万科金域蓝湾项目推广_房地产策划案
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金域蓝湾第一阶段推广执行策略
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3、越是没有本领的就越加自命不凡。 20.11.8 01:03:0 101:03 Nov-20 8-Nov-2 0
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4、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的 错儿。 01:03:0 101:03: 0101:0 3Sunda y, November 08, 2020
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5、知人者智，自知者明。胜人者有力 ，自胜 者强。 20.11.8 20.11.8 01:03:0 101:03: 01Nov ember 8, 2020
执行方式：网站的首页设置一个趣味性的主题，客户可点击进入答题画面参与
答题，也可通过点击广告画面和网站二侧的浮动式广告进入；企业内网可通过发 邮件的形式传递答题内容（此形式需要和政府及企事业单位的高管建立良好的关系，充分
运用通路）
题目设计：如关于“万科与泰达合作的N种猜想”“金域蓝湾是什么?”……
媒体选择：搜房、焦点、新浪、企业内网(银行、医院、微密电子、赫比国际、富士通
时间节点：1月28日-2月28日 媒体选择：搜房、焦点、新浪 费用预计：
推广执行
四、网络广告
系列三：网络有奖答题互动活动
目的：通过奖品以及趣味性的主题吸引客群参与有奖答题活动，在答
题的过程中客户可逐步了解项目，而通过领奖也可刺激意向客户到现 场，从而增进项目的传递率的效果
时间节点：1月15日-2月14日
祝合作愉快！项目推广取得圆满成功！ 同时也希望与万科的合作更长远、更稳健！
END！谢谢！
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1、有时候读书是一种巧妙地避开思考 的方法 。20.1 1.820.1 1.8Sunday, November 08, 2020
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2、阅读一切好书如同和过去最杰出的 人谈话 。01:0 3:0101: 03:0101 :0311/ 8/2020 1:03:01 AM
长沙万科金域蓝湾策划初案(154页)
一级竞争圈内以低档盘为主，三级竞争圈以中高档以 上为主
二级竞争圈： 目前楼盘均未售
一级竞争圈： 东门壹号：均价4200，主力总价37-50万 先锋东外滩，均价4100，主力总价36-55万 东门天厦：一期4300，主力总价38-50万 山水华景：均价4200，主力总价37-60万
三级竞争圈： 东玺门：均价4600，主力总价40-70万 西街庭院：（大户型精装）高层均价：170㎡5000，190 ㎡ 5800，别墅：12000；主力总价高层85-95万，别墅240 万以上； 长房东郡二期：均价4900，主力总价58-68万； 西子花苑：均价4900，主力总价65-70万
楼盘名称 东门壹号 先锋东外滩
东玺门 东门天厦 山水华景
西子花苑
长房东郡（二期）
客户分析 附近居民，高桥建材市场 马王堆、高桥建材市场、周边原居民，周边审计局等单位，少量外地投资 高桥建材市场、附近居民 建材市场、周边居民 建材市场的，高桥片区居民 高桥、万家丽市场个体经营者，周边学校、医院、政府部门的工作人员18%， 周边的居民15%，企事业单位的管理者20%，其他17% 旺旺医院、芙蓉区政府等单位
销售量 98%
销售周 期
10个月
一期开盘推货645套
170套，销售率26%
2个月
三期开盘以来推货304套 推货360套
三期已推货销售率93%左 右
余20套94%
4.5个月 9个月
2.2期开盘推货180套
2.2期销售率20%
3个月
大户型共160
约50套
2.5个月
销售主卖点
江景、品牌、 价格
地段
山水品牌 品质、纯生活
武广新站将带动东城区域成为新城市中心
二级竞争圈： 目前楼盘均未售
一级竞争圈： 东门壹号：均价4200，主力总价37-50万 先锋东外滩，均价4100，主力总价36-55万 东门天厦：一期4300，主力总价38-50万 山水华景：均价4200，主力总价37-60万
