商铺投资的基本概念阐述
商铺VS商业知识整理
第一部分一、基本概念商铺及商铺投资知识1.商铺：商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务及或 感受体验的场所。
2.商铺投资：商铺具有较高的保值增值功能，而且风险小、回报高。
鉴于上述投 资特点，我们将进行商铺购买、租赁的行为称之为商铺投资。
3.商铺投资的回收期：商铺投资的回收周期，指商铺投资者以一次资本投入，然 后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度。
二、投资商铺五要素 位置：有时尽管两个商场相距只有咫尺之遥，但购物的客流量却相差千里 规模：具备优越的位置才能聚来人气，才拥有获利的基本条件 价格：商铺价格绝不可以“货比三家” ，贵自有其贵的理由 回报： 使用率：一般是 55%、65%、85%、98%三、商铺投资的特点 稳定性：商铺的租约通常为 3 至 5 年或更长 增值性：因其特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，且租金增长 投资回报率较高：单租金收益则可能达 10%～15%，有的甚至达到 20%以上 投资潜力显著 方式灵活：可出租、可经营四、商铺投资比较商铺投资 投资回报 投资风险 高回报 低风险 证券投资 回报较低 风险较大 住宅投资 比商铺投资低 稳定性低于商铺投资 写字楼投资 市场接近饱和 升值空间有限五、商铺及商铺投资分类 商铺种类 商业街商铺 市场类商铺 社区商铺 开发 形式 住宅底层商铺 百货商场、购物中心商铺 商务楼、写字楼商铺 交通设施商铺 "都市型"商铺--绩优股 投资 价值 "社区型"商铺--潜力股 "便利型"商铺--冷门小盘股 专业街市商铺--高科技股 其他商铺--"一般股票" 商铺投资种类 商业街商铺投资 市场类商铺投资 社区商铺投资 住宅底层商铺投资 百货商场、购物中心商铺投资 商务楼、写字楼商铺投资 交通设施商铺投资 "都市型"商铺投资 "社区型"商铺投资 "便利型"商铺投资 专业街市商铺投资 其他商铺投资商铺 位置铺面房 铺位铺面房投资 铺位投资其他分类依据： 1）唯一性差异 2）商业业种业态局限性差异 3）营业时间差异4）行业规划调整风险差异 5）物业运行费用差异 7）投资风险差异 8）炒作难易程度差异6）物业出租选择范围差异六、商铺投资的形式 商铺 购买 商铺 租赁 商铺上市初始交易购买 二手购买 商铺直接租赁 转租七、影响商铺投资租金收益及价值升值的因素 周边房地产发展趋势：对商铺的价值起到核心作用 经营商品的类型：不同的商品，其利润空间显著不同 硬件条件：商铺的规划设计和能源状况等 停车条件：私家车在国内强劲增长，对商业、零售业的经营影响颇大 交通条件：意味着可能到访客流量的潜力 楼层：一层商铺的"可视性"普遍比二层、三层商铺的"可视性"要好 客流量：是商业经营者取得运营成功的重要客观条件之一 商情因子：A/B/C/D/E 5 个级别商业氛围依次降低，租金水平依次降低第二部分一、基本概念商业知识是1.商业：是以货币为媒介进行交换从而实现商品流通的经济活动。
商铺投资知识
（一）投资购买房产不是单纯的大额消费,更是一种投资,房产作为一种特殊商品，不仅具有使用功能同时具有投资功能，也就是说不仅可以住，享受高档次生活更重要的是保值增值，买房子不等同于其他消费，比如说与朋友吃饭，那是纯消费钱花完就没了，而买房子看着是从口袋里掏出十万、几十万但这笔钱不是真的花掉了而是变换成另一种形式存在，就相当于把钱从右手倒到左手，房子永远是你的。
在衣食住行中唯有房子具有投资和使用的双重功能，而你购买一套好的房产，将来即使自己不居住,无论是出租还是出售它的投资回报率是其他投资方式所无法比拟的。
下面举例子进行说明比较.（二）几种投资方法的比较目前国外的投资观念是三三制原则,通俗的讲就是鸡蛋不要放在同一个篮子里。
也就是分散投资。
把投资的风险降到最小.他们是把三分之一的资金存入银行，已被家庭急用,三分之一的资金投资股票和基金作为长短线投资，另外三分之一的资金投资房地产或不动产。
1、存入银行把手里的钱存入银行并不算是一种纯粹的投资行为,从某种意义上讲更是为了资金的安全.中国人民银行几次大规模的降低存款的利率,从而刺激消费扩大内需,存款利率的大幅度下调,从而直接导致银行存款的收益微乎其微.最近央行把存款的利率提高到三厘三.那么这样来看的话银行存款的投资收益是提高了,但是我们要看到这次央行提高存款利率的大背景是什么?这次央行提高银行的存款的利率是为了抑止今年中国疯狂的股票投资行为,打压虚热的股票市场,保证国民经济正常的发展,只是权宜之举,只是短期的宏观调控的手段.一旦等到股市恢复正常之后,那么银行存款的利率的再次下调是必然的.2、股票与房地产投资相比,股票投资的风险很大,投资回报非常不稳定.稍有不慎就会血本无归,这样的例子举不胜举,就拿今年的国内股市来讲,国内深圳、上海股市股指大幅上涨后随后便经历了历史性的大跌，大量的股民要不割肉甩卖要不被套牢甚至还有一大部分的股民血本无归,深沪股市散户普遍发生大幅亏损，就连封闭式基金也基本上以年度亏损告终。
