第6章 无形资产评估

（ 2 ）若开发完成后的土地可全部出让，出让年限为 40 年，计算出让的单价
（1）土地取得费 =10万元/亩=150元/平方米 （2）土地开发费=2亿元/平方公里=200元/平方米 （3）计算投资利息
土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则
150×[（1+6%）2－1] +200×35%×[（1+6%）1.5－1]＋ 200×65%×[（1+6%）0.5－1] =18.54+6.39＋3.84=28.77（元/平方米）
我国理论界采用“三分法”即考虑生产经营中三大要素： 资金、技术、管理。 这三种要素的贡献在不同行业是不同 的，对资金密集型行业，三者的贡献：50%,30%,20%； 技术密集型：40%,40%,20%；高科技行业为：30%,50%,20%。
第二节
无形资产评估的方法
②边际分析法：
K=∑追加利润现值/∑利润总额现值
30 45 1 1 1 P 1 1 3 2 12% 1 12% 12% 1 12% 1 12%3 15 1 1 1 164.61万元 3 5 12% 1 12% 1 12%
特定主体所控制的，不具有实物形态，对生产经营长
期发挥作用且能带来经济利益的资源。
第一节 无形资产评估概述
（二）无形资产的特征： 1.附着性：
无形资产往往附着于有形资产而发挥其固有功能 。
2.共益性：
通过合法程序，可以为不同的权利主体共同享用。
3.积累性： 形成、自身的发展是不断积累的。 4.替代性： 一种无形资产总会由更新的无形资产所取代 。
地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润
例.有一宗待开发建筑用地，土地面积为2000㎡，建 筑容积率为 2.5，拟开发建设写字楼，建设期为 2年， 建筑费为 3000 元 / ㎡，专业费为建筑费的 10% ， 建筑费和专业费建设期内均匀投入。写字楼建成后 即出售，预计售价为9000元/ ㎡，销售费用为楼价 的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，银行年贷款利 率为 6% ，开发商要求的投资利润率为 10% 。试估 算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。
第五节
不动产评估的其他方法
二、基准地价修正系数法 （一）基准地价的含义 基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的 商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用 权的平均价格。 （二）基准地价修正系数法的基本思路 基准地价修正系数法的基本原理是替代原理，即在正常 的市场条件下，具有相似土地条件和使用功能的土地， 在正常的房地产市场中，应当具有相似的价格。
第二节
无形资产评估的方法
分子=无形资产超额收益
一、无形资产评估的收益法
(一)计算公式：
无形资产评估值＝
1 r
t 1
n
k Rt
t
k －无形资产分成率 Rt－第年分成基数（有形和无形资产总收益额） t －收益期限序号； n－收益期限; r －折现率；
第二节
无形资产评估的方法
（二）收益法应用中各项指标的确定
C为单位产品成本； T为所得税税率。下标1为未使用无形资
产前的指标，2为使用后的各指标。
第二节
无形资产评估的方法
⑵差额估算法：
采用无形资产和其他类型资产在经济活动中的综合收益与 行业平均水平进行比较，得到 “超额收益”。 无形资产超额收益＝经营利润－资产总额×行业平均利润率
某项新产品设计及工艺技术，已经使用 3 年，证明该技术
收益法在房地产评估中的应用 1.欲评估一建筑面积为1200平方米，剩余使用年限为30年的写 字楼的市场价值，经市场调查得知：该类写字楼的月毛租金 为 100元／㎡，空置率为10%，合理运营费用为有效租金收入的 25% ，报酬率为 10% 。估算该写字楼的净收益和正常市场价 值。 A＝100 ×12×1200×（1－10%）×（1－25%）＝97.20万元
第一节 无形资产评估概述
三、无形资产评估的程序
（一）明确评估目的
（二）鉴定无形资产 （三）搜集相关资料 （四）确定评估方法
1.确认无形资产存在 2. 确定无形资产的种类 3.确定无形资产有效期限
（五）撰写评估报告
第一节 无形资产评估概述
四、无形资产评估的前提及对象
（一）无形资产评估应以产权变动为前提
宗房地产的价值。
VL＝（60－180×12%）÷10%＝384万元 V＝384Fra bibliotek180＝564万元
成本法在房地产估价中的应用
2. 某市经济技术开发区内有一块土地面积为 15000 平方 米，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿 费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方 公里2亿元，土地开发周期为2年，第一年投入资金占总 开发费用的35%，开发商要求的直接成本利润率为 10%， 当地土地出让增值收益率为 15% ，银行贷款年利率为 6%，土地还原利率为10%。 （ 1 ）假设销售税费和其他费用忽略不计，试评估该土 地的价值。
土地价格＝待估宗地所处地段的基准地价×年期修正系数 ×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数
第五节
不动产评估的其他方法
（三）适用范围：
适用于完成基准地价评估的城镇土地估价； 一般是有基准地价、快速大批量的大面积土地评估
三、路线价法
（一）路线价估价法的含义 是根据土地价值高低随距街道距离增大递减的原理，在特 定街道上设定单价，并依据单价配合深度百分率表及其他 修正率表，用数学方法来计算临近同一街道的其他宗地地 价的一种估价方法。
40年土地使用权的出让价格
1 P 475.84 1 ＝465.33元 / 平方米 40 1 10%
第五节
不动产评估的其他方法
一、剩余法
（一）基本思路 剩余法是将待估地产的预期开发价值，扣除正常投入 费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算待估 地产价格的方法。 （二）适用范围 1.待开发土地的估价 2.将生地开发成熟地的土地估价。 3.待拆迁改造的再开发土地的估价。 （三）计算公式
第一节 无形资产评估概述
（三）无形资产的分类 1.按取得方式分为：
自创、外购无形资产
2.按有无专门法律保护分为： 专门法律保护（专利权、商标权） 无专门法律保护（非专利技术） 3.按能否独立存在分为： 可辨认、不可辨认无形资产（商誉） 4.按自身的技术含量分：技术类、非技术类
第一节 无形资产评估概述




