碧桂园房地产项目开发成本与测算
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房地产项目开发成本与测算
投资策划中心
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目录
一
房地产项目成本概述
二 房地产项目成本测算方法
三
风控中的成本应用
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1 房地产项目成本概述
问题1：97#成品油的价格是多少？
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1 房地产项目成本概述
问题：97#成品油的价格是多少？
关注事件本身
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1 房地产项目成本概述
建设项目 XX碧桂园 单项工程 15#楼 单位工程 15#楼土建工程 分部工程 15#楼土建工程中的基础工程 分项工程 15#楼土建工程中的基础工程的砌体部分
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1 房地产项目成本概述
建设项目 XX碧桂园 单项工程 15#楼 单位工程 15#楼土建工程
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1 房地产项目成本概述
如何测算成本？
工程量
基本原理：量价分离
单价
成本
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1 房地产项目成本概述
问题2：500㎡混凝土楼板多少钱？
答案： 楼板厚12cm，使用的是C25商品混凝土，机械运输，
需要供应方运输、浇筑，并且养护成型。 500㎡ X 0.12m X 497.17元/m³=29830.2元
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2.2.4 建造指标
2.前期工程
（二）场地平整： 根据场地原始标高与规划标高的实际情况 计算土石方工程量； 土方挖填单价15~50元/m3, 石方爆破单价45~100元/m3
（三）临时设施：实际情况计算，一般约 250元/m2,按建筑面积均摊
（四）勘测设计费： 勘测费 : 参考当地勘察公司的收费标准 设计费: 42元/m2或外判设计院收费标准 其他勘测设计费 : 一般6·10元/m2
20元/升！
6元/升！
6.83元/升！
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1 房地产项目成本概述
问题：97#成品油的价格是多少？
20元/升！ 业外
6元/升！ 业内
6.83元/升！ 专业
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1 房地产项目成本概述
问题：97#成品油的价格是多少？
20元/升！ 业外
6元/升！ 业内
（七）其他前期工程成本
• 根据实际情况预估总成本，如工程咨询费、审计费、招投标费用（此三项可参考建 安成本0.8％），房管办证费用（按当地收费标准），具体以实际发生为准
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2.2.4 建造指标
3.建筑安装 （一）主体土建机电工程：土建+机电+桩
超豪 2950~3600
双拼 1850~2500
三
风控中的成本应用
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2.1 房地产项目成本构成
开发成本扣除土地成本后统称建造成本
房地产总成本
开发成本 销管费 税费
科目一
土地成本 前期工程 建安成本
基础设施 公共配套 开发间接费
科目三
土地成本
行政事业性收费 前期工程
主体建筑安装工程费
景观环境 社区管网 公共配套 开发间接费
高层 1600~2200
6.83元/升！ 专业
成本意识
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1 房地产项目成本概述
问题2：500㎡混凝土楼板多少钱？
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1 房地产项目成本概述
问题2：500㎡混凝土楼板多少钱？
1、楼板怎么算钱 ？
2、楼板按体积算 钱，那么楼板多厚
？
3、混凝土怎么算 钱？
4、单位体积混凝 土多少钱？
碧桂园目前已发布了26个省份的标准水平，经过后评估验证，具有参考价值，但
还需结合项目实际情况，逐一对比分析后进行调整。
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2.2.4 建造指标
2.前期工程
（一）七通工程费
序号 科目
造价指标
项目特征
1 临时道路 40元/m2
铺碎石200厚
2 临水 3 临水 4 临电
30~40万/km DN150 60~75万/km DN200 100~120万/km 10kv
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2.2.2 价
1.成本占比
广东 3258元/㎡
山东 3904元/㎡
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2.2.2 价
2.标准成本
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2.2.2 价
1.成本占比
广东 4193元/㎡
山东 4896元/㎡
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2.2.2 价
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2.2.4 建造指标
2.前期工程
（五）行政规费
• （1）基础设施建设配套费——执 行当地政府收费标准，各地区均有 差异
• （2）人防易地建设费——执行当 地政府收费标准，各地区均有差异
• （3）其他行政规费——执行当地 政府收费标准，各地区均有差异
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2.2.4 建造指标
2.前期工程
（六）工程相关费
• （1）监理费——国晟监理20元/m2，外判监理约10元/m2 • （2）定额外专项检测费——按实际发生暂估，如：幕墙三性检测费，生活给水水质
检测费、室内环境监测、桩基动测、氡浓度检测等，按当地检测部门收费标准考虑 • （3）工程测量费用——参考6元/m2暂估，实际按当地测量收费标准考虑
成本台账 多个合同表达 一个合同表达
分部工程 15#楼土建工程中的基础工程
分项工程
定额表达
15#楼土建工程中的基础工程的砌体部分
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1 房地产项目成本概述
问题3：是否有做家庭成本预算？ 如何做家庭成本预算？
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目录
一
房地产项目成本概述
二 房地产项目成本测算方法
工程建设其他费用
贷款利息
财务费用
投资测算表
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2.2 房地产项目成本构成
测算表
售价
成本
原理
规划
量
指标
总成本表
利润
价
建造
指标
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2.2.1 量
①
③
②
关注事 件本身
④
规划方案
规划指标
入测算表的量
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2.2.2 价
2.标准成本
2.标准成本
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2.2.3 集团标准成本水平
3.成本差异原因
1 • 各地区的工程定额水平不一样 2 • 各地区人工、材料价格不一样 3 • 各地区节能要求不一样（北方需保温及供暖，南方不需要） 4 • 各地区的报建费不一样，并且差异较大 5 • 各地区地质、抗震设防烈度、地形地貌等不一样 6 • 北方地区气温较低，存在冬歇期，开发周期长，运营成本高
