新郑项目定位分析(1)

项目 【整体配套】—多物业形态，580亩占地，百万平高端 认知 住宅小区
洋房区
别墅区
项目 认知
【建筑风格】—法式建筑群，巴洛克建筑风格
项目 认知
【布局景观特点】—意大利园林风格
全局南北朝向布局 北 38M楼间距，户户阳光房
项目 认知
外立面选材：
外形设计：
项目 认知
高层
【物业形态】----高层、洋房
①
④规划幼儿园、 小学
①华信小剑桥幼 儿园
③自建幼儿园、 小学
②弘远路幼儿园
⑤黄水路小 学
区位
【经济】----辐射式商业核心
华南城物流港经济区 郑州二七区、东区经济区 新郑新区CBD商业圈
新郑新区CBD商业圈
新尚天地商业经济圈
教 育 园 区 附 属 商 业 圈
黄 帝 故 里 景 区 经 济 圈 炎黄广场商业圈
区位
【医疗】---- 二甲医疗，全方位保障身体健康
新郑市中医院 新郑市人民医院
新 郑 市 妇 产 医 院
正骨医院 妇 幼 保 健 院 肛肠医院
中西医结合医院，二级甲等，三级甲等医院，内设内科、外科、妇科、产科、儿科、重症医学科等30类大病区。
便利医疗条件，为生命保驾护航！
区位
【休闲】----810亩轩辕湖公园
市场
【政策调控方式】----由松到紧
宽松 ◊ 1-2月 ◊
逐步收紧 3-9月
集中收紧 ◊ 10-12月
央行降准，不 “限购”城市，商 贷首付比例下调、 非一线城市房地产 交易环节契税、营 业税调整；地方集 中出台去库存措施
上海、深圳限 购限贷升级，热点 二线城市开始收 紧，合肥限贷、廊 坊限购，南京、苏 州、厦门、天津、 杭州限购限贷、其 它多数城市（郑 州）以加强市场监 督为主。
项目 认知
【户型浅析】----一层
项目 认知
【户型浅析】----二层
项目 认知
【户型浅析】----三层
项目 认知
优势： 一、规模
【卖点汇总】
大体量建筑规模，提升购买信誉度。
二、建筑
法式建筑风格，细节体现生活高端品质。
三、环境
内环湖景公园，构建舒适生活，打造周末休闲健康环境。
四、配套
新城区核心区，体验现代都市便捷生活圈。
以黄水河之水 为支撑，两岸绿 地为构架，多样 活动空间为点 缀，是一个充满 创意的城市滨水 园林。
占地面积810 亩。其中，水面 面积460亩，绿 地面积350亩。
规划建设 中，在突出历史 文化符号的基础 上，以现代建设 手法，用灯光音 乐喷泉相揉，彰 显出与时俱进、 朝气蓬勃、现代 时尚的城市形 象。
项目 认知
高层户型特点(设计理念)：
1. 南北通透，明厨明卫，公摊合理，得房率高。楼王独梯独户，彰显尊贵。空间序列感强，奢 华大气。北区高层均享有180°观湖视野，坐拥城市级公园景观。 2. 空间灵活度高，给予业主更多改造可能，适应不同业主群体的需求：家庭共享空间，宽厅、
长厅设计；功能区可置换（南向或北向景观），适应性较高。
主卧270°观景阳台，增加主人舒适度； 宽敞卫生间，方便私密衣物清洗， 主卧舒适度最高。
项目 认知
【物业形态】----叠拼、类独栋、联排
。
项目 认知
【设计理念】----人与自然结合，感受品质生活
叠拼户型特点（设计理念）：
1. 平面布局合理，空间方正实用。 2. 拥有优质景观资源，性价比高。 3. 立体交通布置紧凑，上叠下叠均有独立首层庭院。 4. 打造别墅级品质生活。
黄帝故里
华南城
华商汇
裴李岗
航空港区
轩辕湖公园
丹尼斯
郑风苑
区位
【区位】----都市核心区
新区
新区商务中心
行政审批中心
承接新郑市市保留的138项行政审批事项、 224项日常业务办理事项
行政审批中心
CBD商务，写字楼、商场等大型综合消费区
休闲中心
新区商务中心
医疗中心
休闲中心 轩辕湖公园
新区教育中心 文化路 中华路
洋房
项目 认知
高层户型特点(设计理念)：
1. 南北通透，明厨明卫，公摊合理，得房率高。楼王独梯独户，彰显尊贵。空间序列感强，奢 华大气。北区高层均享有180°观湖视野，坐拥城市级公园景观。 2. 空间灵活度高，给予业主更多改造可能，适应不同业主群体的需求：家庭共享空间，宽厅、
长厅设计；功能区可置换（南向或北向景观），适应性较高。
五、交通
一横二纵，连接新老城区，直通郑州、国际，满足不同人群出行需求。
