销售部培训资料

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一、基本概念

1、房地产包含什么内容？

我们现在所说的房地产包括房产和地产，即土地及土地上的建筑物和附着物。房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只有一定年期的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用的土地的使用权。

2、房地产的特性

不可移动性、独一无二性、寿命耐久性、数量有限性、用途多样性、相互影响性、一手限制性、价格高大性、难以变现性、保值增值性。

3、房地产的类型

1 ) 按开发程度划分：

生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。

毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地。

熟地：具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上进行房屋建设的土地。

在建工程：指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产、该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年。

现房：地上建筑物已建成、可直接使用的房地产，可能是新的，也可能是旧的。

2）按建筑结构划分的类型：

建筑结构，是指建筑物中由承重构件(基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等)组成的体系。

以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，一般分为：

钢结构、钢筋混凝土结构、砌体（包括砖、砌块、石等）结构、木结构、塑料结构、薄膜充气结构以组成，按建筑结构的主要结构形式来划分，一般分为下列9类：

墙体结构、框架结构、深梁结构、筒体结构、拱结构、网架结构、空间薄壁、钢索结构、舱体结构。

3）按建筑层数和高度划分的类型：

低层建筑、多层建筑、高层建筑、超高层建筑。

此外，房地产类型还可以按用途、是否产生收益、经营使用方式等形式划分。

4、房地产开发：是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。它具有投资大、

回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。

5、房地产咨询：是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动，现实

中的具体业务有接受当事人委托进行房地产市场的调查研究，房地产市场定位、房地产开

发工程可行性研究，房地产开发工程策划等。

6、土地所有权的权能：

土地占有权：是指依法对土地实行掌握和控制的权利。土地使用权：是指依法对土地进行实际使用的权利。

7、房地产业的基本要领及细分

房地产业是进行房地产投资、开发、经营、经管、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产的细分行业主要包括房地产投资开发，房地产中介服务和物业经管，

其中房地产中介服务又包括地产咨询，房地产价格评估和房地产经纪等。

8、什么是房地产（一、二、三级）市场

一级市场：是土地使用权出让的市场（出让方一定是国家）。

二级市场：是土地的使用者经过开发建设将新建成的房地产出租或出售的市场。

三级市场（二手房市场）：购买房地产的单位或个人再次将房地产转卖或出租的市场。

9、物业：香港地区对房地产的称谓，“物业”在这里指房地产。

10、商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊的公用建筑面积

11、套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积

12、套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入、非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各

居室面积、壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。

13、分摊的公用建筑面积 = 套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

a)公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积÷套内建筑面积总和

b)不计入商品房建筑面积的工程

i.层高在2.2M以下的房屋，净高在2.05M以下的地下室和半地下室。

ii.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池等。

iii.消防、检修等用途的室外爬梯。

iv.构筑物，如独立烟囱、烟道、水塔、储油（水）池。

14、容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积之比。

15、层高：房屋一层的高度。对楼房建筑来讲，指下层地板面至楼板面的距离；层高减去楼板层的厚度为

房间的净高。

16、户型比：各种户型在总户数中所占的比例称为“户型比”。如“一室户”、“二室户”在一幢住宅楼、一个

住宅群或住宅区中所占的比例多少。其计算公式为：

某种户型套数

户型比= ×100%

（一幢、住宅群）住宅总套数

17、使用面积系数：用百分率表示。等于总套内使用面积之和（M2）被总建筑面积（M2）除。即：

总套内使用面积之和（M2）

使用面积系数 = ——————————————×100%

总建筑面积（M2）

18、 1平方M＝10.76平方英尺

19、裙楼：从地面一直到规范层或平台花园的建筑层，一般由首层至四层或以上不等，多用作商场、会所

或其它配套设施。

20、架空层：指由地面至规范层或裙楼顶至规范层间，以柱、梁承托规范层建筑物的空间，一般用作绿化或

会所用途。

21、封顶：指工程已完成最顶层的结构工程。

22、三通一平：指地盘土地已进行通水、电、路工程及已进行土地平整。

23、七通一平：指通水、电、路、煤、渠、电信、有线电视及已进行土地平整。

24、框架结构：由钢筋混凝土柱子、梁及楼板构成的房子。因未砌墙时象个框架，所以叫框架结构。这种房

屋的墙壁只起围护或间隔作用，可以拆改，但不能在楼板中随意加一幅砖间墙，因会减弱抗

震能力。

25、剪力墙：因高层建筑物高，故着重设防的是刮强风或地震产生的横向推力。横向推力人会产生剪力，

抵抗剪力的墙称剪力墙。剪力墙是钢筋混凝土捣制成的，内含双层钢筋网，而剪力墙上的门

窗洞是设计时按力学要求定好的，洞口四周均设钢筋加固，故剪力墙建成后是不能拆除。