商铺投资基本概念阐述2
⑶ 礁岸与祥岸
旁边有顾客敬而远之的场所或商品的口岸叫做礁岸；否则叫做祥岸。一般来 讲，人们对花圈、垃圾场都敬而远之、绕道而行。因此，位于该类商品旁经 营其他商品的口岸所面对的人流量将因之比通常情况下更少，这类口岸就叫 做礁岸；口岸旁边没有大众反感的商品或场所，甚至有吸引大众的商品或场 所的口岸，如位于麦当劳、肯德鸡旁的零售服装店，就叫做祥岸。
⑵ 道区： 指位于口岸区域中间地段或中心地段的位置。它往往是 顾客出行的必到区域或目的区域。
⑶ 深角区：指位于口岸区域内偏僻角落或离区域中心较远的位置。 小位主要是用来对店铺集中的市场中，各店铺相对位置优劣情况进 行评价。如电脑城中的各个摊位，荷花池内的各个摊位等。也同样 可以用该指标的思想来评价某个区域，各店铺相对位置的优劣。如 春熙路商圈，购买力强劲的南面和西面住户，在进入该区域时，百 货大楼和人民商场就成为南面和西面住户进入该商圈的门区，而且 百货大楼和人民商场正逐渐成为东面住户进入该商圈的深角区了。
商圈范围的确定
选址要素之位的分析
2. 中位：
⑸ 金岸与草岸
一条街道，一边繁华，一边冷清；繁华的一边叫做金岸，冷清的一边叫做草 岸。如人民南路，从天府广场看过去，左边街道商业繁华，叫金岸；右边街 道商业冷清，叫草岸。 当然，并不是所有街道都必定是一边为金岸，另一边为草岸。如春熙路，两 边街道都是金岸，而成渝高速公路，则大部分两边都是草岸。
⑴ 核心圈――核心圈是指在城市里最集中、最繁华的商业零售区域。例如成 都市的春熙路-盐市口商圈，绵阳的步行街。
⑵ 延伸圈――延伸圈是指核心圈的外围区域。如成都市盐市口商圈外的东大 街、红星路等，绵阳的百盛等。
⑶ 副圈 ――副圈是指在城市里次集中、次繁华的零售区域。例如成都市的西 延商圈、建设路商圈、牛市口商圈等，绵阳的游仙芙蓉汉城等。
商铺投资分析范文
商铺投资分析范文市场概况：商铺投资是一种相对稳定的投资方式，具有相对较低的风险和可持续的回报。
商铺作为商业地产的重要组成部分，是商业活动的核心场所，对于城市的经济发展和商业格局起着重要作用。
商铺投资主要分为一手商铺和二手商铺，前者指的是刚刚竣工或者尚未投入使用的商铺，后者指的是已经有人使用过的商铺。
商铺投资的优势：首先，商铺投资具有较稳定的收益。
由于商铺作为商业活动的核心场所，其需求相对较稳定，租金收益相对可靠。
此外，商铺投资也具有一定的资产增值潜力，如果投资者选对了地段和品质较高的商铺，随着时间的推移，商铺价格有可能上涨，投资者可以获得资产增值收益。
其次，商铺投资的风险相对较低。
与股票、期货等金融投资相比，商铺投资的风险较低。
商铺是实物资产，在经济不景气或金融市场动荡的情况下，也能保持一定的价值稳定性。
再次，商铺投资具有较高的流动性。
相对于其他形式的房地产投资，如住宅、别墅等，商铺投资更容易转手。
投资者可以根据市场需求和个人需求，随时出售商铺并获得现金流。
投资策略：选择地段优越的商铺是商铺投资的重要策略之一、地段优越的商铺通常拥有较高的租金收益和资产增值潜力。
因此，投资者应该选择位于商业街、购物中心、大型写字楼附近等人流量较大的地段投资。
另外，投资者还应该选购品质较高的商铺。
商铺的品质包括建筑质量、商铺设计、装修等方面。
商铺品质较高的商铺更容易吸引租户和购买者，从而提高租金收益和资产增值潜力。
投资者还可以考虑商铺的租期和租户的信用状况。
长期稳定的租赁合同可以带来稳定的租金收益，同时租户的信用状况也影响着租金收入的稳定性。
风险分析：商铺投资也存在一定的风险。
首先，市场需求的变化可能导致商铺租金下降甚至难以租出。
投资者应该对市场需求进行充分研究，选择需求稳定的行业和地区进行投资。
其次，政策风险是商铺投资的主要风险之一、政府政策的调整可能会影响商铺的使用权和租赁合同。
例如，城市规划调整、商业竞争政策等都可能对商铺的价值产生影响。
商铺投资的基本概念阐述
警惕：地下室，上五步台阶的门面和凹门面，千万要小心
⑵ 阴Байду номын сангаас与阳岸
阳岸：
指正面朝向街道而且空间完全开阔的口岸；阴岸指背后或侧
面朝向街道或者空间被遮蔽的口岸。人民南路绿树如荫，位于树
后的口岸叫做阴暗；而像百货大楼、人民商场这些口岸则叫做阳
岸。阳岸比阴岸好，因为阴岸的展示度不及阳岸，不利于被消费
者看到，所以可能会减少光顾的顾客数量。门前有花坛、电压器、
总之：政府、银行、派出所和医院等地要小心开店
⑷ 花岸与蕾岸
现在繁华，但即将衰败的口岸叫做花岸；现在冷清或繁华但即将繁华 或更加繁华的口岸叫做蕾岸。如大发市场（已取缔）、荷花池市场， 由于经营混乱、假冒商品，并在一定程度上影响区域社会秩序，很可 能取缔或重新规划，叫做花岸；而羊市街西沿线正在聚集各类餐饮店， 将可能成为成都又一个餐饮集中地，叫做祥岸。
商圈也随历史、城市发展和经营实力缓慢变化。
商圈聚财的要素
商圈范围的确定
项目 日常购买频率 商品消费特性 使用交通工具 提供服务面积 一般认定
说明
商圈
高
小
计划性
大
机动车
大
大
大
