房地产经营与估价毕业论文

房地产经营与估价毕业
论文
湖南城建职业技术学院
毕业论文（设计）
房地产价格上涨的原因、危害及对
策
专业名称：
指导老师：
摘要：
房地产业作为国民经济的基础性、先导性、支柱性产业，对整个国民经济和社会的发展具有巨大的推动作用。

近几年，房地产市场迅猛发展，与此同时房地产价格不断上涨，过高的房价给居民的生活带来了沉重的负担，也对我国经济发展产生了一定影响。

本文首先从房地产、房价以及相关基本概念入手，对我国房地产市场发展状况进行分析，再从开发成本、供求关系、市场预期、资本市场这几方面分析我国房地产价格持续上涨成因及问题，并在此基础上对房价上涨的控制进行研究，并提出相关改进建议。

笔者通过对近年来统计资料分析研究，将从我国商品房平均价格、房屋销售价格指数、土地价格指数等方面对我国房地产价格进行数量分析，进而对房地产持续上涨成因进行分析。

关键词：房地产价格发展状况上涨成因对策。

目录
我国房地产价格上涨的原因及对策分析
众所周知，房地产业是整个国民经济的重要组成部分，它的发展既受到国民经济的制约，又能够促进国民经济持续、快速、健康的发展，在整个国民经济中属于基础性、先导性的产业。

而房地产市场的存在和发展是整个房地产业健康发展的必要前提，也是房地产开发企业赖以生存的主要基础，没有房地产市场的发育和完善，就没有真正意义上的房地产业。

改革开放以来,我国的房地产市场已由萌芽状态逐步发育成长为一种重要的要素市场及消费品市场,并对土地、房屋等要素配置、资产置换和产权流转产生机制效能。

然而,房地产市场的发育程度与房地产市场的调节份额和调节力度已对中国的市场化改革进程产生直接的钳制或推动作用。

由于房地产市场的内涵和形式比较广泛，本论文侧重研究房地产市场价格，即对房地产价格上涨问题进行分析。

全文共分五个部分：第一部分引言部分引出本文的内容；第二部分首先界定了房地产及其相关的概念，其次从我国房地产市场价格走势和我国当前房地产政策分析两方面，对我国房地产业发展现状进行分析,然后从住宅施工面积与住宅竣工面积、商品房销售面积及销售额情况、商品
房销售价格几方面对我国房地产市场供销总量进行分析；第三部分从开发成本、供求关系、市场预期、资本市场这几方面分析我国房地产价格持续上涨成因及问题；第四部分针对上述我国房地产当前市场现状和我国房地产价格上涨原因及问题，详细地介绍了抑制房地产价格上涨的对策和建议；第五部分是结论部分，归纳了全文的研究成果，对房地产价格上涨的原因进行了概括。

1、我国房地产业发展现状及分
析
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。

房地产是房产和地产的合称，由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。

房地产是各类投资规模最大,增速最快的行业,其产业关联度高,交易周期长,无论是宏观调控还是市场培育均需要科学有效的指示器作为指
导。

房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。

在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）,建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

房地产业是从建筑业中分离并逐渐成长起来的，随着时间的演化，它在国民经济中己经具有了非常重要的地位。

在城市化、工业化、生态环境改善过程中，尤其具有至关重要的影响。

房地产业以
住宅开发、经营为主体，在整个国民经济中属于基础性、先导性的产业。

1.1我国房地产市场现状分析
1.1.1我国房地产价格分析
房地产价格是其价值的货币表现形式，即在土地开发、房屋建造和经营过程中，凝结在房地产商品中的活劳动与物化劳动价值量的货币表现。

（1）从房地产价格的构成来看，其基本构成要素为：土地价格或使用费，前期开发工程费，建筑安装工程费，开发管理费，房地产开发企业的利润和税金。

尽管房地产价格构成由以上五大要素组成，但在目前实际房地产市场中，其核心是土地价格。

在一般情况下土地边际产出较稳定,所以地价不应暴涨暴落,从而房地产价格也应基本稳定。

但在现实世界中这一结果并不完全正确。

现阶段我国城市化、工业化进程加快,对非农用地的需求旺盛,但土地的供给在一些地区相对不足,使得国家土地公开拍卖的价格持续上涨,不断出现日益刷新的“地王”，土地价格越来越高。

