渔人码头商业业态策划研究方案PPT课件
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渔人部落商业方案策划PPT
普通会员
普通会员推荐奖
A
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200元油卡
03
钻石会员
充值10000元送20314 元
民宿298元10晚 5960元
10000元
铁锅炖10餐 5000元 海上钓鱼58元20次 1160元 亚麻籽油398元3盒 1194元
帆船260元200次 5200元
野生海参180元10斤 1800元
高级会员
高级会员推荐奖
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现金1000
元
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钻石会员
充值50000元送119114 元
民宿298元10晚 5960元
50000元
铁锅炖10餐 5000元 海上钓鱼58元20次 1160元 亚麻籽油398元3盒 1194元
帆船260元200次 5200元
野生海参180元10斤 1800元
钻石会员
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渔人部落介绍
民宿
30个蒙古包、民宿、海景房
餐饮
烧烤、海鲜、铁锅炖
娱乐
帆船、钓鱼、沙滩排球、网红秋 千、遥遥桥
购物
新鲜的海产品、干海产品、工艺 品
渔人部落
渔人部落介绍
新鲜
渔人部落独有的海圈，可以让
你体验城市中没有的新鲜感
01
钓鱼，捞海鲜
享受
02
渔人部落特有的海景让你流连
忘返做帆船喂海鸥
美食
渔人部落结合了当下大众的需
帆船260元200次 5200元
野生海参180元10斤 1800元
合伙人
充值100000元送280314元加股 权
摊位一处2年 40000元
100000元
海景房1年使用权 70000元 所有景点广告位3年 150000元
2020年渔人码头旅游策划设计(原创)
观渔景 听渔歌 探渔俗 品渔鲜
4
4
渔人码头——鱼灯大道
以传统的渔家渔灯为主要景观，构建独具特色的特色主题景观。
鱼灯的制作，不但讲究形似，也追求神似。通常是在“T”式木架的横梁上，用细竹篾按各种圆体海鱼的形态扎制 轮廓，蒙上白漂布，再按照各种海鱼的首尾身形，鳞鳍皮色描线着色，制成鳌龙、黄鱼、马鲛、免鱼、乌侯、海 豚等灯具。灯内可以燃插蜡烛，或装上小灯泡，夜间舞动，最是壮观。
夜娱
夜娱+美食
主要业态：特色购物+酒吧休闲+夜间娱乐 核心特色：业态上以娱乐休闲为主，将时 尚融入夜色，点亮夜间娱乐之光。
3
3
渔人码头——文化商业体验
听渔歌，玩味渔文化的风情休闲天地，实现传统与美食的巧妙结合
将本土中极具地方特色的渔歌小调等与精致湖鲜餐饮融合，实现太平传统文化与现代生活方式的“跨界运 营”，体验原汁原味的湖岛渔村的生活方式。
5
5
渔人码头——风情船坊
烟波水上过千帆，西海渔人有人家，多层次融合，融主题餐饮与休闲于一体
沿岸打造一首仿古巨轮，融合水上休闲，水上餐饮等功能，提升码头整体文化氛围，打造可供游客观光，休闲的古典风情船 坊，充分演绎古时码头商业繁荣昌盛的景象。
6
6
渔人码头——水寨院落
未来开放度假业态，留给游客一次难忘的真正的水寨住宿体验，打造房艇游
7
7
渔人码头
紧扣“渔”主题，以“美食、休闲、创意”为核心功能，以主题景观为特色，凸显渔特色体验！ 项目设计：琴海人家、渔人休闲街
1
1
渔人码头
穿越古今，表现极具地域特色的吴国商贾风情，重现旧时盛景
建筑风格结合古代吴城建筑风格，旨在表现当年的繁华商贾景象，形成滨湖一道亮丽的建筑景观风景线。
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渔人码头——鱼灯大道
以传统的渔家渔灯为主要景观，构建独具特色的特色主题景观。
鱼灯的制作，不但讲究形似，也追求神似。通常是在“T”式木架的横梁上，用细竹篾按各种圆体海鱼的形态扎制 轮廓，蒙上白漂布，再按照各种海鱼的首尾身形，鳞鳍皮色描线着色，制成鳌龙、黄鱼、马鲛、免鱼、乌侯、海 豚等灯具。灯内可以燃插蜡烛，或装上小灯泡，夜间舞动，最是壮观。
夜娱
夜娱+美食
主要业态：特色购物+酒吧休闲+夜间娱乐 核心特色：业态上以娱乐休闲为主，将时 尚融入夜色，点亮夜间娱乐之光。
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渔人码头——文化商业体验
听渔歌，玩味渔文化的风情休闲天地，实现传统与美食的巧妙结合
将本土中极具地方特色的渔歌小调等与精致湖鲜餐饮融合，实现太平传统文化与现代生活方式的“跨界运 营”，体验原汁原味的湖岛渔村的生活方式。
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渔人码头——风情船坊
烟波水上过千帆，西海渔人有人家，多层次融合，融主题餐饮与休闲于一体
沿岸打造一首仿古巨轮，融合水上休闲，水上餐饮等功能，提升码头整体文化氛围，打造可供游客观光，休闲的古典风情船 坊，充分演绎古时码头商业繁荣昌盛的景象。
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渔人码头——水寨院落
未来开放度假业态，留给游客一次难忘的真正的水寨住宿体验，打造房艇游
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渔人码头
