世联XX年深圳宝安总部经济园项目报告分享要点

旭兴达工业区 欧陆集团
万大工业区
旭兴达工业区
欧陆 集团
万大工业区
本项目
艾美特
果
园
明金海
艾美特 明金海工业区
果园
翔泰
翔泰温控器有限公司
东侧：东侧为艾美特小家电生产基地、明金海工业区； 南侧：南侧为翔泰温控器有限公司； 西侧：西侧为欧陆集团国际有限公司和果园； 北侧：北侧为旭兴达工业区和万大工业区； 学识习创改造变未项命来目运,知周边主要为工业区，已形成以电器制造、世多联X媒X年体深、圳电宝安子总产部业经济为园主项的目报集告聚分区享要。点
，增加后期销售的灵活性，为项目物业销售能实现
高速高价提供前提条件。
学习改变命运,知 识创造未来
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宏发所有 宝牧所有
项目背景
项目现状
项目目前建设标准低，无法满足未来发展需求，产业发展存在瓶颈，土 地使用效率低；不符合城市发展要求
石岩
物流
园
早
进
工
业
区
早进工业区
1、成本增加：在最新政策体系下， 基准地价被提高；工业用地升级改造 项目的地价评估测算体系也提高了土 地的评估价格，致使企业成本增加；
2、收益分成：政府参与收益分成使 得企业的利润减少，收益降低；
3、市场风险：新转让办法中提出严 格的转让条件，使工业用地补地价可 转让部份物业销售速度和价格受到较 大影响。
利好
利空
1、租售比例突破限制：城市更新项目 形成的工业楼宇分割转让租售比例不再 受限于50％：50％；
2、配套突破：30%配套按市场评估价 补缴地价后可进入市场销售；
3、产权划分灵活：新政策可以栋、层 、间为基本单元进行房地产权登记并核 发房地产权利证书；
4、交易方式灵活：可在市政府土地房 产交易机构公开交易或自行交易。
扣减总金额*50％）*60％ 3. 二手工业楼宇确需在5年内转让，增值收益额需100％全部上缴 税费计算基数： 申报合同成交价﹥计税参考价，按申报合同成交价计税 申报合同成交价﹤计税参考价，按计税参考价计税
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“1+6”文件
政策环境解读
可分割转让项目，最小可划分到“间”，产权划分更灵活
增值收益上缴政府将大肆瓜分开发商收益，严重影响开发利 润；开发商可通过虚增成本放大登记价规避增值收益 租售结合项目，扣减金额只计销售型物业部分
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“1+6”文件
土地增值收益
增值收益计算方式 增值收益额＝销售收入-扣减总金额 扣减总金额＝登记价（包含购地成本、拆迁成本、工程结算成本、园林及装修成本以及管
客户分析：平时入住率较高，节假日入 住率一般，注重协议价；高端客户存在 外流现象
机会点：石岩高档次酒店市场经营情况 良好，具有较大发展潜力，本项目可充 分结合产业型商务消费需求发展高档次 酒店物业
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各物业 市场表现
2.商业物业
市场表现：消费群体以周边居民和工作人员 为主；商业集中于宝石南路商圈，经营状况 良好
世联XX年深圳宝安总部 经济园项目报告分享要
点
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
开发方案确定前提
本项目现总体开发方案基于开发商目标、整体市场机会、案例 借鉴、地块价值分析等多维度论证，且基于深圳市政府最新出 台的 “1+6”文件对于城市更新项目的影响（包含工业楼宇转 让、产权单位划分等）,按全部物业现售的最保守模式进行方案 测算，在贵司已确定松柏路地块为一期开发的前提下，进行开 发方案研判。
开发目标
模式，实现风险可控的利润最大化，并树立企业品牌形象
政府诉求：
打造石岩乃至全市具有 代表意义的总部经济园项 目
开发商诉求
风险可控，快速变现、 实现高溢价收益； 保证项目的现金流，实 现滚动开发； 确定项目的启动方式、 开发时序及对应的开发物 业
1.品牌溢价 2.选择风险可控的开发模式，合理规划物业组合 3.确定合理的开发策略与运营模式，实现快速变现和价值最大化
山城工业区
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废旧厂房
废旧宿舍
石岩物流园
