湾田新增用地论证报告2015.02gg

长沙市望城区丁字镇建设发展规划局部优化（丁字东接线与腊树塘路交叉口东南角地块）论证报告长沙市望城区规划信息服务中心2014年11月目录一、项目基本情况 (3)（一）项目由来及历史情况 (3)（二）区域位置及规划修改范围 (4)（三）拟修改范围及周边区域权属、建设情况 (4)（四）拟修改范围用地现状 (5)二、相关规划要求 (5)（一）《长沙市望城区丁字镇建设发展规划（2011-2030）》（2012年） (5)（二）《长沙市城市总体规划（2003-2020）》（2014年） (7)（三）《丁字镇土地利用总体规划（2006-2020年）》 (8)（四）《长沙市望城区丁字湾街道丁字东接线与湾田路交叉口西北角地块规划修改论证报告》（2013年） (8)三、修改要求、理由及依据 (11)（一）修改要求 (11)（二）修改理由 (12)（三）修改依据 (15)四、修改论证 (16)（一）主要控制指标论证 (16)（二）常住居住人口论证 (16)（三）公共服务设施影响论证 (17)（四）道路交通影响论证 (17)（五）生态环境影响论证 (20)（六）历史文化保护影响论证 (21)（七）空间景观影响论证 (22)（八）市政设施影响论证 (22)五、论证结论 (26)附图：1、区位图2、现状图3、周边遥感影像示意图4、周边规划示意图5、国土规划情况示意图6、规划修改前图则7、规划修改后图则8、管线综合情况示意图9、远期规划协调图附件：1、关于项目用地性质调整的申请报告（长沙港湾置业有限公司 2014.04）2、中南石材建材产业园项目商务协议（湘望府招商字[2009]032号）3、关于丁字镇腊树塘路与向东路交叉口东南角地块规划条件（望规条件[2011]20号）4、长沙市望城区城乡规划局请示报告单（2013年4月）5、关于湾田502亩地块明渠改暗渠工程的意见（望规报[2014]53号）6、湾田地块明渠改暗渠工程方案一（2014.09）7、长沙市望城区城乡规划局规划技术管理会议纪要（望规纪[2014]38号）8、关于本次论证报告的修改情况说明9、相关单位提供模拟方案一、项目基本情况（一）项目由来及历史情况长沙市望城区人民政府与湖南湾田集团于2009年11月30日签订的商务协议（湘望府招商字[2009]032号）中明确：原丁字双桥片区现丁字湾街道桃园路东接线以南1492亩用地作为中南石材建材城项目建设用地（现更名为湾田中南国际商贸物流园项目，下文统称商贸物流园项目），其中位于湾田路与腊树塘路东南角，用地面积约925亩的地块为商贸物流园一期用地，现已具备一定建设规模，而位于一期用地北侧、湾田路与丁字东接线交叉口西北角剩余约567亩的商贸物流园二期用地，有待进一步完善规划行政审批及土地出让程序，为商贸物流园二期项目建设奠定基础。

2013年3月根据丁字湾街道办事处申请及商贸物流园项目的建设需要，已将属于商贸物流园项目二期建设用地范围内（位于丁字湾街道丁字东接线与湾田路交叉口西北角），总用地面积约13.03公顷（约195.52亩）的部分非建设用地修改为商业金融业用地（涉及该次规划修改的论证报告及方案已通过相关部门审查），本次根据相关单位的申请，拟将商贸物流园项目建设用地范围内剩余的11.33公顷（约169.95亩）居住用地修改为商业用地，以及为满足项目整体发展需求，同时将位于物流园项目范围北侧，丁字东接线与腊树塘路交叉口东南角约14.55公顷（约218.26亩）的部分居住用地及非建设用地修改为商业用地。

因此涉及本次规划修改的总用地面积约25.88公顷（约388.21亩）。

（二）区域位置及规划修改范围本次规划修改范围位于长沙市望城区丁字湾街道丁字东接线与腊树塘路交叉口东南角，属于《长沙市望城区丁字镇建设发展规划（2011-2030）》（2012年）编制范围（以下简称原建设发展规划），根据该规划中的规划道路及用地情况确定本次规划修改的四至范围。

本次规划修改范围总用地面积约258809㎡，净用地面积约218759㎡。

由于本次规划修改后腊树塘路线型将根据最新施工图进行修正，因此修改后的总净用地面积数据将跟修改前有一定差别。

区位及规划修改范围示意图（三）拟修改范围及周边区域权属、建设情况本次规划修改范围内暂无用地权属，主要以当地居民自建房为主。

拟修改范围南侧（湾田路以南）为湾田中南商贸物流园项目一期用地（即原中南石材建材城项目），目前已有一定建设规模；北侧有旺春建材项目用地及丁字湾加油站用地。

（四）拟修改范围用地现状拟修改范围内用地现状以村镇建设用地、耕地及水域为主，其中村镇建设用地多为当地居民自建房，项目开展建设后，当地居民将参照长沙市人民政府令第103号文相关内容进行统一安置；水域为现状刘板冲撇洪渠的一部分，现状水量较小；修改范围东北侧有一条现状35KV高压线穿过，在原建设发展规划中该线路将取消，不会对项目建设造成影响；周边已建成现状道路为修改范围内部的谢家湾路及北侧的丁字东接线。

遥感影像示意图二、相关规划要求（一）《长沙市望城区丁字镇建设发展规划（2011-2030）》（2012年）1、用地性质要求本次规划修改的主要依据为《长沙市望城区丁字镇建设发展规划（2011-2030）》（2012年），部分用地规划根据相关规划修改内容进行修正。

本次规划修改范围总用地面积约258809㎡，该范围内规划用地性质为二类居住用地（R2）、水域（E1）及耕地（E2），涉及的地块暂编号为A-01、 A-02、A-03及A-04。

