资产评估2-6章例题及答案

第二章第三节货币时间价值理论例题：

1.将10000元存入银行，年利率为5%，三年后终值是多少？

2.某公司计划4年后进行技术改造，需要资金120万元，当银行利率为5%，公司现在应存入银行多少资金？ 第三章第一节市场法例题：

例1：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2006年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2006年8月。经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，求待估资产的评估值？

分析：待估资产与参照资产仅存在市场交易条件的差异 资产评估值=365.2×(1—30％)=255.64（万元）

例2：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨，评估基准日为2005年2月1日。评估人员收集的信息：①从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。②将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。 分析：待估资产与参照物差异仅在生产能力指标上 评估值=160×150/210=114.29(万元)

例3：待估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7。求待估资产评估基准日的价值？ 分析：待估资产与参照资产仅存在生产能力的差异 资产评估值= （万元） 例4：某待估资产居住用房，面积为58㎡，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。待估房屋附近，于2001年5月曾发生过交易，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3% 。 资产评估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)

例5：待估资产为某机器设备，其生产时间为1990年，评估基准日为2003年1月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1995年。经调查了解，待估资产已使用年限为7.5年，待估设备的尚可使用年限为13年。参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年。试估算待估资产的市场价值? ①待估资产成新率 = 待估资产尚可使用年限 /（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）×100% =13÷(7.5+13) =63%

②参照资产的成新率=15÷(8+15) ×100%=65%

③资产评估值=参照物成交价格×（评估对象成新率/参照物成新率） 评估值=124000×(63%÷65%)=120184.62(元)

例6：为评估某写字楼2005年10月1日的正常市场价格，在其附近调查选取了A 、B 、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，资料如下：

例房地产状况优（劣）于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。该类写字楼的市场价格2005年8月1日到2005年10月1日之间基本保持不变。试利用上述资料测算该写字楼2005年10月1日的正常市场价格。 比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数 ①交易情况修正：

可比实例A 的交易情况修正系数：100/（100+2）=100/102 可比实例B 的交易情况修正系数：100/（100+5）=100/105

()18.81209010

7.0＝÷⨯

可比实例C 的交易情况修正系数：100/（100-3）=100/97

②交易日期修正：价格保持平稳，修正率为0%，修正系数都为100/100 ③房地产状况修正：

可比实例A 的交易情况修正系数：100/（100-8）=100/92 可比实例B 的交易情况修正系数：100/（100-4）=100/96 可比实例C 的交易情况修正系数：100/（100+6）=100/106 ④计算比准价格：

实例A=5000× 100/102 ×100/100 ×100/92=5328.22元/㎡ 实例B=5200 ×100/105 ×100/100 ×100/96=5158.73元/㎡ 实例C=5500 ×100/97 ×100/100 ×100/106=5349.15元/㎡ ⑤资产评估单价=（5328.22+5158.73+5349.15）/3=5278.70元/㎡

例7:评估时点某市商品住宅的成本市价率为150%，已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元，则其市价为： 资产评估价值=20×150%=30（万元） 例8：某被评估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为20倍，则该企业的评估价值为： 该企业的评估价值=1000×20=20000（万元） 第三章第二节收益法例题： 练习1：某设备预计能用4年，未来4年预期收益通过预测分别为150万元、155万元、170万元、160万元，折现率为8％，其评估值是多少? 524.33万元

练习2：某企业尚能继续经营6年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出6年预期收益均为900万元，折现率为8%，请估算该企业的评估值。

万元

练习3：假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为1200万元，折现率为4%。请估算该企业的价值。 评估值=1200/4%=30000（万元）

练习4：某企业为了整体资产转让，需进行评估。现收集的有关资料如下：①该企业多年来经营一直很好，在同行业中具有较强的竞争优势；②经预测被评估企业未来５年预期净利润分别为：100万元，110万元，120万元，140万元，150万元，从第６年起，每年收益处于稳定状态，保持在150万元的水平上③经调查，在评估基准日时，无风险报酬率为９％，风险报酬率为5％，资本化率为12％。 1.折现率=5%+9%＝14％

2.前5年收益现值=100/（1+14%）＋110/(1+14%)2 +120／(1+14%)3+140/(1+14%)4+150/(1+14%)5 =414.15万元

3.6年以后的收益资本化：150/12%=1250万元

4.6年以后的收益折为现值：

5.整体资产评估值=414.15+649.21=1063.36万元

练习5：某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10%。分别确定该收益性资产在永续经营条件下和经营50年条件下的评估值。

1.永续经营条件下的评估值 ()59.41606229.4900%8111%89006=⨯=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=P n n

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i r r A r R P )1(1)

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