劣势： 1、户型
高层户型设计个别户型面积配比不均，使用舒适度欠佳。
2、产品资料
宣传资料欠缺，客户对产品熟知度低。
市场
【宏观 政策】----地方为调控，去库存、改供需
2016年，房地产市场呈现新局面，政策环境也呈现新的变化。 两会提出因城施策去库存，但随着热点城市房价地价快速上涨，政 策分化进一步显现。 中央层面，年末中央多次表态抑制资产泡沫防范金融风险。 地方层面，地方调控经历了从宽松到热点城市持续收紧的过 程： 一方面，热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监 管措施频频加码，遏制投资投机性需求，防范市场风险； 另一方面，三四线城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市 场环境。 同时，中央加强房地产长效机制建设，1亿非户籍人口在城市 落户方案、产权保护意见等一系列规范性文件落地，区域一体化、 新型城镇化等继续突破前行，住房租赁市场顶层设计出台，住房制 度建设逐步完善，为房地产平稳健康发展构建良好的环境。
靠入会门设 计，方便卫 生清理。
多功能活动房，增 设阳台，增加生活 舒适度。
干湿分离卫生间， 有效缓解餐客主活 动区卫生，和次卧 进出口相连，次卧 容易潮湿污染。
次卧开间太小，不符合当地人 居住习惯，3000建筑开间，实 际使用2800，市场在售床铺加 床头（1.8M床实际长2M;2M床 实际长2.2M），该房间无法摆 放2M及以上床，悬挂电视后 1.8M床铺过道仅剩60cm，容 易造成行走不便。
区位
新郑，位于河南省中部，北靠郑州，南连长葛，东邻中牟、 开封，西接新密市。 城市特点：历史文化底蕴深厚；区位交通优势明显；投资 环境比较优越；发展后劲比较充足。
新郑 简介
区位
新郑→郑州：距离28KM，G107、郑新快速通道、京港 澳高速、四港联动大道全线贯通，20分钟即可达到。 近年来“郑州向南，新郑向北”相互发展快速。
客厅朝东设计，受当地日 照影响，每日光照时间太 短（约3-4小时）。夏季 早晨直射面积太多，室内 室温过高；冬季日光照时 间短，室内温度寒冷。
该户型设计，未充 分考虑南北通透，主卫 位置设计为考虑南北通 风影响，容易造成室内 空气污染。 卧室面积分配未考 虑当地人居住习惯，主 卧面积比重较大，次卧 使用时多有不方便。 客厅不朝南，不符 合北方风水居住习惯。
十一前后，22 个城市集中出台限 购限贷收紧的调控 政策，其后部分城 市继续加码。
市场
【区域销售】----销量提升、去库存
一、受市场政策调控影响，新 郑市房地产整体销售呈现上升趋 态； 二、市场在售楼盘1-6月份主要 为去库存(2015年度剩余)； 三、7-12月份市场原有项目统一 增加产品供应量，新建项目也在该 时期入市。
策划助理：雷闯
总纲
轩辕湖壹号项目自2016年在新郑市市场开售以来，通过前期的市场宣传，
和营销活动过程中的细节把控，在新郑市房地产开发和销售过程中占据了龙
头地位。 本篇报告通过对新郑及新郑市房地产市场的分析，总结一期产品卖点， 并对二期产品进阐述，发掘二期产品的销售卖点。
卖点前瞻------引领，市场学会挑房子；（大环境→小环境） 指导，客户学会选生活；（大配套→小配套） 警惕，房子不是住宅； （）
46.8
20.4
60
2015年
2016年
2014年
2015年
2016年
区位
新郑：全市辖9个镇、3个乡、3个街道办事处，总面积873平方公里，总人口63万，其 中市区面积22平方公里，城市人口21万（2015年政府统计数据）。 华南城，华商汇，航空港区等经济板块引进外资带动经济发展，丹尼斯百货、万佳等商 业构建内部商业圈。 黄帝故里、裴李岗文化等历史人文景区、轩辕湖公园、郑风苑等湿地环境打造休闲居住 的宜居环境。
1. 布置方正、紧凑，房间尺度适宜。经济型、舒适性、奢侈型各种变幻，适应不同业主需 求。 2. 最高可得六房两厅两卫。 3. 中间户赠送面积较大、性价比较高，改造后功能品质近端户标准。 4. 端户双主卧设计，级配较高你，且拥有优良景观资源及舒适边院。 5. 均拥有舒适性北院及超大南院。
