金地商置华南区域集团-非住宅营销策略(香山湖)-广州

个案—誉山国际近半年销售情况
誉山国际2018年10月-2019年03月商铺来访成交明细表
时间 来访
2018年10月 2018年11月 2018年12月 2019年1月 2019年2月 2019年3月
78
97
105
67
59
102
合计 508
成交套数
3
5
4
2
2
3
19
成交面积（㎡）
123
385
205
112
1.22
0.87
1.85
2.57
0.88
1.83
1.47
0.93
0.53
0.48
供应面积（万㎡）
成交面积（万㎡）
存量面积（万㎡）
供需比
成交均价（元/㎡）
数据来源：克尔瑞；数据截止2019年2月28日
1.2 广州增城—商铺量价、库存走势
商业受到“330”政策影响，成交价格波动较大，成交量相对平稳，近三年月均走量约1万㎡， 均价保持在1.5万元/㎡左右。
9.52
12.65
9.41
11.15
1.34
存量面积（万㎡） 0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
42.35
35.99
44.86
50.58
46.01
44.69
成交均价（元/㎡） 16188
13466
16557
22121
22509
17013
14032
13674
17943
10398
16699
供需比
2.62
112
164
1101
均价（元/㎡）
18453
16197
15455
14646
16142
16155
16175
个案—富士康科技小镇
销售状态：在售 商业综合体建筑面积：4000m² 在售面积： 100-300㎡ 销售均价：17500元/m² 余货：在售余货剩余4套 去化情况：2018年11月第一次商铺开售至
个案—富士康科技小镇客户分析
来访区域
5%
10%
20%
15%
50%
项目业主 天河 增城 黄埔 外区客户
职业结构
23%
5%
48%
16% 8%
个体户 国企员工 私企老板 私企员工 企业管理层
购买目的
客户关注点
28% 投资
自用
57%
投资/自用
15%
11% 7%
15%
22%
45%
➢ 购买客户多为天河和增城客户，以个体户为主； ➢ 购买客户大多看中富士康科技小镇的发展前景及回报率。
2019年3月共签约24套 付款方式： 首期可申请分期(先付10%一个月内付清) 按揭96折,所有户型可以选择一次性付款 分期：3天交款92折,一个月94折,三个月96折,3天 内签约（交完首付可当天签约)。
➢ 富士康科技小镇，项目体量较大，商业配套先行，商业为中心商业体； ➢ 未来周边居住人口及园区工作人员较多，客户投资欲望较强；
存量面积（万㎡）
消化周期…
数据来源：克尔瑞；数据截止2019年2月28日
个案—万科里享家
项目规模：商业为「万科里」商业街，建筑面积约 1.4万㎡ 销售动态： 销售状态：在售 商铺管理费：6元/㎡
在售面积： 26-60㎡ 销售均价： 25000元／㎡ 余货：5 月均去化：6 付款方式：一次性付款：七天内付清；分期：认 购十天内给10%，一个月内给40%，余下50%分 四个季度给清；
万科里商业街
➢ 万科里享家项目体量小，小区入住率60%，商业配套先行，万科里已开业（引进万达影城、麦当劳、 幸福食堂）；
➢ 小区整体商业成熟，业主购买，投资型居多。
个案—万科里享家客户分析
来访区域
1%2%0% 7%
90%
职业结构
6%
12% 43%
39%
项目业主 永和 新塘 黄埔 天河
个体户 国企员工 私企老板 私企员工
176
202
666
1184
232
2460
Baidu Nhomakorabea
均价（元/m²）
18404
20557
22967
13725
12632
17657
个案—奥园康威广场
项目商业建筑面积：65,000㎡ 销售动态： 销售状态：在售创客空间（公寓布局） 商铺的管理费：商铺12元/㎡ 在售面积：45-150㎡创客空间 销售均价： 创客空间12000元/㎡ 月均去化：3套 余货：26 付款方式：140-240㎡餐饮纯街铺，带6年租约 ，年收 8%租金；130-210㎡餐饮街铺，带6年租约，6年逐年返 还（0%+3%+6%+7%+8%)
广州香山湖 非住宅去化盘点
金地·香山湖
GEMDALE
金 地 （ 集 团 ） 股 份 有 限 公 司 （GROUP）CORP.
