房地产投资环境分析
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第二章 房地产投资环境分析
房地产投资分析是 房地产投资活动进行之 前的分析论证过程。
房地产投资分析概论
房地产投资分析意义和作用
1、为投资者指示投资方向 2、为投资者提供运作方式 3、确定投资收益 4、为投资者分析风险及提供避险方法
房地产投资分析的原则
客观性 全面性
策划性 责任性
房地产投资分析的内容
• 政策一出，香港住香宅港市经场济立问即题感成受为中到国压政力治。问恰题好亚洲 金融风暴袭来，香港房地产市场一片凄风惨雨，楼价 下挫二至三成，要求取消"八万五"建房目标的呼声趁 势而起。反对者指责董建华提出"八万五"是共产主义 乌托邦，破坏市场经济的自由运作，如果香港经济的 中枢神经房地产业崩溃了，整个经济也将被拖垮，百 业萧条，"济贫"变成"齐贫"。
三）按研究角度分类 1、地区环境 2、产业环境
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
房地产投资环境的构成要素
一）政治环境因素 二）经济环境因素 三）社会环境因素 四）文化环境因素 五）法律环境因素 六）自然环境因素 七）基础设施环境因素
房地产投资环境的具体因素
主要包括以下七个方面： 1）土地：如供应数量、位置、价格和开发程度等； 2）资金：如银行为开发者提供信贷的状况； 3）物资：如建筑材料、设备的供应和价格等； 4）人员：如工人、技术人员的数量与质量，工资 水平等； 5）税收的影响：如税种和税率； 6）管理与服务： 7）厂商权益的保障：包括产权的保障和实际收益 的保障等。
投资决策包括宏观和微观两个层次。其中微观投资决 策是单个投资者或单个投资项目的决策，其基本问题是如 何使单个投资者或单个项目在投资额一定的条件下，获得 最大的投资收益。这就需要着重考察社会消费水平结构、 产品物价和市场利息率等因素对投资者个人或单个项目的 影响和制约，即投资环境。
投资环境：是指拟投资的地域（国 家、地区、城市和街区）在一定时 期内所具有的能决定和制约项目投 资的各种外部境况和条件的总和， 它具有系统性、区域性和动态性等 基本特点。
香港中原物业房地产价格指数
(1997年7月为100)
• 12月16日，被国务院任命为香 港特别行政区第一任行政长官，
董建华
并于1997年7月1日就职，成为 香港特别行政区首位行政长官， 任期为5年。
• 2002年2月28日，在无对手的情
况下董建华当选连任特首；同 年3月4日，获中央人民政府正 式委任为第二任行政长官，任 期由2002年7月1日开始。
房地产投资环境分析的原则
一）客观性原则 二）全面性原则 三）比较性原则 四）预测性原则 房地产投资环境分析的含义
以外部环境为对象，从构成环境的各种因素入手， 定量与定性相结合，综合系统地分析环境的构成、 变化的规律以及研究对象与环境之间的相互作用， 从而对环境的发展水平、费用效益以及协调发展等 方面作出客观的评价，为实际的决策或应用提供科 学的依据。
日本房地产泡沫终结日本经济辉煌
• 从20世纪80年代开始到90年代初，日本城市土地价 格的过度增长形成了严重的泡沫经济，泡沫破灭和 消散的过程对实体经济的打击十分沉重。
• 到2006年初，全国地价水平比历史最高水平下降了 60%，全国土地资产总值缩水56%，损失的土地价值 总额达1530万亿日元，相当于日本股市市值最高点 （1989年）的2.5倍。
共25572宗，比前一年同期9606宗增加了近两倍，比上一个月的16124宗也 增加了五成多。
• 此时的房地产市场炒作之风近乎癫狂，存在着严重的泡沫。而正是这一阶 段，20万后来沦为“负资产阶级”的中产市民接过了房产高价的“接力 棒”。
• 1997年10月，东南亚金融危机刺破了香港房地产这个巨大的泡沫，更惊醒 了无数投资者的发财美梦。在香港岛东北边由船坞造镇而成、为中产阶级 居住社区的“太古城”当属最能体现香港中产阶级财富惨况的区域之一。 其楼价从1997年以前约1.3万港元/平方英尺的最高峰，以后逐年下降，跌
房地产投资环境分析 • 社会经济周期和房地产市场周期 • 借贷利率 • 税金及其他收费