半径以500—1000米为主
说明 低 冲动性 步行 小
商圈 大 小 小 小
商圈范围确定
零售商业选址要素： 位：位置分析 人：人口分析 道：道路分析 流：流量分析 气：三气分析 势：走势分析 心：重心、中心、址心分析
2. 主行道与支行道
主行道是指城市里面供人们交通的主要道路，支行道则是用于辅助交通的道路。一 般说来，主行道上人流量大，位于其旁的零售口岸达成交易的可能性大；而支行道 上人流量小，位于其旁的零售口岸成交几率小，因此口岸位于主行道优于其位于支 行道。
商铺投资知识培训资料
目录
第八部分：影响商铺投资收益的因素有那些？ 1）商情因子 2）客流量 3）可视性 4）楼层 5）交通条件 6）整个项目规划设计的科学性 7）硬件条件 8）经营商品的类型 9）隶属项目的运营特点 10）商铺初始售价 11）商铺周边房地产发展趋势
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第九部分：商业街商铺有那些类型？
商铺投资的种类可以有很多种分类的方法，按照商铺 的开发形式对商铺进行分类，具体分类如下：
1、商业街（临街商铺或门面房）商铺投资； 2、专业市场（主题商场）类商铺投资； 3、社区商铺（包括住宅底商）投资； 4、百货商场、购物中心商铺投资； 5、商务楼、写字楼商铺投资； 6、交通设施商铺投资
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第五部分：商铺投资的回收周期一般是多长？
商铺投资的回收周期，指商铺投资者以一次资本投入，然 后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度。很显然，不同 国家、地区、城市、方位的商铺的投资价值是显著不同的， 所以在此我们只能按现在的市场行情，大略估计商铺的投 资回收周期，一般来说目前国内商铺投资的回收周期约为6 年到8年。
商业街商铺的分类可以有多种多样：按照商业街经营的商品是专 业类别，还是不加确定的复合形式，我们将商业街商铺分为专业 商业街商铺和复合商业街商铺。
专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、 汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经 营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营
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第三部分：商铺投资与其他类型投资比较
1、 商铺投资与证券投资 商铺投资作为房地产投资形式的一种，具有房地产投资普遍的低
风险特点，尤其在当前国内商业房地产所处的发展初期，其收益 能力明显较高。 一方面商业房地产市场逐步走向成熟，阶梯式推进商铺的增值； 另一方面，中国商业零售业保持高速发展，助推商业房地产市场 的发展。以上各项因素最大限度降低商铺的投资风险，保证了商 铺的投资收益率。 与商铺投资相比，证券投资风险较大，投资回报较低，主要是目 前国内证券市场的风险很大，投资收益率较低。
商铺投资可行性报告
商铺投资可行性报告一、项目背景商铺投资是指投资者购买商业用地建设商铺，并将商铺出租或自行经营以获取投资回报的行为。
商铺作为商业地产的重要组成部分，在城市经济发展中起着至关重要的作用。
本可行性报告旨在对商铺投资进行评估，并分析其可行性。
二、市场分析目前市场上有充足的商铺投资机会。
在不少地区，商铺需求超过供应，导致商铺租金和售价不断上涨，使商铺投资成为一个有吸引力的选择。
此外，随着人们消费观念的变化，商铺的使用方式也在发生改变。
传统的零售商铺被更多的创意空间、体验店以及咖啡店等所取代，这为商铺投资带来了新的机会。
三、项目优势1.稳定回报：商铺投资相对稳定，租金回报具有较高可预测性。
租户签订长期合同，稳定的租金收入可以为投资者提供稳定的现金流。
2.资产增值：随着经济的发展和城市扩容，商铺资产价值将不断增值。
持有商铺长期投资，可以从资产增值中获得更高的回报。
3.多元化投资机会：商铺投资可以在不同地区，不同类型的商业中心进行选择，提供了多元化的投资机会。
4.税收优惠：商铺投资可以享受到一些税收优惠政策，如减免土地增值税等。
四、项目风险1.市场波动性：商铺市场受到宏观经济、政策变化以及市场竞争等因素的影响，存在市场波动风险。
2.租赁风险：商铺投资的租赁风险包括租客欠租、租赁合同解除等。
投资者需要对潜在租户进行充分的调研和风险评估。
3.运营风险：自行经营商铺需要投入额外的时间和精力，并承担运营风险。
投资者需要具备相关经营经验和管理能力。
4.财务风险：商铺投资需要大量的资金投入，有一定的财务风险。
投资者需要进行充分的资金预算和风险控制。
五、资金规划六、项目管理商铺投资项目需要进行有效的管理。
在购买商铺前，投资者需要进行充分的市场调研和尽职调查，以确保项目可行性。
在运营过程中，需要建立科学的租户管理制度，及时跟进租赁合同和租金支付情况。