2020/4/7
1
1.2 广州增城—商铺年度量价走势
2019年1-2月份供应0.64万㎡，签约1.34万㎡，签约均价约16699元/㎡
供需平衡，库存量大：增城区近5年商铺供需相对平衡，受“330”政策影响，商业需求受到抑制，成交量较2016年楼 市狂热年有所回落，截止2月末供应较去年同期下跌22%，成交量较去年同期上升253%； 价格波动较大，市场平稳：2019年1-2月份增城区商铺网签均价16699元/㎡，在330政策严厉调控下，价格波动幅度较 大，2018年12月针对330政策前商铺放宽个人购买，价格有所增长，但仍低于平均水平。
➢ 客户占比最多为天河区以及黄埔/萝岗客户，其次为天河区客户； ➢ 职业构成以个体户为主，投资为主要购买目的，主要关注价格以及回报率。
个案—万科山景城近半年销售情况
时间 来访 成交套数 成交面积（㎡） 均价（㎡/元）
万科山景城2018月10月-2019年3月商铺来访成交明细表 2018年10月 2018年11月 2018年12月 2019年1月 2019年2月 2019年3月
增城区商铺历年供求量价走势（2009年-2018年10月）
60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00
16188
13466
16557
22121
22509
17013
14032
13674
17943
10398
25000 20000 16699 15000 10000 5000
0.00
购买目的
0%5%
95%
客户关注点
5% 10%
12%
38%
35%
投资 自用 投资/自用
价格 回报率 地段 项目入住率 项目商业氛围
➢ 客户占比最多为天河区投资客户，以个体户和国企员工购买为主； ➢ 以投资为主，主要关注价格以及回报率。
个案—万科里享家近半年销售情况
万科里享家2018月10月-2019年3月商铺来访成交明细表
12% 18%
项目业主 永和 新塘 黄埔 天河
职业结构
10%
20%
50%
20%
个体户 国企员工 私企老板 私企员工
购买目的
客户关注点
20% 50%
30%
投资 自用 投资/自用
5% 15% 30%
20% 30%
价格 回报率 地段 项目入住率 项目商业氛围
➢ 客户占比最多为本项目业主，占比48%，个体户职业构成为主； ➢ 购买目的以投资为主，主要关注价格以及回报率。
40.443.951.852.964.570.875.177.878.576.151.351.555.344.644.744.137
37
50 34
0
0
2015… 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月
10月 11月 12月 2016…
2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2017… 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2018… 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2019… 2月
个案—万科山景城客户分析
来访区域
20% 10%
30%
40%
项目业主 黄埔/萝岗 天河 其他各区
购买目的
25%
5% 70%
职业结构
17%
6%
45%
12%
20%
个体户 私企员工
国企员工 私企老板 企业管理层
客户关注点
5% 10% 20%
30% 35%
投资 自用 投资/自用
价格 回报率 地段 项目入住率 项目商业氛围
14050
10946
16990
14185
7034
15615
23512
增城商铺库存及消化周期走势
60
100
40 20
42.338.140.338.834.734.137.342
43.143.643.945.440.542.443.555.453.658.559.163.956.448.749.642.642.640.139.136.738.837.638
价格 回报率 项目商业前景 项目入住率 地段
个案—富士康科技小镇近半年销售情况
时间 来访 成交套数
富士康科技小镇2018年11月-2019年03月成交明细表
2018年11月 2018年12月
2019年1月
2019年2月
37
38
62
73
2
2
9
9
