房地产工程成本控制对策

房地产工程成本控制对策研究

摘要：房地产企业成本管理的好坏直接影响到房地产企业的经济效益和市场竞争力。对房地产工程项目成本管理存在的主要问题进行了分析，并提出解决对策。

关键词：房地产工程；成本；问题；对策

随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。面对激烈的行业竞争形势，房地产商要想获得经营利润，除了必须提供适应市场需求的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出，提高利润率，达到降低房地产开发成本、提高项目利润率、增强企业抗拒市场风险能力的目的。

一、房地产工程成本管理中存在的主要问题

1、不重视成本控制，成本控制人员素质不高。一些房地产企业在项目成本管理中，对成本控制重视度不够，没有切实有效的成本控制措施，成本控制责任不落实，工作不到位，成本管理意识不强，缺乏法律意识、责任意识。没有合同观念。在成本管理人员中，具有理论知识、实践经验及成本管理经验的复合型人才不多，一些成本管理人员不能适应成本控制发展需要，积极充实成本管理的新知识、新经验、新技术。

2、缺乏可操作的工程成本控制依据。工程成本的控制要依据一定的标准来进行。工程作为房地产企业的产品，由于其结构、规模和施工环境各不相同，各工程成本之间缺乏可比性，因而，如何针对单体工程项目制定出可操作的工程成本控制依据(目标成本) 十

分关键。很多房地产企业对于工程目标成本的制定过于简单化和表面化，有些房地产企业只是简单地按照经验确定一个目标成本，而忽略了该工程的现场环境、施工条件以及工期的要求。在项目成本管理措施方面，只有简单的规章，具体由谁去做，怎样做，做到什么程度都没有规定。

3、缺乏完善的责权利相结合的奖励机制。坚持责权利相结合的原则，奖罚分明，是促进房地产企业成本管理工作健康发展的动力。目前房地产企业因为各部门、每个岗位责权利不相对应，以至于无法考核其优劣，出现了干多干少一个样，干好干坏一个样的局面，奖罚不分明。发生了责任上的问题往往互相推诿，无法考核其优劣，这样就会严重挫伤有关人员的积极性，给工程项目成本管理带来不可估量的损失。

4、忽视工程项目“质量成本”的管理和控制质量。“质量成本”分为内部故障成本 (如应建设单位要求返工、停工等引起的费用)、外部故障成本(如承包商索赔等引起的费用)。目前我国在房地产项目成本管理中尚未建立起对工程项目质量成本的风险监控体系。

5、忽视工程项目“工期成本”的管理和控制。工期目标是工程项目管理三大主要目标之一，房地产企业能否实现工期目标，顺利向业主移交房产是取得信誉的重要条件。工程项目都有其特定的工期要求，工期的变更往往会引起成本的变化。盲目地赶工期要进度，会造成工程成本的陡然增加。

6、成本核算流于形式。在工程施工过程中，没有将成本预算和

成本核算结合起来，没有阶段成本分析，没有分部分项成本分析，没有实际成本与预算成本、计划成本的比较，因此对工程项目成本控制指导意义不大。加上奖励机制不健全，奖罚办法不落实，成本超支与个人收入不直接挂钩，因此管理人员对成本控制情况并不十分关心。另外，部分工程边设计，边报批，边施工，致使工程成本无法控制，导致工程成本严重超支。

二、成本控制实施步骤中的控制要点

1、强化施工项目成本控制意识，进行全员管理。应当充分调动项目管理人员的积极性，使项目管理人员真正认识到施工成本管理的重要性。可定期或不定期组织员工学习、交流，对员工进行考核，实行竞争上岗，建立健康有序的工程成本管理程序。成本管理控制涉及工程部、财务部、预算部等各个部门，要做到全员参与，理顺公司内部各部门之间的职责关系，相互协作，相互制约，责任分工明确，权力利益配套。

2、建立规范、统一、标准的责权利相结合的成本管理体制。做好项目成本预测工作，制定成本计划。在项目施工过程中，项目经理部在肩负成本控制责任的同时，享有成本控制的权力，同时项目经理要对部门成员在成本控制中的业绩进行定期检查和考评，有奖有罚。只有真正做好责、权、利相结合的成本控制，才能收到预期的效果。

3、加强项目各个阶段的成本关键点的控制

房地产项目开发通常包括四个阶段，即立项、规划涉及、施工

建设、市场营销四个阶段，不同阶段发生的成本费用也不尽相同，与此相对的，成本控制的关键点也不相同。只有抓住各个阶段的成本关键点并对其进行控制，该项目开发所发生的成本才可能达到最小化，企业获利的空间也相应变大。

①立项阶段

立项阶段在整个项目开发中所占的费用比重很小，大约在1%左右，但是对整个成本控制的影响却达到60%-70%，可见在立项阶段成本控制的重要性。该阶段发生的成本主要包括土地出让金、拆迁补偿费、可行性研究费用、市政配套费用等。立项阶段要考察的重点是该项目的投资环境、地理位置、交通条件、经济技术指标等。对于土地方面发生的综合费用，企业可以选择目前市场价值不大但是未来升值空间较大的地皮，这样未来产生的现金流量将远远大约支付的成本；对于可行性研究，企业尽量聘请专业的投资咨询机构，尽管费用方面可能大于普通的投资机构，但是获得的报告准确度也相对高一些，至于其他的配套费用，房地产企业应该尽量争取国家或该地区的一些优惠政策或者推迟缴纳获得递延收益。

②规划设计阶段

房地产开发项目的规划设计阶段其实就是把管理层的决策意图及前期工作中的想法进行全面的规划和描述的阶段，是整个成本控制的关键阶段，规划设计的合理与否，决定着整个成本的控制。该阶段主要包括方案设计、施工设计、材料采购、环境设计等，当然，在设计时要明确市政规划的情况。方案设计时一定要考虑到可能某

些地方发生变动时的预备方案，这样才能有备无患；施工图设计主要就是严格按着之前的预算及设计图的描述，按照相关部门的意见，尽可能的完善图纸。材料采购时要进行多家供应商比较，选择各方面都成熟的材料和设备。市政设计及环境设计就是要求房地产开发企业要及时与政府进行沟通和合作，提升周边社区的环境，在整个规划设计阶段，要提倡节俭意识，反对浪费，反对重视技术、轻经济、设计保守等现象。

③施工建设阶段

该阶段就是将设计图纸变成现实的、成型的建筑产品。这一阶段在质量、期限等方面表现额尤其重要。在该阶段房地产企业控制成本的方法主要就是在施工时采用先进的施工设备、科学的施工方案及物美价廉的材料等，施工建设阶段的控制要点主要是招标文件、施工单位、供应商的选择、图纸设计的审查等，招标文件主要就是房地产企业在项目招标时的文件要通俗易懂、清晰明白、信息公正公开等。材料和设备的采购可以经过比较挑选供应商，并且可以与供应商建立长期合作关系，这样可以节省成本；图纸设计的审查就是在开工前或者开工时尽量争取阶段图纸设计中存在的缺陷，尽量减少设计变更。

④市场营销阶段

市场销售阶段就是房地产项目完成后，企业对其进行销售的过程，在这一阶段对其控制的目的就是保证房地产开发项目资金的回收、达到设定的盈利目标。这一阶段的成本控制要点主要在销售