城市更新类工改工最新政策要点解读
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理_图文
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新年度计划
城市更新单元规划的制定计划； 已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；
其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划 相关资金来源等内容；
Part 3 城市更新分类解读
饰、装修许可文件
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
功能改变后补缴地价怎样计算？
——改变功能后的原有建筑面积地价+增加建筑面积地价.
原有建筑面积 部分补缴地价
销售额
改变后土地使用权剩余 期限的公告基准地价
销售额
原土地用途剩余期限 的公告基准地价销Βιβλιοθήκη 额增加建筑面积 部分补缴地价
改变后的功能和土地使用权剩余期限的 市场评估地价标准
——由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化.
有关部门批准或者备案
涉及改善基础设施、公 共服务设施和市容环境
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
市政府
区政府
权利人
其他相关人
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
进行功能改变的条件是什么？
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要.
1、符合城市规划； 2、已取得《深圳市建设用地规划许可证》和《深圳市建设工程规划许可证》； 3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款； 4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的 非农建设用地指标范围内的建成区域 。
城市更新类工改工最新政策要点解读
一站式工改产业更新运营平台|城市更新·产业运营·园区基金罗宇合一城市更新集团董事总经理广东省三旧改造协会副会长华勤城市更新研究院副理事长北京师范大学珠海分校不动产学院客座教授相关政策1.深圳市城市规划标准：①用地性质、用地年限、容积率等基本信息指引；②建筑设计用途指引规范。
2.“1+6”文件：①产品建成以后后期销售或转让等要求限制；②销售收益分成、地价补缴等规范。
3.深圳市建筑设计管理规定：①产品建筑设计规范要求与指引；②关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知（征求意见稿）4.《深圳高新区北区产业升级改造实施方案》：①高新北区工改工改造指引；销售突破：城市更新项目形成的工业楼宇完全可售，配套部分补缴地价后可进入市场销售70%工业楼宇30%配套持有：涉及部分的地价补缴，补缴标准为所涉及物业的基准地价销售：按配套物业基准地价的5倍补缴地价后可进入市场销售配套物业类型：配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施。
工改项目城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让产权划分及销售：新转让办法中最小可以间为基本单元进行产权划分；并明确工业楼宇可预售，交易方式灵活预售：工业楼宇可预售销售条件及方式产权划分灵活：依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书产权划分交易方式灵活：可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易改造前产业用房为非商品性质的高新技术产业升级改造项目和非高新技术产业升级改造项目，改造后，扣除政府回购创新型产业用房面积之外，其不超过新增空间的50%部分允许分割转让。
改造前产业用房为商品性质的产业升级改造项目，改造后允许分割转让。
上述受让对象应为高新技术企业或高新技术项目承担单位或南山区政府。
高新区北区产业升级改造后形成的新增产业用房，在办理房地产权登记并取得房地产权证书后，可以抵押，性质是商品房的，可以转让。
城市更新政策解读及房地产市场影响评估
城市更新政策解读及房地产市场影响评估城市更新政策是指政府为促进城市发展和提升居民生活质量而制定的规划与行动方案。
这些政策通常包括对老旧城区的重建、公共设施和基础设施的改善，以及居住环境和城市形象的提升等方面的内容。
本文将解读城市更新政策并评估其对房地产市场的影响。
一、城市更新政策解读1. 定义和目标：城市更新政策的核心目标是通过改善城市空间、优化城市功能、提升城市品质等手段，推动城市经济发展和居民生活质量的提升。
政府通常通过法律法规的制定和经济政策的引导，为城市更新提供政策支持和资金保障。
2. 政策内容：城市更新政策内容一般包括以下几个方面：a) 城市规划与设计：政府制定综合规划，明确发展方向和空间布局，规划新建城市区或更新老旧城区，包括住宅区、商业区、工业区等。
b) 基础设施建设：更新城市基础设施，包括道路交通、水电供应、通信网络等，提高城市运行效率和居民便利性。
c) 公共设施建设：增加或改善公共设施，如学校、医院、公园等，提供更好的服务和环境。
d) 住房供应管理：修订和完善住房供应政策，提供多样化的住房供给，满足市场需求。
二、城市更新政策对房地产市场的影响评估1. 房地产供需变化：城市更新政策往往伴随着土地重置和建筑拆除工作，这将导致住宅供应减少。
然而，在城市更新过程中，政府通常会采取相应措施保障居民的住房需求。
因此，一方面可能会短期内导致住房市场供应紧张，价格上涨；另一方面，新建的房屋供应将逐渐增加，稳定市场。
总体来讲，城市更新政策对房地产市场的影响是长期正面的。
2. 土地利用效率提升：在城市更新过程中，通过规划调整和土地利用的优化，提高土地的使用效率。
政府可以增加住宅用地供应，降低用地成本；同时，将不适宜居住的区域进行改造，提升土地价值。
这种土地利用效率的提升将促进房地产市场的良性发展。
3. 城市形象和居住环境改善：城市更新政策注重提升城市形象和居住环境，通过改造老旧区域、增加公共设施、优化城市景观等方式，提升居民的生活质量，增加城市吸引力。
住房和城乡建设部的城市更新和改造政策
住房和城乡建设部的城市更新和改造政策随着城市化进程的不断推进和经济社会的快速发展，我国城市面临着许多挑战和问题，如老旧小区、过剩住房、基础设施滞后等。
为了解决这些问题，住房和城乡建设部出台了城市更新和改造政策，旨在提升城市的整体品质，改善居民的生活环境。