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目录
一
房地产项目成本概述
二 房地产项目成本测算方法
三
风控中的成本应用
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1 房地产项目成本概述
问题1：97#成品油的价格是多少？
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1 房地产项目成本概述
问题：97#成品油的价格是多少？
关注事件本身
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1 房地产项目成本概述
建设项目 XX碧桂园 单项工程 15#楼 单位工程 15#楼土建工程 分部工程 15#楼土建工程中的基础工程 分项工程 15#楼土建工程中的基础工程的砌体部分
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1 房地产项目成本概述
建设项目 XX碧桂园 单项工程 15#楼 单位工程 15#楼土建工程
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1 房地产项目成本概述
如何测算成本？
工程量
基本原理：量价分离
单价
成本
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1 房地产项目成本概述
问题2：500㎡混凝土楼板多少钱？
答案： 楼板厚12cm，使用的是C25商品混凝土，机械运输，
需要供应方运输、浇筑，并且养护成型。 500㎡ X 0.12m X 497.17元/m³=29830.2元
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2.2.4 建造指标
2.前期工程
（二）场地平整： 根据场地原始标高与规划标高的实际情况 计算土石方工程量； 土方挖填单价15~50元/m3, 石方爆破单价45~100元/m3
（三）临时设施：实际情况计算，一般约 250元/m2,按建筑面积均摊
（四）勘测设计费： 勘测费 : 参考当地勘察公司的收费标准 设计费: 42元/m2或外判设计院收费标准 其他勘测设计费 : 一般6·10元/m2
20元/升！
6元/升！
6.83元/升！
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1 房地产项目成本概述
问题：97#成品油的价格是多少？
20元/升！ 业外
6元/升！ 业内
6.83元/升！ 专业
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1 房地产项目成本概述
问题：97#成品油的价格是多少？
20元/升！ 业外
6元/升！ 业内
（七）其他前期工程成本
• 根据实际情况预估总成本，如工程咨询费、审计费、招投标费用（此三项可参考建 安成本0.8％），房管办证费用（按当地收费标准），具体以实际发生为准
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2.2.4 建造指标
3.建筑安装 （一）主体土建机电工程：土建+机电+桩
超豪 2950~3600
双拼 1850~2500
三
风控中的成本应用
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2.1 房地产项目成本构成
开发成本扣除土地成本后统称建造成本
房地产总成本
开发成本 销管费 税费
科目一
土地成本 前期工程 建安成本
基础设施 公共配套 开发间接费
科目三
土地成本
行政事业性收费 前期工程
主体建筑安装工程费
景观环境 社区管网 公共配套 开发间接费
高层 1600~2200
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成本意识
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问题2：500㎡混凝土楼板多少钱？
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1 房地产项目成本概述
问题2：500㎡混凝土楼板多少钱？
1、楼板怎么算钱 ？
2、楼板按体积算 钱，那么楼板多厚
？
3、混凝土怎么算 钱？
4、单位体积混凝 土多少钱？
碧桂园目前已发布了26个省份的标准水平，经过后评估验证，具有参考价值，但
还需结合项目实际情况，逐一对比分析后进行调整。
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2.2.4 建造指标
2.前期工程
（一）七通工程费
序号 科目
造价指标
项目特征
1 临时道路 40元/m2
铺碎石200厚
2 临水 3 临水 4 临电
30~40万/km DN150 60~75万/km DN200 100~120万/km 10kv
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2.2.2 价
1.成本占比
广东 3258元/㎡
山东 3904元/㎡
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2.2.2 价
2.标准成本
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2.2.2 价
1.成本占比
广东 4193元/㎡
山东 4896元/㎡
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2.2.2 价
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2.2.4 建造指标
2.前期工程
（五）行政规费
• （1）基础设施建设配套费——执 行当地政府收费标准，各地区均有 差异
• （2）人防易地建设费——执行当 地政府收费标准，各地区均有差异
• （3）其他行政规费——执行当地 政府收费标准，各地区均有差异
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2.2.4 建造指标
2.前期工程
（六）工程相关费
• （1）监理费——国晟监理20元/m2，外判监理约10元/m2 • （2）定额外专项检测费——按实际发生暂估，如：幕墙三性检测费，生活给水水质
检测费、室内环境监测、桩基动测、氡浓度检测等，按当地检测部门收费标准考虑 • （3）工程测量费用——参考6元/m2暂估，实际按当地测量收费标准考虑
成本台账 多个合同表达 一个合同表达
分部工程 15#楼土建工程中的基础工程
分项工程
定额表达
15#楼土建工程中的基础工程的砌体部分
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1 房地产项目成本概述
问题3：是否有做家庭成本预算？ 如何做家庭成本预算？
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目录
一
房地产项目成本概述
二 房地产项目成本测算方法
工程建设其他费用
贷款利息
财务费用
投资测算表
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2.2 房地产项目成本构成
测算表
售价
成本
原理
规划
量
指标
总成本表
利润
价
建造
指标
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2.2.1 量
①
③
②
关注事 件本身
④
规划方案
规划指标
入测算表的量
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2.2.2 价
2.标准成本
2.标准成本
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2.2.3 集团标准成本水平
3.成本差异原因
1 • 各地区的工程定额水平不一样 2 • 各地区人工、材料价格不一样 3 • 各地区节能要求不一样（北方需保温及供暖，南方不需要） 4 • 各地区的报建费不一样，并且差异较大 5 • 各地区地质、抗震设防烈度、地形地貌等不一样 6 • 北方地区气温较低，存在冬歇期，开发周期长，运营成本高