房地产开发项目总投资估算说明

房地产开发项目投资估算

1.土地费用：土地出让金、城市基础设施配套费、拆迁补偿费

2.前期工程费：勘察费、规划设计费（按建安工程费的一定比例计算，见

国家有关规定）；可研费（按总投资的一定比例计算，见国家有关规定）；

环境影响评价费（见国家有关规定）；三通一平费（水、电、路、平整分项计算）。

3.基础设施费：建筑物2米以外和规划红线以内的管线、道路、绿化、路

灯、排污、环卫等设施，以及各设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。分项计算。

4.建安工程费：单位指标估算法。

5.公共配套设施建设费：如幼儿园、物管办公楼、公共厕所等。

6.开发间接费用：开发现场组织管理所发生的工资、福利费、折旧费、修

理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用。按2-4项的一定百分比计算。

7.管理费用：房地产开发企业的管理部门位组织管理房地产项目的开发经

营活动而发生的各项费用。管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费等等。一般按1-5项之和的3%计算。

8.财务费用：借款利息、手续费等。（建设期贷款利息，各年利息之和）

9.销售费用：销售过程中发生的各项费用。按销售收入的一定比例（3～6%）

计提。

10.其他费用：临时用地费、临时建设费（指甲方、监理的临时设施费，乙

方的临时设施费包含在建安工程费的措施费中）、工程造价咨询费（见国家有关规定）、施工图审查费（见地方文件）、总承包管理费、合同公证费、施工执照费（许可证与规划许可证等费用）、工程质量监督费（已于2009年取消）、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费（根据承包方式确定是否由业主投保）、招投标代理服务费、招投标管理费。

11.开发期税费：土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费（2003年发改

价格【2003】2279号文件，停止收取供配电贴费）、用电权费、绿化建设费（按《昆明市异地绿化建设费收费办法》和《昆明市城镇绿化条例》

计算）、电话初装费（已取消）、分散建设市政公共设施建设费等。

12.不可预见费（按上述各项之和的3～5%计提）

现行的会计准则，房地产项目的预售款项被计入流动负债，当作为标的物的商品房竣工交付后，结转成为营业收入。