本文将详细介绍住房和城乡建设部的城市更新和改造政策，并分析其对城市建设的影响。
一、政策背景随着城市化进程的加速，我国城市面临着老旧小区、过剩住房、基础设施滞后等一系列问题。
这些问题不仅影响了城市的整体形象，也给居民的居住条件和生活品质造成了不小的困扰。
为了解决这些问题，住房和城乡建设部积极推进城市更新和改造，提出了一系列政策措施。
二、政策内容1.城市更新政策住房和城乡建设部针对老旧小区的更新问题，提出了城市更新政策。
根据政策要求，各地要制定相关规划，对老旧小区进行改造和提升。
具体措施包括：（1）改造低效用地。
对存在闲置、废弃的低效用地进行整治，加强资源利用和节约。
（2）提升建筑物品质。
对老旧建筑物进行维修和改造，提高建筑性能，确保居民的安全与舒适。
（3）改善基础设施。
破旧不堪的道路、给排水系统等基础设施进行改善，提高城市的功能与便利性。
2.城市改造政策为应对过剩住房和基础设施滞后等问题，住房和城乡建设部提出了城市改造政策。
政策要求各地根据实际情况，推动城市改造，提升城市的品质和功能。
具体措施包括：（1）优化土地利用。
合理规划土地资源，调整土地用途结构，提高土地利用效率。
（2）调整住房供应结构。
根据市场需求和居民需求，调整住房供应结构，提供适应不同群体需求的住房产品。
（3）提升城市设施。
加大对城市基础设施的投资力度，改善交通、供水、供电等城市设施的质量和容量。
三、政策影响住房和城乡建设部的城市更新和改造政策对城市建设产生了积极影响：1.改善居民生活环境通过城市更新和改造，老旧小区得到改造和提升，居民的生活环境得到极大改善。
新建筑物的安全性和舒适度提高，基础设施的改善使生活更加便利。
全国城市更新政策梳理
全国城市更新政策梳理如下：
1.老旧小区改造提升。
改善老旧小区居住条件，重点改造完善小
区配套和市政基础设施，规范物业管理，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。
2.老旧工业片区转型升级。
转变区域功能，完善配套设施，整合
集聚创新要素，促进产业优化升级。
落实工业遗产保护和利用，加强生态环境整治修复。
3.传统商圈提档升级。
拓展商圈新型服务功能，促进传统商圈转
型升级。
完善配套设施，规范管理运营，优化商圈业态，突出商圈特色。
4.公共服务设施与公共空间优化升级。
完善公共服务设施，提高
公共服务水平，促进城市健康绿色发展。
优化城市公共空间，提升城市交通水平，完善城市功能布局，增强城市社会经济活力。
5.其他城市更新情形。
存量住房改造提升、存量房屋盘活利用等
区域，符合城市更新适用情形的。
6.活化土地供应。
7.整合零星用地。
可拆除部分老旧房屋，新、旧房可整合改建。
8.优化建设手续。
2023年我国及部分省市城市更新行业相关政策 推进城市设施规划建设和城市更新
03
Facility Planning and Construction Strategies in Urban Renewal
城市更新中的设施规划与建设策略
城市更新与设施规划建设
城市更新是城市发展的一种重要方式，是城市建设和管理的重点工作。近年来，我国及部分省市城市更新行业相关政策不断推进，城市设施规划建设和城市更新得到了越来越多的关注和重视。
5.部分省市城市更新政策部分省市也出台了相应的城市更新政策，以推进城市设施规划建设和城市更新。
政策推动：例如，广东省政府发布的《广东省城市更新条例》提出，到2025年，将完成100个重点城市更新项目。同时，还鼓励社会资本参与城市更新项目。
上海市城市更新政策及规划建设实践
1.城市更新与设施规划建设近年来，我国政府在城市更新领域采取了一系列政策措施，以推动城市设施规划建设和城市更新。其中，国家发改委于2021年发布的《关于推进城市基础设施高质量发展的意见》明确提出了以推进城市基础设施高质量发展为主题，促进城市更新、改造升级，优化城市空间布局，增强城市综合承载能力，提高城市治理水平。
2.部分省市城市更新情况 北京市：北京市正在推进老旧小区、老旧厂区、老旧街区的更新改造，计划到2025年完成不少于200个重点项目的改造。同时，北京市还计划建设一批智慧社区和智慧街区，提升城市智能化水平。
城市更新实施效果及影响
城市更新与设施规划建设
我国及部分省市城市更新行业相关政策推进城市设施规划建设和城市更新
2022年底我国城市更新政策发布近30个，总投资额超50万亿元据不完全统计，截至2022年底，我国共有近30个省市自治区发布了城市更新政策，涉及总投资额超过50万亿元。其中，中央政府出台了12项政策，涉及总投资额约10万亿元；地方政府出台了18项政策，涉及总投资额约40万亿元。此外，部分省市还制定了更为具体的实施细则和操作指南，为城市更新工作的顺利开展提供了有力保障。
城市更新政策解读改善城市环境
城市更新政策解读改善城市环境城市更新政策是指针对老旧城区进行改造和更新的一系列政策和举措。
随着城市化进程的加快和人们对宜居城市环境的需求提升，城市更新政策成为了解决老旧城区问题、改善城市环境的有效途径。
本文将对城市更新政策进行解读，重点探讨其对改善城市环境所起的作用。
一、背景介绍城市更新是指对老旧城区进行土地开发、建设和改造的一项重要任务。
老旧城区通常存在建筑老化、设施陈旧、环境污染等问题，严重影响了居民的生活质量和城市的形象。
为了改善这种状况，政府出台了一系列城市更新政策，旨在提升城市环境品质，打造宜居城市。
二、城市更新政策的主要内容城市更新政策的核心目标是通过土地整理、旧城改造、绿化环保等手段，提升老旧城区的建设质量和居住环境。
具体来说，城市更新政策包括以下几个方面：1. 土地整理与规划：城市更新政策要求对老旧城区进行土地整理和规划，合理利用城市土地资源，使之更加高效、紧凑。
通过重新规划土地用途和优化空间布局，可以提供更多的公共空间和绿化带，改善城市居住环境。
2. 旧城改造与保护：城市更新政策注重旧城保护与改造，强调对历史文化建筑的保护和再利用。
对于条件较好的历史建筑，可以进行修缮和改建，使其发挥更多的功能。
对于无法保护的老旧建筑，可以进行拆除，用新的现代化建筑代替，以推动城市形象的提升。
3. 绿化环保与生态建设：城市更新政策鼓励绿化环保和生态建设，通过植树造林、建设公园绿地、保护水资源等途径，提高城市的生态环境质量。
同时，推广清洁能源和节能减排技术，减少污染物排放，提升城市空气质量和居住环境。
三、城市更新政策的意义与作用城市更新政策对改善城市环境起到了积极的作用，具体体现在以下几个方面：1. 提升城市形象：城市更新政策能够对老旧城区进行综合改造，使得城市形象焕然一新。
通过改善道路、修建公共设施、提升建筑品质等措施，增强了城市的美观度和整体形象，吸引了更多外来投资和人才流入，推动了城市的发展。
广州市城市更新政策解析(20220313)
二、新政策解读
省报告中提出存在的问题及分析
《关于加快推进“三旧” 改造工作的补充意见》（穗府﹝2012﹞20号）
2015年12月