（2）房地产价格是一种垄断价格。

房地产市场具有很强的区域特性,这种区域特性使得房地产市场的价格具有很强的垄断性。

不同地区的房地产甚至同一地区不同地段的房地产的可竞争性都很小,这种地域的不同给予了每一个房地产开发商较大的垄断势力,从而使房地产开发商可以自己定价,而不是由市场来定价。

1.1.2我国房地产市场价格走势
2013年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况
一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况
（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，持平的城市有3个，上涨的城市有66个。

环比价格变动中，最高涨幅为1.3%，最低为下降0.5%。

（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。

11月份，同比价格变动中，最高涨幅为
21.9%，最低为下降1.2%。

二、二手住宅价格变动情况
（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有5个，上涨的城市有63个。

环比价格变动中，最高涨幅为1.2%，最低为下降0.8%。

（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，持平的城市有1个，上涨的城市有68个。

11月份，同比价格变动中，最高涨幅为20.1%，最低为下降5.7%。

2013年1-11月份全国房地产开发和销售情况
三、商品房销售和待售情况
1-11月份，商品房销售面积110807万平方米，同比增长20.8%，增速比1-10月份回落1个百分点；其中，住宅销售面积增长21.3%，办公楼销售面积增长26.6%，商业营业用房销售面积增长12.1%。

商品房销售额69946亿元，增长30.7%，增速比1-10月份回落1.6个百分点；其中，住宅销售额增长31.1%，办公楼销售额增长39.5%，商业营业用房销售额增长22.4%。

1-11月份，东部地区商品房销售面积54709万平方米，同比增长22.2%，增速比1-10月份回落1.8个百分点；销售额42904亿元，增长33.1%，增速回落1.9个百分点。

中部地区商品房销售面积28663万平方米，增长22.2%，增速回落0.3个百分点；销售额13634亿元，增长31.8%，增速回落0.1个百分点。

西部地区商品房销售面积27435万平方米，增长16.7%，增速回落0.4个百分点；销售额13407亿元，增长22.6%，增速回落1.8个百分点。

11月末，商品房待售面积46806万平方米，比10月末增加1444万平方米。

其中，住宅待售面积增加932万平方米，办公楼待售面积增加99万平方米，商业营业用房待售面积增加258万平方米。

四、房地产开发投资完成情况
2013年1-11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%，增速比1-10月份提高0.3个百分点。

其中，住宅投资53112亿元，增长19.1%，增速提高0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。

1-11月份，东部地区房地产开发投资43068亿元，同比增长
17.3%，增速比1-10月份提高0.2个百分点；中部地区投资17084亿元，增长21.7%，增速提高1.6个百分点；西部地区投资17259亿元，增长23.1%，增速回落0.7个百分点。

1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积646096万平方米，同比增长16.1%，增速比1-10月份提高1.5个百分点；其中，住宅施工面积472941万平方米，增长13.5%。

房屋新开工面积181055万平方米，增长11.5%，增速提高5个百分点；其中，住宅新开工面积131849万平方米，增长10.0%。

房屋竣工面积69420万平方米，增长2.5%，增速提高0.7个百分点；其中，住宅竣工面积54265万平方米，下降0.1%。

1-11月份，房地产开发企业土地购置面积34773万平方米，同比增长9.9%，1-10月份为下降3.6%；土地成交价款8669亿元，增长31.5%，增速比1-10月份提高19.8个百分点。

五、房地产开发企业到位资金情况
1-11月份，房地产开发企业到位资金109475亿元，同比增长
27.6%，增速比1-10月份提高0.4个百分点。

其中，国内贷款17667亿元，增长33.8%；利用外资475亿元，增长28.0%；自筹资金42742亿元，增长20.8%；其他资金48592亿元，增长31.9%。

在其他资金中，
定金及预收款30534亿元，增长32.1%；个人按揭贷款12657亿元，增长36.5%。

六、房地产开发景气指数
表1 2013年1-11月份东中西部地区房地产开发投资情况
地区投资额（亿
元）
同比增长
（%）
住宅住宅
全国总计77412 53112 19.5 19.1 东部地区43068 29403 17.3 17.3 中部地区17084 11890 21.7 20.5 西部地区17259 11820 23.1 22.2
表2 2013年1-11月份东中西部地区房地产销售情况
地区
商品房销售面积商品房销售额
绝对数（万平
方米）
同比增长
（%）
绝对数（亿
元）
同比增长
（%）
全国总计110807 20.8 69946 30.7 东部地区54709 22.2 42904 33.1 中部地区28663 22.2 13634 31.8 西部地区27435 16.7 13407 22.6
1.1.3我国当前房地产政策分析
房地产价格上涨过快，不仅造成了大量普通购房者买不起房，直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，同时，也导致了银行信贷结构的不合理，加剧银行信贷风险，进而影响金融安全和社会稳定。

