旧货市场可行性方案研究报告

旧货大市场可行性研究报告

一项目背景

1．1 项目名称

因项目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各类交通沟通中，但本项目性质为X市旧货大市场（旧货交易中心），暂以“X市旧货大市场”代表该项目，以下简称“本项目”。

1．2 项目开发公司简介

X旧货大市场置业有限公司，是由X旧货大市场运营公司组建而成。目前正在开发X省唯一一个旧货大市场项目，项目位于解放东路，香江家居城斜对面，现总用地面积为110亩，建筑面积达10万平米，大小店铺700余个，预计扩展到160亩。X旧货大市场（老市场）占地面积20000平方米，拥有经营摊位500多个，经营旧货从业人员5000余名。X旧货大市场是原国贸易部试点单位和中国旧货协会常务理事单位，也是全国十大十强旧货市场之一，被省商品流通市场规划建设管理领导小组确认为全省20家重点商品市场之一。市场经营包括电、办公设备、通讯器材、机电设备、五金工具、家具等10大类上百个品种，年交易额3亿多元。X旧货大市场通过10年成功运作，今天的旧货大市场已经发展成为全省规模最大、影响最广、辐射最强的专业旧货市场；较好的发挥了全省旧货中心和龙头地位作用。

1．3 项目拟选地区位

本项目初拟选地位置为X经济开发区文峰路（原105国道）与赞贤西路交汇处东侧地块，预计用地约70亩，该开发区是经省政府批准设立的高新技术产业开发区，规划面积7。48平方公里。开发区位于X市中心城区的西南部，105国道和赣粤高速公路纵横贯穿区，距X火车站、黄金机场也只几公里路程，交通十分便利。

园区以大开发为主战略，发挥独特的地理和交通优势，把握沿海产业向地转移、资本流向由东向西扩散的机遇，围绕培育特色产业集群，率先对接长珠闽，大力承接沿海转移产业，推进全区工业化进程。

开发区现有众多专业市场，是X专业市场集群区域，主要专业市场有X汽车大市场、钢材大市场、建材大市场、家俱大市场、水果大市场、物流大市场、布艺市场、装饰灯饰市场、粮油大市场等。专业市场的扎堆对未来该区域各类专业市场的蓬勃发展，将起到互为补充互为促进的重要作用，也是各个市场长远发展关键要素。

本项目选地位置，其主要目的也是关键要素就是要借助该区域的集群市场资源，为本项目长足发展提供有力保证。

项目总概况

1．4 项目基本指标

项目总投资:约10000万元

项目总体:店面、办公用房、仓储及其他附属设施总计建筑面积约60000平方米

投入使用时间:2009年10月

1．5 可行性研究报告编制目的

（1）在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块价值进行合理的评估。

（2）对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分区等提出相应的建议。

（3）结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益、社会效益、环境效益方面的可行性。

（4）对项目开发进行投资分析和风险分析。

（5）对项目决策及其实施提出优化建议。

1．6 可行性研究报告编制依据

（1）国家建设部及X省颁布的与房地产相关法律与政策；

（2）《中华人民国城市规划法》

（3）《中华人民国城市房地产管理法》

（4）国家商务部及旧货行业相关法律政策与文件

（5） X相关法律政策与文件；

（6）X及X经济开发区的招商引资政策；

（7）现场勘察和X市经济开发区市场综合调研所得资料；

（8）X当前的建安成本、各项配套费用及其他规费收费标准；

（9） X旧货大市场置业有限公司所积累的专业市场项目成功运营经验价值

二项目概况

2．1 地块位置

本项目拟选地块位于X市文峰路与赞贤路交汇东处，距X市最中心地仅4公里，离X新中心城区仅2。5公里，北面有粮油、钢材等大市场，并与北面其它市场紧邻呼应，地块其余周边主要为规划中的居民区。

四至围：

东向：西津一路

西向：文峰路

南向：白家一路

北向：赞贤路

2．2 地块规模与开发目标

本项目预计用地约70亩，项目拟建总建筑面积在约60000平米专业市场，其中总建面积20％部分为项目自身配套公寓、办公、物管营销，拟建市场经营包括机电设备区，工业区，日用五金杂货区，家用电器区，数码区、信息区，家具区，厨具、灶具区，二手摩托车、电动车、自行车区，玩具交换区，二手手机、旧书区，古玩区等12大类数百个品种。

2．3 地块周边环境与配套设施

项目地块处于X市文峰路与赞贤路交汇东处，距X市最中心地仅4公里，项目北面有X汽车大市场、钢材大市场、建材大市场、家俱大市场、水果大市场、物流大市场、布艺市场、装饰灯饰市场、粮油大市场及公交站等。

☆电力、电讯：接入本项目

☆给排水：管道铺设到位

☆大型公交站：临文峰路与赞贤路

☆金融、邮政、电信：邮政储蓄所

2．4 项目性质与主要特点

本项目以商业为主，含部分项目自身配套住宅、办公，定位为“大型专业市场+少量多层住宅及办公”的发展模式。

项目主要特点有：

（1）项目地块三面临路，其中两面为城市干道，临街面较长，适合于大型专业市场地产项目的开发，并应借助市场集群，加强对区域概念的强势引导。

（2）地块较为平整，地形较为规则，有利于项目开发。

（3）项目北面为众多大型专业市场集群地，其余周边则为住宅区，有利于共享专业市场群各种资源，也为旧货交易提供旺盛的客流。

（4）项目为X市唯一一个专业的大型旧货交易市场，成功开发并运营后对X旧货行业发展起着巨大的规，促进和引导作用。2．5 项目地块价值分析

本项目初拟选地位置为X经济开发区文峰路（原105国道）与赞贤西路交汇处东侧地块，预计用地约70亩。该开发区是经省政府批准设立的高新技术产业开发区，规划面积7。48平方公里。开发区位于X市中心城区的西南部，105国道和赣粤高速公路纵横贯穿区，距X火车站、黄金机场也只几公里路程，交通十分便利。

开发区现有众多专业市场，是X专业市场集群区域，主要专业市场有X汽车大市场、钢材大市场、建材大市场、家俱大市场、水果大市场、物流大市场、布艺市场、装饰灯饰市场、粮油大市场等。专业市场的扎堆对未来该区域各类专业市场的蓬勃发展，将起到互为补充互为促进的重要作用，也是各个市场长远发展关键要素。

随着X工业大市的快速发展，拥有861万人口、扼守X南大门，贯穿和的X唯一大型旧货交易市场，本项目发展势必成为X之大势所趋。因此，旧货交易发展趋势、市民投资消费需求、经济开发区专业市场集群发展为本项目发展至少提供了三大市场机会，使项目地块发展前景看好，如能顺利实现开发理念、物业形态、产品定位的市场规化，将获得长远可观的效益回报，亦能成功借势开发区市场集群的发展势头，大大提升本项目地块所在区域的商业环境，带动该区域的发展，并与其它市场互为补充互为促进，带动区域物业的商业价值，使社会、市场、市民及开发商实现“四赢”。