《广州市城市更新办法》（市府令第134号）
《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知》（穗府办﹝2015﹞56号）
2017年6月
《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规﹝2017﹞6号）
二、新政策解读
省报告中提出存在的问题及分析
一、片区策划与详细规划决策程序不合理，规划的统筹引领作用未能充分发挥，个别区空间规划职权不统一 （省报告提出）广州市“三旧”改造项目片区策划方案由市长主持召开的市城市更新工作领导小组会审定，先于副市长主持召开的城市规划委员会会议。这将倒逼之后由副市长主持召开的规划会议，通过调整详细规划落实片区策划作出的规划安排，影响城市规划委员会审议工作的独立性，无法充分发挥专家和公众意见对于政府规划决策的参考作用。黄埔区将空间规划管理职权一分为二，其中城市更新项目详细规划管理职权由区城市更新主管部门承担，其余非城市更新项目（新增建设用地项目）由区自然资源主管部门承担，空间规划职权不统一，削弱了国土空间规划的统筹引导作用，与《中共中央国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》中关于城镇开发边界内的详细规划，由市县自然资源主管部门组织编制的要求不符。
城市更新阶段（2015年-2019年
成立首个市级城市更新机构—城市更新局出台“1+3”政策，建立了较为完备的城市更新体系，常态化有序推进城市更新改造工作
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理前言近年来，深圳市作为中国的经济特区，城市更新改造成为其中的重要政策之一。
城市更新改造工作不仅关系到城市的经济发展、市民居住环境，也涉及到社会稳定和人居安全等方面。
因此，深圳市政府及相关部门对于城市更新改造工作非常重视，制定了一系列政策来推进城市更新改造工作。
本文将对深圳市城市更新改造政策进行解读，并整理出城市更新改造工作的步骤流程。
一、深圳市城市更新改造政策解读1.城市更新改造背景城市更新改造是指在城市旧区内，按照城市总体规划和建设要求，利用现有资源进行规划设计和再开发建设，改善城市居住和生活环境的一种综合性、系统性工作。
深圳市城市更新改造工作背景包括：全面发展城市创新驱动战略，完善市政公用设施，推进城市化、产业化和城市文化与符号化的有机统一等。
2.城市更新改造政策目标深圳市城市更新改造政策目标是通过控制现有城市的空间扩张，迅速开发出具有现代产业体系的城市新区，达到清理城市“烂尾工程”、改善城市居住环境、提高城市整体形象等目标，提高城市的竞争力和居民的幸福感。
3.城市更新改造政策内容深圳市城市更新改造政策包括：•整体规划和区域规划•土地成本保障机制•住宅区改造和旧房改造•立体交通体系的发展•城市公共设施的规划与建设•环保政策和节能政策•健全城市更新改造机制4.城市更新改造政策效果深圳市城市更新改造政策的效果主要包括：•城市景观和居住环境得到极大的改善。
•由于城市更新改造所采用的新技术、新材料等的使用，为城市的更新和建设带来了高效率、高品质和节能环保的新趋势。
•增强了城市的核心竞争力和吸引力。
二、城市更新改造工作步骤流程整理1.方案设计阶段方案设计阶段，主要是为了保障城市更新改造项目的顺利进行，制定可行的工作方案。
具体步骤如下：•编制前期工作方案•确认工作目标•选址•土地规划方案编制•结合城市实际，合理规划道路、交通、绿化、公共设施等。
2.施工阶段施工阶段是城市更新改造工作的重要步骤，基础建设和工程采购措施等，都需要充分考虑。
解读城市更新办法及工改工
城中村
2.5及以下
不补缴
容
积 2.5至4.5部 公告基准低价
率
分
20%
超4.5部分 公告基准地价
旧屋村
现状占地 1改工
原有合法建 筑面积内
不补缴
增加的建筑 公告基准地价
面积
的50%
6、拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业 的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价 标准的50%缴纳地价。
科之谷
工改工之创新型产业用房
创新型产业用房解读 创新型产业用房设计规范
创新型产业用房解读
定义：创新型产业用房，是指根据创新型企业的发展需求，建设或配建、筹集（含租购）
并按政策出租或出售的生产、研发、运营及其他配套设施的政策性产业用房。
按照城市更新有关规定，城市更新项目配建的创新型产业用房，建成后政府可优先以建 造成本加合理利润回购；政府不回购的，产权归原所有人，但需按政府拟定的基准价格和 准入条件租售。回购价格由审计机构审计后确定。 创新型产业用房租售实行政府基准价。基准价格由市发展改革部门会同市其他产业主管 部门、规划国土部门拟定。其中，销售基准价格可综合考虑开发成本、税金、合理利润和 该宗建设用地使用权市场评估地价、基准地价以及我市产业政策导向等因素确定，租赁基 准价格调整周期为3年。 租售基准价格报市创新型产业用房建设和管理工作领导小组批准后公布执行，租售价格 原则上应为同片区同档次产业用房市场评估价格的50%—70%，具体由市发展改革部门牵 头拟定。
小结：1、总建筑面积一般不增加，为完善建筑使用功能，增加需补缴地价，公共服务基 础设施部分免收地价；
内容解读
三类：拆除重建类城市更新
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程04整理63449课件
23
城市更新分类解读
3.4 拆除重建地价测算
其他情形用地
按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合 法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。
补缴地价
改造后应缴地价
原有合法建筑 面积地价
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Part 4 城市更新主要程序
25
城市更新主要程序
城市更新单元规划获批准后视为已完成法定图则的修改（或制定）程序
27
11
城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
综合整治包括哪些内容？
——基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目.
沿街立面更新
环境绿化美化
公共服务设施改造
不改变建筑主体结构和使用功能； 一般不加建附属设施，加建的附属设施应当满足相关规范的要求。
12
城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
综合整治的实施主体是谁？
《广州市深入推进城市更新工作实施细则》政策解读