三级竞争圈： 东玺门：均价4600，主力总价40-70万 西街庭院：（大户型精装）高层均价：170㎡5000，190 ㎡ 5800，别墅：12000；主力总价高层85-95万，别墅240 万以上； 长房东郡二期：均价4900，主力总价58-68万； 西子花苑：均价4900，主力总价65-70万
楼盘名称 东门壹号 先锋东外滩
东玺门 东门天厦 山水华景
西子花苑
长房东郡（二期）
客户分析 附近居民，高桥建材市场 马王堆、高桥建材市场、周边原居民，周边审计局等单位，少量外地投资 高桥建材市场、附近居民 建材市场、周边居民 建材市场的，高桥片区居民 高桥、万家丽市场个体经营者，周边学校、医院、政府部门的工作人员18%， 周边的居民15%，企事业单位的管理者20%，其他17% 旺旺医院、芙蓉区政府等单位
销售量 98%
销售周 期
10个月
一期开盘推货645套
170套，销售率26%
2个月
三期开盘以来推货304套 推货360套
三期已推货销售率93%左 右
余20套94%
4.5个月 9个月
2.2期开盘推货180套
2.2期销售率20%
3个月
大户型共160
约50套
2.5个月
销售主卖点
江景、品牌、 价格
地段
山水品牌 品质、纯生活
武广新站将带动东城区域成为新城市中心
金域蓝湾三期整合推广策略规划
金域蓝湾三期整合推广策略规划1、世界观与视界观万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划本案解决的3个问题万科将以何种姿态进入市场？如何占据红树湾楼市最正确位置？如何建立核心价值传播体系？万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划4个相关命题从品牌出发，万科如何继续登峰？从竞争出发，我们如何占据高端？从传播出发，我们如何建立价值？从市场出发，我们如何突破重围？万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划第1章：进入姿态万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划一肩挑3个使命万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划[行业使命]o继续作为中2、国地产的领军人物o以颠覆者的姿态开启2021年楼市o信念十足地力挺市场，为地产大势的继续坚挺推波助澜。
o为地产品牌竖立新标杆。
万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划[品牌使命]o在“后万科”时代，万科如何继续为生活去创造o持续制造万科现象，积累万科的品牌资产和品牌影响力万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划[城市运营使命]o带动红树湾，乃至深圳湾的一个全新生活领地的崛起o 进入城市运营商的角色升级。
万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划二世界观确定视界观万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划万科金金域域蓝蓝3、湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划国家如此，企业如此，产品同样如此万科敢为表率万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划我们的视界必需观得更高远，我们必需拥有新世界的观点！万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划o这是深圳最高规格的品牌战场o百仕达，……万科o这是一次地产世界观念的选择o这是万科如何重新诠释“新豪宅”理念的试验基地万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划三挑战号万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划o以红树湾楼市最强大的挑战者姿态，o高调进入红树湾楼市第一阵营，o在一个充分的高度上，行使4、上述使命。
万科_成都万科金域蓝湾推广策略视觉表现_157PPT_黑蚁
20
