深圳城市更新与相关政策解析
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第二阶段，《关于印发《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》的通知（深 府【2004】177号），由市政府统一规范全市城中村（旧村）改造工作，改造范 围涵盖城中村（旧村）。改造原则强调规划先行。
第三阶段，《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第211号），更新 范围覆盖到旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村，更新强调遵循政 府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与。
结论：城市更新越来越得到政府和市场重视，并且在土地市场发挥 的作用越来越大。
二、城市更新的概念及流程
（一）城市更新的概念 城市更新是指对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城
中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划按相关程序进行综 合整治、功能改变或者拆除重建的活动。
具有以下情形之一包括： 1. 城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； 2. 环境恶劣或者存在重大安全隐患； 3. 现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会
经济发展要求，影响城市规划实施； 4. 依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
二、城市更新的概念及流程
（一）城市更新的概念 综合整治类城市更新：包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善
沿街立面、环境整治和建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用 功能。
功能改变类城市更新：改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权 的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析
2014年3月16日，中共中央、国务院联合印发《国家新型城镇化规划 （2014-2020）》，该文件将成为今后一段时期中国城镇化建设纲领性 文件。
《 规划》明确：严格控制新增城镇建设用地规模，施行增量供给与存量控潜 相结合的供地、用地政策，提高城镇建设适用存量用地比例，有效控制特大城市 新增建设用地增加规模。建立健全规划统筹、政府引导、市场运作、公众参与、 利益共享的城镇低效用地再开发激励约束机制，盘活利用现有城镇存量建设用地， 建立存量建设用地推出机制，推进老城区、旧厂房、城中村的改造和保护型开发。 要按照改造更新与保护修复并重的要求，健全旧城改造机制，优化提升旧城功能。 加快城区老工业区搬迁改造，大力推进棚户区改造，稳步实施城中村改造。
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析
市长许勤在2014年政府工作报告中提出：要构建适应存量土地开发利用的 规划管理制度体系，有序推进土地整备和城市更新，存量用地占供地总量达68% 以上，提高土地节约集约利用水平。加快后海、华为科技城等重点片区综合开发， 推动插花地城市更新，加快解决城市化历史遗留问题。
市长许勤在2015年政府工作报告中提出，2014年存量建设用地占土地供应总 量比重达到70%，2015年要深入实施城市更新和土地整备，加快城中村、旧工业 区和旧商业区改造，加大违法建筑查出力度。
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析
2012年和2013年这两年，通过城市更新累计供应土地405公顷，收缴 地价156.52亿元；2013年城市更新投资额365.7亿元，占全市固定资产投 资比例从2009年的3.9%上升到14.6%；2014年，投资总额已经达到400亿 元，占到全市固定资产总额的15.6%。2014年，城市更新推向市场的商品 房除去回迁给业主但不算原业主的，净剩余的预售量是256万平方米，占 全市批准预售量的35%，今后将不断增加。
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析
国土资源部部长姜大明在2014年全国国土资源工作会议上讲话，表示要严 格限制特大城市新增建设用地。他指出，中国城市建设无序发展，原因就是没有 控制好开放强度，没有划定城市开放边界。中国东部三大城市群发展要以盘活土 地存量为主。除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设 用地。
对于旧村和产权单位 1、改善周边生活环境，增加公共配套，提高生活质量。 2、提升物业价值。 城市更新可以让政府、开发商和社区实现多赢！
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（二）深圳城市更新（旧改）的几个阶段
第一阶段，《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》（深府办 【1986】411号，明确农村的旧城改造，由原市规划局授权原管理区或有关单位 改造，改造方案报市规划局审批。宝安县参照执行。（注：1983年9月至1984年8 月，特区内先后设立罗湖、上步、南头、沙头角和蛇口管理区）
拆除重建类城市更新：通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的， 可以通过拆除重建方式实施城市更新。
（一）城市更新的意义
对于政府：
可建设的土地资源越来越少，需要盘活存量建设用地来实现GDP。
对于深圳市来讲意义重大：
2005年至2011年，深圳市以4％的建设用地增量，推动GDP的增长达133% 。现在深圳全市土地面积仅为1991平方公里，人均用地只有133平方米，其中 生态保护线范围用地974平方公里。到2020年，可供新增建设用地只有不到59ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ平方公里，因此面对经济要发展，土地资源越来越少，出现难以为继的情况 ，只能通过盘活存量用地来实现。
盘活存量用地的方式有两种，一是土地整备，一是城市更新。
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（一）城市更新的意义
对于开发企业： 1.企业可以通过“协议出让”获得土地资源。 2.企业通过城市更新获得土地资源的成本比通过“招拍挂”方式获得土地成本
要低很多。 3.深圳通过三十多年的建设，为城市更新提供丰富的存量用地资源。 4.城市更新获取的土地区域位置非常好，可以实现较高的市场价值。
深圳城市更新及相关政策简介
主讲人：周劲松
二○一五年七月七日
目录