广州市国有旧厂房更新改造 政策解读广州市城市更新局 土地整备处2018年8月28日目录1城市更新政策城市更新改造流程2方案编制要求3重点注意事项4“三旧”改造政策概况：2008年底，我省与国土部签订了合作共建节约集约用地示范省工作协议，将“三旧”改造作为其中一项重要任务和政策创新。
经过近十年的实践探索，我省在“三旧”改造的工作机制、运行模式、政策体系等方面积累了丰富的经验，同时，“三旧”改造经验也已上升为国家城镇低效用地再开发政策，在全国复制推广。
国家层面：《国土资源部关于印发《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》的通知》（国土资发〔2016〕147号）省级层面：《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《关于提升三旧改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、《关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）市级层面：城市更新“1+3”政策、《关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）主要政策一、政策背景序号类型“1+3”政策6号文1自行改造模式①工改工；②工改商①工改工；②工改商；③工改新产业（5年过渡期）；④科改科、教改教、医改医、体改体2自行改造条件重点功能区、地铁站点周边800米等旧厂用地由政府收储独立分散、未纳入成片连片收储范围、控制性详细规划为非居住用地（保障性住房除外）的国有土地旧厂房可优先申请自行改造3公建配套按用地比例无偿配建不低于15%用地无偿配建4土地出让金按基准地价计收按市场评估价计收5政府收储补偿规划毛容积率2.0以内“工改居”规划毛容积率2.0以内；“工改商”规划毛容积率2.5以内6政府收储奖励无按土地出让成交价或市场评估价款的10%、5%奖励一、事权下放根据《广州市人民政府关于将一批市级行政职权事项调整由区实施的决定》（广州市人民政府令第157号）规定：城市更新项目实施方案审核权已全部下放区政府。
城市更新方向——“工改工”的新路径
Ｙ圆桌论坛ＵＡＮＺＨＵＯＬＵＮＴＡＮ城市更新方向 工改工 的新路径陈颖仪[综合开发研究院(中国 深圳)ꎬ广东㊀深圳㊀５１８０２９]摘㊀要:中国经济的飞速发展ꎬ社会和经济都面临着重大的转型ꎬ城市化进程的加快使城市更新进入新的发展阶段ꎮ为加快推进供给侧结构性改革ꎬ促进产业升级ꎬ亟须提升园区经济和镇级经济的集约化发展水平ꎮ在 房住不炒 的基调下ꎬ城市更新 工改工 需抛弃传统房地产的路径ꎬ用风险投资思维做产业园区ꎬ重构投资逻辑ꎮ一是通过引入多方力量ꎬ平衡各方诉求ꎬ合力推进项目进程ꎻ二是在投资开发过程中ꎬ制订投融资计划ꎬ长期贷款辅以短期融资ꎬ科学把控资金风险ꎻ三是在充分了解入驻方需求的基础上开发建设ꎬ保障入驻率ꎬ激发项目活力ꎬ通过后期运营ꎬ保持项目内生活力ꎬ做优资产ꎮ关键词:更新方向ꎻ 工改工 ꎻ更新机遇ꎻ更新路径中图分类号:Ｆ２９３.１㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀文章编号:１６７１－６７２８(２０２３)０９－０１８４－０３㊀㊀深圳是全国最先遭遇空间资源紧约束的超大城市ꎬ也是空间发展模式最先由增量扩张转向存量优化的城市ꎮ深圳土地开发强度达４９％ꎬ开发新增用地受限ꎬ土地资源不足进一步推高企业的运作成本ꎬ不少企业开始陆续迁出珠三角片区ꎮ２０２０年ꎬ自然资源部印发«关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函»ꎬ支持深圳深化自然资源领域改革探索ꎬ进一步提升自然资源要素市场化配置程度和效率ꎬ充分发挥市场机制作用ꎬ清除各种显性㊁隐性市场壁垒ꎬ针对深圳土地资源稀缺这问题ꎬ提高资源配置效率ꎬ激发市场活力和创造力ꎮ过去十年ꎬ深圳市在全国率先探索以城市更新为主导的存量发展模式ꎬ 工改工 已取得一定的成功经验ꎬ但是也遭遇到开发强度过高㊁开发商倒闭项目搁置㊁城市承载力不堪重负等尖锐矛盾ꎮ未来ꎬ深圳城市刚更新 工改工 将以供给侧结构性改革为主线ꎬ以促进产业转型㊁强化有效投入㊁优化营商环境㊁塑造城市品质为更新方向ꎬ将深圳打造成为每个人的 创新创业创意之都 ꎮ一㊁新时代赋予城市更新的新要求(一)制造业的发展对载体平台提出新要求根据联合国的统计数字ꎬ早在２０１０年ꎬ中国制造业产值超过美国ꎬ跃居 世界第一 ꎬ但产业利润率明显偏低ꎮ根据我国现阶段经济运行主要矛盾ꎬ需创新驱动ꎬ推动传统产业优化升级ꎬ推进新技术㊁新组织形式㊁新产业集群形成和发展ꎬ提升我国在全球供应链㊁产业链㊁价值链中的地位ꎮ王伟年和张平宇探索了创意产业与城市再生之间的关系ꎬ阐述了创意产业在城市再生中的四个作用:提高城市竞争力㊁增加城市就业㊁延续城市文脉㊁塑造城市景观特色ꎬ并指出创意产业园区是城市再生的新模式ꎮ在从中国制造到中国创造的过程中ꎬ需建设集约型园区和特色专业镇ꎬ提升园区经济和镇级经济的集约化发展水平ꎬ进而推进产业集群发展ꎮ为更好聚集高新技术产业ꎬ应产业先行ꎬ其次为产业人员配套居住㊁社区级公共服务设施ꎬ根据入驻人员的诉求构建空间格局ꎬ最后随着产业区实力提升ꎬ打造交通枢纽的新区中心ꎬ实现产城融合ꎮ２０１８年ꎬ深圳市城市更新供应土地２５７万平方米ꎬ综合整治旧工业区１４０万平方米ꎬ城市更新 工改工占比高达５４.５％ꎬ为实体经济发展和公共服务配套提供了宝贵空间ꎮ(二)国土空间治理对城市面貌提出新要求大城市的增量土地逐渐减少ꎬ用地成本不断攀升ꎬ在土地资源紧缺的背景下ꎬ如何挖掘存量用地潜４８１作者简介:陈颖仪(１９９４ ㊀)ꎬ女ꎬ汉族ꎬ广东博罗人ꎮ主要研究方向:区域经济㊁产业规划和投资评价ꎮＹ圆桌论坛ＵＡＮＺＨＵＯＬＵＮＴＡＮ能㊁提升土地效能ꎬ成为各城市ꎬ尤其是较为发达的城市的重要课题ꎮ为全面贯彻落实«中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见»ꎬ深圳作为可持续发展先锋ꎬ需打造安全高效的生产空间㊁舒适宜居的生活空间㊁碧水蓝天的生态空间ꎮ然而ꎬ深圳可建设用地从１９８０年的３平方公里拓展到２０１６年的９２３平方公里ꎬ其超常规的发展速度ꎬ使得先发展地区的产业空间不符合未来发展的诉求ꎬ城市更新迫在眉睫ꎮ为做大做优都市核心区ꎬ增强核心引擎功能ꎬ«深圳市建设中国特色社会主义先行示范区的行动方案(２０１９－２０２５年)»明确提出建设罗湖旧城改造可持续发展示范区ꎮ罗湖片区的城市更新ꎬ宜践行生态文明理念ꎬ充分利用深圳信息技术优势ꎬ构建优质均衡的配套服务体系圈层ꎬ实现城市群智能管理ꎬ提高了工业空间的利用效率ꎬ通过改造民生工程赋予街区新活力ꎬ提高民众生活便利水平和生活质量ꎬ打造高端产业承载基地ꎬ提升发展能级ꎮ二㊁三个 不 阻碍城市更新发展(一)品质不匹配宜居宜业宜游的优质生活圈建设是粤港澳大湾区建设的目标ꎬ是形成资源节约㊁土地集约的重要形式ꎬ是实现经济建设与生态环境保护相平衡的有效方式ꎮ一方面ꎬ城市产业㊁生活的消费特征不断迭代升级ꎻ另一方面ꎬ城市的基础设施建设和配套条件滞后于经济社会发展ꎮ因此ꎬ新时期城市更新的重要任务ꎬ就是盘活土地存量ꎬ提高利用效率ꎬ优化资源配置ꎬ营造环境优美㊁配套健全的生活环境ꎬ保障经济增长的可持续性ꎮ(二)需求不满足截至２０１７年年底ꎬ深圳城市更新项目里 工改工 项目仅为１７％左右ꎬ但２０１７年内 工改工 项目的占比是３２％ꎬ而２０１８年上半年的 工改工 项目占比达到５０％ꎮ截止２０１９年底ꎬ深圳市 工改工 项目计划立项１３７个ꎬ批准旧改规划指标中ꎬ研发用房１３９５.