华润置地·二十四城
建设净用地面积约840亩，含市政道路2条 总建筑面积260万㎡，其中包括约20万㎡商业面积 总户数约2万户
营销推广主题——现代的形式，传统的内涵
包括住宅、商业、城市配套设施的综合性城市生活区。 通过建造高层住宅降低建筑密度，保留工厂内原生植物和部分工业历史特征， 在现代化生活社区中，营造独特的“五十年代老工业”主题文化氛围。 案名源自“二十四城芙蓉花，锦官自昔称繁华” ，力图以数字的包容性，将 华润文化与城市精神文脉联系在一起，比如：一天有二十四个小时，涵盖了工 作和生活所有时间； 一年有二十四个节气，十二个月一年是潦草的，二十四 节气的一年是仔细而温情的。
大城南最新规划
西南航空港经济开发区以教育科研、高新技术产业为主，房地产开发及其配套建设为辅的综合片区。 双流县文星镇和白家镇的村镇建设用地以居住、公共服务设施及市政公用设施的综合片区。白 家形成航空港核心居住区。
✓ 依托区域的打造和川大江安校区和西南民大蓬勃活力，
✓ 农贸产品批发市场，川大路东延线正在形成向大源延伸的道路，预期与中心城区连
接的道路交通更为成熟。商业云集于此；
9
10
11
未来…
大城南-----曾经的城乡结合，已经开始复 兴……
12
13
从2001年开始，城市向南发展战略 使大城南成为众多品牌开发商重兵驻扎之地
2001年，万科·城市花园，拉开成龙路板块开发序幕，融创、盛吉 立等开发商迅速跟进 。 2003年，华润·翡翠城，掀起东湖片区的开发热潮，东湖花园、万 达·锦华城等知名楼盘相继出现 。 2005年，花郡、千居朝阳的出现，宣告万年场板块大开发时代来临， 华润·二十四城毫无疑问是这一版块的主角。 此外，还有起步早、发展快的望江版块和八里小区版块，以及正在 悄然兴起的成洛路、东大街东延线版块。
华润置地·二十四城
建设净用地面积约840亩，含市政道路2条 总建筑面积260万㎡，其中包括约20万㎡商业面积 总户数约2万户
营销推广主题——现代的形式，传统的内涵
包括住宅、商业、城市配套设施的综合性城市生活区。 通过建造高层住宅降低建筑密度，保留工厂内原生植物和部分工业历史特征， 在现代化生活社区中，营造独特的“五十年代老工业”主题文化氛围。 案名源自“二十四城芙蓉花，锦官自昔称繁华” ，力图以数字的包容性，将 华润文化与城市精神文脉联系在一起，比如：一天有二十四个小时，涵盖了工 作和生活所有时间； 一年有二十四个节气，十二个月一年是潦草的，二十四 节气的一年是仔细而温情的。
大城南最新规划
西南航空港经济开发区以教育科研、高新技术产业为主，房地产开发及其配套建设为辅的综合片区。 双流县文星镇和白家镇的村镇建设用地以居住、公共服务设施及市政公用设施的综合片区。白 家形成航空港核心居住区。
✓ 依托区域的打造和川大江安校区和西南民大蓬勃活力，
✓ 农贸产品批发市场，川大路东延线正在形成向大源延伸的道路，预期与中心城区连
接的道路交通更为成熟。商业云集于此；
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未来…
大城南-----曾经的城乡结合，已经开始复 兴……
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从2001年开始，城市向南发展战略 使大城南成为众多品牌开发商重兵驻扎之地
2001年，万科·城市花园，拉开成龙路板块开发序幕，融创、盛吉 立等开发商迅速跟进 。 2003年，华润·翡翠城，掀起东湖片区的开发热潮，东湖花园、万 达·锦华城等知名楼盘相继出现 。 2005年，花郡、千居朝阳的出现，宣告万年场板块大开发时代来临， 华润·二十四城毫无疑问是这一版块的主角。 此外，还有起步早、发展快的望江版块和八里小区版块，以及正在 悄然兴起的成洛路、东大街东延线版块。
万科厦门万科金域蓝湾推广方案汇报55PPT
•节点6：8月15日——7#楼精装修样板间正式开放； •节点7：8月30日——7#、8#楼公开发售。
•拟将4#和6#打包推广，6#增加液压室内电梯、4#重新制作样板间；
•5#重新制作样板间，在6月中旬推出；
•7#、8#楼拟分拆销售，7#楼样板间开放拟提前至7月开放，
PPT文档演模板
•7月底8月初直接推出。万科厦门万科金域蓝湾推广方案汇报
产品 线索
向客户展示 产品的超值性
促进客户提升
精装修小户型 精装修大户型
5-7月
5月1日，启动项目硬性广告 5月启动金域蓝湾香堤推广 6月1日，启动5#样板房开放推广
（5月） 报纸广播网络 （全媒体覆盖）