项目 认知
【户型浅析】----负一层
市场
区域房地产—整体板块情况（新区）
⑥
③ ② ①
④
⑤
编号
① ② ③ ④ ⑤ ⑥
Байду номын сангаас
项目名称
轩辕湖壹号 昌鼎润苑 宾悦龙城 天鹅湖畔 一江弘城 正商公主湖
物业形态
高层、洋房、别墅 高层 高层 高层、洋房 高层 高层、洋房、别墅
目前销售动作
二期蓄客（排号） 二期正常销售（滞销） 一期清盘，二期蓄客 清盘、车位销售 四期蓄客 三期开盘
三个卧室入户门于主 卫集中式设计，不方 便居住的使用，无法 有效保护每个房间的 私密性。
开放式餐厅客厅设计方便家庭 使用，减少餐厨垃圾对房间的 污染，配合多功能生活阳台， 使家庭主妇生活更方便。
1 4 2
3
客卧位置设计不当，与 主卧在同一区域，客人 使用时对主卧的私密性 造成影响。
该户型设计，活动 区的居住舒适度大大提 升，但主卫设置区域太 隐秘，不方便客人的使 用。 休息区域的设计不 合理，过度节约使用面 积，造成使用不舒适。 未设置合理的客卧 休息区。
医疗中心
二级甲等医院，内科、外科、妇科、产科、儿 科、重症医学科等25大病区。
教育中心
810亩占地，轩辕湖湿地文化园，目前新 郑市最大、人流量最多的短期假期休息区
老区
便捷快速享受幼儿园、小学、初中、高中、大 学一站式教育
区位
【交通】----一横二纵，城市枢纽区
中华路—双向6车道
新区
老城区贯穿主干道，项目连接新区商务、教育 通往国际机场及郑州高铁东站主干道 郑新快速通道—双8车道
学院路—双向6车道
新郑→郑州主干道，郑州处连接南三环中州大道， 全场31KM，设计时速100Km/h,项目至郑州20min
新区东西贯穿主干道，轩辕湖公园观光道
文化路—双向6车道
老区
新老城区贯穿主干道，连接行政审批中心主道 新尚天地商业圈与住宅项目连接主道
区位
【教育】----5分钟，一站式
② ③ ③ ④ ⑤
该户型设计，面积 划分不合理，实际使用 过程中，部分面积功能 价值未能做到最大话使 用。
大阳台设计方便观景与增 加舒适度时未考虑晾晒衣 物时的隐秘性，如有客到 访时，无法保证主人的私 密性。
项目 认知
洋房户型特点（设计理念）： 1. 南北通透，明厨明卫。 2. 公摊率低，得房率极高。 3. 入户花园赠送，单梯分户入户，享有尊贵入户体验。 4. 空间布局方正实用，尺度适宜，均享有中轴景观。
类独栋户型特点（设计理念）：
1. 格调高雅，十字轴宫廷式布局，空间大气通透，尺度尽显奢华。 2. 客厅挑空设计，功能布置灵活变幻，适应不同高端业主品味。 3. 主要厅及室均享有南向采光或北向奢华湖景，景观资源占有率较高，户型与环境结合度 高。 4. 各个功能区均拥有高级配。
联排户型特点（设计理念）：
丹 尼 斯 、 万 佳 商 业 圈
教 育 园 区 附 属 商 业 圈
丹 尼 斯 、 万 佳 商 业 圈
区位
【经济特别篇1】----自建新郑首席大体量商业天地
新尚天地 23万㎡商业环境 集餐饮、休闲、购物、 娱乐、影视于一体
区位
【经济特别篇2】---- 20000平米自建底商，匹配项目
高端品质
从十几平到几百平，灵活投资， 咖啡吧、便利店、美容美发、教育、洗衣店等多种业态经营。 文化路与学院路交叉口黄金路段， 人气、财气汇聚， 让生活更舒适。
郑州市区
郑新快速通道
四港联动大道
G107
新郑市区
区位
政策助力，龙湖镇大型企业快速发展，带动新郑市整体 经济快速发展。
区位
区位—新郑市板块（经济指标）
GDP
人均GDP
744.1
交易额（亿元）
增速（%） 300.1
单位：亿元
620 568.5
187.6 155.9
单位：千元
40 2014年
70
99.9
书房面积设计不太合理，实 际使用价值不高，目前住户 设置书房者较少，该空间如 做成卧室，进深太小。 采光面积及时间太小。
入户宽敞客厅，增加进 门第一感受，给人舒适 感觉，餐客一体设计， 增加活动空间。
主卧门口位置设计 造成面积浪费，如 门口往南移60 CM 可多处一个储物柜 空间。
主卧大面积设计，舒适 度大大增加，飘窗设计 使居住时的休闲度大大 增加。