此外，还需要定期进行商铺资产评估，及时调整经营策略。
七、投资回报预测商铺投资的回报主要来自租金收益和资产增值。
商铺投资基本概念阐述
了解市场竞争情况有助于投资者评估商铺投资的优劣势。投资者应关注周边同类商铺的经营状况、客 流量等信息，以制定更加明智的投资决策。
商铺类型
01
独立商铺
独立商铺具有独立的产权和经营空间，适合各类商业活动。独立商铺
通常位于商业街或购物中心内，具有较高的商业价值和升值潜力。
02 03
商场铺位
商场铺位是指大型购物中心内的租赁空间，适合长期租赁给各类商户 。商场铺位具有稳定的租金收益和客流量，但需要注意商场的经营状 况和未来发展前景。
临较大的资金压力。
地区发展风险：如果地区发展不如预期，会 影响商铺的价值和租金收入。
风险
租赁市场波动：租赁市场的需求变化和竞争 环境会影响商铺的租金收入和空置率，从而 影响投资回报。
未来商铺投资的趋势与展望
趋势
线上与线下融合：随着互联网和移动设备的普及，线上购物逐渐成为趋势，但线下实体店仍然扮演重 要角色。因此，拥有线上线下融合能力的商铺将更具吸引力。
商铺投资的重要性
资产保值
随着城市化进程的加速和房地 产市场的不断发展，商铺投资 可以作为一种稳定的资产保值 手段，抵御通货膨胀等经济风
险。
长期收益
商铺投资作为一种长期投资，可 以通过租金收益和资产增值获得 稳定的收益，提高个人或家庭的 财富积累。
商业机会
随着区域经济的发展和人口的增长 ，商铺投资可以带来更多的商业机 会，如开设店铺、出租或出售等。
总结词
市场饱和、竞争激烈、收益难以保障
详细描述
投资者在某个已经饱和的商业区域购买了一个商铺，由 于区域内同类型的商铺过多，竞争异常激烈，导致投资 者难以获得理想的租金收益。此外，由于市场饱和，投 资者在转售时也面临较大的困难。此案例提醒我们，在 进行商铺投资时，一定要关注市场需求和供应情况。
商铺投资价值分类与位置形式分类
商铺投资价值分类与位置形式分类1. 引言商铺投资是一种常见的投资方式，具有一定的风险和收益。
在进行商铺投资之前，了解商铺的投资价值和位置形式分类对于投资者来说非常重要。
本文将对商铺投资价值和位置形式进行分类和分析，帮助投资者做出明智的决策。
2. 商铺投资价值分类商铺的投资价值可以从多个角度进行分类。
以下是几种常见的商铺投资价值分类方式：2.1 按收益水平分类商铺的投资收益水平是投资者最关注的指标之一。
根据收益水平的高低，可以将商铺的投资价值分为以下几类： - 高收益商铺：收益稳定且较高的商铺，投资者通常会优先选择。
- 中等收益商铺：收益相对较稳定，但与高收益商铺相比略有差距。
- 低收益商铺：收益不太稳定，风险相对较高。
2.2 按持有期限分类商铺的投资价值还可以根据持有期限的长短进行分类： - 短期投资：投资者计划短期内买入并快速出售商铺，获得短期的投资回报。
- 长期投资：投资者计划长期持有商铺，享受长期稳定的投资收益。
2.3 按增值潜力分类商铺是否具有增值潜力也是衡量其投资价值的重要指标。
根据商铺的增值潜力，可以将商铺分为以下几类： - 高增值商铺：位于繁华地段，周边发展潜力大，有望获得较高的增值收益。
- 中等增值商铺：位于发展中地段，有一定的增值潜力。
-低增值商铺：位于较为一般的地段，增值潜力相对较低。
3. 位置形式分类商铺的位置形式也是决定其投资价值的重要因素之一。
以下是几种常见的位置形式分类方式：3.1 市中心商铺市中心商铺通常位于城市的中心地带，交通便利，人流量大。
投资市中心商铺的优势包括： - 市场需求旺盛，租金收益相对较高。
- 商业活动多样化，吸引力强。
- 品牌效应明显，增值潜力大。
3.2 社区商铺社区商铺位于住宅区附近，服务于周边居民。
投资社区商铺的优势包括： - 住宅区人口稳定，商铺稳定租金收益。
- 周边居民购物需求，经营机会多。
3.3 商业中心商铺商业中心商铺位于商业区域，周边商业氛围浓厚，竞争激烈。
浅谈商铺投资.ppt
投资商业地产的三大优势
• 回报周期短 根据北京托普斯调研公司的数据显示，在国
内一线、二线城市中商业地产的回报周期约为 9-10年，而相比较的住宅地产的回报周期要为 20-25年。
投资商业地产的三大优势
• 升值潜力巨大 商业地产产品一般都出现在一个城市商业最中
心的位置，因为这类土地的稀缺，而物以稀为贵， 因此与股票、期货等相比，房地产产品的投资风 险相当较小，其投资回报相对安全和稳定，特别 是商铺 • 大部分的开发商都只租不售，导致大多数的商业 地产在市场上并未出现产权销售，也就导致了好 的商业地产项目的大幅度升值。全国许多一二线 城市的商铺，在近10年的运营当中就涨幅数十倍。
企业、居民区和市政的发展，会给店铺带来更多的顾客，并使 其更具发展潜力。
如何才能选到商业旺铺
4、选取自发形成某类市场的地段。 在长期的经营中，某街某市场会自发形成销售某类商品的“集 中市场”，事实证明，对那些经营耐用品的店铺来说，若能集 中在某一个地段或街区，则更能 招徕顾客。因为人们一想到购 买某商品就会自然而然地想起这个地方。 5、根据经营内容来选择地址?
