某项目市场调查分析报告文案

中天星城项目市场调查分析报告

目录

调查综述 3

第一章宏观市场分析 4

1.1 城市与片区概况 4

1.2 经济概况 6

1.3 房地产市场概述11

1.3.1 房地产市场供求特征13

1.3.2 各板块开发及主要特点13

1.3.3 市房地产存在的主要问题15

第二章商品住宅市场专项分析20

2.1 调研围20

2.2 物业类型21

2.3 建筑规模22

2.4 户型构成23

2.5 价格构成24

2.6 产品特色26

2.6 配套设施26

2.7 物业管理27

2.8 车位状况29

2.9 客户细分29

2.10 营销水平30

2.11 销售价位32

2.12 销售速度34

2.13 广告媒体34

第三章竞争楼盘分析36

3.1 竞争性楼盘选用原则36

3.2 竞争性楼盘个盘分析37

调查总结 1

总体评价60

诚蒙

金璧（）置业发展和市中天建设开发总公司就中天国际星城（原名）与我司达成全程策划与营销总代理合作，2003年6-7月，我司进行了第一次深入地调查，并形成文字和撰写了第一本策划方案；2004年，现我司本着负责、客观、全面、深入、有效的原

则对房地产市场再一次进行了有针对性的调查研究分析，最终形成第二部的《项目市场调查分析报告》将为本项目的定位论证、营销执行、广告推广等提供决策参考依据。调查综述

1.1. 调查目的：对房地产市场进行针对性的调查研究分析，全面了解市房地产发展现

状及特征，分析其供需平衡关系，描述目标客户群特征及需求；最终

形成分析成果，旨在为本项目的定位论证、价值论证、概念设计、营

销推广提供决策参考依据。

1.2. 调查原则：客观、全面、深入、有效。

1.3. 调查方式：文献调查、实地考察、消费者深度访谈、业人士深度访谈、潜在消费

群体座谈会。

1.4. 调查围：

n 区域围：市整个市区规模较大、影响力较大的已售商品住宅以及目前在

售、在建、待建商品住宅。

n 涵括容：城市发展、市场特征、行业政策、客户需求、竞争物业等。1.5. 调查时间：

第一次：2003年6月6日—8月6日

第二次：2004年11月10日—23日

n 文献调查：11月10日—11月20日

n 竞争楼盘调查：11月13日—11月28日

n 深度访谈、座谈会：11月17日—11月23日

第一章宏观市场分析

1.1 城市与片区概况

1.1.1 城市概况

n 历史沿革:位于省南部，自古为重镇，两广门户，现辖耒阳、常宁二市和衡南、衡东、衡山、、祁东县及珠晖、雁峰、石鼓、蒸湘、南岳五区，总面

积1.53万平方千米。是一座有2000多年历史的古城，因“雁阵惊寒，声断

之浦”得名雁城。

n 地理位置：地处东经110°32'16"～113°16'32"，北纬26°07'05"～27°28'02"。东邻株洲、攸县、安仁；南界永兴、桂阳；西接冷水滩、祁阳、

东安、、邵东；北靠双峰、。东西宽173公里、南北长150公里。

n 土地面积：市总面积15310.20平方公里。合153.10万公顷，占全省土地总面积7.32%，在全省各地、州、市中，幅员位第7位。

>>市各辖区土地面积

<<资料来源：《2003统计年鉴》

1.1.2 行政划分

n 市辖雁峰、珠晖、蒸湘、石鼓、南岳5区和耒阳市、常宁2市和、衡南、衡东、衡山、祁东5县。全市共有104个镇、75个乡、l个民族自治区、23个街道办事处、564个居民委员会、4903个村民委员会

1.1.3 人口规模

n 2003年，全市总人口为713.9万人，比上年末净增人口4.44万人，增长0.60%；2004年10月底，全城区人口已达89万人。

n 其中市镇人口206.43万人，增长5.7%，占总人口的28.92%；乡村人口507.47万人，减少1.3%，占总人口的71.08%；

n 年平均人口711.78万人，比上年增长0.35%；

n 年末总户数为201.31万户，比上年增长4.62万户；

>>2003年市区人口分布情况

<<资料来源：《2003统计年鉴》

1.1.4 华新开发区现状：

n 市高新技术开发区（华新开发区）是1992年成立的省级重点开发区。高新区位于市区西部，规划总面积为15平方公里，首期开发5平方公里。高新区环境优美、交通便捷，基础设施易于配套，邻近众多政府机关、大专院校等；

n 市政府的整体搬迁至华新区，对整体形象的改善和品质提升起到关键的促进作用。并向其周边辐射，形成一个由酒店、金融、贸易、办公、商业、文

娱等活动场所的“心脏”区位。

1.2 经济概况

n 概况：2003年，全市实现生产总值444.18亿元，按可比价格计算，比上年增长10.0%，增幅比上年快0.6个百分点。其中第一产业增加值105.13

亿元，增长13.7%；第二产业增加值154.9亿元，增加13.7%；第三产业

增加值184.15亿元，增长11.2%，从经济发展来看，经济不发达，工业基

础薄弱，经济发展速度偏慢，没有良好的经济发展环境。

n 产业结构：经济结构调整取得进展，经济运行总体质量和效益不断改善。

二、三产业比重上升，农业比重下降，产业结构不合理。