5月25日， 小户型样板间
开放
5月中旬 走进厦大
6月15日 5#样板房开放
客产 线索
维系客户关系 提升成交客户满意度
SP活动
销售活动： —周末销售活动
价值 线索
向市场展示 蓝湾值得买的信息
提升客户购买理由
为爱家增值
物管篇 园林设施篇
文化篇
4-5月
4月12日， “为爱家增值”新闻发布会启动
同期，启动三篇项目系列软文 (物业、园林设施、社区文化)
（4月） 报纸、电视为
主
网络论坛为辅
4月12日， 新闻发布会
4月18日： —龙岩异地推荐
PPT文档演模板
万科客户 尊享计划
项目尾盘销售
7-12月
以万科特色活动为时间节点
7-8月：
万客会积分兑换（7月12日）
网络专题、 大户型样板间开
Happy家庭节（8月）
报纸新闻为主
放
万科业主年终答谢会（1万2月科）厦门万科金域蓝湾推广方案汇报
万科史上首个金域系列--深圳万科金域蓝湾营销方案
蓝湾三期的生活艺术
站在城市最顶端的顶层复式——一套顶级的天际独立屋(SKY
Penthouse)，独立空中花园，更于主卧、浴室设天窗，一边沐浴一边 夜观星象；电梯直达顶层住户的空中入户花园。此复式的独特设计， 可作为该业主未来举行私人或商务派对的场所。
除特设直达顶层会所的高速电梯、还将提供智能入户电梯，只有你家 的智能卡才能到达你所要到达的那层
推出“董事屋”概念——同时作为尊贵住客的“名流社交圈”，我
们可为业主举行私人或商务派对，同时与数家有名的私房菜馆建立联 盟，在“董事屋”为业主提供私房菜。
户型个性命名建议
A户型124M2：天域
B户型112M2：天阔 C户型156M2 ：臻府
D户型131M2：尊爵
E户型：凌云 复式单位：天际独立屋SKY Penhouse
二 、 系 列 命 名 建 议 ：
形象方面保留色调、logo、海景等的部分元素，而整个调性都 会作出调整，由柔和、优美、天然而转变为时尚、刚直、都会 感等。 项目命名中英文结合，甚至引入法文文法
领馆 万科· 天翼 天域 鼎峰
尊爵 大器 天玉 臻府 君颐· 海天 风云汇 the SKYSCRAPER
傲海峰
两栋分别命名 如：星域轩 Star Vista 天域轩 Sky Vista
三、产品力建议
目标购买群除媒体宣传吸引外，将在产品上考虑几个最实际问题，所以必 须抓住产品力上几个最大的亮点进行延展来超越并满足其需求： 面子、居住舒适性、个性及领跑的时尚、品牌虚荣心 针对性的产品力提升计划 A、面子工程——大堂及电梯、屋顶及灯光工程 B、高舒适低能耗建筑——注入环保因素，加强降噪、防西晒、楼板隔音、 新风系统升级； C、生活质素的提升——“千里眼”系统，Costel电视：赠送定制产品，如 SWAROVSKI专为项目定制的限量水晶灯； D、引领时尚的lounge风尚——尊尚会所，艺术文化氛围，住户大堂、样板 房、主题园林及避难层等 E、营销事件造“品牌”，满足居住虚荣心——顶层sky penhouse，天际会 所、”漫步云端”等 F、个性化物管服务 G、车位严峻问题的解决——结合目标客群的购房需求，需尽快在一、二期 兴建立体车库；
广州万科金域蓝湾核心推广策略_86PPT_黑弧奥美
最具时代感的人性化生活
万科品牌
建筑赞美生命
越时代，越人性化
第二部分：年度商业课题和策略
09年需要解决的问题
没有积累 一个清晰的形象
产品不单一，品牌 没有立场，无法超 越万科明星项目
形象定位：将金域 蓝湾打造成区域内 有代表性现代都市 标杆品牌
拓展客源 吸引区域外人群
缺乏认知，对片区 价值的不认同
品牌配套链，享受城市繁华的购物体验
华润、工商、KFC、7-11、国际化设计师国际 化管理系统、博洛尼、松下品质、四大维度等
万科物业管理，70年人性化现代生活
万科金钥匙服务，为现代生活提供必要的安全、 人性化的服务。
自然资源 规划 园林
建筑风格 户型
金域蓝湾
富力桃园
中海金沙湾
东侧滨江公园、珠江，北望浔峰 山
产品总结
城市感受的现代大社区
竞争版块分析
本案
离市中心最近， 城市基础齐全
荔湾、白云 越秀、天河
科学城
不便利、城市配套不完善
东圃
规划老旧，片区居住氛围低档次
海珠
片区自有供货量充足
华南版块
距离远，多数楼盘各自为政，市政配套不足
竞争总结：
郊野普通房子与老区品质 不高的楼盘
蓝湾群落有什么 特征？
老广州
洞察
不愿意重复老一辈走的路
6万市政商务区、公立学校、医院、政府商务中心、 滨江公园、16条公交线路，地铁应有尽有。
成熟大社区，现代生活的归属感
44万大社区、480米一线江景、5万平米滨江体育公园
