阜新房地产分析

对今后五年我市房地产业发展的预测与分析随着城市建设投资体制、土地使用改革的深入、房地产供求制度、住房分配机制不断完善，房地产市场日益繁荣。

2007年我市房地产开发施工面积177.9万平方米，竣工面积98.8万平方米完成投资14.3亿元，商品房销售面积64.2万平方米。

党的十七大提出，要防止经济增长由偏快转变为过热，紧缩货币政策，压缩固定资产投资。

在这种背景下，我市房地产业今后走势如何？本刊记者走访调查了有关部门根据对我市住房需求市场的调查，结合城市化进程趋势，居民生活水平的提高、人居环境效应以及省委、省政府领导提出的“突破阜新”让阜新人民更好地享受美好生活战略构想等方面的综合分析，预测五年，我是房地产市场需求仍将继续呈现小幅增长势头。

其根据有三，一是经济和社会发展。

人口自然增长和农村进城人口增加而形成的住房需求。

二是收入水平提高，住房形成梯级消费。

尽管“九五”、“十五”期间已有6.7万套新建商品房形成销售，但尚未完成第一次购房和换房的居民仍有较大比例。

据理念房产统计数据看，自有住房户占66%，租房户占25%，与父母同住的占9%，随着人们生活水平的提高，住房需求将顺着“居住、成套、享受”的梯度发展。

三是“人居环境”品牌影响，基础设施的完善将继续增加外部购房需求。

随着新都四季城、五洲御景园、银通国际花园、时代海鑫、金地花园等典范人居环境被居民认可，以及高速公路的不断开通，阜新的区位优势日益呈现，必将吸引外来人员到阜购房。

综合以上分析，结合理念住房销售情况，预测从今年开始到
2012年5月间，我市住房增量将在500万平方米左右。

根据这个总指标，再细分析一下具体目标。

1、房地产投资规划目标。

2000年至2007年，我市房地产业投资规模平均增长率3.5%，预计2008年至2012年年均增长率为4%，房地产开发计划投资为70亿元，实现税收6亿元，利润10亿元，并带动其他相关产业快速发展。

2、人均住房规划目标。

城市居民家庭人均可支配收入与人均住房建筑面积和房价存在着直接的关系，家庭人均可支配收入之和的3--6倍为住房总价是比较合理的。

2006年我市城市居民家庭人均可支配收入为7598元，按3口之家计总价为22794元，按6倍计算房价为13.67万元，2006年我市人均住房建筑面积为18.8平方米，3口之家为56.52平方米。

2006年市区住房均价为2200元/平方米，总价为12.43万元，说明我市的住房价格是比较合理的。

3、住房供应总面量。

2008—2012年，全市商品房开发总面积为400万平方米，经济适用房、廉租房总量100万平方米，合计总量为500万平方米。

4、住房结构目标。

按国务院有关文件要求，商品房套型建筑面积90平方米以下的控制在70%以上，经济适用房套型建筑面积控制在60平方米左右，廉租住房套型建筑面积控制在50平方米左右。

5、房地产开发整体布局目标。

2008年—2012年在主城区要彻底消灭平房区，重点发展东西两个出口，在东西出口建设人居住环境好、小区建设有一定档次的大型居住区域，以减轻日益拥挤的市区交通。

重点扶持迎宾广场以北和入驻高新区苏宁电器旗下的开发建设项目，使之成为国家级的大型示范居住区。

加快“三点一线”战略的实施。

基本完成城市区“火炕”楼的改造任务。

6、制定符合我市实际的廉租住房管理办法。

以发放租赁补贴为主，食物配租、租金核减为辅，逐步解决城镇低收入家庭的住房困难。

多渠道筹措补贴资金，从今年开始，争取廉租房的面积每年扩大5%。

贯彻落实经济实用房管理办法，分期分批组织经济适用房的建设项目，每年经济适用房的建设开发面积不低于商品房的5%。

要实现以上的预期目标，必须有相应的政策措施做保证。

第一，加大对房地产业的宏观调控力度，包括强化城市规划管理，强化商品房开发建设管理，加大经济适用房和廉租房供应，建立健全房地产市场监测和政府统计发布机制。

第二，建立和完善住房供应体系，其内容，一是发展节能省地型商品房建设，二是建立经济适用房供应体系，完善廉租房租赁新机制。

第三，培育和规范房地产市场，首先要充分规范房地产市场行为，发挥房地产行政管理部门的职能作用。

其次要加快发展房地产中介服务业。