项目现状：项目现状为1-8层的工业建筑、6层的居住建 筑和一些临时搭建的铁皮房，建设标准低。目前只具有最 初级的生产加工功能，缺乏高端产品的生产、技术服务、 商务服务、投融资服务等现代工业区应具有的功能，产业 发展存在瓶颈，土地使用率低，不符合城市发展要求。
市场表现：商务办公价值未被充分挖掘 ，未来溢价空间大
客户特征：现有客户难以支撑本项目发 展，需要依靠外部力量
机会点：区域内商务市场处于初级阶段 ，市场承接力不足，产业关联性强。本 项目应充分扩大客户来源渠道，包括产 业导入以及区域外引入等，并为多元化 客户群体打造对应的商务产品
3.酒店物业
市场表现：石岩各星级酒店规模较小， 入住率较高，客源主要以周边工厂商务 客为主，注重协议客户，对于会议功能 需求不明显
135915.07 187303.34
323218.41
540110
600130
1140240
容积率
建筑限高（m ）
4.84 200
4.84 200
4.84 ——
宏发
松白路
限高：200米限高，具备打造区域标杆型项目的
宝牧
前提条件；
产权划分：经开发商认可，当前阶段的研究工作
基于产权单位可划分至标准层面积以下的前提开展
城市更新项目﹤特殊转让模式项目
城市更新项目如欲全部分割转让：工业楼宇的全部建面按 工业和办公基准地价的平均值*50％补缴；配套设施按市场 评估地价补缴地价。符合鼓励发展的产业项目（总部企业 、战略性新兴产业、现代服务业）都可享有0.5的优惠。 特殊转让模式项目：按市场评估地价-已缴纳地价
必须现售，拿到房产证才能卖
项目背景
基础指标
开发商
用地性质 建设用地（㎡
）ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ占地面积（㎡
） 计容建面（㎡
）
本项目用地产权明晰，地块基础指标为打造大型综合性区域标杆项目提 供有利条件
基础指标
宏发
宝牧
工业用地
工业用地
——
——
合计 —— 235628.4
基础指标解读： 开发商：本项目由深圳市宏发投资有限 公司和深圳市宝牧实业有限公司两家业主 所有，用地产权明晰，有利于项目进行整 体规划、整体开发； 体量：占地大，计容建筑面积超过110 万㎡，具备打造大型综合性项目的基础；
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“1+6”文件
关键点总结
分割转让问题
地价补缴问题
销售问题 产权划分问题 增值收益问题
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一般转让模式包含用地批准文件或土地合同约定的以及城市 更新项目。特殊转让模式包含九种情况，其中第七种提供了 以租代售模式后期转房产证的途径。 转让对象必须是企业，且政府设定准入条件项目必需由产业 主管部门做资格审查。 所有分割转让项目原则上5年内不允许二手转让，需要转让 的政府收缴全部增值收益，对投资客存在抗性。
其他层面
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目前已有部分企业了解宏发宝安总部经济园项目并 有初步意向。
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项目背景
区位分析
位于珠江东岸交通走廊的重要节点，深圳西部地理中心，在珠三角一 小时经济圈之内，交通便捷，与周边城市经济联系密切，辐射范围广
1小时经济圈
本项目
石岩
项目操作亮点
3
发展战略及定位
4
规划排布
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如何解决问题？
步骤一：结合市场情况、客户 情况、地块自身条件，通过案 例借鉴解决核心问题。
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物业类型选择
市场机会回顾
1.商务物业
产品特征：目前办公产品提升空间大， 可售型物业市场稀缺
利润最大化：实现控制风险， 保证现金流平衡，实现持续滚 动开发，持有优质资产，收获 后期溢价；
品牌溢价：打造具有影响力的 项目，树立企业品牌形象；
R
1 区域现状及限制条件
区域不成熟，缺乏市政及商务配 套基础；
属于工改工项目，产品形式及租 售比例受限，项目体量规模大， 前期投入成本多，市场流通性较 弱，变现能力受限；
理成本等）+销售税费+补缴地价；虚增成本放大登记价成为项目利润重要来源 备注：租售结合项目，登记价及补缴地价仅按销售型物业部分计算； 增值收益缴交方式： 1. 增值收益额/扣减总金额≤50％，缴交金额＝增值收益额*50％ 2. 增值收益额/扣减总金额﹥ 50％，缴交金额＝扣减总金额*50％*50％+（增值收益额-