稀缺户型，人性化的产品设计充满现代感
100平米三房同时拥有入户花园、大阳台、三房两厅、主卫；
国际A+居，到处是科学与讲究
万科地产深圳大朗金域蓝湾营销策划报告24页PPT
一定坚持高居住舒适度
至宽约290米超视楼距，别墅般境界 楼王气质，质感生活，舒适生活无可媲美
有别墅般的低密度、低 容积率的居住感受；楼 间距普遍在约80-295米 之间，平均楼间距近100 米；除了别墅，一般楼 盘很难做到。
一定住有鼑级会所的社区
近1700平米双层蓝湾会所，五星级酒店般尊崇 可能是大朗最豪华的社区会所 酒店式入口、豪华台阶、精致水景
休闲配套： 帝豪酒店、天域酒店、天域歌剧院、长盛影城、世纪经典沐足。
长盛广场
富民大
道
新世纪·明
上居
本案
帝豪花园酒店
体育 馆
美景大 道
市政公 园
香草天空
香缇雅境
一定住有优质环境的社区
三大主题园林，五星级品质 约1200平米大朗最大的社区泳池
香港迪斯尼设计乐园设计团队精 心打造，五星生活品质呈现
椰风广场
一定住在这个城市最好的地段！
金域蓝湾 中央地王 雄冠大朗
■ 松山湖东区，东莞硅谷配套区 ■ 大朗镇商务中心（CBD），松山湖商务配套核心地带
商业配套： 拥有20万平米的商业配套——长盛广场。长盛广场为综合性的大型商圈，内 包含长盛美食街、歌剧院、盛世缤纷步行街、酒店、电影城等众多生活配套： 大润发超市、长盛影城、国美电器，六福珠宝、耐克专卖店、阿迪达斯专卖 店、肯德基、手机专卖店、音响制品店等，另外，周边银行众多，如广东发 展银行、招商银行、中国银行、东莞银行、兴业银行、东莞农信社、交通银 行等众多大型银行均在社区边。
教育配套： 大朗是广东省教育强镇，拥有省一级学校大朗一中、市一级学校大朗中学、 实验小学、长塘小学、中心小学等重点学校。另外民办教育发展迅速，拥有 启明学校、启明初中、爱乐幼儿园、南洋幼儿园等众多优秀的教育资源。
万科-南京江宁万科金域蓝湾地产项目策略方案终稿-155PPT
关键结论: •被认可的潜力区域 •无直接竞争板块
•从长远看，更多竞争来 自区域内
竞品地图
片区 住宅 存量 组成
已开盘项目余量 127万㎡
已出让未开盘项目 88万㎡
未上市面积117 万㎡
已上市未售面积 10万㎡
片区住宅总存量215万㎡，不足一年消化量。
竞品地图
丹佛小镇 总建:12.8万平米 容积率:1.6 主力面积:60-85平米 当前价格:4600元/平米 余量:8.24万平米
总建 （平米）
21.9 4.2
18.0
19.7
17.2 12.0 30.2
上市 时间 08年 08年
07.6
07.9
07年底 *
07年底
上市量 （万平）
* *
5.5
4
8 * *
产品
中高端产品 别墅
1栋多层、 18栋小高层
多层、 小高层、联排 多层、小高层
小高层 联排为主
在售项目后期供应共15万平米
价格 （元/平）
江宁年住宅成交量1504000 200万平米，占全市1/4左
右的市场份额
3000
需求持续旺盛，住宅市 2000 场呈现供不应求态势，累
计供销比0.8。
1000 区域认可度提升，住宅
价格走势稳健，07.1-9月
0 均价涨幅14%，远高于全
2007.1-9
市平均水平。
成交均价（元/平米）
关键要点: 江宁成交量持续攀升 价格走势稳健 涨幅高于全市
区域特征
奥体中心、CBD、滨江
布局分散，多板块并存发展
发展程度 新城雏形已成，快速成熟期
轨道交通
1号线通车2年，2号线09年通车， 元通站换乘
金域蓝湾2期整合推广案
抽象雅文化符号
具象时尚符号
广告语
金域蓝湾——
立体海生活，时尚海文化
辅推广告语
金域蓝湾—— 时尚 . 纯海居！ 金域蓝湾—— 都市海景.立体主义
我们要达成的目的是什么？
我们认为，项目现阶段的推广策略应该围绕下面三个目标实施： 1） 抓紧年初时机主动式营销推广，引发整个深港市场的高度关注 2）跟踪目标人群的生活价值观，进行针对性的公关强销 3) 建立项目立体化的品牌认知度和丰厚品牌形象，为本销售阶段打下坚
极尽辽阔的视界带来身心的完全释放，与地处城市中心的、稀缺的红树林咫 尺以对，个性化的波浪建筑成为城市海景建筑符号。精美绝伦的泰式园林、近乎 奢侈的户型设计都堪称“样板之作”。而其中，最引人关注的就是金域蓝湾的园 林。香堤雅境，在深圳第一次引入“泛园林”概念，金域蓝湾通过香堤雅境这样 一个经典的园林，向世人展示了万科对于建筑的人性化思考
2 金域蓝湾 期 整合推广案 2004.1.5 大观广告
金域蓝湾 立体时尚海生活
*.
