2018年上半年广州房地产市场总结暨下半年展望

增27%
2017年上半年
降 28%
2017年上半年
全市 增12% 2017上半年 16,405元/㎡ 主城区 增19% 2017上半年 33,424元/㎡
同比
同比
降19%
2017年上半年
降 55%
2017年上半年 14,131套
2017年上半年
215万㎡
33,115套 354万㎡
51,626套 576万㎡
策，试点时限为1年；面向符合规定条件的住房困难群体供应，优先供
应无房家庭……
佛山市住建局《佛山市开展共有产权住房政策探索试点工作方案（征求意见 稿）》：
• 购买对象：在本市无自有住房或家庭人均住房建筑面积少于15㎡，且5年 内无住房转出记录的中等及以下收入的本市城镇户籍家庭；持有本市居 住证且连续社保至少5年，在本市无自有住房的外地户籍家庭或个人。 • • • • 户型：以中小套型为主，单套住房建筑面积90㎡以内。 价格：低于同期同地段楼盘普通商品住房销售价格10-20%。 产权份额：承购人可在个人出资不低于60%的条件下自行选择出资份 额。 交易规则：购买不满5年的，不得上市交易；符合上市条件的，同等条 件下政府享有优先购买权……
（截至 2018.6）
2018年上半年各地调控政策走向
3月：启动/升级限购限贷限转让+摇号销售+三价合一
哈尔滨 长春
大连启动分区限购限贷、海南升级限购限贷限转让； 杭州、西安、成都启动摇号销售，深圳“三价合一”正式落地； 4月：扩大限购范围，延长再交易时间
北京 三河 天津 张家口〃崇 怀来县 礼区 涿州 沧州 固安 保定 石家 庄 涞水 廊坊 济南 太原
0.50
0.00
数据来源：中原数据库
5
2018年上半年三次定向降准，流动性小幅转好。
2018年上半年三次定向降准的侧重点各有不同：1月降准为支持金融机构发展普惠金融业务，提高金融服务的覆盖率； 4月降准释放资金给银行偿还央行的中期借贷便利(MLF)，优化流动性结构；6月降准为进一步推进市场化法治化“债转 股”，并加大对小微企业的支持力度。
2017年起央行一年期Shibor与LPR走势（%）
6 5 4 3 2 1 Shibor数据 LDR数据 6.0%
2017年起广州首套房贷利率变化情况
5.53% 5.5% 5.0% 4.5% 4.0% 3.5%
0
3.0%
数据来源：中原数据库
7Hale Waihona Puke Baidu
多个二三线城市先后出台人才政策，直接促进城市购房需求。
2018年以来新出台人才政策对比
50%
43% 41%
54% 47% 39%
45% 47%
53% 51% 34%
47%
60%
50% 40% 30% 20%
1000 5 4 4 3 3
0 碧桂园 恒大 万科 保利 融创 绿地
972 937 825 820 750 739 708 670 660
华夏幸福 阳光城 龙湖 华润 招商 世茂 泰禾 旭辉
1月25日实施定向降准 支持普惠金融 • 释放流动性约 3000亿人民币
4月25日实施定向降准 臵换MLF • 释放增量资金 4000亿人民币
6月24日宣布定向降准 支持债转股和小微企业 • 释放流动性约 7000亿人民币
数据来源：中原数据库
6
信贷成本上升，首套房房贷利率上浮10%已成常态。
2017年5月至今，银行间拆借利率（Shibor）持续高于贷款基准利率（LPR）；各银行首套房房贷利率上浮10%已成常态。
地 区
西安
出台 时间
2018.1
人才政策
落户优惠
学历（研究生、45岁及以下本科学历、35岁及以下 本科以下学历）落户只需身份证和毕业证（之前还 需报道证、户口迁移证等） 研究生及40岁以下本科学历 • • • • • •
生活补贴/租房补贴/购房优惠
最高可免租入住150㎡人才公寓，工作满5年可赠予100%产权； 购房补贴：实际购房金额的50%，最高可达100万元； 3-5年的租房补贴：按照层次给予1000-6500元/月 购房补贴：最高可达300万元； 3年的租房补贴：学士、硕士、博士每月分别为600元、800元、1000元； 面试补贴：给予来南京面试的外地应届毕业生1000元
南京
2018.3
珠海
