西安大兴投资.鱼化寨项目市场调研报告
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谨呈：西安侨荣实业有限公司
大兴投资〃鱼化寨项目 市场调研报告
2011-05
项目工作阶段划分
2011/04/18
2011/05/18
2011/06/01
2011/06/10
第一阶段
第二阶段 项目发展战略、整体定位
项目价值深度挖掘 问题结构化分析 市场机会点研判 成功案例借鉴及分析 项目发展战略制定 项目整体定位 方案比选及评估 项目经济测算
第三阶段 物业发展建议、启动区策略
规划实施及分期构思 产品体系研究 整体规划建议 项目园林景观建议 项目配套设施建议 项目建筑产品建议 项目物业管理建议 启动区策略
市场调研阶段
项目地块查勘 项目开发目标及问题解读 房地产市场调研 区域规划发展解析 政府官员访谈 行业人士访谈 一线销售人员访谈
规划用地面积
规划用地性质 规划总建筑面积 规划住宅面积 规划商业面积 规划共建配套面积 容积率 建筑密度 绿地率 停车位
170亩
R2（居住） 430280㎡ 366523㎡ 38757㎡ 25000㎡ 3.8 23.4% 30% 1419辆
经 十 四 路
规划路（科技一路）
规划住宅面积 规划商业面积 规划共建配套面积 容积率 建筑密度 绿地率 停车位
至少1个月
概念规划设计阶段 确定设计合作方
方案设计阶段
施工图阶段
售楼处、项目（3个月） 施工阶段
售楼处装修
市场去化
概念规划完成 （拆迁完成）
方案设计完成
施工图完成
备注：
售楼处主体完成 售楼处开放 营销准备完成
1、以上工作排期均按常规紧凑时间排布；2、工作排期均以资金平衡前提下考虑。
目前区域在售主要项目销售情况
地块2
旧建筑物附着，需
一定的拆迁及平整 土地成本；
北侧地块土地平
鱼斗路
整已基本完成，相
对南侧地块有一定
的直接开发利好。
关键词：生地、规则且平整、部分附着物
11
地块四至
项目周边交通良好，四至以道路及城中村为主，且有大量城中村 环绕，目前商、住氛围较差且未来隐性竞争激烈
金泰.怡景花园 经十三路 富裕路 广袤用地
学校
医院
关键词：周边配套匮乏、商业发展潜力大
地块现状
项目地块由规划
项目地块由规划路（科技一路）分割成南北两地块，地表目前有 部分附着物，内部平整且形状规则
富裕路
路（科技一路）分 割成南北两地块， 基本呈规则状且较 为平整；
项目地块内部大
地块1
经 规划路（科技一路） 十 四 路
部分均为生地，有 大量树木及部分废
鱼化工业园
先进 出口 生物医药 制造业 加工
先进 制造业 长安大学城及 郭杜教育产业基地
鱼化工业总部新城规划的实施将提升区域形象，增 加区域产业人口，为本项目提供更多客户基础
软件园
长安 通信 产业园
高新区未来发展规划示意
5.7平方公里软件新城，西高新三次创业的基石， 20万人产、住结合的新城
7
关键词：两大产业园、知富人群聚集
项目层面
中大规模 中高强度 开发项目
容积率4.01，总计建面约57万㎡
14
目标。
对开发目标和问题的解读——
2
开发商目标和面临问题解析
15
15
项目开发目标
速度目标
年内计划回现2—3个亿，结合目前平台价格（7000元/㎡）预 估需去化2.8—4.2万㎡，即280—400套房源 项目为开发商第二个开发项目，考虑到今后战略性长期发展， 故需要进行一定原有品牌拉升 项目在确保利益最大化基础之上，力争打造成区域内亮点项目， 从而引领区域市场
18
视角。
开发背景与市场环境研究——
3
开发背景&市场研究
19 19
