会所经营管理方案

**会所经营理念方案

健康，是人类永恒的话题。“浪漫之城，康居之城”，是对外的城市形象，**作为目前唯一超百万平米的、规模最大的城中旧村改造项目，潜心致力于国家“健康住宅”的建设，对于提高城市形象，有着重要的作用，根据**会所图纸的情况，我部建议对会所实行以下经

营方案：

**会所建筑面积2500m2，设置综合性运动、娱乐、餐饮、亲子、休闲项目12个，建成后为中型会所之一，亦是目前新山潮房地产有限公司在开发的楼盘中面积较大、功能较全的综合性会所。

**会所无论对开发商还是对物业管理公司都具有积极的意义，它可以充分体现新山潮公司在大型会所建设及经营管理方面的实力；

进一步提升新山潮公司的品牌、扩大新山潮公司的知名度。

一、会所设计理念

1、鉴于目前开发商普遍将小区会所视为房地产的卖点之一，小

区会所已被赋予越来越多的功能和使命，所以必须对**小区

会所从前期规划和今后的管理、经营方面通盘考虑，便于物

业管理公司接管后的实际操作；

2、按照**会所的现设计图纸，我们可以看出设计思路一是如何

兑现发展商对小区业主的售楼承诺，二是如何在会所有限的

空间内，尽可能的填充服务项目，并没有考虑到物业管理公

司今后的实际经营和管理等一系列问题；

3、根据中海物业管理公司多年的会所经营管理经验和成功案

例，我们认为会所的规划设计必须从小业主的实际需求和会

所经济效益两个方面出发，在这个大前题下进行项目的合理

规划和布局。

二、会所各项目科学布局及选址建议：

1、小区会所的概念包括两个方面：一是免费的公共健身娱乐设

施设备（即泛会所），如室外简单健身器械组合（单双杠、

摇摆机、绳网、走路机等）、室外球场（篮球、羽毛球等）、室外缓跑小径、按摩走道、儿童娱乐场、休闲长廊（休憩桌

椅）等，一般散布于小区的各公共区域；二是以经营为主的

拟招商、招租、招合作或自己经营的商业项目，一般都设在

一个建筑物内，例如健身房、跳操室、棋牌室、酒吧、网吧、西餐厅、美容美发室、乒乓球室、游泳池等。

2、免费的公共健身娱乐设施设备（泛会所项目）设计要考虑合

理性，尽量避免给邻近或楼上居住的小业主的生活带来不良

影响，在分布上要尽量面面俱到，不要过于集中，并有意识

的引导人流分向。例如晨练舞蹈广场、休憩桌椅、儿童娱乐

场不能过于靠近住宅楼，以免噪声扰民。建议在小区总平面

图上就注明该区域的活动项目，并在该区域显著位置立标识

牌予以限制。

3、会所内的项目设置，必须考虑到以下几点

（1）总居民数、家庭成员的构成；

（2）小区业主（长住居民）的年龄、文化程度、职业、收入

水平、休闲时间；

（3）当地居民的生活习惯、民俗民情、时行潮流；

（4）是否代表了绝大多数长住居民的需求；

（5）对外招租、招包、招合作的可能性和可操作性；（6）服务项目的安全性，是否会涉及社会公共治安管理所限制的黄、赌、毒等违法犯纪和其他国家行政管理部门严

格管理的项目（会所内建议不安排歌舞、卡拉OK等娱

乐项目及产生大量废气、废水等影响小区环境的中式餐

饮项目。）；

（7）是否利于物业管理公司的日常管理；

（8）投入和产出的比值。

三、会所各项目的招商

1、拟招商、招租、招合作经营的商业项目建议直接面向小区

业主招商、招租、招合作，但注意不能将几个项目过于集

中到一人手中。

2、项目设计要避免雷同，每一项目只能有一家垄断经营，否

则会产生恶性竞争。

3、售楼时可作为吸引潜在买楼者的一个附加的优惠条件。

4、招商、招租前作好经营场地隔断、面积丈量、水电单独装

表等工作。

5、招商程序：

确定项目确定地点场地分割

测算面积安装水电表招商招租。

6、编制统一格式的招商招租协议书，除极个别项目外，一般

不再对协议书条款进行修改，只是承租者姓名、承租时间、

承租价格不同。

7、签约租金的收取：2个月租金，2个月押金共4个月。

8、签约前承租者必须提交书面的经营管理方案，并纳入物业

管理公司对小区会所的统一管理体系之下。

四、会所内部管理方案

1、会所员工的配置与选定：

（1）高中或中专毕业，性格外向型；

（2）从旅游职高（中专）直接招收或酒店服务行业转行人员；

（3）男女比例要合理搭配，至少1—2名男生。

2、招商项目的管理

（1）找品牌单位合作；

（2）要提前作好“会所管理规定”的编制，将招商、合作单位

划为会所统一管理范围内。

3、会所财务管理

（1）所有项目服务人员不得收取现金，只能在收款处凭一次性

消费单结帐，由专职收银员收取；

（2）所有消费票、消费单、消费券统一印制，由财务部管理，进出有帐，进出帐、票根、回收票、现金相符；

（3）程序：客人消费先收押金开一次性消费单

打钟卡计时娱乐开始娱乐结束

打钟卡计时持一次性消费单结帐退押金

五、会所经营模式设想：

建议采用“三三制”经营模式。

1、会所项目1/3招租（租赁经营）

除经营场地外，其他一切都由承包者个人承担，包括装修、设备、人员、资金、执照、税收等。所收租金要能维持或部分分担会所开展正常经营活动所需费用，包括会所员工工资、部分水电费等开支。类似有西餐厅、酒吧、美容美发室、书店、花店、洗衣店等投资较小、单间租金较低、改变功能较容易等项目。

2、会所项目1/3合作经营（承包经营）

找专业公司或专业人士合作经营，由我方出场地、装修、设备、执照等经营手续，交对方经营。一种方式是收取固定的承包金，二是按商定比例利润分成。此1/3项目持平或略亏损都可接受，目的是充实小区会所经营项目的专业水平，吸引业主经常性光顾，从而提高小区的知名度；类似的有健身房、跳操室、社康中

心、桑拿、保健按摩等项目。

3、会所项目1/3自营

投入小、管理简单、收效大、专业要求不高的项目，如游泳池、乒乓球、棋牌室等，由自己直接经营管理。

六、**室内会所规划建议

根据贵司提供的会所设计图纸，我们认为此设计比较简单，不能