紧扣“渔”主题，以“美食、休闲、创意”为核心功能，以主题景观为特色，凸显渔特色体验！ 项目设计：琴海人家、渔人休闲街
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渔人码头
穿越古今，表现极具地域特色的吴国商贾风情，重现旧时盛景
建筑风格结合古代吴城建筑风格，旨在表现当年的繁华商贾景象，形成滨湖一道亮丽的建筑景观风景线。
东超“渔”文化主题运营策划方案课件
• 要深入挖掘渔文化的历史、技术、生活等方面，找出与现代社会、市场需求的结 合点，为后续的产品开发提供丰富素材。
经验分享与启示
经验二：注重产品创新与差异化
• 创新是吸引游客的关键。
• 在渔文化的基础上，要结合现代科技、艺术等元素，打造独特、新颖 的旅游产品。同时，要注重与竞争对手的差异化，避免产品同质化。
02
东超“渔”文化主题分析
“渔”文化的历史与特点
历史悠久
渔文化是中国古老的文化之一，自古以来就 有“渔夫乐水”之说，表现出人们对渔业的 重视和热爱。
与自然和谐相处
渔文化强调人类与大自然的和谐相处，反对 破坏生态环境，注重保护渔业资源。
多样化的表现形态
渔文化形态多样，包括渔船、渔网、渔具等 渔业生产工具，以及渔歌、渔舞、渔俗等文 化现象。
• 创新渔业主题公园运营模式，提升游客体 验。
• 该渔业主题公园在传统公园的基础上，融 入了丰富的互动元素，如模拟捕鱼、渔家 生活体验等，让游客更深入地了解渔文化。 同时，结合现代科技，打造多媒体展示、 VR体验等项目，使渔文化更加生动有趣。
经验分享与启示
经验一：深度挖掘渔文化内涵
• 文化的挖掘是运营策划的基础。
休闲娱乐产品
提供海上观光、游艇出海、海钓等 海上娱乐项目，以及渔村SPA、海 滨浴场等休闲设施，满足游客多元 化娱乐需求。
营销策略与推广手段
01
线下推广
利用旅游展会、推介会等线下活 动，向目标客户群体推广东超“ 渔”文化主题运营项目。同时可 与旅行社合作，拓展旅游包团业 务。
02
03
客户口碑营销
通过提供优质服务和产品，让客 户满意并自发进行口碑传播，扩 大项目影响力。
“渔”文化在旅游运营中的价值
经验分享与启示
经验二：注重产品创新与差异化
• 创新是吸引游客的关键。
• 在渔文化的基础上，要结合现代科技、艺术等元素，打造独特、新颖 的旅游产品。同时，要注重与竞争对手的差异化，避免产品同质化。
02
东超“渔”文化主题分析
“渔”文化的历史与特点
历史悠久
渔文化是中国古老的文化之一，自古以来就 有“渔夫乐水”之说，表现出人们对渔业的 重视和热爱。
与自然和谐相处
渔文化强调人类与大自然的和谐相处，反对 破坏生态环境，注重保护渔业资源。
多样化的表现形态
渔文化形态多样，包括渔船、渔网、渔具等 渔业生产工具，以及渔歌、渔舞、渔俗等文 化现象。
• 创新渔业主题公园运营模式，提升游客体 验。
• 该渔业主题公园在传统公园的基础上，融 入了丰富的互动元素，如模拟捕鱼、渔家 生活体验等，让游客更深入地了解渔文化。 同时，结合现代科技，打造多媒体展示、 VR体验等项目，使渔文化更加生动有趣。
经验分享与启示
经验一：深度挖掘渔文化内涵
• 文化的挖掘是运营策划的基础。
休闲娱乐产品
提供海上观光、游艇出海、海钓等 海上娱乐项目，以及渔村SPA、海 滨浴场等休闲设施，满足游客多元 化娱乐需求。
营销策略与推广手段
01
线下推广
利用旅游展会、推介会等线下活 动，向目标客户群体推广东超“ 渔”文化主题运营项目。同时可 与旅行社合作，拓展旅游包团业 务。
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03
客户口碑营销
通过提供优质服务和产品，让客 户满意并自发进行口碑传播，扩 大项目影响力。
“渔”文化在旅游运营中的价值
国内外渔人码头案例分析优秀课件
美食佳肴 会展设施
商店 住宿
娱乐设施 其他服务设施
观光景点
Domestic cases
国内案例——澳门渔人码头
旧金山渔人码头成功的关键是良好的保持传统渔业码头风貌，从而形成核心旅游吸引力，再有机融入现代休闲娱乐业。 打造复合型的旅游服务体系，涵盖餐饮、住宿、娱乐、休闲等多元业态，保证游客在观光传统渔业作业与码头风情之余，满足其其他需求。
Foreign cases
国外案例——新加坡克拉码头 新加坡河地区处在中心城区中间地带，连接新加坡新滨海CBD及
古董二手市场： ✓旧古董、老唱片、老收藏的展示销售市场
艺术品制作过程现场演绎、销售： ✓蜡烛制作、毛纺编织、现场作画
传统艺术表演： ✓乐器、传统戏曲
艺术成品展示销售
除了原本的70个旧货摊位外，克拉码头也与Aeon Ventures公司合作，安排更多的艺术家到跳蚤市场展销他 们亲手制作的艺术品。 展示的艺术门类繁多，既有本国传 统艺术，也吸收国外地区的特色艺术
总体鸟瞰图
城市功能
乌节路传统 城市商业区
白沙浮行政 新加坡河文教区
牛车水历 新加坡新滨海
史街区
CBD
新加坡滨海CBD 克拉码头改造 。。。。。
Foreign cases
国外案例——新加坡克拉码头
改造之前： 以跳蚤市场闻名的传统贸易区，定位模糊，水岸功能缺失
存在大量原来是移民时代留下的旧的排屋，做仓库用，后来以二手商品 店和古董店闻名，里面的生意非常冷清，商业定位模糊，临水的优势没 有发挥出来,整体的形象都比较低，没有特色。
城市传统街区，承载着居住, 工作, 娱乐, 购物、休闲等复合功能
设计单位：Sparch Architects 总建筑面积：34,000平方米 项目地址：位于新加坡河与里巴巴利（RiverValley）路 获奖情况：2006年Clarke Quay在由东南亚能源研究中心的节能表彰中，荣 获第一名
