新形势下不动产权籍调查测绘解析 黄雷

新形势下不动产权籍调查测绘解析黄雷

发表时间：2018-05-29T14:11:30.117Z 来源：《建筑学研究前沿》2017年第35期作者：黄雷

[导读] 不动产权籍调查测绘在其中所发挥的作用不容小觑，研究如何深入开展不动产权籍调查测绘具有重要的现实意义。

江苏连云港地质工程勘察院江苏连云港 222023

摘要：建立实施以土地为核心的不动产统一登记制度，是中国产权管理机制的重大革新，任重而道远。自《不动产登记暂行条例》落地实施以来，我国不动产统一登记机构整合工作有序开展。为实现不动产登记信息共享、形成不动产统一登记体系，在不动产统一登记工作有序推进的今天，不动产权籍调查测绘在其中所发挥的作用不容小觑，研究如何深入开展不动产权籍调查测绘具有重要的现实意义。

关键词：新形势下；不动产权籍；调查；测绘

一、不动产权籍调查测绘的含义

不动产权籍当中对于不动产的权属、位置、界址、面积、用途、等级、价格等相关内容，并结合了表卡簿册证、图件、数据进行综合记载。不动产权籍调查测绘作为不动产登记工作的重要前提，对以上记载的各项内容进行登记后才能具备相应的法律效力。不动产权籍调查测绘主要是指不动产权利人通过相关途径自行申请，政府进行统一组织安排，经由权属调查、不动产测绘，确定不动产基本情况，然后生成相对应的调查资料，为后续不动产登记、核发证书等提供技术性依据的工作。

二、不动产权籍调查测绘工作中存在的问题

1、各个机构间的衔接存在一定障碍，阻碍了不动产统一登记工作开展。不动产统一登记工作需要各地房产、林业、国土等部门进行协调才能保证登记工作的成果，这就很容易出现各机构间的衔接不连贯，直接影响不动产权籍调查测绘工作效率，并且由于我国当前各地经济形势的不同，加之各个部门的差异性，有关资料的保管、使用、数字化等工作缺乏相应的规范化，无法实现共享测绘、登记，对不动产权籍调查测绘工作支持力度不足等等方面原因，严重制约了不动产统一登记工作的开展。

2、测绘结果的权威性得不到相关机构的认可，造成测绘的重复进行。不动产统一登记工作的相关机构负责各项不动产权利的登记，其它部门进行审批许可，部分地区的部门还要对不动产交易记性监管，这就造成了不动产权审批阶段监管部门要进行测量，发证时由于其他原因不动产登记机构又要再次进行权籍测量，造成工作的重复进行，同时给人民群众造成了很大的不便。

3、不动产权籍调查测绘工作过程中的标准不统一，测绘较分散。不动产权籍调查测绘工作过程中，各地都有自身的一套技术标准，未能有效统一，造成不动产权籍调查测绘工作过程中出现困难。相关的不动产测绘管理制度存在缺陷，有关的法律法规虽对地籍、房产测绘等做出规定，但是仍旧不能全面涵盖不动产权籍调查测绘工作涉及的所有门类，对于不同类型不动产权籍不少地区还在使用分散登记的测量标准，造成不同标准下获取的坐标、精度、数据格式都不同，造成了不动产统一登记信息的共享困难。

三、新形势下不动产权籍调查测绘的应用与研究

1、研究思路

不动产权籍的调查与地籍调查有一定的相似性，而就目前来看，国家地籍调查工作已经取得了一定的成果。地籍调查，还是建立在土地登记申请的基础上，需要按照国家规定进行地籍测量和权属调查，以便将每宗土地的位置、权属、用途和面积等信息查清，进而获得图件、表册等资料。地籍调查工作的开展，能够为土地注册登记打下良好的基础。以地籍调查为基础开展不动产权籍调查测绘工作，则能以宗地为突破口实现已有调查成果资料的充分利用。具体来讲，就是利用土地所有权图、城镇地籍图、农村地籍图等多种图件为底图，然后开展外业测量、内业判读等工作，进而使不动产权籍调查测绘工作得以有序开展。在实际进行不动产测量方法选择时，还应对技术可能性、工作需求、经济性和基础条件等内容进行考虑，应使不动产权益安全得到保证，并结合不动产的单元构成、类型和位置等内容因地制宜的采用测量方法。而只有完成符合该地区实际情况的测量方法，才能确保不动产单元面积准确且界址清楚。例如，针对城镇区域的建设用地，就应该采用解析法完成界址点坐标的测量，并进行土地面积的计算，然后完成房屋边长的实地丈量。在进行房屋面积计算时，则应使用几何要素法进行计算。针对存在于水域、海域等用地之上的房屋等定着物，还应使用解析法进行界址点坐标的获取，并使用实地丈量的方法进行定着物边长的获取，然后利用几何要素法完成房屋面积的计算。

2、应用流程

在实际开展不动产权籍调查测绘工作时，还应按照固定流程有序开展工作。

首先，应做好调查前的准备工作。具体来讲，就是需要对已有的历史档案资料进行搜集和整理，然后结合这些资料和现场调查情况完成调查方案的制定。在此基础上，则可以进行《指界通知书》的发放，然后进行控制点的寻找。在这一阶段，应到林业、国土和海洋等各部门进行档案提取，也可以直接利用业务系统完成相关数据资料的查询。

其次，做好调查准备后，则可以开展权籍调查工作。在这一阶段，应进行不动产权属情况的核实与调查，并对界址情况进行核实，以完成宗地、不动产单元等各种草图的绘制。所谓的宗地图，则是包含界址点线、宗地位置等内容的地籍图，在不动产权证书中，以附图形式存在。而宗地图的绘制虽然以地籍图为基础，较之不动产单元图更具有法律意义，能够更好的发挥恢复界址和鉴定的作用。完成草图绘制后，还应进行完成《不动产权籍调查表》的详实填写。

再者，结合权籍调查结果，可开展不动产测绘工作。在外业测量工作中，应进行界址点测绘，并完成宗地测绘和房产测绘，同时加强控制测量。在内业核实工作中，应进行宗地图绘制，然后进行宗地属性的录入。同时，还应加强房产面积计算，以实现分摊处理。此外，还要进行自然幢的绘制，并进行属性录入。在实际绘制宗地图的过程中，应完成宗地代码、土地权利人、地类号、房屋幢号等内容的标注。以幢号为例，在标注界址点号和边长等内容时，应在宗地的大门处进行门牌号码标注，并利用加粗黑线进行房屋轮廓线绘制，以表示建筑物所有权的专有部分的所在。在宗地内，建筑物、地类界线等处应进行界址分隔线的绘制，相邻宗地则应完成权利人名称、街巷名称等内容的绘制。此外，应完成不动产登记机构、界址点测量方法和审核者等内容的标注。目前，一些地区在进行宗地图绘制时，还需要进行界址点坐标成果表的提供，并进行所用测量基准和图式依据等内容的标注。除了做好宗地图的绘制，还应加强房产分户图的绘制。而分户图以产权人为单位，是房产权所属范围的细部图。在绘制的过程中，应完成宗地代码、房屋结构、建筑面积、幢号等内容的标注，并完成房屋边长、比例尺和房屋轮廓线等内容的绘制。针对楼梯和电梯等位置，应进行“电梯共有”或“楼梯共有”等字样的标注，并标注绘制日期