2019年3月 43 2
合计 253 24
成交面积（m²）
0.25
0.13
1.3
0.33
1.24
3.47
0.72
0.46
2.96
0.3
0.52
3.35
1.16
0.18
成交均价 24703
17870
18230
22399
15507
16304
12741
13604
16879
18934
17402
18375
18492
20517
7787
20196
11402
7377
11526
124
185
241
36
-
-
6
16
26
1
-
-
390
1617
3226
68
-
-
31541
21870
47895
23768
-
-
个案—合景誉山国际
项目商业建筑面积：20万 ㎡ 销售动态： 销售状态：底商余货在售 商铺管理费：4元/㎡ 在售面积：11-60㎡ 销售均价：17000元／㎡ 余货：18 月均去化：3 付款方式：无反租；首付（7天内）50%签约
时间
2018年10月 2018年11月 2018年12月 2019年1月 2019年2月 2019年3月
来访
54
61
145
44
25
126
成交套数
3
2
17
2
1
12
成交面积（㎡）
149
75
1088
107
61
562
均价（㎡/元）
22011
23529
19992
17717
20594
20591
个案—万科山景城
➢ 项目底商还有建面60-300㎡商铺在售，层高5米，商铺毛坯价格约为25000-30000元/㎡。 ➢ 现在在售主要是餐饮街铺，带返租，且价格较为便宜，故较多客户愿意投资；
供应面积
0.32
0
1.38
0.65
1.76
0.51
0.34
1.95
0.87
0.35
0.52
0.1
0.82
0
0.22
0.29
1.87
0.92
0.27
0.7
0.67
0.04
0.11
0.75
0.29
0.35
成交面积
0.72
0.65
1.89
1.07
0.78
0.67
0.83
0.52
0.77
0.33
0.61
0.59
新政出台，市场冷淡：2017年3月出台新政，商铺成交量和供应量大幅度下跌，截止到2019年2月末，商铺总成交1.34万㎡， 较去年同期的0.38万㎡上升253%，成交均价16676元/㎡，较2018年同期下跌13%； 市场观望情绪较浓：政策影响较大，客户购买受阻，无法进行商业贷款，一次性付款资金压力大，客户对市场观望情绪较 浓。 增城区库存：截止2019年2月末，商铺库存44万㎡，按照过去12个月速度测算，消化周期约34个月。
悠方商业中心
底商（在售）
➢ 誉山国际小区体量大，已交楼，入住率达到70%，整体商业氛围较好； ➢ 小区整体商业成熟，业主购买，投资型居多； ➢ 项目目前商铺在售主要在4区底商，现阶段不主推商铺产品； ➢ 商业无法贷款，首付（7天内）50%签约。
个案—合景誉山国际客户分析
来访区域
8% 14% 48%
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年 0
供应面积（万㎡） 7.92
8.32
11.95
15.08
31.51
10.85
17.44
18.58
8.75
5.91
0.64
成交面积（万㎡） 3.02
6.83
13.78
8.14
12.25
12.40
增城区商铺成交量价走势
4
40000
2
20000
0
0
2017年1月 2017年2月 2017年3月 2017年4月 2017年5月 2017年6月 2017年7月 2017年8月 2017年9月 2017年10月 2017年11月 2017年12月 2018年1月 2018年2月 2018年3月 2018年4月 2018年5月 2018年6月 2018年7月 2018年8月 2018年9月 2018年10月 2018年11月 2018年12月 2019年1月 2019年2月
项目规模：山景城商业为「万科里」商业街，建筑 面积约2万㎡ 销售动态： 销售状态：底商余货在售 商铺管理费：4元/㎡ 在售面积：45-100㎡ 销售均价：35000元／㎡ 余货：30 月均去化：8 付款方式：无反租；首付（7天内）30%签约， 18年中支付30%，19年底支付40%。
万科里商业街
➢ 万科山景城项目体量小，商业配套先行，商业为中心商业体，配套较完善； ➢ 周边居住人口较多，位于主干道边，客户投资欲望较强。