渔人码头大闸蟹执行方案强袭文化
渔人码头大闸蟹执行方案强袭文化
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
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2020/11/20
渔人码头大闸蟹执行方案强袭文化
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渔人码头大闸蟹执行方案强袭文化
•飞镖夺蟹榜—射飞镖赢大闸蟹
•制作飞镖靶，用1米线拉开2米距离，客户在一米线外进 行射飞镖，根据规则到指定工作人员处领取精美礼品一 份，每组客户有3次飞镖机会，获奖即止，无二次中奖机 会。
•小小姜太公钓蟹
•设置钓鱼设备，水池里 具，客户在工作人员手中 乐趣。
券及其他促消费植入，实现活动对商家消费的直接拉动。
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渔人码头大闸蟹执行方案强袭文化
•04 •活动铺
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渔人码头大闸蟹执行方案强袭文化
•活动铺排
进度刻度表
项目 内容
15
16
17 18 19 20
21
22
23
24
25 26 27
28
29
30
1
2
前期 宣传
领导商 家邀约
物料 制作
•8m
•主背景
•4 m
• 舞台区设计：
➢ 舞台尺寸为8*4m，主背景为8*3米桁架背景喷绘； ➢ 棚房搭建：参见天气预报，对舞台及观众区预计增加300平米红色
预防下雨。
•观众 区
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渔人码头大闸蟹执行方案强袭文化
•场地布置示意——舞台配置
•双十五活动音响
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•摇头光束灯
渔人码头大闸蟹执行方案强袭文化
•5米直径大型发光月球，地毯，铁马包装，设置在入口处正前方，营造节日氛围。
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2020/11/20
渔人码头大闸蟹执行方案强袭文化
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渔人码头大闸蟹执行方案强袭文化
•飞镖夺蟹榜—射飞镖赢大闸蟹
•制作飞镖靶，用1米线拉开2米距离，客户在一米线外进 行射飞镖，根据规则到指定工作人员处领取精美礼品一 份，每组客户有3次飞镖机会，获奖即止，无二次中奖机 会。
•小小姜太公钓蟹
•设置钓鱼设备，水池里 具，客户在工作人员手中 乐趣。
券及其他促消费植入，实现活动对商家消费的直接拉动。
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渔人码头大闸蟹执行方案强袭文化
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渔人码头大闸蟹执行方案强袭文化
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进度刻度表
项目 内容
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前期 宣传
领导商 家邀约
物料 制作
•8m
•主背景
•4 m
• 舞台区设计：
➢ 舞台尺寸为8*4m，主背景为8*3米桁架背景喷绘； ➢ 棚房搭建：参见天气预报，对舞台及观众区预计增加300平米红色
预防下雨。
•观众 区
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渔人码头大闸蟹执行方案强袭文化
•场地布置示意——舞台配置
•双十五活动音响
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渔人码头大闸蟹执行方案强袭文化
•5米直径大型发光月球，地毯，铁马包装，设置在入口处正前方，营造节日氛围。
20190119渔人码头2019年营销策略提案 98p
的是项目的地段、资源。
销售总结：
整体上：渔人码头第一阶段是面对市场的中小客户，在尚未完成认可项目商业价值的基础上，纯
粹的看好现阶段推售的产品的地段、资源，然后以相对优惠的价格让市场割去了渔人码头最优质的资源。 主要表现在以下几个方面：
1.渔人码头现阶段整体价格卖不上去，因为同比其他项目如万达、泊富、德思勤等商铺的一楼价格达到8-10万元/㎡， 优质单位甚至达到12万元/㎡。
招商现状总结：招商工作即是2019年的重点工作，同样也是2019年的难点工作！如何解决招 商的难点，是2019年的核心目标！
第二部分 2019年营销策略梳理
招商认知：
招商的本质是“商机招商”，即商企要看到此类商品的市场需求力和市场存活空间。 而市场的需求力和市场的存活空间，又主要受区域内的交通情况和居住环境影响，即主要 受区域内的固定人群和流动人群影响；总而言之就是招商的商机就是有能够支撑起商品消费 目标人群！
均价5.06万/㎡。3号栋一层整体上是项目的较优的资源，在15、16号栋的价格杠杆的情况下，以4.4万 的价格得到基本上全部去化。因为3号栋的质素较16号栋差不多，较15号栋稍微劣势点，但价格相差15 号栋4700元/㎡，较16号栋一层均价相差6600元/㎡。