2018.4
毕业3年内的本科以上学历
• •
•
购房补贴：最高可达600万元，一、二、三类人才可按50%比例申请购买共有产权房； 租房/生活补贴：给予企业新引进入户的青年人才2.6-3.8万元
以生态城引进人才为例，按照层次给予5-200万元购房补贴、连续2年800-10000元/月工作 津贴、未就业配偶2000元/月生活补贴
10%
0%
100-300亿
300-500亿
500-1000亿 1000-2000亿 2000-3000亿 3000-5000亿
2017年上半年 2018年上半年
2016年上半年
目标额（亿元）
新城控股
完成额（亿元）
目标完成率
备注：碧桂园、万科今年未设业绩目标
数据来源：中原数据库，截稿前房企业绩部分 为企业公告数据，未公布数据来自中指研究院
恒大 越秀 地产
进军航空航天领域、新能源汽车 产业、布局科技产业
合作中科院、收购法拉第未来
揭牌科技产业三大中心，未来10年投 1000亿
华润
推长租公寓品牌“有巢”
计划布局北上广深等23个一二线城 市，共推出4万间公寓
布局人工智能
合作中科智谷打造千亿级产值人工 智能产业园
M2余额（万亿元） 180 175 170 165 160 155 150 145 2017.01 2018.01 8.3% M2同比增速 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0%
02
04
03
05
06
07
08
09
10
11
12
02
03
04
05
数据来源：中原数据库
4
居民贷款增量下降，企业类贷款增量上升，金融部门继续脱虚向实
单位：亿元 64 70 60 50 40 30 20 10 0 8 18 16 4 7 20 47 55
2016-2018年上半年百亿房企各阵营数量
6000
5000 4000 3000 2000
2018年上半年部分标杆房企销售目标完成情况
55% 4125 3042 3022 1998 1916 1635
13
人工智能及高科技、航空航天等领域成上半年房企业务多元化发展新方向
房企多元业务新战略持续，多家房企开启新一轮多元化实践与探索，人工智能及高科技、航空及空港服务、“地产+ 电竞”等领域成上半年房企业务拓展新方向，此外长租公寓、现代农业等业务仍持续有新进入企业。
进军现代农业、空港服务领域
碧桂园
成立农业公司，与袁隆平合作研究推 广第三代杂交水稻 与奥凯航空推进航空基地、空勤公寓 等物业服务
数据来源：中原数据库
11
PART 2
行业发展动态
标杆房企业绩再突破
业务更趋多元化
标杆房企业绩再突破，首次出现半年销售业绩已超4,000亿； 多家房企已完成年度目标的47%以上。
2018年上半年，已有107家房企跻身百亿军团，较2017年上半年增加20家，实现500亿业绩企业增加13个至27个；此 外碧桂园、恒大、万科实现业绩超3千亿，而碧桂园成唯一半年度实现4000亿业绩的企业。在轮番调控节奏下，众 房企在“风暴”中持续前行，多家房企已完成年度目标47%以上。
数据来源：中原数据库
8
热点城市调控力度持续增强，新增摇号、三价合一、企业限购等措施
2018年房地产市场仍“从紧”调控，热点城市新加入调控行列或在已有政策基础上持续加码，调整内容多为扩大限 购范围、延长再交易时间等打击投资炒房的措施，新增政策包括摇号、三价合一、企业限购。
2017年至今全国超70城发布调控措施
丹东 大连
京津唐
青岛
青岛再交易须满五年； 海南在已出台限购政策的基础上，实施全域限购； 5月：启动/升级限购限贷限转让+摇号销售
长三角
西安
中西部重 点城市
郑州
合肥 武汉
句容 镇江 南京 无锡 上海 苏州 杭州 嘉兴 嘉善
深圳启动摇号销售、成都升级限购限贷限转让； 长春、哈尔滨、太原、丹东启动限购/限贷/限转让； 6月：启动/升级限购限贷限转让+企业限购+楼市专项治理 西双版纳景洪市再交易须满两年； 长沙、重庆升级限购/限贷/限转让； 西安、长沙、杭州发布企业限购政策； 住建部等七部门联合发布通知，7月初至12月底将在北京、上海 等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。