•线索一：站在城市与区域发展的角度，判断项目价值
城市宏观背景与区域价值解读
•线索二：结合市场环境，判断各物业类型市场的发展机会
各类物业市场环境分析
20
20
宏观背景
经济增长势头良好，意味着政策调控的基础牢固，房地产行业 政策可能持续发力
可达性——地铁加强中心区和城市边缘区 联系，方便居民出行。 便利性——吸引各种生活、教育、商业、 娱乐等设施向轨道交通沿线聚集。
地铁三号线一期工程试验 段于 2011 年 5 月 11 日举行开 工典礼，将于今年 10 月份全
面开工建设一期工程，首次
采用高架桥设计施工的线路， 2015年年底通车试运营； 轨道交通缩短交通时间，
钟楼 第一辐射区 西高新 曲江
关键词： 三环内、内高新，边缘地带、认知度较低
6
资源解析
鱼化寨工 业园 创业研发 软件新城
项目处于高新商务区及两大产业园之间，区域内商务办公高度汇 聚，伴随多产业园的布局完成，将汇集大量知富人群
总 万 中央 部 高新 经 商务区 亿 创意 济 高 核心区 聚 产业 集 新 园区 区 技 术 万亿高新服务产业带 产 新CBD区 业 金融商务区 带
地块2
鱼斗路
项目总计建面约57万㎡，其中住宅总建面约49.3万㎡，商业总建面约5万㎡
13
项目发展 属性界定
高新第一辐射区、地铁驱动利好的中等规模中高强度住宅开发项 目
城市层面
高新第一 辐射区
项目位于三环内，紧邻高新核心区，城市属性明显
区域层面
地铁核心 驱动
丰富区域配套，吸引区域外人群汇聚，提升沿线物 业价值，随着城市人口导入，区域商业发展潜力大
河东村
及广袤臵业开发项目，东 南侧为银领花园及复地优 尚国际项目，为区域认知 奠定了一定基础；
地块南侧为多个城中村，
案
西 鱼斗路 三 环 西三环
贺家寨村
英发寨村
丈 八 北 路
银领花园
复地
优尚
国际
目前居住氛围较差，且未 来隐性竞争激烈；
地块西侧临苗圃基地、
待建地块
老烟庄村
席王路
复地优尚国际
西安市车辆管理所及城市 快速干道西三环，西侧景 观视线较好，且便于出行。
PART 2——项目目标及核心问题的初步理解
PART 3——市场调研结论初步沟通
PART 4——下阶段工作内容及需解决问题沟通
4
本体。
对本项目自身的审视——
1
项目本体解析
5 5
区位解析
项目位于高新区第一辐射区，区域城市属性明显
机场
项目位于西安城区西南部，
西三环以内，随着城市空间及 城市骨架拉大，西安步入绕城 时代，区域的城市属性逐渐显 现；
市场个案分析 成功案例借鉴
战略方向研判 发展战略制定
项目SWOT分析 整体定位 发 展 策 略 客户定位 产品定位 价格定位
规划布局原则 指标分析 分期策略 价值释放策略 公建配套设施
物业价值点分析 物业体系营造 整体规划建议 物业管理建议 启动区策略
目的及策略 方案比对
3
本次沟通主要内容
PART 1——项目发展属性界定
品牌目标
终极目标
整体目标
前期保证现金流，后期追求 价值最大化
16
目标解析
5月15日(甲方给定)
结合开发排期，基于年内回款目标，去化速度将要达到区域市 场平台高位水平，在政策调控期内将是本项目面临的一大挑战
6月30日 8月 5日 8月20日 11月20日 12月20日
45天左右
35天左右
至少半个月
至少3个月
通胀压力不断增大 政策调控不断收紧
GDP季度增速
13.00% 12.00% 11.00% 10.00% 9.00% 8.00% 7.00% 6.00% 5.00%
经济增长势头良好
在实施积极的财政政策和稳 健的货币政策下，经济保持 平稳较快增长。一季度GDP 同比增长9.7%，环比增长 2.1%。尽管增速较去年第四 季度的9.8%继续小幅回落，