4、销售客户。现阶段的客户大多是企业的中高管，购买项目目的是为了保值、增值、传承，看中
媒体组合：
硬广：围挡、报广、电视媒体、高铁、机场。 软文：网络广告、短信、杂志、DM。
活动细则：
征集渔人码头标志建筑物设计稿，最终被选用并于渔人码头广场建设成为标志性建筑，设计人员奖励八 十万元，入选十强设计效果图评为入围奖奖金20000元/个。
流程简要编排：
1. 3月标志建筑设计大赛征集活动宣传推广（报媒硬软同步、网络、电视媒体、短信） 2. 4月设计稿征集、发布、宣传及网络发布投票及评选信息公布前10名（报媒硬软同步、 网
销售总结：
整体上：渔人码头第一阶段是面对市场的中小客户，在尚未完成认可项目商业价值的基础上，纯
粹的看好现阶段推售的产品的地段、资源，然后以相对优惠的价格让市场割去了渔人码头最优质的资源。 主要表现在以下几个方面：
1.渔人码头现阶段整体价格卖不上去，因为同比其他项目如万达、泊富、德思勤等商铺的一楼价格达到8-10万元/㎡， 优质单位甚至达到12万元/㎡。
招商现状总结：招商工作即是2019年的重点工作，同样也是2019年的难点工作！如何解决招 商的难点，是2019年的核心目标！
第二部分 2019年营销策略梳理
招商认知：
招商的本质是“商机招商”，即商企要看到此类商品的市场需求力和市场存活空间。 而市场的需求力和市场的存活空间，又主要受区域内的交通情况和居住环境影响，即主要 受区域内的固定人群和流动人群影响；总而言之就是招商的商机就是有能够支撑起商品消费 目标人群！
均价5.06万/㎡。3号栋一层整体上是项目的较优的资源，在15、16号栋的价格杠杆的情况下，以4.4万 的价格得到基本上全部去化。因为3号栋的质素较16号栋差不多，较15号栋稍微劣势点，但价格相差15 号栋4700元/㎡，较16号栋一层均价相差6600元/㎡。
4、销售客户。现阶段的客户大多是企业的中高管，购买项目目的是为了保值、增值、传承，看中
媒体组合：
硬广：围挡、报广、电视媒体、高铁、机场。 软文：网络广告、短信、杂志、DM。
活动细则：
征集渔人码头标志建筑物设计稿，最终被选用并于渔人码头广场建设成为标志性建筑，设计人员奖励八 十万元，入选十强设计效果图评为入围奖奖金20000元/个。
流程简要编排：
1. 3月标志建筑设计大赛征集活动宣传推广（报媒硬软同步、网络、电视媒体、短信） 2. 4月设计稿征集、发布、宣传及网络发布投票及评选信息公布前10名（报媒硬软同步、 网
码头渔港营销方案
码头渔港营销方案一、前言码头渔港作为一个地道的海鲜美食集散地，在当地具有一定知名度和吸引力，然而，随着竞争的加剧，如何提升码头渔港的营销效果，吸引更多顾客成为了迫切需要解决的问题。
因此，制定合理的营销方案对码头渔港的发展至关重要。
二、目标顾客群体定位码头渔港主要的顾客群体应该以喜爱海鲜美食且有一定消费能力的中高端客户为主。
此外，也可以针对当地居民和游客提供不同的营销服务。
三、营销策略1. 线上推广•制作专业的网站以及社交媒体账号，定期发布海鲜美食资讯、优惠活动等内容，吸引目标顾客的关注；•与美食博主、网红合作，增加品牌曝光度，提升口碑；•利用搜索引擎广告、社交媒体广告等在线渠道，进行精准投放，吸引更多线上顾客。
2. 定制化服务•推出专属的会员制度，为常客提供积分、折扣等优惠政策，增加忠诚度；•设计私人定制菜单，提供个性化的服务，满足不同顾客的需求。
3. 活动营销•不定期举办海鲜美食节、主题推广活动等，吸引更多顾客到访；•开展抽奖活动、优惠券发放等促销活动，激发顾客消费欲望。
4. 提升服务质量•培训员工，提升服务意识和服务水平；•加强食材采购与检验工作，确保提供新鲜、优质的海鲜食材。
四、市场监测与数据分析定期对市场环境进行监测，了解竞争对手的动向和市场需求变化，及时调整营销策略。
同时，收集并分析顾客反馈数据，不断优化码头渔港的服务和产品。
五、总结通过以上的营销方案，相信码头渔港能够吸引更多目标顾客，提升品牌知名度和美誉度，实现持续发展。
同时，也需要不断创新，适应市场变化，保持竞争力，确保码头渔港在激烈的市场竞争中立于不败之地。
码头市场营销策划方案
码头市场营销策划方案一、背景分析码头作为一个集交通、物流、旅游等多功能于一体的重要节点，具有广阔的市场潜力和发展空间。
然而，由于市场竞争激烈和消费者需求变化的不确定性，需要制定一套科学有效的市场营销策划方案，以提升码头的市场竞争力和盈利能力。
二、目标市场1. 物流企业：通过提供高效、便捷、安全的物流服务，吸引更多的物流企业选择在码头运营。
2. 旅游者：改善码头环境，提升旅游体验，吸引更多的旅游者前来举行旅游活动。
3. 商户：与各类商户合作，提供丰富多样的商品和服务，增加商户的收入，推动码头商业发展。
三、营销策略1. 提升物流服务质量与物流企业合作，提供高效、便捷、安全的物流服务，通过以下措施提升物流服务质量：- 建立完善的物流信息系统，实时追踪货物运输情况。
- 提供专业的装卸设备和技术支持，加快装卸速度。
- 优化货物仓储管理，确保货物安全。
- 举办物流培训和学术交流活动，提升物流从业人员的专业素质。
2. 创建旅游优势利用码头独特的地理位置和风景资源，打造独特的旅游体验，吸引更多的旅游者：- 修缮码头建筑和设施，提升码头形象。
- 将码头与周边景区相连接，开辟主题旅游线路。
- 开展丰富多彩的旅游活动，如海钓、游艇观光等。
- 与酒店、旅行社等旅游相关企业合作，推出旅游套餐和优惠活动。
3. 拓展商业合作与各类商户合作，提供多样化的商品和服务，吸引商户入驻，增强码头的商业活力：- 积极寻找与码头相关的商业机会，如咖啡厅、餐厅、纪念品店等。