7、位于商业中心街道? 东西走向街道最好坐北朝南；南北走向街道最好坐西朝东，尽
可能位于十字路口的西北拐角。另外，三叉路口是好地方；在 坡路上开店不可取；路面与店铺地面高低不能太悬殊。 （能见度和日照情况）
如何才能选到商业旺铺
8、要选择有广告空间的店面。 有的店面没有独立门面，店门前自然就失去独立的广告 空间，也就使你失去了在店前“发挥”营销智 年回报率高 股市动荡、各类金融产品不稳定的情况下，
很多懂得理财的人把视线放到了实业投资上面。 商业地产项目，其稳定的的投资回报率（年回 报率能达到6%-8%）、较小的投资风险、巨 大的升值空间、得到了多数投资者的认可和追 捧。
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目录商铺概念及分类 (2)一、商铺概念 (2)二、商铺分类 (3)商铺投资的概念和种类 (10)一、商铺投资的概念 (10)二、商铺投资种类 (10)三、商铺投资特点 (10)四、商铺投资的主体 (12)五、商铺投资的形式 (12)六、商铺投资比较 (14)七、隶属项目的运营特点 (15)八、商铺投资的回收周期 (16)九、租金收益和价值升值收益与各因素的函数 (16)商业街商铺 (18)市场类商铺 (22)社区商铺 (26)住宅底商 (30)百货商场、购物中心商铺 (34)商务楼、写字楼商铺 (38)交通设施商铺 (42)赛睿原理 (47)xxx商铺（） (54)xxx商铺（） (60)xxx商铺（） (62)xxx商铺（） (64)商铺概念及分类一、商铺概念商铺，由"市"演变而来，《说文》将"市"解释为"集中交易之场所"，也就是今日之商铺。
唐宋是中国封建社会鼎盛时期。
唐都城长安是当时东西文化、商贸交流的中心，长安东西两市，商贾云集，店肆无数，商业十分繁荣。
北宋商铺和市场是分开的，首都东京（xxx）是当时最大的商业中心城市。
据历史记载：（东京）东大街至新宋门，鱼市、肉市、漆器、金银铺最为集中，西大街至新郑门有鲜果市场、珠宝玉器行，皇城东华门外，无所不有。
《清明上河图》曾翔实地记录了古代商铺、商业街市的景况。
位于长江三角洲东端，北濒长江口，南临xxx湾的xxx，明清时期仅为xxx 省的一个县。
xxx的第一次崛起，是在上一世纪二、三十年代，当时的xxx已成为全国最大的经济和商业中心，远东最大的商业中心城市。
据《xxx通史》记载：1933年xxx共有商铺7.2万户，平均每平方公里136.5户，各地巨贾名商纷纷落户xxx，十六铺、xxx路、静安寺、霞飞路（今淮海路）等商业中心街区初具雏形。
根据以上对商铺历史的回顾，我们可以对"商铺"做以下定义，即商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务及/或感受体验的场所。
商铺投资
商铺：言俗话说“家有万贯，不如有个店面”、“一铺养三代”。
商铺由来：由“市”演变而来，《说文》将“市”解释为“集中交易之场所”，也就是今日之商铺。
商铺概念：商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务、感受体验的场所。
商铺作为交易的场所。
商铺作为提供服务的场所。
商铺作为提供感受体验的场所。
由“市”演变而来，《说文》将“市”解释为“集中交易之场所”，也就是今日之商铺。
商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务、感受体验的场所。
和过去商铺的定义相比有相同的地方，即商铺首先是商品交易的场所；区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而且包含了服务功能和感受体验的功能。
商铺作为交易的场所，很容易理解，从百货、超市、专卖店到汽车销售店都是规模不等的商品交易场所。
对于绝大多数人来讲，理解这一点很容易。
商铺作为提供服务的场所，简单举例很容易理解，比如餐饮设施、美容美发设施等。
消费者在这种商铺里，通过得到经营者提供的服务，享受服务的品质。
商铺作为提供感受体验的场所，比如电影城、KTV量贩、健身设施等，消费者在这类商铺里充分感受经营者创造的特别的情景、设施、氛围等，从中得到美感、娱乐、健康等，而经营者在此过程中实现收益。
商铺的概念我们可以发现，商铺已经经历了很大的发展，已经从最初的经营物品商品，增加到经营服务商品、体验商品的层面。
很显然，以上不同经营商品的形态将直接影响商铺的位置、交通条件、定位、大小、空间、结构、装修方法、风格、商品类型、配套条件等。
投资：是特定经济主体为了在未来可预见的时期内获得收益或是资金增值，在一定时期内向一定领域投放足够数额的资金或实物的货币等价物的经济行为。
生活中从农村买下几只土鸡，拿到城市的市场里去售卖以赚取差价，已达到资产升值，也是一种简单的投资。
你不需要懂得太复杂的理论以及模型，而且普通人也很难看得懂这些经济学的知识，你要做的只是不去违背生活常识就够了。
提起投资，我们就想到风险，风险意味着不安全感。
个人商铺投资要素以及商铺类型分析最全版
个人商铺投资要素以及商铺类型分析最全版在商业发展中，个人商铺投资是一种常见的经营模式。
在选择个人商铺投资之前，了解投资要素以及不同的商铺类型对投资者来说是非常重要的，下面我将从投资要素和商铺类型两个方面进行分析。
一、个人商铺投资要素1.物业位置：物业位置是成功经营个人商铺的关键因素之一、一个好的地理位置能够带来更多顾客流量，提高商铺的知名度和销售额。
因此，在投资个人商铺时，要选择交通便利、人流量大、目标客群适合的地段。
2.租金成本：个人商铺的租金成本直接影响着经营者的盈利能力。
投资者需要根据经营预算和预期利润来合理评估租金成本，选择符合自身经济承受能力的商铺。
