针对如何控制房地产工程施工成本问题探究

针对如何控制房地产工程施工成本问题探究【摘要】房地产工程施工阶段的成本控制是房地产成本控制的核心的阶段，本文主要针对房地产工程施工的成本控制进行了深入的分析，并就工程施工成本控制存在的问题提出了相应的处理措施，希望对降低企业成本，提高经济效益有所帮助。

【关键词】房地产；施工；成本；控制
前言
房地产开发项目在国内处处开花，虽然在目前疯狂的形势下房地产企业基本都有盈利，但是随着国家调控的开始，其火爆程度必将下降，房地产业也将重新洗牌，竞争力比较强的企业会继续下去，没有竞争力的企业则会被淘汰，所以，及早的提高企业的竞争力才是企业生存的王道。

提高企业竞争力，从成本控制开始，因为成本是项目建设中最为敏感的因素之一，成本得以控制的话企业就可以具有盈利的机会，成本控制不好一切免谈。

施工阶段是材料耗费最大的时期，因此本文就施工阶段的成本及控制问题进行分析，力图为房地产企业提供一些建议，促进中国房地产企业的健康发展。

加强对工程施工成本控制来提高经济效益是房地产企业的必选之路。

1 房地产施工成本控制概念分析研究
所谓房地产成本，包含固定资产投资和流动资产投资两部份，固定资产投资与建设项目的工程造价在量上相等。

工程造价是工程项目按照确定的建设内容、建设规模、建设标准、功能要求和使用要求等全部建成并验收合格支付使用所需的全部费用。

包括用于购
买工程项目所含各种设备的费用，用于建筑施工和安装所需支出的费用，用于委托工程勘察设计而支付的费用，用于购置土地所需的费用，也包括用于建设单位自身进行项目筹建和项目管理所花费的费用等。

房地产建设项目用于建筑施工和安装支付的费用，即是建设项目的建筑安装工程造价。

所谓成本控制是指对企业生产经营过程中发生的成本、费用通过一系列方法进行预测、决策、计划、核算、管控、分析和考核等的科学管理工作。

其主要目的是降低成本费用，提高企业的经济效益。

2 房地产工程施工成本控制中的问题分析
2.1 缺乏健全的成本控制体系。

成本控制不是整个施工过程中的管理和控制，而是在项目完成后作出决算才得知项目的盈亏，不能及时发现亏损点。

简单地将成本管理责任归于项目成本管理部门。

技术人员只负责技术和工程质量，工程组织人员只负责施工生产和工程进度，材料管理人员只负责材料的采购和点验、发放，表面上看起来各司其职、分工明确，但这种算、干分离，涉及到成本控制问题时就发生问题。

2.2 施工生产要素管理不到位。

在房地产项目工程中，材料管理是施工单位业务管理中的重中之重，在其成本费用构成中，材料占70%左右，其存在的突出问题有：1.采购中未作材料预算，无采购计划或虽有计划却过于随便导致施工中材料不足停工或大量余料；2.领用和入库管理中存在无指定领料人，随意领料；材料堆放零乱、清点不及时、变质锈蚀、丢失被盗等问题；对周转材料及低
值易耗品等一次性出帐，而管理过程不管不问；3.材料核算中物料消耗无准确计量，只注重财务核算的材料帐与材料部门的台帐核对要相符（即帐帐相符），而不注重进行实地盘点（即帐实相符），惯用的以当月入库和月末库存倒算当月消耗量的操作方法，掩盖了除入库过程中的正常途耗外的非正常损失及因现场管理不善导致的
损耗等因素，造成成本控制不得力；材料不及时结算，导致成本波动较大，难以控制；未对材料按责任中心进行核算，以致单项工程结算时无法理清材料节余超耗情况。

3 加强房地产工程施工成本控制的措施分析
3.1 加强施工生产主要要素管理。

及时编制工程主要材料需求计划和月度计划，对单项工程（含大型工程）全面核算，计划编制及时准确，核算资料保管齐全，内容完整。

分包合同中物资消耗要与分包单位紧密挂钩，有明确的供应范围、数量和超耗的奖惩规定，严格执行有权领料人制度，按分包队伍建立动态的消耗台账，台账清晰、规范、准确、完整。