地铁加大了城市商圈和中
心地的辐射范围，提升区域 的城市功能，地铁沿线物业 逐渐升温。
西三环
本 案
经十三路 （迎宾路）
关键词：通达性、便利性、区域外人群汇聚、物业价值提升
9
配套解析
区域配套主要集中于高新核心区，项目周边生活配套及商业配套 匮乏且档次较低，随着城市人口导入，区域商业发展潜力较大
高新区分布：高新区配套 分布主要集中在高新一期、 二期、电子城等处，距本案 相对较远。 二次创业区分布：区域内 配套极少，绿地世纪城项目 配套的学校、商业配套；复 地优尚国际仅有一层底商， 远远不能满足未来区域发展 需求。 总结：区域配套资源匮乏 ，且距离较远，分布较散， 不能满足高新新兴居住区的 定位要求，项目有发展自身 商业的要求。 外事学院 欧亚学院 商业 高新国际幼儿园 10 高新二小 饕界步行街 华润万家 本案 绿地配套幼儿园 高新医院 高新一幼 高新一中 电子医院 CBD中央商务区
关键词：
交通便捷，进入性强、地铁站口、城中村，大量待建土地
12
来自百度文库 地块指标
项目净占地面积约218亩，均为居住用地，总容积率4.01，属于 中大规模中高强度住宅开发项目
地块1用地指标 地块2用地指标
富裕路
规划用地面积
地块1 规划用地性质 规划总建筑面积
48亩
R2（居住） 142088㎡ 126538㎡ 12050㎡ 3500㎡ 4.44 20% 30% 458辆
项目地块四侧临路，周
边交通较好，项目未来进 入性较强；
地块正北紧邻高新主干
道—富裕路及地铁3号线狄 寨站，交通便捷同时提供 一定的地铁物业基础；
地块正东紧邻经十三路
西安市车辆管理所
金泰.怡 景花园
本 苗圃基地
D
富裕路
二手车 交易市场
银 领 花 园
外事 学院
风 度 天 城
皂河
天 朗 蓝 湖 树
科技路
项目 天朗,蓝湖树 风度天城 复地优尚国际 龙城铭园 捷瑞新时代 月均销量（套） 110 100 90 65 30
鱼化寨板块内项目月均销售速度均保持在 110套以内； 本项目年内计划回款2—3亿，折合约为 280—400套（资源去化一半），结合项目 开发排期及蓄客期(开盘前3个月),市场月 均去化100套左右，去化速度方面要达到 区域市场高位水平。
提高区域可达性，促使城市
人口由高密度区向低密度区 转移，目前西安人口由二环 向三环外溢，地铁沿线成为 人口主要聚集地；
D
地铁站点沿线物业排布原则： 富裕路 (1)站点100m的核心范围尽量布臵商业设施 和高密度的商住综合楼; (2)站点100~300m范围内可适当提高住宅 用地和办公用地的比重; (3)站点周边300~500m的用地范围以住宅 开发为主的综合功能区; (4)在500~1000m内以居住用地为主。
工作
消费者访谈
结果 项目市调结论及方向初探
项目整体定位及发展战略报告
项目整体物业发展建议报告
2
报告框架
第一阶段工作 第二阶段工作 第三阶段工作
项目发展 属性界定
基础研究
典型案例分析
项目发展战略制定
项目整体定位
物业发展策略
物业发展建议及 启动区策略
区域规划分析 市场格局分析 竞争市场分析 客户需求分析
西三环—富裕路—项目—科技路； 项目—西三环—绕城高速—机场； 项目—唐延路—未央路—市政府； 项目—西三环—曲江；
区域内交通体系：
内部道路尚处初级，公共交通缺乏；
富裕路双向六车道，车流量大； 经十三路双向两车道，道路条件较好； 鱼斗路为区域内支路，路况较好； 规划路将随区域开发状况而不断落实； 目前区域内公共交通缺乏。
17