注：因项目于我司理解中不应作为一般意义上的楼盘定义，为此本 方案在尽量吻合项目现阶段推广所需同时作出非常规性观念调整。
重新审视
万科城市海景项目——万科·金域蓝湾
复习几大亮点
一个质素相当高的海景项目
联手澳洲HarrySeidler、澳洲DCM、法国欧博、香港胡周黄、香港王董、香港巴马 丹拿、深圳中建、深圳筑博、香港罗麦庄马、美国HBA、泰国BDS等知名建筑设计公 司，对建筑与人的关系做了最为精细的考量，让建筑与人和谐共生，让人们从都市中 回归到居住的最本原的状态。
关键词: 社会效应,焦点话题
------那我们如何找出关联点?
关联点
社会话题: “从时间性看深圳的城市化”
万科金域蓝湾营销执行方案
交通的便利及莞深一体进程的推进，越来越多的深圳人到莞置业。松山湖的未来规划、园区环境 及万科金域蓝湾的品牌都将是吸引他们投资的诱因，让他们看到更丰厚的投资前景。
大朗镇区中高端客户 （1）本地成长型客户：从事毛纺织、装备制造、物流等行业，小企业主或大型企业高级员工，以及镇区 内行政机关职工，年龄在28~35岁左右，月收入约1~2万元，买房除了满足居住外，更多的是需要彰显成 就和品味，一般需要户型在120三房/140四房。 关键词：稳定 经过多年的努力和奋斗，事业及家庭已进入相对稳定的上升阶段 同时多年的奔波也使他们在心情在心态都有一种强烈对更稳定的生活渴求 稳定的事业和有殷实的经济基础，使他们更为接近“开好车”、“住好房”、“过好日了”的奋斗目标。 当然，能住在“都市”里就更完美了。 关键词：责任 在事业上， 他们已达到一定的成就，工作的责任一直推着他们不断的前进。熬夜/挫折/打击/加班/荣誉/加 薪/分红是他们的职业写照。在生活上，他们是家庭顶梁柱，家庭的幸福是他们奋斗的动力也是最大的欣慰。 关键词：愧疚 他们害怕回到原点，几乎盲目地追求金钱（很大成分上是被迫努力赚钱以获得安全感）不得不应付更多的 社会交际，陪吃饭/陪喝酒/陪娱乐等等，陪伴家人的时间越来越少。因此，心里充满着对家人的愧疚，希 望以最好的物质给家人补偿。 关键词：自我肯定和证明 自我的肯定和证明同时也一种地位和身份的标签，他们试图让自己更有钱的同时更有品味，他们开始关注 一定奢侈品，开始开好车、喝好酒、穿名牌，通过物质来体现自己的品味，来肯定和证明自己。买不起别 墅，但住的房子也一定要别的好。 关键词：浮燥 疲惫的工作和复杂的交际让他们静不下心来细心阅读，他们更倾向于更直观、简简的信息渠道，如：朋友 介绍、电视、户外及短信。
项目总套数约2000套，分三期推出： 一期产品预计07年10月份推出，580多套； 二期约600套； 主力产品：60-80㎡的二房 90-110 ㎡的三房
大朗镇区中高端客户 （1）本地成长型客户：从事毛纺织、装备制造、物流等行业，小企业主或大型企业高级员工，以及镇区 内行政机关职工，年龄在28~35岁左右，月收入约1~2万元，买房除了满足居住外，更多的是需要彰显成 就和品味，一般需要户型在120三房/140四房。 关键词：稳定 经过多年的努力和奋斗，事业及家庭已进入相对稳定的上升阶段 同时多年的奔波也使他们在心情在心态都有一种强烈对更稳定的生活渴求 稳定的事业和有殷实的经济基础，使他们更为接近“开好车”、“住好房”、“过好日了”的奋斗目标。 当然，能住在“都市”里就更完美了。 关键词：责任 在事业上， 他们已达到一定的成就，工作的责任一直推着他们不断的前进。熬夜/挫折/打击/加班/荣誉/加 薪/分红是他们的职业写照。在生活上，他们是家庭顶梁柱，家庭的幸福是他们奋斗的动力也是最大的欣慰。 关键词：愧疚 他们害怕回到原点，几乎盲目地追求金钱（很大成分上是被迫努力赚钱以获得安全感）不得不应付更多的 社会交际，陪吃饭/陪喝酒/陪娱乐等等，陪伴家人的时间越来越少。因此，心里充满着对家人的愧疚，希 望以最好的物质给家人补偿。 关键词：自我肯定和证明 自我的肯定和证明同时也一种地位和身份的标签，他们试图让自己更有钱的同时更有品味，他们开始关注 一定奢侈品，开始开好车、喝好酒、穿名牌，通过物质来体现自己的品味，来肯定和证明自己。买不起别 墅，但住的房子也一定要别的好。 关键词：浮燥 疲惫的工作和复杂的交际让他们静不下心来细心阅读，他们更倾向于更直观、简简的信息渠道，如：朋友 介绍、电视、户外及短信。
项目总套数约2000套，分三期推出： 一期产品预计07年10月份推出，580多套； 二期约600套； 主力产品：60-80㎡的二房 90-110 ㎡的三房
万科金域蓝湾项目阶段推广执行策略
跟踪竞品动态，及时掌握市场变化和竞争 态势，为调整推广策略提供依据。
调整与优化推广策略
根据效果评估结果调整推广渠道和方式
根据销售数据、客户反馈等评估结果，调整推广渠道和方式，提高推 广效果。
制定针对性的营销活动
根据客户需求和市场特点，制定针对性的营销活动，吸引潜在客户。
加强与媒体和意见领袖的合作
加强与媒体和意见领袖的合作，扩大项目知名度和影响力。
定位
高端住宅社区，注重居住品质和 生活体验
目标
打造XX市高品质住宅标杆，吸引 中高收入家庭和改善型购房者
项目现状与市场环境
现状
项目已开工建设，预计XX年底交付 首批住宅
市场环境
XX市房地产市场持续稳定发展，政策 环境良好，市场需求旺盛
02
推广策略制定
目标客户群体分析
01
02
03
刚需购房者
主要针对首次购房或改善 型购房需求的客户，重点 考虑价格、交通便利性和 配套设施。
投资客