为此，我国相关部门出台了一系列政策来规范房地产市场。

2013年上半年，“国五条”落地宣告房地产调控进一步趋紧，对热点城市投资投机需求的抑制再度升级，北京、上海等城市配套细则相对严格，其他绝大多数城市基本延续了国五条政策方向。

受政策影响，多数城市成交量在4-5月明显回落，但预售监管力度的骤然加大使得部分城市供求更加趋于紧张，房价上涨压力依然巨大。

在短期的限购、限贷等调控政策收紧的同时，中央也在加紧完善房地产调控的长效机制，日趋明晰的保障房政策、逐见雏形的住房信息联网及不动产登记条例，以及房产税试点范围可能扩大等都在一定程度上为稳定市场预期及今后房地产市场长期健康发展提供了保障。

1、坚持严厉调控不放松，力保房价平稳
2、日趋明晰的住房保障政策
3、房产税扩围在即
4、从土地源头保障房地产市场平稳发展，适应新型城市化发展
4.1 进一步深化土地制度改革
4.2 创新产业用地供应模式
资料来源：国家计委、国家统计局、国家信息中心中经网数据中心整理[2013年1月01日] 首先。

土地批租制度存在明显的缺陷。

城市土地使用权有偿出让就是土地批租制，是指在土地所有权属于国家的前提下土地使用者可以向国家购买一定期限的土地使用权。

使用权取得时，用地者要将批租期限内的大部分税费一次性缴付，短期内会造成地价过高，间接抬高了房价。

其次，土地出让过程中的非正常因素造成土地使用价格隐性上涨。

土地批租价格成为少数不法之徒进行权钱交易的资本。

开发商在获得土地使用权过程中用于贿赂官员的额外资金，在销售时转嫁给了购房者，提高了房价。

2.1.1建筑材料价格的上涨及建筑品质的提高
近几年来,我国建筑材料的价格呈现出持续快速上涨的趋势,特别是钢材、铝材的价格大幅上升,投入住房建设的劳动力价格也在上升。

随着我国经济的高速发展,房地产业也和其他行业一样,加速升级换代。

生态、绿色、智能、舒适等观念的引进,建筑密度的降低,绿地面积的增加,架空层的推广,公共活动场所的设计,住宅小区物业管理配套设施的完善以及建筑质量标准的提高,也使住房建设生产费用上升。

去年年初,建设部要求住宅建设全部采用节能措施,这一政策的实施使每平方米住宅的建筑安装成本又增加了20%—30%。

2.1.3开发企业融资成本上升。

近年来，为了打压房地产泡沫，制止房地产过度开发，管理部门出台了一系列政策，提高了开发企业的贷款门槛，造成新建房地产项目融资成本上升。

对此，开发企业的反应无非两种：一是减少开
发量；二是提高已建房产价格。

以求尽快回笼资金，从而提高了房价。

可见，如果调控力度过猛，调控手段过于生硬，不仅不能达到预期的效果，甚至可能适得其反。

2.2供求关系分析
2.2.1需求方面
(1)城镇化进程加速的需求
随着城市化进程的加快和原有城市规模的扩大，一方面，城市人口的膨胀产生了巨大的住房需求，另一方面，城市原有居民同样需要改善住房条件，提高住房水平。

家庭规模是指家庭平均人口数，家庭规模与住房价格变化方向相反。

随着经济发展和人们生活观念的改变，人们逐渐从大家庭中分散出来，出现家庭小型化趋向，根据我国人口普查数据，1982年我国家庭平均人口为4.43人，2004年则降到3．6人左右，而2011年发布的第六次人口普查显示家庭平均人口为3.11人，表明我国家庭规模近30年来急剧变小，人们对住房的需求量也随之激增，推动房价不断上涨。

2010年《城市蓝皮书：中国城市发展报告No.3》显示，截至2013年中国城镇人口已经达到7.6亿，城镇化率达到52.3%。

城市化进程的加快,导致农村人口大量向城市流动,这些人口有着巨大的住房需求。

（2）社会心理因素。