- 提供有吸引力的商户入驻条件，如低租金、长租优惠等。
- 举办商业合作洽谈会，吸引商户参与。
- 通过互联网平台和社交媒体进行宣传，宣传码头的商业发展前景。
四、营销实施计划1. 物流服务提升计划- 第一季度：建立物流信息系统，招聘专业人才。
- 第二季度：购置物流设备，进行装卸速度和安全性测试。
- 第三季度：开展物流培训和学术交流活动，提升物流从业人员的专业素质。
- 第四季度：发布物流服务提升成果，与物流企业进行合作洽谈。
成都新津渔人码头河鲜美食广场概念策划方案_45PPT
5、产业结构 l 以农业为主导的传统模式。 l 结合新津自然景观资源，链接传统农业，发展旅游休闲度假。
l 通过对传统农业结构的现代化、市场化调整，释放出更多的经济元素，带动第 三产业的快速发展。
6、新津水城规划结构 l 五津为脉：以五条河流为脉络, 上游挖湖造岛，中游梳理贯通，下游拦河筑
坝。 l 一山为肺。 l 三城为心。 l 三大水城体系：时尚水城、风情水城、欢乐水城。
机遇：
1、成都是国家城乡统筹建设试验区，为郊县旅游产业的发展提供了新机遇。 2、新津的都市休闲旅游业正呈蓬勃发展之势，配套也日臻完善，项目完全有条件
成为新津都市休闲旅游新兴热点，吸引大量的大成都消费者前往消费。
现代都市中以活跃的经济活动方式存在，集餐饮、休闲、娱乐、购物、 观光于一体的现代商业街区，不仅为投资商提供了一个良好的环境，更为广 大消费者提供了一个一站式消费的好去处，不仅可以成为新津的商业窗口和 会客厅,而且还能成为新津的城市名片，反映新津的城市形象。
第二章 理念创新
• 代表新津新城市形象的标志性项目 • 新津的第一城市客厅 • 新津的新名片 • 新津旅游开发区与老城区之间的超级粘合剂 • 它的辐射力不仅仅限于新津，而是大成都地区 • 它是现代化的特色商业中心，以餐饮娱乐为龙头，集休闲、购物、观光为一体 • 它是真正产业化的、具有造血功能、能自我循环的主题性区域
宣传广告语：中国河鲜之都
二、项目宗地情况及其分析 1、区位关系
• 新津县距成都市 区37公里； • 距西南航空港26 公里； • 与城南CBD无缝 对接； • 是成都向南发展 的重要组成部分
2、项目区位
项目位于新津县大件
路以西南角,新南桥桥头， 与主城区隔河相望，同时
属于政府规划的三大水城 之----“时尚水城”范围之 内。项目地经大件路到成 都市区约38.7公里，经成 雅、成乐高速公路到成都 市区约44公里，距市区 （图腾国际）2公里，距老 君山3公里，距花舞人间 2.9公里，距梨花溪5.1公 里，距观音寺7.9公里，距 纯阳观1.9公里。空间分布 相互交融，点线面结合， 容易进行线路组合。
新聚仁_上海东方渔人码头市场策划报告_99PPT_XXXX年
2008年 171 127 1.35
1.80 1.60 1.40 1.20 1.00 0.80 0.60 0.40 0.20 2009年 201 193 1.04
05-09年上海住宅市场供求比
1.60
1.40
1.20
1.00
0.80
0.60
0.40
2006年 183 162 1.13
2007年 145 201 0.72
项目名称 嘉里华庭 翠湖天地 尚海湾豪庭 华润外滩九里 绿城黄浦湾 财富海景 汤臣一品
性质 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅
单体式豪宅
传统市中心地段 滨江稀缺资源
济南路8号 御华山
海珀日晖 白金湾府邸
办公 办公 住宅 住宅
价值对比
类型 社区型豪宅
项目名称 嘉里华庭 翠湖天地嘉苑 尚海湾豪庭 华润外滩九里 绿城黄浦湾 财富海景 汤臣一品
2007年 9.8 10.9 0.90
2008年 13.9 5.3 2.62
3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 2009年 23.8 21.5 1.11
05-09年上海住宅市场供求比
1.20
1.00
0.80
0.60
0.40
2006年 79.6 82.4 0.97
2007年 56.1 83.3 0.67
2008年
0.20 2009年
126
138
88
176
1.43
0.78
数据来源：佑威系统、网上房地产
办公市场常年供大于求
——年平均供求比1.28 ——无论是政策年，还是市场火爆年，一直处于 供大于求的态势；
住宅市场供求相对平衡
2020国内外渔人码头模式研究含案例(原创)
5
旧金山渔人码头
多元休闲业态，39号码头形成了一条特色的滨海餐饮休闲街
39码头——项目重要旅游热点 形成海鲜摊子、商店、书廊、古董店、餐馆、购物中心、纪念品店、酒店等复合型业态体系。
6
旧金山渔人码头
保持渔业码头风貌，形成核心旅游吸引力，融入现代休闲娱乐业
1.保持传统风貌
➢旧金山渔人码头成功的关键是良好的保持传统渔业码头风貌，从而形成核心旅游吸引力，再有机融入 现代休闲娱乐业。
牛车水 历史街 区
新加坡新滨海 CBD
改造之前： 以跳蚤市场闻名的传统贸易区，定位模糊，水岸功能缺失
存在大量原来是移民时代留下的旧的排屋，做仓库用，后来以二手商品店和古董店闻名， 里面的生意非常冷清，商业定位模糊，临水的优势没有发挥出来,整体的形象都比较低，没 有特色。
总建筑面积：34,000平方米 项目地址：位于新加坡河与里巴巴利路 业态：由过去60多个仓库和商店改建成
零售4%
酒吧20%
时尚 国际化
古董二手市场：
传统功能利用与提升：保留原有二手交易市场的功能，同
•
旧古董、老唱片、老收藏的展示销售市 场
时将之改造为艺术品制作展示与交易的新空间，周日码头 艺术品制作过程现场演绎、销售：
