城中区2014年度物业服务精细化管理工作实施方案

城中区2014年度物业服务精细化管理工作实施方案

为切实提高物业服务水平，改善人民群众居住环境，根据精细化规划、建设、管理、服务的要求，在全区开展物业服务精细化管理工作，特制定本实施方案。

一、指导思想

以党的十八大、十八届三中全会精神为指导，以国家和省市有关物业管理法律法规为依据，以提高工作效能为重点，牢固树立精细化管理理念，强化服务意识，努力提升物业服务水平，创造环境优美、生活便利、居住安全、文明和谐的居住环境。

二、组织领导

为便于物业精细化管理工作监督考核评比工作顺利实施和推进，现成立城中区物业精细化管理工作监督考核领导小组，成员如下：

组长：刘喜区委常委、区政府副区长

副组长：张志煜区建设局局长

成员：张海红区综治办主任

王海蓉区发展和改革局局长

杨海龙区城市管理行政执法局局长

方以波区环境保护局局长

谢廷花总寨镇镇长

赵超南川东路办事处主任

张林南川西路办事处主任

赵欣人民街办事处主任

付永琪饮马街办事处主任

郝云祥南滩办事处主任

陕成义礼让街办事处主任

王新玲仓门街办事处主任

考核领导小组办公室设在区建设局，张志煜同志任办公室主任，具体负责对辖区内所有物业服务机构和企业的监督考核管理工作。

三、工作目标

坚持“属地管理、上下联动、因地制宜、分类实施”的原则，深入开展规范服务、创优达标、温暖过冬等工作，进一步增强物业服务企业的服务意识，融洽业主与物业服务企业关系，实现新建住宅小区物业服务优质化、既有住宅小区物业服务规范化、老旧住宅小区物业服务常态化，推动全区物业服务工作提档升级。

四、职责分工

（一）区建设局按照物业管理工作职责配备专职工作人员，具体负责辖区内物业服务精细化的指导监督和日常管理；负责三级（含暂定三级）物业服务企业资质初审和项目年度考核的初评工作；负责市级物业服务示范小区的预评和推荐工作；实施老旧住宅小区综合整治改造等相关工作；指导街道（镇）、社区将住宅小区工作纳入社区管理。

（二）区综治办负责协助各街道办事处调处住宅小区物业服务工作过程中的矛盾，进一步落实社区社会治安综合治理网格化管理等工作的督导、管理和考评。

（三）区发改局负责监督住宅小区物业服务工作中服务机构物业服务应收取的基本费用标准，是否从在乱收费等问题督导、管理和考评。

（四）区城市管理行政执法局负责小区内环境卫生状况的督导、管理和考评。

（五）区环境保护局负责小区环境污染整治等工作的督导、管理和考评。

（六）街道（镇）、社区负责指导业主大会召开和业主委员会选举工作；指导和监督业主大会及业主委员会日常活动；对暂不具备市场化条件的住宅小区由社区物业服务中心提供“四有的基本物业服务，即有服务主体、有垃圾清运、有秩序维护、有日常维修。通过老旧小区整治改造，同时，将根据综合整治后房屋、环境、配套设施、业主或使用人的经济承受能力，采取灵活多样的后续管理模式，尊重居民意愿，推行市场化物业管理、社区物业服务中心管理、业主自治管理等不同模式的物业管理，确保物业全覆盖的长效性。

五、工作原则

（一）将物业精细化管理与社会管理创新相结合。根据目前业主思想意识多元化、价值取向多异化、社会分工多样、利益构成多重，促使人的诉求变化复杂的现状，创新管理手段，转变服务方式，细化服务内容，提升服务水平，构建宜居物业。

（二）将物业精细化管理与文明城市创建相结合。物业管理是城市管理的基石，是社区的主要组成部分，通过物业管理的精细化服务推进城市管理的规范化和优质化，进一步促进文明城市的创建。

（三）将物业精细化管理与楼宇经济发展相结合。引导商务楼宇物业管理水平，为楼宇企业提供专业化、规范化、智能化的物业服务；落实产业扶植政策，积极引进知名物业管理单位入驻我区并管理高档楼宇，带动本土物业管理企业提质；建立物业管理单位与街道的信息反馈机制，确保楼宇企业不漏管，税收不流失。

（四）将物业精细化管理与社区事务管理相结合。积极探索社区与物业公司的有效衔接，实现信息、服务、管理一体化，逐步建立区、街道（镇）（物业服务中心）、社区（物业服务站）、物业服务企业“四位一体”的管理体系，实现社区管理与物业服务品质的有效提升，使辖区物业管理的运行趋于有序和高效，最终形成社区物业维护、治安防范、环境保护、文化提升等综合一体的管理体制和运行机制。

六、工作措施

(一)分类提升小区物业服务水平

1.新建住宅小区物业服务优质化。确保新建项目全部实行前期物业招投标；督导物业服务企业认真履行承接查检工作、小区各类公用设施设备及各类管理用房、落实前期物业服务合同。

2.老旧住宅小区物业服务常态化。结合老旧住宅小区物业全覆盖工作，通过拆除违章建筑、增设物业服务用房等，为物业管理创造条件，利用共用部位如适当增设停车位等经营方式，缓解物业服务资金不足的问题；加强对物业从业人员的培训和管理，提高社区物业服务中心（站）从业人员的素质和专业服务水平。

（二）加大冬季供暖工作督导力度

切实加大全区冬季供暖工作协调、督察力度，以区政府为主导，相关单位积极配合，在采暖期前排查住宅小区的供暖情况，发现问题及时解决。采暖期后对供暖小区的供暖系统进行督导检查，并指导物业服务企业与业主委员会或业主签订供暖协议，保障供暖双方的合法权益，督促供暖单位做好采暖费的收缴工作，确保全区住宅小区的正常供暖。

（三）加强对物业服务项目的日常监管

区建设局要加强对辖区内物业服务项目的巡查，针对物业服务易发生纠纷的环节，加大检查力度；对影响小区和谐稳定的矛盾纠纷，第一时间调查和解决；对服务不到位的情况及时予以规范，拒不进行整改的物业服务企业，将服务行为记入信誉档案，与资质升降、评优相结合。

（四）开展物业规范化达标和示范小区考评工作

按照《青海省物业服务企业规范化管理考核办法》，市、区物业管理行政主管部门做好对物业服务企业规范化达标的考核活动，确保规范化达标率达到65%以上。分类评选20个市级以上物业服务示范小区，充分发挥品牌示范带动作用，组织个物业服务企业到物业服务示范小区进行观摩、交流，通过对先进服务理念和优秀服务经验的学习，提升整体物业服务水平。

七、实施步骤

（一）前期部署阶段（2014年4月）

1.总寨镇、各街道办事处、区建设局、物业服务企业，制定开展物业服务精细化管理的具体工作方案。