核心问题界定
R2
期望结果、我们想要什么？
R1
非期望结果
（针对目标的规范分析）
核心问题
（不作为、自然发展的结果）
快速销售，引爆市场，迅速树 立项目口碑效应； 打破区域认知度较低限制条件， 实现项目品质突破。
4.01的整体容积率必然会出现北向 房，北向房会影响快销和品质；
4.0高容积率下如何进行有效分解，从而保证前 期高速度与后期高溢价？
地铁交通体系：
项目北端紧邻地铁3号线鱼
化寨站，将联通浐灞生态区 及西高新；
3号线2011.05月开工，预
计2015年开通，将快速带动 区域价值提升，并且导入大
量人流。
8
关键词：外部通达性 、内部交通初级、地铁3号线
地铁
项目北侧紧邻地铁3号线鱼化寨站，地铁提高区域通达性和便利 性，丰富区域配套，吸引区域外人群汇聚，提升沿线物业价值
高新核心辐射范围内，距离
高新核心区域15分钟车程，距 离市中心（钟楼）仅约9公里；
依托高新区的城市区位价值、
市政府
西 三 环
绕 城 高 速
科技产业及商务办公高度汇聚 价值，将快速带动延展区域发 展及智富人群汇集；
本项目紧邻西三环、高新主
距高新核心区 15分钟车程
高新 核心区
干道富裕路（科技路延伸线）， 及未来地铁3号线（鱼化寨 站），内外交通较为便捷，区 域进入性较强。
交通解析
区域外部拥有成熟的路网体系，内部路网有改善空间，地铁3号 线的兴建将完善区域交通体系，成为区域发展的核心驱动力
地铁3号线 D 地铁3号线 经 十 四 路
本 案
富裕路
908
本案 本 案
鱼斗路
科技一路 鱼斗路 经 十 三 路
绕 城 高 速 西汉高速
西三环 西三环
西沣路
绕城高速
区域外交通体系：
外部进入性强，1分钟内可达西三环，沿绕城高 速30分钟内可达城北、40分钟可达城东；
大兴投资〃鱼化寨项目 市场调研报告
2011-05
项目工作阶段划分
2011/04/18
2011/05/18
2011/06/01
2011/06/10
第一阶段
第二阶段 项目发展战略、整体定位
项目价值深度挖掘 问题结构化分析 市场机会点研判 成功案例借鉴及分析 项目发展战略制定 项目整体定位 方案比选及评估 项目经济测算
第三阶段 物业发展建议、启动区策略
规划实施及分期构思 产品体系研究 整体规划建议 项目园林景观建议 项目配套设施建议 项目建筑产品建议 项目物业管理建议 启动区策略
市场调研阶段
项目地块查勘 项目开发目标及问题解读 房地产市场调研 区域规划发展解析 政府官员访谈 行业人士访谈 一线销售人员访谈
规划用地面积
规划用地性质 规划总建筑面积 规划住宅面积 规划商业面积 规划共建配套面积 容积率 建筑密度 绿地率 停车位
170亩
R2（居住） 430280㎡ 366523㎡ 38757㎡ 25000㎡ 3.8 23.4% 30% 1419辆
经 十 四 路
规划路（科技一路）
规划住宅面积 规划商业面积 规划共建配套面积 容积率 建筑密度 绿地率 停车位
至少1个月
概念规划设计阶段 确定设计合作方
方案设计阶段
施工图阶段
售楼处、项目（3个月） 施工阶段
售楼处装修
市场去化
概念规划完成 （拆迁完成）
方案设计完成
施工图完成
备注：
售楼处主体完成 售楼处开放 营销准备完成
1、以上工作排期均按常规紧凑时间排布；2、工作排期均以资金平衡前提下考虑。
目前区域在售主要项目销售情况
地块2
旧建筑物附着，需
一定的拆迁及平整 土地成本；
北侧地块土地平
鱼斗路
整已基本完成，相
对南侧地块有一定
的直接开发利好。
关键词：生地、规则且平整、部分附着物
11
地块四至