房地产市场周期 • 房地产投资风险最大的风险是房地产周期处于顶峰的----房
地产泡沫 泡沫经济的含义: • 泡沫经济是基于预期和投机而出现的价格剧烈波动。 • 股票和房地产等是泡沫经济的主要载体，快速致富和从众行
为是泡沫经济的社会基础。
• 地产泡沫破灭导致的金融困难已经使日本经济陷入 了困境，市场萎缩，政治动荡，至今毫无起色。
日本六大都市土地价格指数变化趋势
2.1房地产投资环境概述
投资与投资环境
一般所说的投资环境是指直接投资的环境。直接投资 是指一个经济体系内的某居民投资购买或设立在另一经济 体系内的企业，兼并对该企业有持久利益或在管理方面具 有相当程度的影响力和控制权；
房地产泡沫的教训
• 由于港岛土地资源稀缺，香港公司和私人习惯于将富余货币购置物业以求 保值，自1985年起银行也普遍接受物业抵押发放贷款，从而引发了财富循 环效应。从1989年到1997年香港房地产的价格上涨了三倍多。
• 在宅“10巅 万峰 元” /平时1方9期9米27，不0年黄多止以金万，地来一个段香手家写港“庭字楼房楼成花地曾为”开产开“出价售负2格0头资万次下港产转跌元阶手/超要平级过价方”6达米0到的%“10天万价元”。，豪 • 以炒楼高潮1997年4中月央前和后为香例港，特当区月政送交府土陷地入注困册境处登记的楼宇买卖合约
房地产投资环境的特征
1、系统性 2、动态性 3、主导性 4、地区差异性
房地产投资环境的分类
一）按表现形态分类 1、硬环境：影响项目投资的各种外部物质条件 2、软环境：影响项目投资的各种社会经济文化条件
二）按层次分类 1、宏观投资环境：国家投资环境 2、中观投资环境：地区、行业投资环境 3、微观投资环境：地块周边及地块投资环境
• 2005年3月10日，董建华在香港
宣布，他已正式向中央政府提
出辞去香港特别行政区行政长
官职务。
房地产泡沫引发政治难题
• 董建华上任之初，正是香港楼价疯狂飙升之时，民众 要求平抑楼价，董特首也认为楼价高企是窒碍香港竞 争力的“罪魁祸首”。董特首施政的第一炮，就是推 出“八万五”建屋大计，宣布每年兴建85000单位的目 标，目的是将楼价降至香港市民所能够负担的水平。
房地产投资分析是 房地产投资活动进行之 前的分析论证过程。
房地产投资分析概论
房地产投资分析意义和作用
1、为投资者指示投资方向 2、为投资者提供运作方式 3、确定投资收益 4、为投资者分析风险及提供避险方法
房地产投资分析的原则
客观性 全面性
策划性 责任性
房地产投资分析的内容
• 政策一出，香港住香宅港市经场济立问即题感成受为中到国压政力治。问恰题好亚洲 金融风暴袭来，香港房地产市场一片凄风惨雨，楼价 下挫二至三成，要求取消"八万五"建房目标的呼声趁 势而起。反对者指责董建华提出"八万五"是共产主义 乌托邦，破坏市场经济的自由运作，如果香港经济的 中枢神经房地产业崩溃了，整个经济也将被拖垮，百 业萧条，"济贫"变成"齐贫"。
三）按研究角度分类 1、地区环境 2、产业环境
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
房地产投资环境的构成要素
一）政治环境因素 二）经济环境因素 三）社会环境因素 四）文化环境因素 五）法律环境因素 六）自然环境因素 七）基础设施环境因素
房地产投资环境的具体因素
主要包括以下七个方面： 1）土地：如供应数量、位置、价格和开发程度等； 2）资金：如银行为开发者提供信贷的状况； 3）物资：如建筑材料、设备的供应和价格等； 4）人员：如工人、技术人员的数量与质量，工资 水平等； 5）税收的影响：如税种和税率； 6）管理与服务： 7）厂商权益的保障：包括产权的保障和实际收益 的保障等。
投资决策包括宏观和微观两个层次。其中微观投资决 策是单个投资者或单个投资项目的决策，其基本问题是如 何使单个投资者或单个项目在投资额一定的条件下，获得 最大的投资收益。这就需要着重考察社会消费水平结构、 产品物价和市场利息率等因素对投资者个人或单个项目的 影响和制约，即投资环境。
投资环境：是指拟投资的地域（国 家、地区、城市和街区）在一定时 期内所具有的能决定和制约项目投 资的各种外部境况和条件的总和， 它具有系统性、区域性和动态性等 基本特点。