便成为跳蚤市场，有超过70个摊位在这里贩卖古董和艺术 • 蜡烛制作、毛纺编织、现场作画
规模：占地面积近7万。东西长480米，南北长500米， 拥有长达1768米的海平方米岸线，西侧和东南角区域 有天然沙滩，在南侧有一条长约280米的栈桥。
定位：以旧金山渔人码头为蓝本，集观光、娱乐、文 化、餐饮、购物、度假等多功能为一体的综合性特色 主题商业区。
投资：由海 昌集团投资8亿元建设，于2011年5月开业。 嘚嘚
旧金山渔人码头
多元休闲业态，39号码头形成了一条特色的滨海餐饮休闲街
39码头——项目重要旅游热点 形成海鲜摊子、商店、书廊、古董店、餐馆、购物中心、纪念品店、酒店等复合型业态体系。
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旧金山渔人码头
保持渔业码头风貌，形成核心旅游吸引力，融入现代休闲娱乐业
1.保持传统风貌
➢旧金山渔人码头成功的关键是良好的保持传统渔业码头风貌，从而形成核心旅游吸引力，再有机融入 现代休闲娱乐业。
牛车水 历史街 区
新加坡新滨海 CBD
改造之前： 以跳蚤市场闻名的传统贸易区，定位模糊，水岸功能缺失
存在大量原来是移民时代留下的旧的排屋，做仓库用，后来以二手商品店和古董店闻名， 里面的生意非常冷清，商业定位模糊，临水的优势没有发挥出来,整体的形象都比较低，没 有特色。
总建筑面积：34,000平方米 项目地址：位于新加坡河与里巴巴利路 业态：由过去60多个仓库和商店改建成
零售4%
酒吧20%
时尚 国际化
古董二手市场：
传统功能利用与提升：保留原有二手交易市场的功能，同
•
旧古董、老唱片、老收藏的展示销售市 场
时将之改造为艺术品制作展示与交易的新空间，周日码头 艺术品制作过程现场演绎、销售：
便成为跳蚤市场，有超过70个摊位在这里贩卖古董和艺术 • 蜡烛制作、毛纺编织、现场作画
规模：占地面积近7万。东西长480米，南北长500米， 拥有长达1768米的海平方米岸线，西侧和东南角区域 有天然沙滩，在南侧有一条长约280米的栈桥。
定位：以旧金山渔人码头为蓝本，集观光、娱乐、文 化、餐饮、购物、度假等多功能为一体的综合性特色 主题商业区。
投资：由海 昌集团投资8亿元建设，于2011年5月开业。 嘚嘚
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题乐园
童年主题乐园定位于青年群体阶层70、80年代，从能代表他们的童年的符号里找 寻属于他们的记忆，变形金刚、米老鼠、唐老鸭、希曼、忍者神龟、叮当猫、一 休、铁臂阿童木、花仙子、蓝精灵、猫和老鼠、大力水手等等以不同的主题衍生 出不同的情景，在这里一草一木都是童话的，在这里一桌一椅都是梦幻的，70、80、 甚至90年底的人都可以在这里搜寻属于他们的童年欢乐。
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13
主题饮食街区（1.2万㎡）
【餐饮面积控制】 饮食街区定位于世界美食集萃之地，面向光谷青年市场、学生市场、白领市场，规划
档次上走特色情景亲民化路线，除主力餐饮店与次主力餐饮店外，店铺分割应小而精， 主力餐饮店面控制在四层2000㎡内，次主力店控制在两层1000 ㎡左右，酒吧、婚纱摄 影控制在200-300 ㎡左右，一般特色饮食铺面控制在30-50 ㎡。 【餐饮经营风格】 餐饮风格分为2种，一种是主题风格，一种是排挡风格，以不同的艺术主题营造不同 的餐饮氛围，德国热狗店、意大利比萨店、巴西烧烤店、等等这些店面的氛围一定是 主题分明个性鲜艳略带小资情调的，例如还原电影场景的艺术餐厅，或营造各种主题， 在酒店产生消费后可以获得商业街的折扣卷。排挡风格的部分以特色口味及场景来构 造，以露天为主，利用激光成像系统制造人工月亮，也可在露天水系旁打造水幕电影， 形成热闹的市井氛围。 【餐饮经营分区】 将主题餐饮集中在北部与艺术家村落连接，将特色餐饮集中在街区南部，两端边界经 营特色酒吧、鲜花店、小型KTV、及特色婚纱摄影等，除去酒吧及婚纱摄影面积后， 按40㎡/间计算约等于135间门面。
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9
时尚摩尔城2万㎡
时尚摩尔城建筑面积控制在2万左右，定位于： Lifestyle Center型商业， Lifestyle Center是第六代商业模式，Lifestyle Center都除了主力店（主力店包括百货店、大型 超市、专业店等零售业态）外，与MALL相比 ，更注重于休闲、娱乐与体验！ 每层面积5000㎡，一层店面以沿街独立店铺打造，二层至三层以店中店或虚拟划线 分割，四层以上作为休闲文化场所整体包装，商业氛围营造以开放式生态构建，将 室外生态美景引入到室内，室内增加较多的场景互动休闲场所及娱乐设施，要彻底 的表达出情景休闲为主，商业为辅的理念。
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4
渔人码头主题
依托光谷核心市场，占据全国高度视野，以青年群体喜好及需求，为他们量 身打造新的娱乐场所、艺术空间、饮食空间、互动场所、休憩场所； 从规划布局上来看，作为城市主门户窗口，其基底商业功能组合应有所创新， 只有具备唯一性、权威性、排他性优势才能迅速的占领市场形成核爆效应； 规划功能总体分析：一湾两港三园四区，以具有主题氛围的情景商业形式构建。 一湾：浅水湾 二港：渔人码头、情人港 三园：艺术文化交流园、婚庆主题乐园、动漫主题乐园 四区：饮食文化区、情景商业展示区、科技动感体验区、生活居住区
.