=0.1236V+99万元 6.销售税费=4500×(2.5%+6.5%)=405万元
7.利润=(v+1500+150) ×10%=0.1v+1650万元
8.v=4500-1500-150-0.1236v-99-405 - 0.1v-1650 V=1782.45万元 9.单位地价=1782.45×10000÷2000=8912.25（元/㎡） 楼面地价=8912.25÷2.5=3565（元/㎡）
可靠，产品比同类产品性能优越。经过了解，同类产品平
均价格为 150 元 / 件。目前该产品年销售量为 2 万件 , 价格为 180 元 / 件 。经过分析，产品寿命开可以维持 8 年，但是竞争 者将会介入。预计该企业将来会维持目前的市场占有，但是 价格将会呈下降趋势。产品价格预计为：今后1－3年维持现
(1)各年度利润总额的现值之和：
100 40％ 120 30％ 90 20％ 70 15 ％ ＝ 1214 .68 2 3 4 1 10％ 1 10％ 1 10％ 1 10％
5.国际评估准则中按无形资产产生的基础分为： 权利类、关系类、组合类无形资产和知识产权 6.美国评估公司按无形资产的功能分： 促销型、制造型和金融型三类

第一节 无形资产评估概述
二、影响无形资产评估价值的因素 1.成本因素 2.效益因素 3.技术因素 4.市场因素 5.风险因素 6.产权因素 7.使用期限因素 8.其他因素
97.2 1 P 1 916.30万元 30 10% 1 10%
2.某宗房地产价值为100万元，其中土地价值40万元，建筑物 价值60万元；由可比实例房地产计算得出该类房地产的土地 资本化率为6%，建筑物资本化率为9%，请计算该类房地产 的综合资本化率？ R＝7.8% 3.某宗房地产每年的净收益为60万元，建筑物价值为180万 元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，计算该
1、当无形资产的拥有者或控制者以无形资产的完全产权 或部分产权进行转让交易或对外投资，需进行评估， 一般表现为单项无形资产的评估。 2、企业整体或部分发生变动时，如企业股份制改制、合 作等。对企业资产中包括的无形资产进行评估。
（二）无形资产评估是对其获利能力的评估
无形资产的价值从本质上说，能为特定主体带来经济利 益的能力，即无形资产的获利能力，在通常情况下，这种 获利能力表现为企业的超常收益能力。
③约当投资分成法：
K=无形资产约当投资额/（购买方约当投资额+无 形资产约当投资额） 无形资产约当投资量＝无形资产重置成本×（1＋适用 成本利润率） 购买方约当投资量＝购买方投入的总资产的重置成本 ×（1＋适用成本利润率）
第二节
无形资产评估的方法
1.企业转让彩电显像管新技术，购买方用于 改造年产10万台彩电显像管生产线。经过对 无形资产边际贡献因素的分析，预测在其寿 命期各年度分别可以带来追加利润 100 万元、 120 万元、 90 万元、 70 万元，分别占到当年 利润总额的40%、30%、20%、15%，试评估无 形资产利润分成率(折现率为10%)。
行价格；4－5年降低为170元/件；6－8年降低为160元/件；
估计成本变化不大，故而不考虑其变化 ( 折现率为12%，所 得税率为 25% )。请根据上述条件计算该项技术的评估值。
1－3年超额收益＝（180－150）×20000×（1－25%）＝45万元 4－5年超额收益＝（170－150）×20000×（1－25%）＝30万元 6－8年超额收益＝（160－150）×20000×（1－25%）＝15万元
1.无形资产收益额的确定
价格高于同类产品： 收入增长型 ⑴直接估算法：
R ( P2 P 1 T 1 )Q
销售数量增加:
R Q2 Q1 P C 1 T
费用节约型 R C1 C2 Q1 T R为无形资产超额收益； Q为产品销售量； P为单位产品价格
⑶分成率法：目前国际和国内常用的一种实用方法。
收益额=销售收入(利润)×销售收入(利润)分成率×（1-所得税税率）

※利润分成率的计算方法：
①要素贡献法：利用“四分说”和“三分说”确定分成率
四分说：将对利润的贡献归纳为资金、劳动力、技术、管理 四要素，分成率为25%； 三分说：资金、技术和管理三要素，分成率为33.3%。
适用于同时对大量宗地进行估价，估价迅速，但评估 的土地价格粗略。
第六章 无形资产评估

第一节 第二节 第三节 第四节 第五节
无形资产评估概述 无形资产评估的方法 专利权和非专利技术的评估 商标权的评估 商誉的评估
第一节 无形资产评估概述
一、无形资产的定义和分类
（一）无形资产的定义： 2001年9月1日起实施的我国的《资产评估准则－无形 资产》将无形资产定义为：
（4）利润 =[（1）+（2）]×10%=35（元/平方米）
（5）土地增值收益=[（1）+（2）+（3）+（4）]×15%=62.07（元/平方米） （6）土地单价 =（1）+（2）+（3）+（4）＋（5）
= 150+200+18.54+10.23+35+62.07= 475.84（元/平方米）
土地总价 =475.84×15000=713.76万元
1.地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润 2.楼价=2000×2.5×9000=4500 万元 3.建筑费=3000×2000×2.5=1500万元 4.专业费=15000000×10%=150 万元 2 1 5.利息= V 1 6% 1 1500 150 1 6% 1