核心问题
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开发商目标解析 明确项目核心问题，并寻找产业、区域及市场机会，提出解决核心问 核心问题界定 题的应对策略及落地性措施
如何生存？
核心问题
如何发展？
区域发展不成熟，在诸多工改政策 条件限制下，本地商务办公承接力 不足，大规模、大体量项目是否能 存活，机会在哪？
深圳 西部
深圳 东部
政策指引
《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》提出要发挥珠江东岸中心城市广州、深圳、珠海的
辐射带动作用，进一步优化功能分区和产业布局，建成珠江三角洲地区一小时经济圈。
项目优势
本项目正好处于珠江东岸交通走廊的重要节点，接近于珠三角一小时经济圈的中心位置，
到珠三角重要城市可达性强，辐射范围广，向南辐射深圳、香港等地，向北可辐射东莞、广
石岩街道成立了领导小组和总部办专门推进 本项目。
深圳西部地理中心 政府驱动
项目规模体量大，并且目前已有部分总部企 业对于本项目表示有初步的进驻意愿。
总部新城
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开发商目标解析 在兼顾政府和开发商双方利益的基础上，选择合理的开发策略和开发
消费者分析：中低端消费群体是市场消费主 体，比较关注生活配套类业态以及品牌商家
机会点：本项目位于石岩核心商圈周边，亦 非石岩商业升级核心地段，且石岩消费外溢 严重，发展大型零售型集中性商业风险较大 ；本项目可考虑发展综合体配套型商业，重 点发展目的性业态并通过品牌聚集形成消费 拉动力
本项目已列入深圳市2012年重大项目，宝安区政府 欲将此项目打造成区域乃至全市具有代表意义的工 改工项目，成立由区长张备为组长的城市更新小组 推动本项目的进度；
石岩街道层面
石岩街道办成立了领导小组和总部经济办专门推进 本项目；
宏发投资层面
本项目按最新工业用地更新政策实施，开发目标拟 定为能快速变现、实现高溢价；
州等地，向西可辐射广州南沙、中山等地。
占据深圳西部地理中心，是深圳西部交通体系中连接东西、沟通南北的纽带，是深圳西北
部的交通枢纽，是广深港城市发展轴上的重要节点。
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项目背景
项目周边
项目处于非核心商务区，已形成以电器制造、多媒体、电子等产业为主 的集聚区，产业氛围浓厚，但缺乏市政及商务配套基础
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项目属性界定 深圳西部地理中心、政府驱动、总部新城
项目属性界定
本项目位于珠三角一小时城市经济圈； 本项目位于深圳西部和宝安区地理中心位置
。
本项目已列入2012年深圳市重大项目，宝安 区政府欲将此项目打造成区域乃至全市具有 代表意义的工改工项目，成立由区长张备为 组长的城市更新小组推进本项目；
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报告结构
1 项目背景及核心问题解析
2
项目操作亮点
3
发展战略及定位
4
规划排布
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项目背景
开发前提
项目作为深圳市重大项目，站位高端，具有强力的政府驱动背景
宝安区层面
项目的客户群体是哪些？区域发展 不成熟、内需支撑不足的情况下， 如何吸引客户进驻本项目？
学习改变命运,知 识创造未来
在实现生存的前提下， 如何通过有节奏的开发 在远期发挥规模效应， 获取利益最大化，实现 品牌效应？
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报告结构
1 项目背景及核心问题解析
2
学习改变命运,知 识创造未来
世联XX年深圳宝安总部经济园项目报告分享要点
如何发现问题？
结合项目背景分析及开发商对 于项目的愿景综合分析
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开发商目标解析 通过开发目标、区域现状及地块限制性条件 ，得出项目需要解决的核
核心问题
心问题
R2
项目开发目标
实现双赢：兼顾企业和政府双 方利益；