3.人口流动性：人口流动性是衡量一个地区商业发展的重要指标。
选择人口流动性较高的地段可以增加商铺的潜在客户数量，提高销售机会。
4.目标客户群体：投资个人商铺时要明确目标客户群体，并选择与之匹配的商铺类型。
例如，如果目标客户是年轻人群，可以选择靠近大学或商业区的商铺。
5.商业竞争环境：了解商业竞争环境对投资者来说是非常重要的。
选择一个竞争相对较小或者有自己特色的商业环境可以提高投资个人商铺的成功率。
二、商铺类型分析1.零售店铺：零售店铺是最常见的个人商铺类型之一、投资者可以根据自身兴趣和市场需求选择合适的商品种类，例如服装、鞋类、家居用品等。
但是，零售店铺需要考虑库存管理、客户服务等问题。
2.餐饮店铺：餐饮店铺是一个具有较高风险和回报的个人商铺类型。
投资者需要了解食品安全要求、流程管理以及市场潜力等方面。
同时，租金成本、原材料采购和员工管理也是餐饮店铺需要考虑的因素。
3.服务类商铺：服务类商铺包括美容美发店、健身房、SPA等。
这种商铺需要有一定的专业技能和服务质量，同时也需要考虑员工培训和设备投资等问题。
4.办公场所：办公场所适合投资者拥有一定的资本实力和专业知识，可以出租给其他企业使用。
投资者需要考虑办公楼的位置、租金收益和维护管理等因素。
商业地产投资指南：商铺投资知识
商铺投资的主体商铺投资的主体指投资商铺的是个人还是机构。
在此对商铺投资的主体加以区分, 完全在于商铺投资的特别性: 并非全部商铺都适合任何类型的投资者, 可能有些商铺适合个人投资, 但有些商铺适合机构投资。
明显, 个人商铺投资者和机构商铺投资者的区分并不仅仅在于资金规模上, 而是由于商铺隶属项目的类型, 规模, 定位等所引发的深层区分。
在后面章节将就各类商铺的投资主体适应性做分析, 介绍。
商铺投资的回收周期商铺投资的回收周期, 指商铺投资者以一次资本投入, 然后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度。
很明显, 不同国家, 地区, 城市, 方位的商铺的投资价值是显著不同的, 所以在此我们只能按现在的市场行情, 大略估计商铺的投资回收周期, 依据对北京, 上海商铺投资市场的分析, 目前国内商铺投资的回收周期约为6年到8年。
商铺投资的形式商铺投资的形式主要分为购买和租赁两种。
购买和租赁也同时是其他各种房地产通常的投资形式, 有极大的相像性。
但细致对商铺投资探讨可以发觉, 其中包含很多特性化的内容。
（1）, 商铺购买▲ 商铺上市初始交易购买商铺上市初始交易购买, 即商铺投资者从商铺的开发商手里购买的, 尚未投入运营或尽管已经投入运营, 但产权依旧在开发商手里的商铺购买形式。
商铺上市初始交易购买方式发生在商铺投资者和开发商之间, 明显商铺投资者在投资过程中面对的大多是擅长房地产市场运做的开发商, 商铺投资者能否透过开发商对该商业房地产项目的包装, 对该商业房地产项目的价值做出精确的推断, 目前好像是一件并不简单的事情。
商铺投资者在此过程中的辨别实力, 专业实力将确定其投资成败及投资收益的凹凸。
众所周知, 目前北京, 上海等大城市商铺销售价格持续盘升, 而且不少势力雄厚的商铺投资者出手极为阔绰, 那么这些城市商铺的价格究竟是否合理, 自然成为商铺投资者关注的内容。
本书的核心内容就是告知读者, 商铺投资者如何正确, 科学进行商铺投资。
商铺投资服务方案
商铺投资服务方案前言现代社会，人们对于商业服务品质和商铺投资回报的要求越来越高。
商业投资领域的竞争激烈，需要从多方面提高自身的竞争力。
本文将为您介绍商铺投资服务方案，让投资人充分了解商铺投资的风险和机会。
一、行业概况商铺投资是指投资人将资金购买商铺并进行经营活动所获得的资金回报。
商铺投资通常是指经营不同行业的商铺，如餐饮、服装、美容等。
根据调查数据，我国商业投资市场正在快速增长，对于合适的商业投资项目的需求日益增长。
二、商铺投资的风险商铺投资在带来可观收益的同时，风险也是不可避免的。
商铺投资方案需要对风险进行全面评估，以降低风险并最大化收益。
风险主要来源于以下几个方面：1.商业环境风险商业环境因素会通过调整市场需求、价格竞争和税收等手段来影响商铺收益。
同时，产品的价格和质量也会直接影响你的商铺生意，商铺投资方案需要审慎考虑商铺的定位、所在位置、竞争对手和附近人口。
2.市场风险市场风险来自于市场上货物的供应量和需求量的变化，在不同时间和地点可能有所不同。
如果竞争激烈，你甚至可能无法支付租金和其他开销。
因此，商铺投资方案需要考虑市场的趋势和投资项目各方面的细节，以预测未来市场需求和价格变化。
3.人力资源风险人力资源风险可能导致经营失败或降低收益。
如员工经验不足或管理不当，也有可能增加投资人的责任和赔偿额。
三、商铺投资的机会商铺投资获得最大利润的方式，是通过提供具有吸引力和高质量的商业服务，从而获得广泛的客户群体。
商铺投资方案需要考虑的机会如下：1.人口结构商铺投资方案需要有对社区和市场的深刻了解，以了解其人口结构，年龄、性别、职业和收入状况，来预测市场需求和关注点。
2.市场趋势商铺投资方案应该关注市场趋势，例如商业需求的增加或减少，各种服务的增加或减少和旅游业的增加或减少等趋势等。
3.位置商铺投资的位置是其成功与否的重要因素。
商铺的地理位置需要与商铺的服务和目标人口相适应。
需考虑包括客流量、城市规划和周围环境等多方面的因素。
商铺投资
商铺投资商铺投资商铺投资种类铺投资的种类可以有很多种分类的方法，XX顾问在本书中按照商铺的开发形式对商铺进行分类，具体分类如下：1、商业街商铺投资；2、市场类商铺投资；3、社区商铺投资；4、建筑底商商铺投资；5、百货商场、购物中心商铺投资；6、商务楼、写字楼商铺投资；7、交通设施商铺投资商铺投资的概念商铺是一种不可多得的投资品种，它有较高的保值增值功能，而且风险小、回报高。
