鲁能地产成本管理体系介绍目标成本管理

《可研成本
测算手段 测算表》
《定位成本测 《目标成本测算表》 《成本信息月报》 《成本后评
算表》
《责任成本控制书》 《责任成本考核》 估报告》
《项目合约规划》 《成本管理软件》
成果完成 设计强排完
时间
成三日内
概念设计完 成五日内
规划方案完 成二十日内
月报每月三日前报 总部,成本信息及时
录入成本软件
工程结算 完成后三 个月内
目标成本文件分四部分：《目标成本测算文件》、《 项目合 约规划》、《目标成本控制责任书》、《项目成本信息月报》。
《目标成本测算文件》包括： 《目标成本测算表》、 《跨期成 本分摊原则说明书》、 《成本核算指导》、 《目标成本审批表》、 《目标成本调整审批表》。
原则
市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。
动态成本测算
结算成本
测算手段《单一成本测算表》 《目标成本测算表》《动态成本测算表》《结算成本表》
《快速成本测算表》 《责任成本控制书》《责任成本考核》 《结算分析》 《组合方案测算表》
项目前期阶段
思考方法：
工作思路： 客户需求
项目前期
运用工具： 《目标成本测算表》
工作内容： 1、完成《目标成本测算》、《目标成控制责任书》的编制
审批权限
分管副总、总 经理、总部成 本管理中心
分管副总、总 分管副总、总 经理、总部成 经理、总部成 本管理中心 本管理中心
分管副总审批、 分管副总、总经
总部成本管理 理审批、总部成
中心备案
本管理中心备案
目的
综合成本管理工作的必要性 一、万科成本管理模式的需要
目标成本管理 + 动态成本控制 + 责任成本体系 + 信息化工具 ❖根据不同产品的档次准确测算目标成本并不断深化完善； ❖跟踪全项目全过程的动态成本，及时上报； ❖制定与深化责任成本管理体系； ❖日常维护信息化工具（软件、数据库等特色）
项目前期
目的： 1、提高集团成本管理水平，建立先进合理的成本管理体系； 2、为各地产公司制定目标成本和实施目标成本管理提供相应依据和规范。
定义：
1、目标成本是公司基于市场状况，结合公司经营计划，根据与其售价和 目标利润进行预先确定，经过努力所要实现的成本指标。
2、目标成本文件份三部分：《目标成本测算文件》、《目标成本控制责任 书》、《动态成本月评估》
范围： 本办法适用于鲁能地产总部及所属各城市公司。
职责： 1、总部成本管理中心负责本办法的制订、修订、解释、监督与检查； 2、总部及所属各城市公司负责贯彻实施。
目标成本定义
目标成本是公司基于市场状况，结合公司经营计划，根据预 期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指 标。应体现鲁能地产“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争 力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。
4、建设法律法规 。。。。。
综述
必须知悉的制度
集团制度： 1、《目标成本管理实施细则》 2、《责任成本管理体系指引》 3、《成本管理软件使用管理办法》 4、《房地产开发企业成本核算指导》 。。。。。
综述
综合成本管理 重点工作
成本测算流程
项目进展 拿地阶段 项目前期阶段
项目实施阶段
项目完成阶段
测算结果 可研测算 目标成本测算
鲁能地产成本管理体系介绍
2010年08月25日
提纲
一、目标成本管理办法 二、项目合约规划作业指引 三、项目动态成本管理作业指引 四、项目责任成本管理作业指引 五、项目后评估作业指引
一、目标成本管理办法
1、目的 2、范围 3、职责 4、定义
目录
目的、范围、职责
目的： 1、提高鲁能地产及各城市公司成本管理水平，建立合理的目标成本管理 体系,落实“可研成本-定位成本-目标成本-责任成本-动态成本-结算成 本”的全过程管理原则； 2、为各城市公司制订目标成本和实施目标成本管理提供相应依据和规范。
综述
综合成本管理工作的必要性
二、部门管理的需要 在金字塔中所处位置越高，越应加强管理和思考，因此事 务
分 担需要这样一个人： ❖带动部门相关人员进行成本优化，协调与其他部门的关系； ❖及时掌握目标成本的变化情况，为什么变化，找出与分析变 化的原因； ❖迅速为决策提供数据信息。
必须掌握的知识
相关知识：
可追溯性原则：编制目标成本的资料，包括：规划设计图、施工图、政府 对房地产相关的收费标准、市场信息价、资本化利息、营 销费用、管理费用的计算依据及其他相关文件等，须及 时收集、整理、存档。
成本测算流程
项目进展 拿地阶段
项目定位阶段 项目方案阶段 项目实施阶段 项目完成阶段
测算结果
可研测算
定位测算
目标成本测算 动态成本测算 结算成本
《目标成本实施细则》简介
项目前期
原则：
1、市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现；
2、准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据， 保证目标成本的权威性；
3、事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一个阶段，凡事做 到Βιβλιοθήκη Baidu先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问 题，减少无效成本。
综述
1、掌握工程造价方面的知识 常用建筑材料单价，如普通铝合金门窗、中空玻璃铝合金门窗、断桥
隔热铝合金门窗等综合单价；
2、了解设计方面的相关知识 如设计的容积率、可售面积、计算容积率的建筑面积等；
3、了解工程方面的相关知识 如工程设计语言、工程相关施工规范等；
必须知悉的制度
国家和地方法律法规： 1、政府收取的报批报建的收费标准 2、国家和地方规定的配套建设的标准 3、国家和地方对车库、车位、人防等规划要求
准确严谨原则： 目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保 证目标成本的权威性。
事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先 控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前 发现问题，减少无效成本。
动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏， 确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。
工作要求与支持制度
工作要求： 1、根据项目的规划方案，进行项目的目标成本测算； 2、根据项目定位和项目的客户进行项目成本测算； 3、根据项目的经营要求，编制责任成本并下发！
支持制度： 《目标成本实施细则》、《责任成本管理体系指引》
项目前期
项目前期
《目标成本实施细则》简介
《目标成本实施细则》简介