一、城市更新的意义及现阶段形势分析 二、城市更新的概念及流程 三、城市更新五类用地指标 四、权属不清用地的处理 五、非农建设用地 六、城市更新项目保障性住房配建比例要求 七、城市更新项目地价测算 八、关于旧工业区升级改造
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
第三阶段，《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第211号），更新 范围覆盖到旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村，更新强调遵循政 府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与。
结论：城市更新越来越得到政府和市场重视，并且在土地市场发挥 的作用越来越大。
二、城市更新的概念及流程
（一）城市更新的概念 城市更新是指对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城
中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划按相关程序进行综 合整治、功能改变或者拆除重建的活动。
具有以下情形之一包括： 1. 城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； 2. 环境恶劣或者存在重大安全隐患； 3. 现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会
经济发展要求，影响城市规划实施； 4. 依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
二、城市更新的概念及流程
（一）城市更新的概念 综合整治类城市更新：包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善
沿街立面、环境整治和建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用 功能。
功能改变类城市更新：改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权 的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析
2014年3月16日，中共中央、国务院联合印发《国家新型城镇化规划 （2014-2020）》，该文件将成为今后一段时期中国城镇化建设纲领性 文件。
《 规划》明确：严格控制新增城镇建设用地规模，施行增量供给与存量控潜 相结合的供地、用地政策，提高城镇建设适用存量用地比例，有效控制特大城市 新增建设用地增加规模。建立健全规划统筹、政府引导、市场运作、公众参与、 利益共享的城镇低效用地再开发激励约束机制，盘活利用现有城镇存量建设用地， 建立存量建设用地推出机制，推进老城区、旧厂房、城中村的改造和保护型开发。 要按照改造更新与保护修复并重的要求，健全旧城改造机制，优化提升旧城功能。 加快城区老工业区搬迁改造，大力推进棚户区改造，稳步实施城中村改造。
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析
市长许勤在2014年政府工作报告中提出：要构建适应存量土地开发利用的 规划管理制度体系，有序推进土地整备和城市更新，存量用地占供地总量达68% 以上，提高土地节约集约利用水平。加快后海、华为科技城等重点片区综合开发， 推动插花地城市更新，加快解决城市化历史遗留问题。
市长许勤在2015年政府工作报告中提出，2014年存量建设用地占土地供应总 量比重达到70%，2015年要深入实施城市更新和土地整备，加快城中村、旧工业 区和旧商业区改造，加大违法建筑查出力度。
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析
2012年和2013年这两年，通过城市更新累计供应土地405公顷，收缴 地价156.52亿元；2013年城市更新投资额365.7亿元，占全市固定资产投 资比例从2009年的3.9%上升到14.6%；2014年，投资总额已经达到400亿 元，占到全市固定资产总额的15.6%。2014年，城市更新推向市场的商品 房除去回迁给业主但不算原业主的，净剩余的预售量是256万平方米，占 全市批准预售量的35%，今后将不断增加。
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析
国土资源部部长姜大明在2014年全国国土资源工作会议上讲话，表示要严 格限制特大城市新增建设用地。他指出，中国城市建设无序发展，原因就是没有 控制好开放强度，没有划定城市开放边界。中国东部三大城市群发展要以盘活土 地存量为主。除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设 用地。
对于旧村和产权单位 1、改善周边生活环境，增加公共配套，提高生活质量。 2、提升物业价值。 城市更新可以让政府、开发商和社区实现多赢！
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（二）深圳城市更新（旧改）的几个阶段
第一阶段，《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》（深府办 【1986】411号，明确农村的旧城改造，由原市规划局授权原管理区或有关单位 改造，改造方案报市规划局审批。宝安县参照执行。（注：1983年9月至1984年8 月，特区内先后设立罗湖、上步、南头、沙头角和蛇口管理区）
拆除重建类城市更新：通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的， 可以通过拆除重建方式实施城市更新。
（一）城市更新的意义
对于政府：
可建设的土地资源越来越少，需要盘活存量建设用地来实现GDP。
对于深圳市来讲意义重大：
2005年至2011年，深圳市以4％的建设用地增量，推动GDP的增长达133% 。现在深圳全市土地面积仅为1991平方公里，人均用地只有133平方米，其中 生态保护线范围用地974平方公里。到2020年，可供新增建设用地只有不到59ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ平方公里，因此面对经济要发展，土地资源越来越少，出现难以为继的情况 ，只能通过盘活存量用地来实现。
盘活存量用地的方式有两种，一是土地整备，一是城市更新。
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（一）城市更新的意义
对于开发企业： 1.企业可以通过“协议出让”获得土地资源。 2.企业通过城市更新获得土地资源的成本比通过“招拍挂”方式获得土地成本
要低很多。 3.深圳通过三十多年的建设，为城市更新提供丰富的存量用地资源。 4.城市更新获取的土地区域位置非常好，可以实现较高的市场价值。
深圳城市更新及相关政策简介
主讲人：周劲松
二○一五年七月七日
目录
一、城市更新的意义及现阶段形势分析 二、城市更新的概念及流程 三、城市更新五类用地指标 四、权属不清用地的处理 五、非农建设用地 六、城市更新项目保障性住房配建比例要求 七、城市更新项目地价测算 八、关于旧工业区升级改造
一、城市更新的意义及现阶段形势分析