房屋买卖合同记载的价款产生争议时,应当如何确定合同价款-------从一起房屋买卖合同纠纷谈合同价款的认定

房屋买卖合同记载的价款产生争议时，应当如何确定合同价款-------------从一起房屋买卖合同纠纷谈合同价款的认定

作者：张洪

基本案情：

四川成都段女士诉称，其与前夫诉讼离婚期间，多年不见的远房亲戚陈某突然出现，陈某说从朋友处得知纪委部门近期可能要对段女士前夫进行调查，并拟对其全部财产进行核查后予以没收，因婚姻关系仍处于存续状态，其中不可避免地要包括段女士名下的相关财产。陈某表示可以通过”假过户”的方式将财产转移，从而保住段女士名下财产，遂提议让段女士把她所有的财产过户到陈某名下，等调查风声过了，再将这些财产过户回来。还给段女士。

鉴于段女士与陈某系远亲关系，虽然多年未交往，但陈某编造的谎言造成了段女士心理上的恐慌。在陈某的安排下，段女士于2016年5月25

日与陈某签订了《成都市存量房屋买卖合同（居间机构版）》（以下简称《房屋买卖合同》）。合同载明段女士分别以80万元、5.5万的价格将位于成都市武侯区桐梓林南路7号2栋2单元7楼701号房屋（权3290531，建筑面152.98平方米）及位于成都市武侯区桐梓林南路7号2栋负一楼344号车位（权3290543，建筑面积33.05平方米）“过户”给陈某。

之后，段女士提出返还房屋，陈某以各种理由搪塞，拒不返还。2016年12月10日，段女士发现案涉房屋被陈某办理了抵押贷款，自己被骗，遂向公安机关报案。此后陈某被刑事立案，并办理了取保候审。段女士遂以陈某欺诈为由向人民法院提起民事诉讼请求撤销合同，引发诉讼。段女士提供的证据显示，其在2009年购买案涉房屋的价款为120余万元，车位15万元。她称，其与陈某之间的房屋买卖合同中价款等信息完全是陈某安排，不是自己的真实意思表示，存在受欺诈和显失公平，符合法定撤销情

形，诉至法院请求撤销。诉讼中，陈某一方称房屋合同价格写80万是为了少交税款，实际上口头约定的购房款为150万元，车位购置款为5.5万元，其没有欺诈段女士，也没有显失公平，房屋买卖是双方的真实意思表示。案经一审、二审、再审，三级法院均认定合同有效，驳回了段女士的诉讼请求。

鉴于段女士与陈某的《房屋买卖合同》经三级法院判决、裁定均认定为合同有效，段女士日前起诉陈某，要求其给付相应购房款。那么该《房屋买卖合同》中的价款应当认定为85.5万元还是150万元呢？或者根据其他规定进行认定呢？

法律评析：

我国合同法规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，合同价款约定不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行，依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。在本案中，段女士与陈某签订的《房屋买卖合同》既然已经人民法院生效判决认定为有效，那么我们在此不对效力问题进行讨论。但是，对于合同的价款问题则值得认真分析。

第一、本案不应按照《房屋买卖合同》中记载的价款执行。

根据段女士提供的证据显示，本案《房屋买卖合同》中记载了购房价款，分别为房屋80万元，车库5.5万元。但是，无论是住房的买卖合同还是车库的买卖合同，均没有约定具体的付款时间、地点、方式等，段女士在诉讼中一直陈述该价款是虚假的，合同不是自己的真实意思表示，存在受欺诈和显失公平。那么，这说明段女士对《房屋买卖合同》中记载的价款是不认可的。

诉讼中，陈某陈述合同中写的80万元不是真实的合同价款，实际成交价款是150万，在办理过户时段女士为了少缴税金，将150万的真实成交价格以房屋80万元、车位5.5万元写在买卖合同上的。由此可知，对于《房屋买卖合同》中记载的80万、5.5万元价款双方均不予认可，这里面具有“阴阳合同”的成分和可能。至少，该合同价款是双方都没有认可的，也

就不是双方对价款的真实意思表示，自然不具有可执行性，不能按照合同记载的房屋80万元、车位5.5万元执行。

第二、陈某陈述《房屋买卖合同》的真实价款应当为150万元，其对150万的陈述应当承担自认的后果，应当受到自认规则的约束。

根据段女士提供的证据材料显示，2017年3月30日，陈某在书面答辩中称：“原告找到被告提出愿意将坐落于成都市武侯区桐梓林南路7号2

栋2单元7楼701号房屋及-1楼344号车位以150万元出售给被告......在办理过户手续时，原告为了少缴税金，才在双方签订的《成都市存量房买卖合同》中的房屋成交价写的80万元、车位成交价55000元，但实际的成交价是150万元”。不仅如此，陈某一方在法庭审理中当庭也做了前述内容一致的陈述，庭审笔录、生效裁判文书对前述陈某陈述均做了完整记载。

根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（简称《证据规定》）（法释[2001]33号）第八条的规定，诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。因此，一方面陈某的陈述认可了段女士否定80万及5.5万元的说法，另一方面其陈述的150万元价款并没有得到段女士的认可，则对于价款方面，陈某仍然具有举证义务。最高人民法院修改后的《证据规定》将于2020年5月1日起施行，新修订的《证据规定》对于自认的问题进一步进行了明确。新《证据规定》第三条规定：“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或则对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。”该规定第四条进一步规定，一方当事人对于另一方当事人主张的于己不利的事实既不承认也不否认，经审判人员说明并询问后，其仍然不明确表示肯定或者否定的，视为对该事实的承认。

因此，在房屋买卖合同的价款问题上，段女士否定了80万和5.5万元这两个数字，陈某自认了150万的价款金额，但段女士仍然没有予以认可或者承认陈某的自认，这150万的价款对段女士不构成自认，而对陈某却构成自认，陈某应当受到自认150万合同价款的约束。换句话说，陈某至少得承担150万的购房价格。

第三、本案应当按照公平原则和市场价格确定合同价款。

对于段女士与陈某房屋买卖合同中的价款认定问题，由于段女士否定了80万及5.5万这两个金额，且对陈某自认的150万的价款数额并没有认可，审判人员亦未在法庭上就此进行充分说明并询问段女士对陈某自认150万价款的态度，故150万价款金额不能约束段女士。尽管，合同中记载有80万和5.5万的价款，由于双方都没有认可这一价款，段女士又没有认可陈某自认的150万价款，显然他们双方对《房屋买卖合同》的价款约定是有争议的，属于价款约定不明。

我国《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”；该法第六十二条规定：“(二)价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”。根据本案来看，双方对价款约定不明，又不能达成一致的补充意见，该价款也不属于“政府定价或者政府指导价”的范畴。

民法学家王利明教授在《合同法研究》（中国人民大学出版社，第一卷第三版）一书中，对于合同价款的解释时指出：“价款一般是针对标的物而言的，如买卖合同中的标的物应当规定价格......价款或者报酬是有偿合同的主要条款，因为有偿合同是一种交易关系，要体现等价交换的原则......”。王利民教授提出的“要体现等价交换原则”的观点，与我国《合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”中的公平原则相一致。

因此，笔者认为本案中的合同价款应当属于约定不明确的情形，那么合同价款约定不明确，根据《合同法》第五条、第六十一条、第六十二条