针对有投资需求的客户， 关注项目未来的增值潜力 和租金回报率。
高净值人群
针对高收入人群，提供高 端、定制化的服务和优质 的生活体验。
竞品分析与差异化策略
竞品分析
深入研究同区域内的竞争对手，了解其产品特点、价格策略、营销手段等，以 便制定针对性的竞争策略。
差异化策略
根据目标客户群体的需求和竞品分析结果，打造独特的产品卖点，如设计、装 修、配套服务等，以区别于其他竞争对手。
通过对竞品项目的分析，了解市场上 的竞争态势和优劣势。
推广效果实时监测与反馈
实时监测销售数据
客户反馈及时处理
通过实时监测销售数据，及时了解销售动 态，为调整推广策略提供依据。
合富辉煌-万科珠海金域蓝湾项目策划方案
合富辉煌-万科珠海金域蓝湾项目策划方案篇一：合富辉煌一商业项目策划案三、项目功能定位3.1商场1-4层的区位划分本项目四面临街，东面临解放南路，西面临芙蓉巷，南面临曙光中路，北临五星商厦规划路，东西向街道长约75米，南北向街道长约90米，拥有较多的街铺资源。
项目暂划分为a、B、c、d四个区。
以现阶段项目周边的商业气氛来衡量：a区临项目北侧规划路和芙蓉巷，目前的商业气氛欠佳；B、d区临解放南路，已形成一定的商业氛围；c、d区临规划中的曙光路步行街，未来的商业价值不可限量。
综合以上因素，我司认为B、c、d区相对本项目而言，具备商业的地缘优势，适宜销售；而a区相对本项目而言，其商业氛围不佳，现阶段缺乏销售的商业价值，适宜招商引入大型百货公司，以激发人气带动本项目其它商铺的销售。
3.2商场的商品定位及功能定位注：各楼层规划不同的功能以及商品组合是根据消费者的需求及消费习性，还有各类型商品对租金的承受能力综合而定。
参考目前国外大型购物中心的功能规划，大都是把商场的主力消费群所喜爱的商品设置在较低楼层，以营造商场旺场的气氛，而将电器、家居类等相对较冷场的商品摆放在较高楼层，另外又把大众喜好的“美食”、“娱乐”类放在商场的最高楼层，是为了带动较高楼层的人流量。
不同楼层设置不同的主题，是希望能达到消费人流平均分布的目的。
3.3商品定位以经营中高档商品为主，提供完善的配套及特色服务，全面提升经营形象，体现项目定位优势及长远市场竞争力。
3.4功能定位⑴柳州五星全新概念的立体园林商城。
⑵全面导入园林绿化，强化旅游功能。
⑶传统骑楼商业文化的现代版，承传百年繁华。
⑷具有极强的休闲、观光、购物功能，集购、食、娱、休于一体。
四、商场目标客户定位4.1租赁使用商场的目标群分析⑴消费群：品牌形象店/连锁店/专业店/传统商户/个体工商户⑵特征：◆以经营中高档服装、鞋帽、金银玉器、生活用品、精品等传统商品为主◆中小型商户具备精品特色经营意识◆对整体区域形象及交通条件提升，加强旅游文化建设带动经贸发展非常乐观◆近年出现大批年轻创业经营商户，经营潮流前卫产品，吸引众多青少年消费群体4.2商场的目标消费群分析其实商场与明星、商品品牌一样，都必须要有自己的追捧者（即目标消费群），而商场的市场定位和功能规划的制订亦是以目标消费群的需求为基础的。
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万科金域蓝湾项目推广_房地产策划 案
•让消费者的眼光从项目的一个形象认知转移 •到关注项目建筑本身，让市场重新认识金域蓝湾
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•开盘广告
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•关注金域蓝湾的建筑，欣赏这里的流传生活
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•万科金域蓝湾，
•当生活可以流传
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•万科金域蓝湾传播流程示
•在海上一切超然 •红树林轴心，全海景府邸
•塑造项目高尚形
•当建筑成为永恒 •当生活可以流传
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•建筑品质、建筑
•建筑之上的流传
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•建筑的形成：
•树林
•房屋
•住宅
•建筑
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•建筑的形成的结果：
•树林
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•生存
•住
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•舒适
•成就
•生 活
•生
命
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•房子的最高境界
•建筑呢，可以给消费者什么利益？
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•人对建筑的理解过程:
•敬畏Βιβλιοθήκη •发现•融入•欣赏
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•深圳，不乏有钱人，不乏有权人，也不乏有房人 •不乏有品位的人；但是，能真正理解和欣赏建筑 •人不多。 •不是因为这里的人没有这样高的境界，而是没有 •这样的建筑。