８万平方米ꎮ从数据可看出ꎬ 工改工 城市更新项目的占比全面提升ꎮ在产业升级的背景下ꎬ政府不仅希望更新空间本身ꎬ还希望更新空间的内容ꎬ通过城市更新将一些重要的产业项目落地ꎮ根据国家统计局最新数据ꎬ２０１９年末我国城镇化率为６０.６０％ꎬ我国一㊁二线及城市建设用地短缺的城市ꎬ 工改工 更新项目将引来新的机遇和爆发点ꎮ(三)资金不均衡基于园区和企业的规模吸引更多投资ꎬ找到中长期的资本嫁接ꎬ通过资产管理探索出盈利模式ꎮ产业地产项目的周期较长ꎬ融资相对较难ꎬ且不能像传统地产开发一样ꎬ可以通过压缩建设销售时间实现资金回流ꎮ目前产业地产项目的运作模式和融资模式甚至盈利模式都难以确定ꎮ 工改工 的投资周期相对其他项目类型更长ꎬ所以银行更加谨慎ꎮ 工改工几乎是地产中最难融资的一种ꎬ且因为未来招租有不确定性ꎬ所以除了对项目本身的地理位置㊁规划㊁成本㊁未来运营的要求高之外ꎬ对运营实施主体ꎬ即股东㊁实控人也看得比较重也纳入考量ꎮ三㊁ 工改工 的更新路径为更好满足经济社会㊁城市发展的诉求ꎬ城市更新 工改工 应以提高城市活力㊁推进生产力发展为全局性目标ꎬ具体应做到提高城市功能㊁调整城市结构㊁改善城市环境㊁更新配套设施㊁构建宜居宜业的生活圈ꎮ(一)复合式 工改工 更新模式１.多方位统筹的复合式更新工改工 更新目标应建立在适应城市生产力发展的基础上ꎬ从单纯的城市物质环境的改善转向城市发展能力的增强ꎬ关键是提前研判更新项目的主导产业及发展方向ꎮ过去城市更新更多注重空间形态的转变ꎬ但为满足经济社会㊁城市发展诉求ꎬ需产业落位协调空间总体布局ꎬ根据不同类型产业的主导功能㊁所需用地性质ꎬ设定用地比例ꎬ并提前调研意向企业和员工的诉求ꎬ对基础设施和公共服务设施进行合理布局ꎬ提高空间使用效率ꎬ进而增加就业ꎬ提高城市生活质量ꎬ促进城市文明ꎬ更广泛㊁更综合地推动城市全面进步ꎮ２.多主体参与的复合式更新有活力的 工改工 项目ꎬ应更多考虑未来使用者的诉求ꎬ让未来入驻者ꎬ对该项目更有感情ꎬ在前期参与质量把控ꎬ为后续入驻及发展奠定良好基础ꎮ具体而言ꎬ政府充当 裁判员 的角色ꎬ保证项目发展满足城市的宏观目标ꎻ原业主㊁入驻企业和员工提出诉５８１Ｙ圆桌论坛ＵＡＮＺＨＵＯＬＵＮＴＡＮ求ꎬ在前期规划㊁建设参与其中ꎬ保障公共利益避免官民隔阂ꎬ维护社会公平ꎻ开发商作为项目的操盘手ꎬ以资本和技术优势㊁专业化的管理降低更新成本并提高更新质量ꎬ协调政府㊁原业主和未来入驻方的利益ꎬ平衡各方诉求的基础上实现自身的盈利性ꎮ(二)科学探索融资模式１.配置多项融资产品组合融资除传统的银行贷款外ꎬ可优化配置不同类型的银行融资品种ꎮ并购贷款ꎬ即引入优质资本ꎬ主要用于股权并购模式ꎬ但需注重自有资金比例ꎬ保障项目推进的话语权ꎻ工业产房按揭ꎬ对已完成的收购工业厂房或者新建工业厂房ꎬ可按揭额度获得小微企业客户指标ꎬ从而获取利率低㊁期限长的贷款ꎻ固定资产项目贷ꎬ区别于房地产开发贷款ꎬ此类适用于长期自持物业和运营ꎬ能获期限长的贷款ꎬ但用途较受限制ꎬ一般用于制订用途的建设或者装修等ꎻ租赁贷ꎬ针对工业厂房长租部分进行按揭ꎬ也可用于工业厂房改长租公寓的部分ꎬ能帮助开发商快速回笼资金ꎻ资产证券化(ＡＢＳ)ꎬ以特定资产组合或特定现金流为支持ꎬ即未来几年园区产生的收入为基础证券化ꎬ避免物业评估ꎻ房地产信托投资基金(ＲＥＩＴｓ)ꎬ把流动性较低的㊁非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上可交易的金融产品ꎬ未来收益除收入外还包括了物业升值ꎬ这对开发商的园区运营能力㊁产品标准化能力以及资产管理能力方面做出更多要求ꎮ 工改工 开发商可根据自身资金实力及项目实际ꎬ选择不同的融资组合方式ꎬ长期贷款和短期融资相结合ꎬ降低融资成本ꎬ确保资金链良性循环ꎮ２.资金测算把控风险由于 工改工 更新项目前期需要大量资金ꎬ开发运营耗时较长ꎬ需在项目建设前制订投融资计划ꎬ综合测算全生命周期资金需求ꎬ并制订合理的融资方式ꎮ根据资金需求ꎬ把控融资风险重点应包括三个方面内容:一是对更新项目全生命周期各节点需投入的资金进行测算ꎬ准确计算开发与运营资金需求ꎬ根据现有资金量ꎬ可采取滚动开发ꎬ边投资边回收ꎬ降低融资成本及资金链断裂的风险ꎻ二是根据开发与运营资金需求ꎬ制订结构合理㊁成本较低㊁期限匹配的融资风险把控计划ꎬ在融资渠道方面ꎬ融资主体方面要积极发挥市场主体的力量ꎬ应重点考虑向开发性和政策性金融机构进行融资ꎬ同时积极探索新型融资方式ꎻ三是防范系统金融风险ꎬ需评判实控主体的综合实力及宏观环境ꎬ不仅要看项目本身的测算㊁运营规划ꎬ还需开发商妥善处理存量债务ꎬ结合市场和企业现状ꎬ稳妥选择融资工具ꎬ全面评估融资和债务风险ꎬ根据项目属性特点和投资回报需要ꎬ进一步规范融资和债务管理ꎮ四㊁结语由于中国经济的飞速发展ꎬ我国社会和政治经济都面临着重大的转型ꎬ城市化进程的加快使城市更新进入新的发展阶段ꎮ在 房住不炒 的基调下ꎬ城市更新 工改工 需抛弃传统房地产的路径ꎬ用风险投资思维做产业园区ꎬ重构投资逻辑ꎬ通过引入多方力量ꎬ平衡各方诉求ꎬ合力推进项目进程ꎬ在投资开发过程中ꎬ把控资金风险ꎬ并通过后期运营ꎬ做优资产ꎮ 工改工 更新项目应作为社会发展工作的重要组成部分ꎬ从宏观经济来看ꎬ有利于带动社会投资ꎬ腾笼换鸟ꎬ实现产业升级ꎻ从开发商来看ꎬ在传统房地产行业利润下滑的背景下ꎬ拓展业务ꎬ升级转型以适应当前市场环境ꎻ从社会效益来看ꎬ能改善城市环境ꎬ实现产业㊁居住㊁服务的有机融合ꎬ让城市空间能够更健康㊁和谐ꎬ在可持续的框架下焕发活力ꎮ参考文献:[１]«当代中国»丛书编辑部.当代中国的城市[Ｍ].北京:中国大百科全书出版社ꎬ１９９０. [２]翟斌庆ꎬ伍美琴.城市更新理念与中国城市现实[Ｊ].城市规划学刊ꎬ２００９(２):７５－８２. [３]魏志贺.城市微更新理论研究现状与展望[Ｊ].低温建筑技术ꎬ２０１８ꎬ４０(２):１６１－１６４. [４]王伟年ꎬ张平宇.创意产业与城市再生[Ｊ].城市规划学刊ꎬ２００６(２):２２－２７.[５]李作战.全球产业转移背景下如何实现从 中国制造 到 中国创造 [Ｊ].企业经济ꎬ２００７(４):３６－３８.[６]严若谷ꎬ周素红ꎬ闫小培.西方城市更新研究的知识图谱演化[Ｊ].人文地理ꎬ２０１１ꎬ２６(６):８３－８８.６８１。
国家城市更新政策解析
国家城市更新政策解析一、城市更新的目标与原则城市更新旨在提升城市品质，改善居民生活环境，促进经济社会发展。