鉴于上述投资特点，我们将进行商铺购买、租赁的行为称之为商铺投资。
商铺投资作为房地产中比较新的投资类型具有很高的市场关注率。
商铺投资真正的市场吸引力在什么地方呢？XX顾问认为商铺的投资价值是商铺投资的魅力所在。
关于商铺的投资价值在商铺投资的特点部分将具体进行介绍。
商铺分类从商铺的概念可以看出，其范围极为宽泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。
本节将对商铺进行分类，便于读者理解和后面对商铺投资进行探讨。
商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺----商业设施就是由大大小小的商铺组成。
尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显着不同。
在此对商铺进行必要分类，有助于读者对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行研究。
1、按照开发形式进行分类（1）、商业街商铺商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。
上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。
当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。
与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。
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⑵ 对于口岸内（店内）的流量，同样可以分为五种： ① 继踵流：在店内行走就会碰到别人，只能很慢的走，人流密度非常大。 ② 熙攘流：在店内行走快了就会碰到人，不能直走，只能绕着、让着走。 ③ 相接流：店内不断的有人光临，进进出出。 ④ 断续流：店内间断有人光临。 ⑤ 罗雀流：店内几乎无人光临。
口岸内流量是个反映商业零售店经营情况的重要参数，它同时也为我们对竞争对手的了 解提供了重要依据。
路栅栏和厕所的面要小心。
⑶ 礁岸与祥岸
旁边有顾客敬而远之的场所或商品的口岸叫做礁岸；否则叫做祥岸。一般来 讲，人们对花圈、垃圾场都敬而远之、绕道而行。因此，位于该类商品旁经 营其他商品的口岸所面对的人流量将因之比通常情况下更少，这类口岸就叫 做礁岸；口岸旁边没有大众反感的商品或场所，甚至有吸引大众的商品或场 所的口岸，如位于麦当劳、肯德鸡旁的零售服装店，就叫做祥岸。
商圈范围的确定
口岸选址要素之：人的分析
对人的分析是为了预测需求。
一般包括：
人口数
消费力
消费频次
商圈范围的确定
口岸选址之人
1. 人口数：人口数由来源不同的三部分人口的数量相加而成。 核心辐射区人口：核心辐射区指某一商业口岸的顾客群中，其 顾客构成中55%-70%的顾客的相对集中的来源区域。核心辐射 区人口就是该区域范围内的常住人口数。延伸辐射区人口：延 伸辐射区指某一商业口岸的顾客群中，除了核心辐射区外的顾 客构成中15%-25%的顾客的相对集中的来源区域。延伸辐射区 人口就是该区域范围内的人口数。跨越辐射区人口：跨越辐射 区指某一商业口岸的顾客群中，除了核心辐射区和延伸辐射区 外的其余一定比例的顾客的来源区域。跨越辐射区人口就是该 区域范围内的人口数。 2. 消费力：消费力指消费者在该店的平均每次消费情况，一般 用金额来计量。 3. 消费频次：指某段时期消费者在该店消费的平均次数。 口分析：
总之：政府、银行、派出所和医院等地要小心开店
⑷ 花岸与蕾岸
现在繁华，但即将衰败的口岸叫做花岸；现在冷清或繁华但即将繁华 或更加繁华的口岸叫做蕾岸。如大发市场（已取缔）、荷花池市场， 由于经营混乱、假冒商品，并在一定程度上影响区域社会秩序，很可 能取缔或重新规划，叫做花岸；而羊市街西沿线正在聚集各类餐饮店， 将可能成为成都又一个餐饮集中地，叫做祥岸。
商圈范围的确定
口岸选址之要素：道路分析 商业零售口岸所遇到的道路情况分为七类：
1. 经行道与纬行道 2. 主行道与支行道 3. 双行道与单行道 4. 快行道与慢行道 5. 空行道与地行道 6. 直行道与交行道 7. 出点道与入点道
商圈范围的确定
口岸选址之要素：道路分析 1. 经行道与纬行道
经纬二字取自地理，这里的经行道指进出城市商业区域的道路，并不一定是南北方 向的道路；纬行道指环绕城市商业区域的道路，也不是指东西方向的道路。一般来 说：口岸位于经行道优于其位于纬行道，因为经行道上的人流多是进出城市商业区 域的，他们会 特意或顺便购买商品，购物几率大。而纬行道上的人流多是城市里面上班、串门的， 所以购物几率小。
2. 主行道与支行道
主行道是指城市里面供人们交通的主要道路，支行道则是用于辅助交通的道路。一 般说来，主行道上人流量大，位于其旁的零售口岸达成交易的可能性大；而支行道 上人流量小，位于其旁的零售口岸成交几率小，因此口岸位于主行道优于其位于支 行道。
3. 双行道与单行道
双行道是指允许来回方向流动的道路，单行道则只允许单方向流动。一般来说，口 岸位于双行道优于位于单行道。因为双行道允许来回流动，其流量会大于单行道上 的流量，因此口岸位于双行道，其成交几率就会大于口岸位于单行道。
域、地点、场所、位置，包括大位、中位和小 位。大位决定口岸吸引顾客的潜在能力；中位 和小位部分地决定潜在顾客是否愿意光临口岸 所处的位置。
商圈范围的确定
选址要素之位的分析
1. 大位： 大位是指所研究城市的商业零售格局，可以分为四部分：核心圈、延伸圈、 副圈和孤点。