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•今天我们不谈广告；
•我们和万科一起谈谈建筑、谈谈人、 • 谈谈生活。
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•我们动用大量的工具：视、听、触、嗅和大脑
•反复走访和比较金海湾、鸿景湾、碧海红树园、 • 蓝湾半岛和金域蓝湾。
•思想经历了动荡、震撼、升华，才感悟到我们 •看到的是一座建筑。
•因为建筑可以完全塑造一个人
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•建筑可以让人变得 •更有气质 •更具品位 •更有修养 •更有内涵 •更有思想 •更具成就
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•让生活成为一种享受
•即房子可以住得舒服、住得舒适， •人可以是自由的、放松的、陶醉的。
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•建筑却完全不一样
•建筑首先是品质的
•是有内涵的 •是文化的 •是有价值 •不随时间的递增转移其价值
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•房子可以做到最美，但是外在之美却是短暂的 •生活可以是舒适和享受的，但是生活的方式也 •在不断的变化。
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
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2020/10/31
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•中小户型解决之道
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•相对独立的推广，在项目总形象之下的相对独立
•因为： •消费群更年轻 •产品更有特点
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2020/10/31
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•感谢万科给予黑弧人对金域蓝湾再思考 的机会。 •每一次的沟通我们明显感到我们又前进 了一步，我们反复地、深刻地对金域蓝湾 的条件一一思考分析。我们认为我们这一 次又有新发现！
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• 现场建筑之外，与建筑融合
•（现场包装提示）
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•我们的第一层结果：
•金石建筑，万科金域蓝湾
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•不完全因为金域蓝湾获得了建筑金石奖， •重要的是金域蓝湾是一座有价值的建筑， •一座品质经得起推敲和考验的建筑; •无论整体还是细节，无论时间的长久……
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•房子可以让人住得很舒服， •可以让生活过得很舒适。
•没有理由不喜 •建筑，没有理 •不爱上建筑！
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•建筑不仅可以塑造一个人， • 还可以塑造一种生活。
•得到建筑的同时，更培养了建筑赋予人的 •这种神奇生活感觉和气度。
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•这是一种可以骄傲、可以让人欣赏， •可以让人效仿模仿的高贵生活。
•就像皇家贵族的行为和生活。
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•金石建筑
•金域蓝湾的位置
•懂得建筑的人
•建筑可以塑造一个人 •欣赏建筑的人
•建筑塑造一种生活 •金域蓝湾的硬件支持
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•定位
•万科金域蓝湾，
•建筑成为永恒，生活可以流传
•不变的是建筑 •建筑的意义在于它和生命一样长久
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•金域蓝湾与金海湾、鸿景湾、碧海红 树园、蓝湾半岛比起来就是房子与建 筑之间的关系。
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•10年后大家还在谈论金域蓝湾 •20年后大家还在思考金域蓝湾 •30年后大家还为金域蓝湾骄傲……
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•蓝色贵族
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