中原成都新希望东大街项目定位和产品建议206PPTXX年

3
> 区域整体成熟度不够，且 区域市场的住宅档次较低
甲方目标
1
实现区域最高价格的同时树立品牌形象
2
实现快速销售回款
> 以高价格出售并能树立开发商品牌形象
学习改变命运,知 识创造未来
> 开盘走红并快速实现回款，2010年目标回款5亿
“项目定位”和“项目产品组合形式”是解决本报告的两个关键
以最高价格实现快速销售回款
学习改变命运,知 识创造未来
Part 1.2
广州-----珠江新城
广州珠江新城与本案相似，以商务办公为主，住宅类比重较低， 稀缺的土地资源拉动住宅高溢价能力。
珠江新城按规划共有300多块规划用地，其中住宅用地约占总规划用地的30%，主要集中在珠江新城的中部 和东部。其它70%为商务办公公寓类用地。
1990-1992
1993-1996
市政配套：中央绿地、 滨江大道、源深体育中 心、世纪公园、世纪大 道等项目相继进行建设 并投入使用；
商业、酒店：香格里拉 酒店、正大广场等相继 建成投入市场，八佰伴
商圈基本成型；
写字楼：形成小陆家嘴 金融商务区和竹园商贸 区两大CBD核心区；
1997-2000
住宅：天安花园、上海 之窗御景园、联洋花园 、华丽家族、联洋新苑 、当代清水园、水清木 华、第九城市、仁恒河 滨城构成的中央生活区 ——联洋社区逐步形成 ； 沿江顶级豪宅：世茂滨 江花园，财富海景花园 、仁恒滨江园、盛大金 盘、汤臣一品、鹏利海 景公寓等投入市场； 市政配套：浦东科技馆 、少年宫、东方艺术中 心等建成投入使用；
学习改变命运,知 识创造未来
Part 1.1
上海-----陆家嘴
陆家嘴金融贸易区首期经过多年发展已基本形成金融中心区、竹 园商贸区、花木行政区和中央居住区四大功能板块
▪ 陆家嘴金融贸易区是1990 年党中央、国务院宣布开 发开放浦东后，在上海浦 东设立的中国唯一以“金 融贸易”命名的国家级开 发区 ；
学习改变命运,知 识创造未来
汇报思路说明
区域价值 及升值潜力 项目价值 区域项目档次
定位 产品建议
学习改变命运,知 识创造未来
差异化、适合 区域发展阶段
经济测算分析
普通住宅
高端住宅
顶级豪宅
区域市 场分析
成功案 例分析
提出发展组合
报告结构
学习改变命运,知 识创造未来
1
项目发展目标
2
项目发展方向分析
项目定位
项目产品组合形式
> 金融中心区的发展特征及价值是什么？对本项目 的借鉴最用是什么？
> 项目自身价值和区域住宅档次决定项目住宅档次 ；
> 其他金融中心发展成功案例对本项目的借鉴作用 ；
> 在不同建筑形态组合形式下的测算分析 > 在不同的容积率下测算分析 > 确定项目物业发展组合，并给出概念规划方案
横向对比区域在售电梯豪宅类产品价格走势，其价格受宏观因素影响面较小，在金融、政策调整期内价格 保持相对平稳。
汤臣一品价格走势
上海一手物业成交均价对比
陆家嘴豪宅均价
汤臣一品
80000 50000
豪宅成交均价
世茂滨江价格走势
学习改变命运,知 识创造未来
世茂滨江
06年 07年 08年 09年
成交均价 单位：元/平米
2001至今
居住区每年适当的开发节奏满足了市场对高端住宅的需求，每个 楼盘开盘都实现了很高的市场价值且保持了持续增长
CBD金融 商务区
CBD竹园 商贸区
学习改变命运,知 识创造未来Source：Centaline Research
区域内电梯豪宅物业集中，且价格远高于区域内普通高层产品， 高出70%-100%。
中原成都新希望东大街 项目定位和产品建议 206PPTXX年
学习改变命运,知 识创造未来
2021年2月23日星期二
汇报说明
[本报告针对新希望东大街项目，通过对全国类似区域的发展分析、东大街潜力 分析和区域市场未来的判断，再加上成功案例的借鉴，确定发展的建筑形态组 合形式，通过经济测算确定建筑组合方式，最终确定准确的定位和产品建议； 详细的营销策略报告以后再详细阐述。]
、汽车、物资等交易中 科技文化以及市民活动 由若干高端居住社区组
心为主体的商业贸易区 的中心。包含：
成的高尚居住板块。
，并逐步发展为全国期 ✓政府公大楼
货交易中心。
✓科技馆
✓少年文化宫等
学习改变命运,知 识创造未来Source：Centaline Research
商务氛围浓厚后才开始大批量的住宅建设，并相继涌现出大批城 市高密度豪宅
▪ 经过近20年的发展，目前 已经基本形成以小陆家嘴 和竹园商贸区为商务商业 内核，花木行政区和中央 小陆家嘴金融区 居住区为外核的包含商务 ✓国际银行汇聚区 、商业、旅游、行政、居 ✓要素市场组团
✓跨国公司区域总部
住多功能的综合型区域。
竹园商贸区
花木行政中心
中央居住区
✓以金属、煤炭、石油 ✓浦东新区政府办公、 ✓围绕世纪公园形成的
区域成熟度
住宅大规模成片开发
市政配套大力投入建设
写字楼集中开发
基础设施建设
1990年批准开发，进行 规划设计； 内外交通路网布局形成 ；
写字楼：招商引资全面 展开，并促成世界金融 大厦，齐鲁大厦，招商 大厦，永华大厦等百余 座大厦进入开发；
五桥一路工程完成，交 通路网基本建成
学习改变命运,知 识创造未来Source：Centaline Research
，供甲方参考
学习改变命运,知 识创造未来
报告结构
学习改变命运,知 识创造未来
1
项目发展目标
2
项目发展方向分析
3
市场分析和成功案例借鉴
4
项目建筑形态组合论证
5
项目定位
6
项目产品建议
Part 1
区域价值分析
——通过全国其他城市金融中心发展对比分析
上海——陆家嘴
广州——珠江
深圳——福田
成都——东
学习改变命运,知 识创造未来
珠江新城金融商务区是区域性金融中心的核心，东起冼村路，西至华夏路，北起黄埔大道，南临珠江，占 地面积约1.4平方公里，以高档商业、酒店、商务写字楼为主，总建筑面积约460万平方米。
学习改变命运,知 识创造未来
3
市场分析和成功案例借鉴
4ຫໍສະໝຸດ Baidu
项目建筑形态组合论证
5
项目定位
6
项目产品建议
发展目标：甲方针对东大街项目，实现快速回款和区域最高价格 是首要目标，并树立开发商的品牌形象
1
> 甲方在成都市开发项目有 限，项目开发的连续性较 弱，客户的认知程度不够
运营背景
2
> 项目时开发商首次进入城东 核心区域（东大街）进行项 目开发，且开发时间紧迫