其原则包括：可持续性、民生优先、保护历史文化、政府引导和市场运作相结合等。
二、更新区域的选择标准选择需要更新的区域应考虑以下因素：基础设施落后、房屋老旧、环境恶化、安全隐患突出等。
同时，要结合城市规划和产业发展需求，确定重点更新区域。
三、土地利用与产权问题在城市更新过程中，需合理调整土地利用结构，提高土地使用效率。
解决产权问题时，要充分尊重原有产权人的权益，通过协商或司法途径解决争议。
四、资金筹措与运作模式资金筹措可通过政府投入、社会资本参与等方式实现。
运作模式可采取政府购买服务、PPP模式等，实现投资主体多元化，提高资金使用效率。
五、公共服务设施建设城市更新应注重公共服务设施建设，如学校、医院、文化设施等，提高居民生活便利性。
同时，要完善交通设施，提升城市交通便捷性。
六、文化遗产的保护在城市更新过程中，要注重保护历史文化遗产，防止破坏性开发。
对于具有历史文化价值的建筑、古迹等，应采取有效措施予以保护。
七、居民参与与社区共建城市更新应注重居民参与和社区共建，广泛听取居民意见，增强居民的归属感和参与感。
通过社区共建，实现居民自我管理、自我服务。
八、政策法规与监管机制制定完善的政策法规和监管机制，规范城市更新工作流程，保障公平公正。
加强监管力度，防止违法违规行为的发生。
九、实施效果评估与反馈建立城市更新实施效果评估体系，定期对更新项目进行评估，及时发现问题并采取改进措施。
同时，要重视居民反馈意见，持续优化更新方案。
十、国际经验与借鉴学习和借鉴国际城市更新的成功经验，结合我国实际情况加以运用。
关注国际城市更新发展趋势，不断提高我国城市更新水平。
关于城市更新的政策解读
关于城市更新的政策解读随着城市化的进程加速推进，各地城市更新政策成为人们关注的焦点。
城市更新是指通过对老旧城区进行改造和提升，提高城市的居住环境和基础设施设备水平，以满足人们不断提高的生活质量需求。
本文将对城市更新政策进行解读，分析其背景和目标，并探讨其具体实施方案。
一、背景和目标城市更新政策的实施背景是城市化进程中出现的问题和挑战。
随着人口增长和城市建设的不断发展，老旧城区逐渐面临居住环境恶劣、基础设施老化、资源浪费等问题。
为了提高城市的宜居性和可持续发展能力，城市更新政策应运而生。
城市更新政策的目标主要包括以下几个方面：1. 改善居住环境：通过更新老旧住宅和改造城市基础设施，提高居民的生活质量，创建更加宜居的居住环境。
2. 促进经济发展：通过城市更新，提升城市的功能和形象，吸引更多的投资和人才，推动城市的经济发展。
3. 保护历史文化遗产：在城市更新过程中，注重保护和修缮历史文化遗产，传承城市的独特魅力和历史记忆。
4. 节约资源和环境保护：通过优化土地利用和提高建筑能效，实现土地资源的合理利用和环境保护的目标。
二、实施方案为了实现城市更新政策的目标，各级政府采取了一系列具体的实施方案。
下面将从土地利用、住宅改造、基础设施建设等方面进行具体解读。
1. 土地利用优化城市更新政策强调优化土地利用，通过城市更新来提高土地利用效率。
一方面，对老旧工业区、废弃厂房等进行改造，将其转型为高新技术产业园区或商业综合体；另一方面，通过疏解和改造城市中的拆迁区域，提高土地利用率，增加城市的居住和商业用地。
2. 住宅改造城市更新政策注重改善老旧住宅的居住环境，提高居民的生活品质。
政府采取了一系列政策手段，鼓励居民参与住宅改造。
例如，通过住房改造补贴、购房补贴等方式，减轻居民的负担，提高住宅改造的可行性和积极性。
3. 基础设施建设城市更新政策还重点关注基础设施建设，提高城市的基础设施设备水平。
政府加大力度投入资金，改善道路、供水、供电、排水等基础设施设备，提高城市的整体功能和服务水平。
深圳城市更新及相关政策解析
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析
国土资源部部长姜大明在2014年全国国土资源工作会议上讲话，表示要严 格限制特大城市新增建设用地。他指出，中国城市建设无序发展，原因就是没有 控制好开放强度，没有划定城市开放边界。中国东部三大城市群发展要以盘活土 地存量为主。除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设 用地。
市长许勤在2015年政府工作报告中提出，2014年存量建设用地占土地供应总 量比重达到70%，2015年要深入实施城市更新和土地整备，加快城中村、旧工业 区和旧商业区改造，加大违法建筑查出力度。
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析 2012年和2013年这两年，通过城市更新累计供应土地405公顷，收缴 地价156.52亿元；2013年城市更新投资额365.7亿元，占全市固定资产投 资比例从2009年的3.9%上升到14.6%；2014年，投资总额已经达到400亿 元，占到全市固定资产总额的15.6%。2014年，城市更新推向市场的商品 房除去回迁给业主但不算原业主的，净剩余的预售量是256万平方米，占 全市批准预售量的35%，今后将不断增加。 结论：城市更新越来越得到政府和市场重视，并且在土地市场发挥 的作用越来越大。
（一）城市更新的意义 对于政府：
可建设的土地资源越来越少，需要盘活存量建设用地来实现GDP。
对于深圳市来讲意义重大：
2005年至2011年，深圳市以4％的建设用地增量，推动GDP的增长达133% 。现在深圳全市土地面积仅为1991平方公里，人均用地只有133平方米，其中 生态保护线范围用地974平方公里。到2020年，可供新增建设用地只有不到59 平方公里，因此面对经济要发展，土地资源越来越少，出现难以为继的情况 ，只能通过盘活存量用地来实现。
城市更新政策总结
城市更新政策总结城市更新政策是为了改善城市的发展和居民的生活质量而实施的政策。
城市更新政策的总体目标是促进城市的可持续发展、提升城市的环境质量、改善城市居住和工作条件、增强城市竞争力和吸引力。
以下是城市更新政策的主要内容和措施总结：1. 城市规划与设计：通过制定和修订城市规划和设计标准，促进城市建设的合理布局和空间利用，提升城市形象和品质。
2. 旧城改造：对老旧城区进行整体改造和提升，包括拆除违建、重建老旧建筑、改善基础设施等，以改善城市居住环境和提升城市功能。
3. 保护历史文化遗产：注重保护和利用城市的历史和文化遗产，保留历史建筑和传统建筑风格，提升城市的文化内涵和吸引力。
4. 环境改善和生态保护：加强城市环境管理和治理，推动环境保护和生态修复工作，提升城市的生态环境质量和可持续发展水平。
5. 城市交通和交通改善：改善城市交通设施和交通网络，提升城市交通的快捷性、便利性和安全性，提高居民的出行质量。
6. 产业升级和经济发展：通过引进新的产业和技术，优化产业布局，提高产业竞争力和城市经济发展水平。
7. 居民保障和社会公平：提供良好的居住条件和城市基础设施，推动城市公共服务均等化，保障农民工和弱势群体的权益。