3.2 加强现场成本控制。

主要影响施工期间建设成本的因素有以下几点：规章制度不健全以及管理组织不落实，在施工过程中对施工图纸和施工合同以及各项计划的执行情况监督检查不及时，造成成本失控；由于没能很好的控制设计变更，导致合同工程量增加经济洽商大量出现，致使了成本的失控；对施工过程中可能出现的各种将要影响工程质量、施工进度风险估计不足，当风险一旦发生之后，形成了工期延误、
质量事故等等损失，引起施工企业的索赔，造成工程成本加大；对工程质量和施工进度控制不力造成工程返工、工期的拖延。

工程施工期间的成本控制目前一般分为两种情况进行实施操作：一是建设项目在建设的过程中，事前控制比事中控制和事后控制意义更大。

工程项目也是一个动态的投资，在做好事前控制的同时，做好事中和事后的控制，尤其是工程量增加的洽商、变更的控制也是不能放松的。

施工过程中，对招投标、合同、采购的管理应该都算是事前控制的内容，同时作好施工图纸核查校对以及做好技术交底，也是进行事前控制的重要一环。

这是现场成本控制的重要一步，也是进行事中控制和事后控制的重要基础。

施工过程中按照进度计划、设计图纸以及工程的资金计划进行监控，随着工程进行中发生的突发情况洽商或者变更进行成本投入的调整和控制，这是现场成本进行的事中控制和事后控制的内容，也是整个项目在施工建设期间进行成本控制的重要工作。

二是主动控制和被动控制。

主动控制是预先分析目标偏离的可能性，并拟订和采取各种预防措施，以使计划目标得以实现。

主动控制是一种事前控制，它必须在事情发生之前采取控制措施。

主动控制的具体措施体现在管理人员预先制定出的各项保障成本控制的一些计划、规章制度、组织保障体系，落实制度和计划的执行情况进行监督和检查。

被动控制是指当系统按计划进行时，管理人员对计划的实施进行跟踪，把它输出的项目信息进行加工、整理，再传递给控制部门，管理人员从中发现问题和偏差，提出并确定解决问题和纠正偏差的方案，然后再回
送给计划实施系统付诸实施，使得计划目标一旦出现偏离就能得以纠正。

3.3 以技术模式为本，控制项目施工成本从技术措施上展开项目投资的有效控制，结合施工组织及施工工艺，控制工程成本。

对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。

技术措施是实施项目投资的必要保证。

据统计，材料费一般占直接工程费的70%左右。

同时，直接费的高低影响到间接费的高低，因此，选用新工艺、新材料，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。

严格控制现场经费和总部管理费，合理使用广告策划费、销售代理费等，减少销售成本，最大度降低静态投资。

例如：占道费、绿化赔偿费和其他补偿费等。

追求项目投资的有效控制按照监理规划和实施细则，完善职责分工及有关制度，落实责任，从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。

同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。

工程进度款的审核，对经监理方确定的工程量，按合同约定的计价依据，套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。

4 结语
成本控制是房地产开发企业在施工中面临的重大课题，针对其出现的具体问题还需要具体分析，这样才能使得房地产在市场竞争中更上一层楼。

总之，房地产建设市场的竞争日趋激烈，房地产施工单位必须提高管理水平，加强成本核算，努力控制成本，在施工
过程应定期组织经济活动分析，检查和考核成本费用计划执行情况，针对薄弱环节，采取有效措施，改进经营管理。

以低成本、短工期、无事故高质量赢得利润，使精细管理落到实处，项目管理水平和效益大大提高，施工单位的竞争力和整体效益才能得到提高。

参考文献
[1]刘玉生.房地产开发企业的成本控制[j].冶金财会，2011（08）.
[2] 顾鹏 . 房地产建设项目的成本管理与控制 [ j ] . 建材技术与应用，2009（05）.
[3]王建中.项目管理在房地产开发程实践中的应用[j].《福建建筑》.2008年6期
[4]潘蜀健.房地产项目控制[m].中国建筑工业出版社.2005年。