5
渔人码头项目规划划分
居住生活体验区 时尚主题酒店 艺术名品店 开放式摩尔
主题饮食街区 情景商业街区
婚庆主题乐园
科技体验区
艺术文化交流园
洗浴中心
动漫主题乐园
主题广场
.
艺术家村落
浅 水 湾
6
居住生活体验区
居住生活体验区，主要由6栋单体建筑合围而成，建设区位上南北各3栋合围，面 积约3万㎡/组团，户型面积为50-110 ㎡主要集中在80 ㎡左右，构建摩卡青年社区独 特的气质，运用退台处理，形成大露台，设置空中立体绿化.大面积的落地玻璃窗， 使建筑外观更加通透生态。通过植物本身体态，色彩效果，质感等构成建筑立面的 独特性，并适当运用智能管理系统增加社区安全性与便利性；
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3
渔人码头项目定位
渔人码头，以世界美食为核心，以青春的力量为主题打造年轻人及怀有年轻 的心的人群共同向往的梦幻之地；
区域形象定位：光谷艺术中心、世界美食基地； 产品定位： 摩卡生活体验街区（Mocha park ）简单舒适，身心放松，时尚创
新，自由自在就是摩卡生活； 产品形象定位：非本土建筑形态+情景商业模式； 商业概念： LIFESTYLE CENTER+多元街区+娱乐主题+公园环境+品味体验
渔人码头商业业态
策划研究方案
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1
目录
渔人码头项目简介 渔人码头定位 渔人码头项目规划 渔人码头商业面积建议 渔人码头商业水电气要求 渔人码头基础设施建议 渔人码头商业氛围营造
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2
渔人码头简介
产品位于中国光谷·伊托邦 城市西大门，依托光谷科技 力量及纸坊科教资源，充分 打造适合年轻人消费、体验、 居住的梦幻社区，项目住宅 用地面积：65657㎡，商业用 地面积：70740㎡，酒店面积： 16440㎡，容积率：3.0，建筑 密度：33.83 。
每层定位一个主题多种风情，并配备相应的场景与服务，让居住的青年人真正体会到酒
店魅力，酒店房间可利用智能营造科技感，在公共场所、门禁及内部电器灯光开关控制
上融入智能设备；
公主房
宇宙空间
美式露营
日式 风情
.
8
艺术名品时尚店（7000㎡）
艺术品店位于西入口下方原洗浴中心规划处，因考虑项目形象将洗浴中心移动到 背街处，品牌折扣店总共为3层，单栋7000 ㎡，全玻璃视窗，四周区域进行店中 店形式，中央区域采取虚拟划线分割，业种范围：艺术现代字画、艺术饰品、创 意雕塑及各类艺术品，艺术名品店与MALL相结合构成文商结合模式；（以文促 商、以商养文）
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7
时尚艺术主题酒店（1.5万㎡）
时尚主题酒店位于项目西入口处，弧面风帆造型，外立面彩灯包装，面积约1.5万㎡，
定位于五星级青年国际艺术酒店，酒店楼高12层，一层空高9米，内部层高空间3.6米，
客房面积从15 ㎡至50 ㎡不等，标间面积28 ㎡，提供运动场所、时尚餐饮、娱乐场所、
MINI影院、网吧、SPA、洗浴等服务，酒店主题以世界各国不同风情不同的主题打造，
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10
婚庆主题园
婚庆主题园以纯正欧式婚礼氛围营造，园区里种植大面积的玫瑰，设置教堂，牧师， 马车、营造浪漫氛围，目前武汉市没有类试于这样的场所，市场前景非常看好；
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11
艺术文化交流园
定位于华中区首个青年文化艺术交流及表现基地，在园区内 规划不同的演示区，如;涂鸦区、街头行为表演区、三维绘画 创作区、街头说唱即兴表演区、魔术交流区、舞蹈交流区、 等等彻底的将街头文化与艺术融合，让一些喜欢艺术及爱好 创作的群体在此交流，也可以出售他们的作品，换取他们的 劳动所酬。
童年主题乐园定位于青年群体阶层70、80年代，从能代表他们的童年的符号里找 寻属于他们的记忆，变形金刚、米老鼠、唐老鸭、希曼、忍者神龟、叮当猫、一 休、铁臂阿童木、花仙子、蓝精灵、猫和老鼠、大力水手等等以不同的主题衍生 出不同的情景，在这里一草一木都是童话的，在这里一桌一椅都是梦幻的，70、80、 甚至90年底的人都可以在这里搜寻属于他们的童年欢乐。
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主题饮食街区（1.2万㎡）
【餐饮面积控制】 饮食街区定位于世界美食集萃之地，面向光谷青年市场、学生市场、白领市场，规划
档次上走特色情景亲民化路线，除主力餐饮店与次主力餐饮店外，店铺分割应小而精， 主力餐饮店面控制在四层2000㎡内，次主力店控制在两层1000 ㎡左右，酒吧、婚纱摄 影控制在200-300 ㎡左右，一般特色饮食铺面控制在30-50 ㎡。 【餐饮经营风格】 餐饮风格分为2种，一种是主题风格，一种是排挡风格，以不同的艺术主题营造不同 的餐饮氛围，德国热狗店、意大利比萨店、巴西烧烤店、等等这些店面的氛围一定是 主题分明个性鲜艳略带小资情调的，例如还原电影场景的艺术餐厅，或营造各种主题， 在酒店产生消费后可以获得商业街的折扣卷。排挡风格的部分以特色口味及场景来构 造，以露天为主，利用激光成像系统制造人工月亮，也可在露天水系旁打造水幕电影， 形成热闹的市井氛围。 【餐饮经营分区】 将主题餐饮集中在北部与艺术家村落连接，将特色餐饮集中在街区南部，两端边界经 营特色酒吧、鲜花店、小型KTV、及特色婚纱摄影等，除去酒吧及婚纱摄影面积后， 按40㎡/间计算约等于135间门面。
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时尚摩尔城2万㎡