8. 智慧城市建设：推动城市信息化和智能化建设，提升城市管理和服务水平，提高居民生活品质和城市的科技创新能力。
9. 吸引人才和创业创新：通过政策支持和优惠措施，吸引、留住和培养创业人才，推动创新创业和经济转型升级。
10. 政策协调和合作：加强政府部门和市民社会的合作，形成政策协调机制，共同促进城市更新和发展。
综上所述，城市更新政策的目标是改善城市居民的生活质量和城市的可持续发展水平，措施包括城市规划与设计、旧城改造、环境改善、交通改善、产业升级、居民保障等方面的政策措施。
同时，政府也需要加强协调和合作，充分发挥市民社会的力量，共同推动城市更新和发展。
深圳市综合整治类旧工业区升级改造政策介绍
•
按《深圳市城市更新项目
创新型产业用房配建比例 暂行规定》确定
13
三、综合整治类旧工业区升级改造
（八）分割转让
新建建筑面积属工业楼宇的，按《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行） 》进行转让； 经处置的历史用地上的原有工业楼宇首次转让免收增值收益。
对于通过综合整治进行升级改造的旧工业区，处置后的土地可以通 过协议方式出让给继受单位，原有部分的工业楼宇部分规定缴纳地 价后按程序登记在继受单位名下。
》（深府办〔2014〕8号）第（十四）条：为促
进我市产业转型升级，拓展产业发展空间，鼓励 旧工业区在满足结构安全和消防要求的前提下， 开展以综合整治为主，融合功能改变、加建扩建 、局部拆建等方式的城市更新。
6
改变
加建
三、综合整治类旧工业区升级改造
（一）简化程序
通过加建扩建、功能改变、局部拆建方式增加生产经营性建筑面积 审批环节优化 更新计划申报 区政府审查、规土委审批 符合法定图则强制性内容：管理局 审批 调整法定图则强制性内容：建环委 审批
深圳市综合整治类旧工业区升级改造 政策介绍
1
产业升级改造策略
2
产业升级改造模式
3
综合整治类旧工业区升级改造
4
旧工业区升级改造操作指引
2
一、产业升级改造策略
《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》（深府[2013]1号） 鼓励旧工业区综合整治。支持旧工业区实施综合整治和功能改变等混合类城市更新，推进 传统产业转型升级，促进高效益产业和高素质人才集聚，建设生产、生活、生态和谐发展 的现代化产业园区。对于涉及旧工业区局部加改建、部分功能调整等改造的，在规划、土 地和财税等方面给予支持。
城市更新类项目政策
城市更新类项目政策
城市更新类项目的政策主要包括以下几个方面：
- 审批标准：按照“尊重历史、立足现状”的原则，《条例》规定，在保障公共安全的前提下，城市更新中既有建筑改造的绿地率可以按照区域统筹核算，人防工程、建筑退线、建筑间距、日照时间、机动车停车数量等无法达到现行标准和规范的，可以按照改造后不低于现状的标准进行审批。
- 收费减免和税收优惠政策：以“无收益、不缴税”为原则，城市更新项目可依法享受行政事业性收费减免和税收优惠政策，同时加强对国有建设用地使用税的征管。
- 财政和金融支持：市、区人民政府应当加强相关财政资金的统筹利用，对涉及公共利益、产业提升的城市更新项目予以资金支持，引导社会资本参与。
鼓励通过依法设立城市更新基金、发行地方政府债券、企业债券等方式，筹集改造资金。
鼓励金融机构依法开展多样化金融产品和服务创新，适应城市更新融资需求，依据审查通过的实施方案提供项目融资。
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一站式工改产业更新运营平台|城市更新·产业运营·园区基金罗宇合一城市更新集团董事总经理广东省三旧改造协会副会长华勤城市更新研究院副理事长北京师范大学珠海分校不动产学院客座教授相关政策1.深圳市城市规划标准：①用地性质、用地年限、容积率等基本信息指引；②建筑设计用途指引规范。
2.“1+6”文件：①产品建成以后后期销售或转让等要求限制；②销售收益分成、地价补缴等规范。
3.深圳市建筑设计管理规定：①产品建筑设计规范要求与指引；②关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知（征求意见稿）4.《深圳高新区北区产业升级改造实施方案》：①高新北区工改工改造指引；销售突破：城市更新项目形成的工业楼宇完全可售，配套部分补缴地价后可进入市场销售70%工业楼宇30%配套持有：涉及部分的地价补缴，补缴标准为所涉及物业的基准地价销售：按配套物业基准地价的5倍补缴地价后可进入市场销售配套物业类型：配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施。
工改项目城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让产权划分及销售：新转让办法中最小可以间为基本单元进行产权划分；并明确工业楼宇可预售，交易方式灵活预售：工业楼宇可预售销售条件及方式产权划分灵活：依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书产权划分交易方式灵活：可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易改造前产业用房为非商品性质的高新技术产业升级改造项目和非高新技术产业升级改造项目，改造后，扣除政府回购创新型产业用房面积之外，其不超过新增空间的50%部分允许分割转让。
改造前产业用房为商品性质的产业升级改造项目，改造后允许分割转让。
上述受让对象应为高新技术企业或高新技术项目承担单位或南山区政府。
高新区北区产业升级改造后形成的新增产业用房，在办理房地产权登记并取得房地产权证书后，可以抵押，性质是商品房的，可以转让。
高新区北区产业用房的出租应按照《国家自主创新示范区条例》的相关规定执行。
销售限制：新转让办法中提出严格的转让条件，使物业销售速度和价格受到较大影响，产业申报需充分考虑销售落地性受让人资格：须是依法注册登记的企业再转让转让限制受让人资格审查：必须符合产业准入条件并通过各区（含新区）产业主管部门依法进行的资格审查5年内不得转让：工业楼宇转让后，自工业楼宇完成转移登记之日起5年内不得转让确需5年内转让：增值收益100%计提新政：一级工业区块线内的受让方应是从事制造业的生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务业企业，并有3年以上合法纳税记录（或投资方有合法纳税记录）。
⏹第十三条：按照城市更新有关规定，城市更新项目配建的创新型产业用房，建成后政府可优先以建造成本加合理利润回购；政府不回购的，产权归原所有人，但需按政府拟定的基准价格和准入条件租售。
回购价格由审计机构审计后确定。