项目周边交通良好，四至以道路及城中村为主，且有大量城中村 环绕，目前商、住氛围较差且未来隐性竞争激烈
金泰.怡景花园 经十三路 富裕路 广袤用地
学校
医院
关键词：周边配套匮乏、商业发展潜力大
地块现状
项目地块由规划
项目地块由规划路（科技一路）分割成南北两地块，地表目前有 部分附着物，内部平整且形状规则
富裕路
路（科技一路）分 割成南北两地块， 基本呈规则状且较 为平整；
项目地块内部大
地块1
经 规划路（科技一路） 十 四 路
部分均为生地，有 大量树木及部分废
鱼化工业园
先进 出口 生物医药 制造业 加工
先进 制造业 长安大学城及 郭杜教育产业基地
鱼化工业总部新城规划的实施将提升区域形象，增 加区域产业人口，为本项目提供更多客户基础
软件园
长安 通信 产业园
高新区未来发展规划示意
5.7平方公里软件新城，西高新三次创业的基石， 20万人产、住结合的新城
7
关键词：两大产业园、知富人群聚集
项目层面
中大规模 中高强度 开发项目
容积率4.01，总计建面约57万㎡
14
目标。
对开发目标和问题的解读——
2
开发商目标和面临问题解析
15
15
项目开发目标
速度目标
年内计划回现2—3个亿，结合目前平台价格（7000元/㎡）预 估需去化2.8—4.2万㎡，即280—400套房源 项目为开发商第二个开发项目，考虑到今后战略性长期发展， 故需要进行一定原有品牌拉升 项目在确保利益最大化基础之上，力争打造成区域内亮点项目， 从而引领区域市场
18
视角。
开发背景与市场环境研究——
3
开发背景&市场研究
19 19
•线索一：站在城市与区域发展的角度，判断项目价值
城市宏观背景与区域价值解读
•线索二：结合市场环境，判断各物业类型市场的发展机会
各类物业市场环境分析
20
20
宏观背景
经济增长势头良好，意味着政策调控的基础牢固，房地产行业 政策可能持续发力
可达性——地铁加强中心区和城市边缘区 联系，方便居民出行。 便利性——吸引各种生活、教育、商业、 娱乐等设施向轨道交通沿线聚集。
地铁三号线一期工程试验 段于 2011 年 5 月 11 日举行开 工典礼，将于今年 10 月份全
面开工建设一期工程，首次
采用高架桥设计施工的线路， 2015年年底通车试运营； 轨道交通缩短交通时间，
钟楼 第一辐射区 西高新 曲江
关键词： 三环内、内高新，边缘地带、认知度较低
6
资源解析
鱼化寨工 业园 创业研发 软件新城
项目处于高新商务区及两大产业园之间，区域内商务办公高度汇 聚，伴随多产业园的布局完成，将汇集大量知富人群
总 万 中央 部 高新 经 商务区 亿 创意 济 高 核心区 聚 产业 集 新 园区 区 技 术 万亿高新服务产业带 产 新CBD区 业 金融商务区 带
地块2
鱼斗路
项目总计建面约57万㎡，其中住宅总建面约49.3万㎡，商业总建面约5万㎡
13
项目发展 属性界定
高新第一辐射区、地铁驱动利好的中等规模中高强度住宅开发项 目
城市层面
高新第一 辐射区
项目位于三环内，紧邻高新核心区，城市属性明显
区域层面
地铁核心 驱动
丰富区域配套，吸引区域外人群汇聚，提升沿线物 业价值，随着城市人口导入，区域商业发展潜力大
河东村
及广袤臵业开发项目，东 南侧为银领花园及复地优 尚国际项目，为区域认知 奠定了一定基础；
地块南侧为多个城中村，
案
西 鱼斗路 三 环 西三环
贺家寨村
英发寨村
丈 八 北 路
银领花园
复地
优尚
国际
目前居住氛围较差，且未 来隐性竞争激烈；
地块西侧临苗圃基地、
待建地块
老烟庄村
席王路
复地优尚国际
西安市车辆管理所及城市 快速干道西三环，西侧景 观视线较好，且便于出行。