拟修改范围内的水域为刘板冲撇洪渠的一部分。

原建设发展规划对各地块无控制指标要求。

表2-1 规划修改前拟修改范围内用地规划情况一览表A-04 耕地E2 5302 4244修改前规划修改范围及周边地区用地规划图2、规划道路要求拟修改范围及周边区域规划城市道路主要为丁字东接线（规划红线宽度46米）、腊树塘路（规划红线宽度26米）及谢家湾路（规划红线宽度12米）。

3、居住用地平均容积率测算原发展建设规划并未对规划用地制定控制指标，由于本次规划修改论证的需要，将根据原发展建设规划范围内的规划人口规模，居住用地规模，结合《长沙市控制性详细规划编制技术指南（修改）》的人口计算参数（长沙市外围城区125㎡/户，2.8人/户）测算原发展建设规划范围内居住用地的平均容积率：原发展建设规划范围内至2030年城镇人口规模约32.5万人，规划居住用地面积约1290.87公顷，结合相关参数计算可得居住用地平均容积率约为1.12。

（二）《长沙市城市总体规划（2003-2020）》（2014年）根据《长沙市城市总体规划（2003-2020）》（2014年）可知，本次规划修改范围内用地规划结构与原建设发展规划一致，大部分用地为二类居住用地（R2），已经纳入城市建设用地范畴；小部分规划为水域（E1）及耕地（E2），在总规远景用地规划中，该部分非建设用地已经纳入远景建设用地范畴。

总规规划路网与原建设发展规划路网基本一致，但未体现谢家湾路。

长沙市总规都市区用地规划协调图（三）《丁字镇土地利用总体规划（2006-2020年）》最新版丁字镇土地利用总体规划正在完善调整程序，根据最新版丁字镇土地利用总体规划调整方案，本次规划修改范围已纳入允许建设区，但该版国土规划中的桃园路与目前城市规划中的丁字东接线线型存在较大差异，建议下阶段进一步强化土地利用总体规划与城市规划的衔接，从而保证后续土地出让程序及项目建设的顺利进行。

土地利用总体规划情况示意图（四）《长沙市望城区丁字湾街道丁字东接线与湾田路交叉口西北角地块规划修改论证报告》（2013年）由长沙市望城区规划信息服务中心编制的《长沙市望城区丁字湾街道丁字东接线与湾田路交叉口西北角地块规划修改论证报告》（2013年）已通过望城区城乡规划局的审查（以下简称2013年版论证报告），鉴于该报告中涉及的地块与本次规划修改的用地存在一定关联性，因此该报告中的相关内容及结论将作为本次规划修改论证的重要参考。

1、关联用地控制指标要求由于2013年版论证报告涉及的用地以及本次规划修改范围内用地均属于湘望府招商字[2009]032号商务协议中确定的中南石材建材城项目（商贸物流园项目）建设用地，根据该项目整体规划建设的需求，2013年版论证报告中对拟修改地块提出的建议指标将作为本次规划修改后商业用地部分建议指标的重要设定依据。

2013年版论证报告对拟修改地块提出的建议指标为：用地性质为商业金融业用地（C2），容积率≤2.0，建筑密度≤45%，绿地率≥20%，建筑限高为45米。

2013年版论证报告修改后图则2、关于刘板冲撇洪渠的调整2013年版论证报告中对刘板冲撇洪渠提出了修改方案，取消了撇洪渠的南侧水渠，将北侧水渠保留，并规划为暗渠。

同时该方案已经获得水利部门的认可，本次规划修改将依据该方案落实。

但暗渠的具体线型修改和规划实施方案须以相关单位的论证结论以及水利部门的审批意见为准，且暗渠两侧的安全退让需满足相关规范的要求。

3、远期协调规划要求在2013年版论证报告的远期规划协调图中已将本次规划修改范围内用地纳入统筹考虑，提出了远期整体协调方案：（1）商贸物流园项目范围内用地整体调整为商业金融业用地（C2）；商贸物流园项目范围北侧，丁字东接线与腊树塘路交叉口东南角用地性质保持为二类居住用地（R2）；（2）谢家湾路不在用地规划方案中体现，具体线型修改在下阶段结合地块修建性详细规划整体考虑；（3）刘板冲撇洪渠南侧水渠取消，北侧水渠规划为暗渠。

2013年论证报告远期规划协调图三、修改要求、理由及依据（一）修改要求1、用地性质修改将本次规划修改范围内用地由二类居住用地（R2）、水域（E1）及耕地（E2）整体修改为商业金融业用地（C2）。

2、道路优化协调腊树塘路（规划红线宽度26米）根据最新施工图修正；谢家湾路（原规划红线宽度12米，调整后建议拓宽至20米）结合修改后用地方案统筹考虑，本次规划修改仅提出建议线型及线位（规划修改后图则中以虚线表示），具体线型修改建议在下阶段结合地块修建性详细规划整体考虑。

3、建议控制指标规划修改后，商业金融业用地（C2）编号为A-01，建议控制指标：总用地面积257061㎡，净用地面积228285㎡，容积率≤2.0，建筑密度≤45%，绿地率≥20%，建筑限高为45米。

表3-1 规划修改后地块建议控制指标一览表建议控制指标作为下阶段控规编制、规划条件制定及项目建设的参考依据。

4、绿地及广场预留在腊树塘路与丁字东接线交叉口东南角预留不小于1000㎡的广场绿地；地块西南角原耕地及水域用地（净用地面积6995㎡）保留其开敞空间功能，在规划修改中结合地块模拟方案及刘板冲撇洪渠明改暗调整方案，可优化用地形态，但需控制预留不小于7000㎡的广场绿地。