《促进城市南部地区加快发展行动计划》的正式对外发布，地处城市南部的崇文、宣武、丰台、房山和大兴的五个区也迎来新的发展机遇，住宅用地的发展显然也在其中，这使得我们必须清楚得认识到住宅用地今后发展的重要性，提高与完善住宅的质量和配套设施，为人民群众提供高质量的生活与服务。鉴于以上原因，我们希望通过对住宅用地的分等定级，为人民群众提供一个住房参考，同时也鼓励房地产开发商以此为借鉴，丰富和完善住宅的基础设施和社会设施，为居民提供良好的居住环境。

由于住宅用地涉及的土地范围很广，因而无法对每一块住宅用地都进行评价，所以，我们选择了北京市丰台区西三环至西四环之间的这一范围。这一范围的确定，跟北京市《促进城市南部地区加快发展行动计划》有关，丰台区地处北京市南面，和发展较快的北面相比，有其滞后性，但是我们也要看到它所蕴藏的无限潜力，北京市南部的地区终会和北部地区一样，逐渐完善、发达起来。这里以北京市丰台区西三环至西四环之间的这一范围为例，希望为城南住宅用地的发展提供一个参考。

二、丰台区自然社会经济条件概况及特点

丰台区位于北京城西南的城乡结合部，面积304.2平方公里，长住人口100余万。丰台区地处华北大平原北部（北纬40°），西北靠山，东南距渤海150公里。冬季受高纬度内陆季风影响，寒冷干燥；夏季受海洋季风影响，高温多雨，是典型的暖温带半湿润季风型气候。西部为山区；东部为平原，平原占全区面积的四分之三。

初步核算，全区2006年实现地区生产总值412.3亿元，比上年增长11.5%。其中，第一产业增加值0.92亿元，下降3.2%；第二产业增加值116.6亿元，增长9.1%；第三产业增加值294.8亿元，增长12.6%。按常住人口计算，当年全区人均GDP达到25514元（折合3267美元），比上年增长8.2%。三次产业结构由上年的0.3：28.9：70.8变化为0.2：28.3：71.5。全区完成财政收入23.3亿元，比上年增长29.3%;其中实现增值税、营业税、企业所得税、房产税 2.4亿元、12.5亿元、2.8亿元和1.5亿元，分别增长18.3%、32.9%、44.5%和30.5%。全区财政支出41.9亿元，比上年增长26.8%。

固定资产投资：全区完成全社会固定资产投资180.6亿元，比上年增长13%；其中，城镇投资36亿元，增长25.9%；农村投资5亿元，下降54.3%；房地产开发投资140亿元，增长16%。

在城镇固定资产投资中，国有单位投资26.3亿元，比上年增长101.8%；股份公司投资5.6亿元，下降54.7%；外商投资3.2亿元，增长250.5%。从产业

分类情况看，第二产业完成投资6.9亿元，其中工业投资6.4亿元；第三产业完成投资29亿元。

房地产开发：全区房屋施工面积1144万平方米，其中住宅、写字楼（办公楼）施工面积分别为834万平方米、60万平方米；房屋竣工面积471万平方米，其中住宅、写字楼（办公楼）竣工面积分别为359万平方米、25万平方米，比上年增长8.9%、-11.2%。全区销售商品房295万平方米，其中住宅262万平方米；实现商品房销售额195.8亿元，其中住宅170亿元。全区有空置商品房91万平方米，比上年减少11万平方米，其中空置住宅、写字楼（办公楼）分别为41万平方米、25万平方米。

三、土地评价的过程

（一）评价流程（思路）

在确定所要评价的土地用途之后，首先选定所要评价土地的范围，并划分评价单元，这里将一个住宅区作为一个评价单元。其次，选择具有主导性和稳定性的指标，形成一个指标体系，并确定各级评价指标的权重。接着对最小指标进行数据采集，然后对数据做相对化处理，计算出各级评价指标的指标值，并确定单元值。最后，采用数轴法为评价单元定等级。

（二）评价过程

1、明确评价范围

评价范围是北京市丰台区西三环至西四环之间的这一区域

2、土地评价单元划分方法

将一个住宅区作为一个评价单元，因而将北京市丰台区西三环至西四环之间的这一区域划分为七个评价单元，分别是盛鑫嘉园、金丰园、优筑、万年花城、三环新城、怡海花园和保利百合花园。

3、指标体系设置及其权重测算

根据从房地产开发商、业主等各个方面收集而来的资料，我们所制定的评价指标体系如下：

（一）基础设施

1、供水、供电、供气；

2、冬季暖气供给

（二）社会设施

1、学校；

2、银行；

3、医院；

4、综合型大商场；

5、娱乐场所

（三）交通条件

1、交通工具的种类（公交车、地铁）；

2、交通的通达度

（四）环境条件

1、人居环境；

2、绿化程度；

3、社区文化和环境

我们采用层次分析法，分别计算出指标——基础设施、社会设施、交通条件、环境条件的权重。（注：层次分析法是将决策总是有关的元素分解成目标、准则、方案等层次，在此基础之上进行定性和定量分析的决策方法。）

因此得到P1的权重为1/10；P2的权重为2/10；P3的权重为3/10；P4的权重为4/10。

由于每个人对最小因子的看法不同，为了获得较为准确的数值，我们采用了特尔菲测定法来确定每个大指标下的最小因子的权重值。

评价指标体系的权重值如下：

（一）基础设施（0.4）

1、供水、供电、供气（0.7）；

2、冬季暖气供给（0.3）

（二）社会设施（0.3）

1、学校（0.2）；

2、银行（0.2）；

3、医院（0.3）；

4、综合型大商场（0.2）；

5、娱乐场所（0.1）

（三）交通条件（0.2）

1、交通工具的种类（公交车、地铁）（0.5）；

2、交通的通达度（0.5）

（四）环境条件（0.1）

1、人居环境（0.4）；

2、绿化程度（0.3）；

3、社区文化和环境（0.3）

我们通过实地考察，对每个评价单元的每个最小因子进行数据采集。数据采集结束后，我们将采集的数据进行分析，并做了相对化处理。通过计算我们得到了每一个评价单元的单元值。盛鑫嘉园是60分，金丰园是62分，优筑是65分万年花城是75分，三环新城是71分，怡海花园是88分，保利百合花园是85