PART 2——项目目标及核心问题的初步理解
PART 3——市场调研结论初步沟通
PART 4——下阶段工作内容及需解决问题沟通
4
本体。
对本项目自身的审视——
1
项目本体解析
5 5
区位解析
项目位于高新区第一辐射区，区域城市属性明显
机场
项目位于西安城区西南部，
西三环以内，随着城市空间及 城市骨架拉大，西安步入绕城 时代，区域的城市属性逐渐显 现；
市场个案分析 成功案例借鉴
战略方向研判 发展战略制定
项目SWOT分析 整体定位 发 展 策 略 客户定位 产品定位 价格定位
规划布局原则 指标分析 分期策略 价值释放策略 公建配套设施
物业价值点分析 物业体系营造 整体规划建议 物业管理建议 启动区策略
目的及策略 方案比对
3
本次沟通主要内容
PART 1——项目发展属性界定
品牌目标
终极目标
整体目标
前期保证现金流，后期追求 价值最大化
16
目标解析
5月15日(甲方给定)
结合开发排期，基于年内回款目标，去化速度将要达到区域市 场平台高位水平，在政策调控期内将是本项目面临的一大挑战
6月30日 8月 5日 8月20日 11月20日 12月20日
45天左右
35天左右
至少半个月
至少3个月
通胀压力不断增大 政策调控不断收紧
GDP季度增速
13.00% 12.00% 11.00% 10.00% 9.00% 8.00% 7.00% 6.00% 5.00%
经济增长势头良好
在实施积极的财政政策和稳 健的货币政策下，经济保持 平稳较快增长。一季度GDP 同比增长9.7%，环比增长 2.1%。尽管增速较去年第四 季度的9.8%继续小幅回落，
地铁加大了城市商圈和中
心地的辐射范围，提升区域 的城市功能，地铁沿线物业 逐渐升温。
西三环
本 案
经十三路 （迎宾路）
关键词：通达性、便利性、区域外人群汇聚、物业价值提升
9
配套解析
区域配套主要集中于高新核心区，项目周边生活配套及商业配套 匮乏且档次较低，随着城市人口导入，区域商业发展潜力较大
高新区分布：高新区配套 分布主要集中在高新一期、 二期、电子城等处，距本案 相对较远。 二次创业区分布：区域内 配套极少，绿地世纪城项目 配套的学校、商业配套；复 地优尚国际仅有一层底商， 远远不能满足未来区域发展 需求。 总结：区域配套资源匮乏 ，且距离较远，分布较散， 不能满足高新新兴居住区的 定位要求，项目有发展自身 商业的要求。 外事学院 欧亚学院 商业 高新国际幼儿园 10 高新二小 饕界步行街 华润万家 本案 绿地配套幼儿园 高新医院 高新一幼 高新一中 电子医院 CBD中央商务区
关键词：
交通便捷，进入性强、地铁站口、城中村，大量待建土地
12
来自百度文库 地块指标
项目净占地面积约218亩，均为居住用地，总容积率4.01，属于 中大规模中高强度住宅开发项目
地块1用地指标 地块2用地指标
富裕路
规划用地面积
地块1 规划用地性质 规划总建筑面积
48亩
R2（居住） 142088㎡ 126538㎡ 12050㎡ 3500㎡ 4.44 20% 30% 458辆
项目地块四侧临路，周
边交通较好，项目未来进 入性较强；
地块正北紧邻高新主干
道—富裕路及地铁3号线狄 寨站，交通便捷同时提供 一定的地铁物业基础；
地块正东紧邻经十三路
西安市车辆管理所
金泰.怡 景花园
本 苗圃基地
D
富裕路
二手车 交易市场
银 领 花 园
外事 学院
风 度 天 城
皂河
天 朗 蓝 湖 树
科技路
项目 天朗,蓝湖树 风度天城 复地优尚国际 龙城铭园 捷瑞新时代 月均销量（套） 110 100 90 65 30