香港中原物业房地产价格指数
(1997年7月为100)
• 12月16日，被国务院任命为香 港特别行政区第一任行政长官，
董建华
并于1997年7月1日就职，成为 香港特别行政区首位行政长官， 任期为5年。
• 2002年2月28日，在无对手的情
况下董建华当选连任特首；同 年3月4日，获中央人民政府正 式委任为第二任行政长官，任 期由2002年7月1日开始。
房地产投资环境分析的原则
一）客观性原则 二）全面性原则 三）比较性原则 四）预测性原则 房地产投资环境分析的含义
以外部环境为对象，从构成环境的各种因素入手， 定量与定性相结合，综合系统地分析环境的构成、 变化的规律以及研究对象与环境之间的相互作用， 从而对环境的发展水平、费用效益以及协调发展等 方面作出客观的评价，为实际的决策或应用提供科 学的依据。
日本房地产泡沫终结日本经济辉煌
• 从20世纪80年代开始到90年代初，日本城市土地价 格的过度增长形成了严重的泡沫经济，泡沫破灭和 消散的过程对实体经济的打击十分沉重。
• 到2006年初，全国地价水平比历史最高水平下降了 60%，全国土地资产总值缩水56%，损失的土地价值 总额达1530万亿日元，相当于日本股市市值最高点 （1989年）的2.5倍。
共25572宗，比前一年同期9606宗增加了近两倍，比上一个月的16124宗也 增加了五成多。
• 此时的房地产市场炒作之风近乎癫狂，存在着严重的泡沫。而正是这一阶 段，20万后来沦为“负资产阶级”的中产市民接过了房产高价的“接力 棒”。
• 1997年10月，东南亚金融危机刺破了香港房地产这个巨大的泡沫，更惊醒 了无数投资者的发财美梦。在香港岛东北边由船坞造镇而成、为中产阶级 居住社区的“太古城”当属最能体现香港中产阶级财富惨况的区域之一。 其楼价从1997年以前约1.3万港元/平方英尺的最高峰，以后逐年下降，跌
房地产投资环境分析 • 社会经济周期和房地产市场周期 • 借贷利率 • 税金及其他收费
房地产市场周期 • 房地产投资风险最大的风险是房地产周期处于顶峰的----房
地产泡沫 泡沫经济的含义: • 泡沫经济是基于预期和投机而出现的价格剧烈波动。 • 股票和房地产等是泡沫经济的主要载体，快速致富和从众行
为是泡沫经济的社会基础。
• 地产泡沫破灭导致的金融困难已经使日本经济陷入 了困境，市场萎缩，政治动荡，至今毫无起色。
日本六大都市土地价格指数变化趋势
2.1房地产投资环境概述
投资与投资环境
一般所说的投资环境是指直接投资的环境。直接投资 是指一个经济体系内的某居民投资购买或设立在另一经济 体系内的企业，兼并对该企业有持久利益或在管理方面具 有相当程度的影响力和控制权；
房地产泡沫的教训
• 由于港岛土地资源稀缺，香港公司和私人习惯于将富余货币购置物业以求 保值，自1985年起银行也普遍接受物业抵押发放贷款，从而引发了财富循 环效应。从1989年到1997年香港房地产的价格上涨了三倍多。
• 在宅“10巅 万峰 元” /平时1方9期9米27，不0年黄多止以金万，地来一个段香手家写港“庭字楼房楼成花地曾为”开产开“出价售负2格0头资万次下港产转跌元阶手/超要平级过价方”6达米0到的%“10天万价元”。，豪 • 以炒楼高潮1997年4中月央前和后为香例港，特当区月政送交府土陷地入注困册境处登记的楼宇买卖合约
房地产投资环境的特征
1、系统性 2、动态性 3、主导性 4、地区差异性
房地产投资环境的分类
一）按表现形态分类 1、硬环境：影响项目投资的各种外部物质条件 2、软环境：影响项目投资的各种社会经济文化条件
二）按层次分类 1、宏观投资环境：国家投资环境 2、中观投资环境：地区、行业投资环境 3、微观投资环境：地块周边及地块投资环境
• 2005年3月10日，董建华在香港
宣布，他已正式向中央政府提
出辞去香港特别行政区行政长
官职务。
房地产泡沫引发政治难题
• 董建华上任之初，正是香港楼价疯狂飙升之时，民众 要求平抑楼价，董特首也认为楼价高企是窒碍香港竞 争力的“罪魁祸首”。董特首施政的第一炮，就是推 出“八万五”建屋大计，宣布每年兴建85000单位的目 标，目的是将楼价降至香港市民所能够负担的水平。