时尚摩尔城建筑面积控制在2万左右，定位于： Lifestyle Center型商业， Lifestyle Center是第六代商业模式，Lifestyle Center都除了主力店（主力店包括百货店、大型 超市、专业店等零售业态）外，与MALL相比 ，更注重于休闲、娱乐与体验！ 每层面积5000㎡，一层店面以沿街独立店铺打造，二层至三层以店中店或虚拟划线 分割，四层以上作为休闲文化场所整体包装，商业氛围营造以开放式生态构建，将 室外生态美景引入到室内，室内增加较多的场景互动休闲场所及娱乐设施，要彻底 的表达出情景休闲为主，商业为辅的理念。
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渔人码头主题
依托光谷核心市场，占据全国高度视野，以青年群体喜好及需求，为他们量 身打造新的娱乐场所、艺术空间、饮食空间、互动场所、休憩场所； 从规划布局上来看，作为城市主门户窗口，其基底商业功能组合应有所创新， 只有具备唯一性、权威性、排他性优势才能迅速的占领市场形成核爆效应； 规划功能总体分析：一湾两港三园四区，以具有主题氛围的情景商业形式构建。 一湾：浅水湾 二港：渔人码头、情人港 三园：艺术文化交流园、婚庆主题乐园、动漫主题乐园 四区：饮食文化区、情景商业展示区、科技动感体验区、生活居住区
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5
渔人码头项目规划划分
居住生活体验区 时尚主题酒店 艺术名品店 开放式摩尔
主题饮食街区 情景商业街区
婚庆主题乐园
科技体验区
艺术文化交流园
洗浴中心
动漫主题乐园
主题广场
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艺术家村落
浅 水 湾
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居住生活体验区
居住生活体验区，主要由6栋单体建筑合围而成，建设区位上南北各3栋合围，面 积约3万㎡/组团，户型面积为50-110 ㎡主要集中在80 ㎡左右，构建摩卡青年社区独 特的气质，运用退台处理，形成大露台，设置空中立体绿化.大面积的落地玻璃窗， 使建筑外观更加通透生态。通过植物本身体态，色彩效果，质感等构成建筑立面的 独特性，并适当运用智能管理系统增加社区安全性与便利性；
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渔人码头项目定位
渔人码头，以世界美食为核心，以青春的力量为主题打造年轻人及怀有年轻 的心的人群共同向往的梦幻之地；
区域形象定位：光谷艺术中心、世界美食基地； 产品定位： 摩卡生活体验街区（Mocha park ）简单舒适，身心放松，时尚创
新，自由自在就是摩卡生活； 产品形象定位：非本土建筑形态+情景商业模式； 商业概念： LIFESTYLE CENTER+多元街区+娱乐主题+公园环境+品味体验
渔人码头商业业态
策划研究方案
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目录
渔人码头项目简介 渔人码头定位 渔人码头项目规划 渔人码头商业面积建议 渔人码头商业水电气要求 渔人码头基础设施建议 渔人码头商业氛围营造
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渔人码头简介
产品位于中国光谷·伊托邦 城市西大门，依托光谷科技 力量及纸坊科教资源，充分 打造适合年轻人消费、体验、 居住的梦幻社区，项目住宅 用地面积：65657㎡，商业用 地面积：70740㎡，酒店面积： 16440㎡，容积率：3.0，建筑 密度：33.83 。
每层定位一个主题多种风情，并配备相应的场景与服务，让居住的青年人真正体会到酒
店魅力，酒店房间可利用智能营造科技感，在公共场所、门禁及内部电器灯光开关控制
上融入智能设备；
公主房
宇宙空间
美式露营
日式 风情
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艺术名品时尚店（7000㎡）
艺术品店位于西入口下方原洗浴中心规划处，因考虑项目形象将洗浴中心移动到 背街处，品牌折扣店总共为3层，单栋7000 ㎡，全玻璃视窗，四周区域进行店中 店形式，中央区域采取虚拟划线分割，业种范围：艺术现代字画、艺术饰品、创 意雕塑及各类艺术品，艺术名品店与MALL相结合构成文商结合模式；（以文促 商、以商养文）
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时尚艺术主题酒店（1.5万㎡）
时尚主题酒店位于项目西入口处，弧面风帆造型，外立面彩灯包装，面积约1.5万㎡，
定位于五星级青年国际艺术酒店，酒店楼高12层，一层空高9米，内部层高空间3.6米，
客房面积从15 ㎡至50 ㎡不等，标间面积28 ㎡，提供运动场所、时尚餐饮、娱乐场所、
MINI影院、网吧、SPA、洗浴等服务，酒店主题以世界各国不同风情不同的主题打造，
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10
婚庆主题园
婚庆主题园以纯正欧式婚礼氛围营造，园区里种植大面积的玫瑰，设置教堂，牧师， 马车、营造浪漫氛围，目前武汉市没有类试于这样的场所，市场前景非常看好；
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11
艺术文化交流园
定位于华中区首个青年文化艺术交流及表现基地，在园区内 规划不同的演示区，如;涂鸦区、街头行为表演区、三维绘画 创作区、街头说唱即兴表演区、魔术交流区、舞蹈交流区、 等等彻底的将街头文化与艺术融合，让一些喜欢艺术及爱好 创作的群体在此交流，也可以出售他们的作品，换取他们的 劳动所酬。