鱼化寨板块内项目月均销售速度均保持在 110套以内； 本项目年内计划回款2—3亿，折合约为 280—400套（资源去化一半），结合项目 开发排期及蓄客期(开盘前3个月),市场月 均去化100套左右，去化速度方面要达到 区域市场高位水平。
提高区域可达性，促使城市
人口由高密度区向低密度区 转移，目前西安人口由二环 向三环外溢，地铁沿线成为 人口主要聚集地；
D
地铁站点沿线物业排布原则： 富裕路 (1)站点100m的核心范围尽量布臵商业设施 和高密度的商住综合楼; (2)站点100~300m范围内可适当提高住宅 用地和办公用地的比重; (3)站点周边300~500m的用地范围以住宅 开发为主的综合功能区; (4)在500~1000m内以居住用地为主。
工作
消费者访谈
结果 项目市调结论及方向初探
项目整体定位及发展战略报告
项目整体物业发展建议报告
2
报告框架
第一阶段工作 第二阶段工作 第三阶段工作
项目发展 属性界定
基础研究
典型案例分析
项目发展战略制定
项目整体定位
物业发展策略
物业发展建议及 启动区策略
区域规划分析 市场格局分析 竞争市场分析 客户需求分析
西三环—富裕路—项目—科技路； 项目—西三环—绕城高速—机场； 项目—唐延路—未央路—市政府； 项目—西三环—曲江；
区域内交通体系：
内部道路尚处初级，公共交通缺乏；
富裕路双向六车道，车流量大； 经十三路双向两车道，道路条件较好； 鱼斗路为区域内支路，路况较好； 规划路将随区域开发状况而不断落实； 目前区域内公共交通缺乏。
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核心问题界定
R2
期望结果、我们想要什么？
R1
非期望结果
（针对目标的规范分析）
核心问题
（不作为、自然发展的结果）
快速销售，引爆市场，迅速树 立项目口碑效应； 打破区域认知度较低限制条件， 实现项目品质突破。
4.01的整体容积率必然会出现北向 房，北向房会影响快销和品质；
4.0高容积率下如何进行有效分解，从而保证前 期高速度与后期高溢价？
地铁交通体系：
项目北端紧邻地铁3号线鱼
化寨站，将联通浐灞生态区 及西高新；
3号线2011.05月开工，预
计2015年开通，将快速带动 区域价值提升，并且导入大
量人流。
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关键词：外部通达性 、内部交通初级、地铁3号线
地铁
项目北侧紧邻地铁3号线鱼化寨站，地铁提高区域通达性和便利 性，丰富区域配套，吸引区域外人群汇聚，提升沿线物业价值
高新核心辐射范围内，距离
高新核心区域15分钟车程，距 离市中心（钟楼）仅约9公里；
依托高新区的城市区位价值、
市政府
西 三 环
绕 城 高 速
科技产业及商务办公高度汇聚 价值，将快速带动延展区域发 展及智富人群汇集；
本项目紧邻西三环、高新主
距高新核心区 15分钟车程
高新 核心区
干道富裕路（科技路延伸线）， 及未来地铁3号线（鱼化寨 站），内外交通较为便捷，区 域进入性较强。
交通解析
区域外部拥有成熟的路网体系，内部路网有改善空间，地铁3号 线的兴建将完善区域交通体系，成为区域发展的核心驱动力
地铁3号线 D 地铁3号线 经 十 四 路
本 案
富裕路
908
本案 本 案
鱼斗路
科技一路 鱼斗路 经 十 三 路
绕 城 高 速 西汉高速
西三环 西三环
西沣路
绕城高速
区域外交通体系：
外部进入性强，1分钟内可达西三环，沿绕城高 速30分钟内可达城北、40分钟可达城东；