全市一手住宅 签约金额
全市一手公寓 签约套数
286万㎡ 11,377元/㎡
42,619套
449万㎡
套数同比
38,624套
18,322元/㎡
763亿
6,366
套
416万㎡
套数同比
39,718元/㎡
同比
增 33%
同比
增28%
面积同比
增25%
面积同比
降 51%
28,741 2017 年上半年 23,160元/㎡ 38,857
945亿
数据来源：中原数据库
1
PART
1
宏观环境动向 行业发展动态
PART
PART PART PART PART PART
2
3 4 5
CONTENTS
广州重点规划 广州土地市场 广州住宅市场 广州非住宅市场 总结与展望
6 7
PART 1
宏观环境动向
货币政策微调 楼市调控加码 共有产权试点
货币政策总体保持稳定； 近期央行提出流动性从“合理稳定”变为“合理充裕”。
2018年5月末，广义货币（M2）余额174.31万亿元，同比增长8.3%，增速与上月末持平，比上年同期低0.8个百分点；央 行货币政策委员会二季度例会在稳健中性货币政策表述后明确提出“松紧适度”，流动性表述也从一季度的“合理稳 定”变为“合理充裕” 。 2017年至今M2余额及增速走势
2018年1-5月，住户贷款新增量为2.91万亿元，同比下降4%，而非金融企业及机关团体贷款新增量为4.16万亿元，同比 上升12% ，金融支持实体经济的力度加强。
2017年至今公司与住户新增贷款情况
非金融企业及机关团体贷款新增量（万亿元） 2.00 1.50 1.00 住户贷款新增量（万亿元）
天津
2018.5
博士、45岁以下研究生及40岁以下本科学历
海南
2018.5
全日制大专以上学历、中级以上职称等人才可在海 南工作地/实际居住地落户； 各类高层次人才、硕士、双一流高校和留学归国本 科学历以及相关创新、创业人才可在海南任一城镇 落户。
• •
•
最高可免租入住200㎡人才公寓，工作满5年赠予80%产权，满8年赠予100%产权； 3年的租房补贴：拔尖人才、其他类高层次人才、40岁以下硕士生、35岁以下本科生每月 分别为5000元、3000元、2000元、1500元； 落户之日起购房享受本地居民同等待遇，即不受限购1套且须提供2年社保的限制。
数据来源：中原数据库
10
2018年上半年宏观环境分析小结——
• 货币增速平稳，货币政策增加“松紧适度”表述，流动性也从一季度的“合 理稳定”变为“合理充裕” ； 三次定向降准对楼市影响力有限，但仍会刺激部分购房需求加快释放。 下半年预计货币政策稳健中性基调不变，但不排除进一步降准的可能性。
货币政策微调
成交先抑后扬，市场预期升温
——2018年上半年广州房地产市场年度总结暨下半年展望
广州中原 战略研究中心 2018.07.04
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2018年上半年广州楼市数字——
全市宅地 成交面积 全市宅地成交 楼面地价 全市一手住宅 供应量 全市一手住宅 签约量 全市/主城区 一手住宅 签约均价
• •
•
楼市调控加码
•
部分城市新加入调控行列或在已有政策基础上持续加码，多为扩大限购范 围、延长转让时间、政府监管公开摇号、企业限购等。 展望下半年，预计房地产政策保持收紧， 热点城市将继续采取“打补丁模 式”以堵住炒房漏洞。
共有产权试点
•
•
广东省住建局提出在广州、深圳、珠海、佛山、茂名5市先行试点共有产权 住房政策，面向符合规定条件的住房困难群体供应，优先供应无房家庭。 除了此前已推出共有产权房的珠海，预计下半年广州南沙及佛山亦开始实 施，有助于构建多元住房供应体系。
成都
重庆 长沙
南昌 赣州 福州
广州 西双版纳 景洪市 佛山 南宁 中山 珠海
东莞 深圳
厦门
珠三角
非调控城市
调控城市
海南 全域
数据来源：中原数据库
9
广东省5城试点共有产权住房，优先供应无房家庭
开展共有产权住房政策探索试点工作
广东省住建厅《关于开展共有产权住房政策探索试点的通知》：
• 在广州、深圳、珠海、佛山、茂名5市先行探索试点共有产权住房政