⏹第十四条：创新型产业用房租售实行政府基准价拟定方：市发展改革部门会同市其他产业主管部门、规划国土部门参考标准：销售基准价格可综合考虑开发成本、税金、合理利润和该宗建设用地使用权市场评估地价、基准地价以及我市产业政策导向等因素确定，租赁基准价格的调整周期为3年。
租售原则上应为同片区同档次产业用房市场评估价格的50-70%租赁价调整周期：3年——《深圳市人民政府办公厅关于印发创新型产业用房管理办法的通知》创新型产业用房：租售基准价格——政府除了拥有优先回购权外，还享有租售价格定价权和准入门槛设定权，租售价格水平将非常低，政府意在遏制创新型产业用房市场炒作深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定（深规土规【2016】2号）第三条创新型产业用房配建比例为12%，配建比例是指项目改造后提供的创新型产业用房的建筑面积占项目研发用房总建筑面积的比例。
城市更新项目位于《深圳经济特区高新技术产业园区条例》适用范围内的，配建标准如下：高新技术企业（权利主体）自行开发的产业升级改造项目，配建比例为10%；非高新技术企业（权利主体）与高新技术企业合作开发的产业升级项目，配建比例为12%；非高新技术技术企业（权利主体）自行开发的产业升级改造项目，配建比例为25%。
创新型产业用房：创新型产业用房配建比例统一调整为12%，不再区分三类地区，整体提高了城市更新项目配建比例深圳市城市更新项目创新型产业用房配建比例暂行规定（试行）（征求意见稿）第七条城市更新项目配建的创新型产业用房应集中布局，由项目实施主体在项目实施过程中一并建设。
项目分期建设的，创新型产业用房原则上应布局在首期。
第八条城市更新项目配建的创新型产业用房，建成后由政府回购的，产权归政府所有，免缴地价。
建成后政府不回购的，产权归项目实施主体所有，地价按《深圳市城市更新办法实施细则》第五十七条研发用地的基准地价标准的50%计收，建成后需按深圳市创新型产业用房管理有关规定进行租售。
创新型产业用房：创新型产业用房原则上集中布局，分期的因布局在首期，政府回购的不再计收地价，不回购的按照建筑功能应缴纳地价标准的50%缴纳地价补缴：工改最新地价政策：《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（深府办【2016】38号文）》备注：基准地价目前参照2013年版地价表工改类型工改方向测算方法备注工改工研发办公及工业厂房1*基准地价（工业与办公基准地价的平均值）1、自用，系数为0.1；2、整体转让，系数为0.7；3、集中商业、沿街商业和地下商业均参考基准商业地价，地下商业补缴地价后可分割转让；配套宿舍5*住宅基准地价*0.8配套商业5*商业基准地价工改经营性用途住宅4*住宅基准地价已配建保障房或人才公寓，系数改为4*0.8办公4*办公基准地价商务公寓4*办公基准地价已配建保障房或人才公寓，系数改为4*0.8酒店3*商业基准地价（可分割销售）；3*商业基准地价*0.8（整体转让）；商业5*商业基准地价地价补缴：城中村最新地价政策：《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（深府办【2016】38号文）》用地性质改造方向测算方法城中村用地、非农用地、征地返还地不限，基准地价按照相应改造物业类型的基准地价来计算容积率5及以下：0容积率5以上：1旧屋村用地容积率2及以下：0容积率2以上：1未办理转地补偿的零星国有未出让用地1已办理转地补偿的零星国有未出让用地5按历史遗留违法建筑处理相关规定进行处理给原农村集体经济组织或其继受单位且权属未转移的用地1历史用地处理 1.1备注：基准地价目前参照2013年版地价表地价不计息分期缴纳首次缴交比例不得低于30%，余款1年内交清地价补缴：城市更新项目的地价可以不计息分期缴交简化为以基准地价为基础的地价测算体系增值收益征收首次转让再次转让登记之日起5年内转让的，核实征收或按5%核定征收。
5年后的免征。
城市更新项目《办法》实施后的项目核实征收或者按累进制核定征收非城市更新项目合同约定可分割转让或整体转让的，按约转让免征合同约定不得分割转让或未明确，按办法第四条第二款九种情形分割转让竣工之日5年内转让竣工之日5年后转让核实征收或者按5%核定征收免征《办法》实施前的项目选择按213号文分割转让选择按《办法》分割转让的非自用部分不予征收；自用部分按非更新项目中的征收规则执行按更新项目目前的征收规则执行 增值收益的收缴方式工业政策：增值收益的计算方法计缴类型：核实增收或核定增收增值收益额＝-+交易价格销售价格（取合同成交价与计税参考价高者）总扣减额登记价地价工程造价+取得工业楼宇相关税费（含印花税、契税、登记费、交易服务费）转让工业楼宇相关税费（含营业税、印花税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、个人所得税、交易服务费）+补缴地价款+核实征收计算公式非城市更新类/城市更新应上缴增值收益转让时间项目类型占比区间5年后再转让5年内再转让城市更新类非城市更新类非城市更新类/城市更新增值收益额*100%增值收益额/扣减总额≤50%增值收益额/扣减总额＞50%扣减总额*50%*50%+(增值收益额-扣减总额*50%)*60%增值收益额*50%计算公式简化计算公式增值收益额/扣减总额≤30%30%＜增值收益额/扣减总额≤ 50%首次转让50%＜增值收益额/扣减总额≤ 100%100%＜增值收益额/扣减总额0(增值收益额-扣减总额*30%)*50%(扣减总额*50%-扣减总额*30%)*50%+(增值收益额扣减总额*50%)*60%(扣减总额*50%-扣减总额*30%)*50%+ (扣减总额*100%-扣减总额*50%)*60%+(增值收益额扣减总额*100%)*100%增值收益额*60%-扣减总额*5%增值收益额*60%-扣减总额*20%增值收益额*100%-扣减总额*60%增值收益额*50%-扣减总额*15%0增值收益额*50%增值收益额*100%核实征收模型19关于M0（新型产业用地）和M1工业用地的区别：对比维度M1（厂房）M0（研发用房）差异性功能面积比例70%:30%70%:30%无差异可否预售城市更新可预售，非城市更新现售城市更新可预售，非城市更新现售无差异产业准入门槛有有无差异地价补缴销售部分均需按市场评估价补缴销售部分均需按市场评估价补缴无差异增值收益按非城市更新的情况补缴按非城市更新的情况补缴无差异可售比例≥50%≥50%无差异层高设计首层不低于6米，二层以上不低于4.5米首层不低于5米，二层以上不低于4.2米有一定差异性荷载和货梯首层不低于1200KG/㎡，二三层不低于800KG/㎡，四层以上不低于650KG/㎡；至少配备2台载重3T以上的货梯首层不低于800KG/㎡，二三层不低于650KG/㎡，四层以上不低于500KG/㎡；单独设置客梯，至少配备1台载重2T以上的货梯有一定差异性产权划分套内建筑面积不小于1000㎡套内建筑面积不小于300㎡差异性大建筑布局配套商业裙楼需与厂房13m的消防间距无限制差异性大容积率≤4≤6差异性大。