⑴ 核心圈――核心圈是指在城市里最集中、最繁华的商业零售区域。例如成 都市的春熙路-盐市口商圈，绵阳的步行街。
商圈范围的确定
口岸选址因素之流的分析 2. 流量
流量反映了口岸内或外人流量的密度情况。
⑴ 对于口岸外的流量，可以分为以下五种： ① 继踵流：在口岸外一定范围行走就会碰到别人，只能很慢的行走，人流密度非常大。 ② 熙攘流：在口岸外一定范围行走快了就会碰到人，不能直走，只能绕着、让着走。 ③ 相接流：口岸外一定范围，不断的有人经过，来来回回。 ④ 断续流：口岸外一定范围，间断有人经过。 ⑤ 罗雀流：口岸外一定范围，几乎无人经过。
商圈范围的确定
气―― 三气分析
1. 商气：是指口岸所在地的商业气氛。
2. 人气：是指口岸所在地所吸引的人流量和购买 气氛。
3. 财气：是指在此经营的商家所获利的情况，赢 利的气氛。
商圈范围的确定
势―― 走势分析 势是分析口岸所在地目前和未来的发展走势。 1. 顺势与逆势：
⑻ 熟岸与生岸
口岸所在地已被消费者所知晓和认同的叫做熟岸，反之，消费者知之甚少或不认 同的口岸叫做生岸。盐市口、春熙路已是成都市民家喻户晓且认可的口岸，叫做 熟岸；刚刚形成的，知晓度低的口岸，或是形成了一段时间，但是消费者认同度 低的口岸，这些口岸就叫做生岸。
商圈范围的确定
3. 小位： 小位是指口岸所在区域中各店铺的相对位置。可以分为三类：门区、 道区和深角区。 ⑴ 门区： 指位于口岸区域出入口的位置。
商圈范围的确定
选址要素之位的分析
2. 中位：
⑸ 金岸与草岸
一条街道，一边繁华，一边冷清；繁华的一边叫做金岸，冷清的一边叫做草 岸。如人民南路，从天府广场看过去，左边街道商业繁华，叫金岸；右边街 道商业冷清，叫草岸。 当然，并不是所有街道都必定是一边为金岸，另一边为草岸。如春熙路，两 边街道都是金岸，而成渝高速公路，则大部分两边都是草岸。
商圈范围的确定
口岸选址之要素：道路分析
4. 快行道与慢行道
快行道和慢行道的区别就是道路上流的流动速度。快行道上流的流动速度快，其旁的口岸成交几率更小； 慢行道上流的流动速度慢，其旁的口岸成交几率更大。
5. 空行道与地行道
空行道是指道路上有天桥的道路；地行道是指道路下有通道的道路。一般的，地行道和 空行道对于人流有分流作用，零售口岸与地行道和空行道相对人流流动方向的前后位置 就非常重要。
机动车
大
大
大
半径以500—1000米为主
说明 低 冲动性 步行 小
商圈 大 小 小 小
Байду номын сангаас
商圈范围确定
零售商业选址要素： 位：位置分析 人：人口分析 道：道路分析 流：流量分析 气：三气分析 势：走势分析 心：重心、中心、址心分析
商圈范围的确定
选址要素之位置分析 商业零售口岸选址的位，指零售口岸所处的区
6. 直行道与交行道
口岸处的道路没有交叉叫直行道，有交叉叫交行道。位于交行道处的口岸优于其位于直 行道处。因为交行道处的口岸有更高的可视度，而且交行道往往是人们过街的地方，人 流量也更大，这些因素都有利于提高交行道处口岸的成交率。
7. 出点道与入点道
口岸旁是人群的出口叫出点道，是入口叫入点道。出入点包括：人行通道出入口，学校 、居民区等的出入口，公交车、地铁、火车等人员运输工具的停靠地点等。
商业作战之王道—商圈争夺
商铺投资基本概念阐述
商圈的定义及分类
商圈是指商家吸引消费者的地理区域，或 者可以理解为商家经营的影响范围，由消 费者的购买行为和商家的经营能力共同决 定的。
一般来讲，商圈可视为以商家为中心，向 四周所展开的同心圆。
商圈分为： 核心商圈
次要商圈
边际商圈
三种商圈的区别于定义
核心商圈：在该商圈的顾客占顾客总数的比例最 高，每个顾客的购货额也最高，顾客的集中度也 最高。
商圈范围的确定
口岸选址因素之流的分析 口岸选址一定要研究口岸附近的流量情况。包括：流的构成、流量、流速流向、 流幅、流时。 1. 流的构成： 流的构成是指不同的构成流的要素数量占整个流量的比重情况，也即流的构成情 况。不同的流的构成适合不同的口岸。一般可以将流分解为以下六种构成要素： a、W(WALK)流：是指步行人流的数量，这里的步行人流包括单独行走的个人、 被抱的小孩、推着自行车行走的人。 b、B(BIKE)流：是指骑行的自行车的数量。 C、C(CAR)流：是指行驶的轿车的数量。 d、P(BUS)流：是指行驶的公共汽车的数量。 e、T(TRACK)流：是指行驶的货车的数量 f、S(STOP)流：是指会停下来的以上流的构成要素的数量——驻留量 其中：零售关注的重点是W流、B流、P流和S流；
⑹ 过岸与驻岸
人流在经过零售店时，只有少数进入店内，大多数人流只是路过，这样的口 岸叫做过岸；若多数人流进入零售店，则把这样的口岸叫做驻岸。驻岸比过 岸好。如：火车站等地
⑺ 群岸与孤岸
口岸旁有较多其他类型的经营者的口岸叫做群岸，没有或很少其他类型的经营者 的口岸叫做孤岸。其他类型的经营者包括：酒店、餐饮、娱乐场所等。一般来说， 群岸优于孤岸，因为群岸有助于形成商气、汇集人气从而带来财气。如春熙路上 有酒店、餐馆、电影院等。这样的地方方便消费者购物、休闲、娱乐、饮食等一 揽子需要，因此往往会聚集人气，从而加大零售店达成成交的可能性。而有些居 住小区里孤零零的杂货店就叫做孤岸。
⑵ 延伸圈――延伸圈是指核心圈的外围区域。如成都市盐市口商圈外的东大 街、红星路等，绵阳的百盛等。
⑶ 副圈 ――副圈是指在城市里次集中、次繁华的零售区域。例如成都市的 西延商圈、建设路商圈、牛市口商圈等，绵阳的游仙芙蓉汉城等。
⑷ 孤点 ――孤点是指在城市里单独形成的集中、繁华商业零售区域。城乡 结合部。例如成都市的仟村、云龙、老佛爷、金宇百货，绵阳的芙蓉汉城、 芙蓉金城等。
警惕：地下室，上五步台阶的门面和凹门面，千万要小心