商丘调研报告
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2020
商丘市4月份市调报告
SHANGQIUSHISIYUEFENSHIDIAOYANPANBAOGAO
策划部
张鑫
上海中盛实业集团
SHANGHAIZHONGSHENGSHIYEJITUAN
CONTENTS
目录
年度工作概述
01
工作完成情况
02
工作不足之处
03
明年工作计划
04
城市和宏观条件基本概况
供销数据基本情况
片区调研分析
产品情况和需求分析
明年工作计划
05市场总结和2020预测
PART 01
城市基本概况
上海中盛实业集团
SHANGHAIZHONGSHENGSHIYEJITUAN
城市信息
20%
20%
20%
城市定位：
商丘是国家“一带一路”中部崛起“两纵两横经济带”重要节点城市，
国家级综合交通枢纽城市，陇海铁路、京九铁路交叉口，国内第一个编
制枢纽经济发展规划的地级市，河南省第二大高铁枢纽城市。
人口规模：
总人口约920万常驻人口约732万，市区人口近200万，城镇化率约43%左右。
发展导向：
河南省实施“东引西进”战略的“桥头堡”河南省区域性物流中心城市交通部确定的交通枢纽城市
中国重要的综合交通枢纽和国家南北经济联系的“十字路口”，四省交汇处
城市发展规划
20%
20%
20%
东拓/西延/北控/南优为基本发展方向，城市人口容纳力增加，加速城镇化率，刺激房产需求增长
商丘市城市总体规划（2015——2030）城市职能：
河南省承接产业转移示范基地
中原经济区重要旅游目的地区域性商贸物流中心生态宜居城市
中心城区人口规模与城镇化情况规划：
预测到2030年，计划商丘市中心城区人口规划230万人
规划市域（定义边界）常住人口2030年达到950万人（全市），城镇化率98%
中心城区规划：
中心城区发展方向为可总结为：东拓、西延、北控、南优核心发展区：
位于中心城区中部。定位为面向区域的城市形象展示区，集商务办公、商贸会展、文化休闲三大功能为一体的综合性区域服务中心。围绕日月湖，形成集行政办公、文化、休闲、商务办公为一体的综合服务中心。
经济基础情况（2011-2019估值）
20%20%
20%
0%
2%4%6%
8%10%12%14%16%0
50010001500200025002011
2012
2013
2014
201520162017
2018
2019
2011-2019年商丘GDP 走势（估值）
GDP
增幅
201120122013201420152016201720182019第三产业29.129.126.929.730.931.536.939.240.7第二产业44.7
44.7
49
47.5
46.8
46.1
42.2
41.2
41.8
第一产业
26.223.224.122.822.322.420.919.617.5
26.2
23.224.122.822.322.420.919.617.544.744.74947.5
46.846.142.241.241.829.129.126.929.730.9
31.536.939.240.7020406080100120商丘市2011-2019经济产业结构(估值)
第一产业
第二产业
第三产业
商丘GDP 逐年增长，三产结构近一步优化、人均收入平稳上升、城市规模不断增加，2019年房地产开发领域，地产投资金额340 亿元位于河南省第五。
78.8
74.8
70.3
71.1
52.3
77.8
95.4
91.5
124
50
100
150
梁园区睢阳区民权县睢县宁陵县柘城县虞城县夏邑县永城市
2019年商丘市各区人口数量情况（估值）
人口数量/万人
30.00%
32.00%
34.00%
35.00%
37.00%
39.00%
40.00%
41.71%
42.96%
0.00%
10.00%
20.00%30.00%40.00%50.00%2011
2012
2013
2014
20152016
2017
2018
2019
商丘市2011-2019城镇化率（估值）
城镇化率
商丘目前市场状况和政策
20%
20%20%
进入4月下旬，疫情接近尾声，商丘的房地产市场似有回暖之势。据调研走访商丘各大售楼部了解4月份售楼部人气热度逐渐回暖。受疫情影响，3月新建商品房及二手房交易量较去年有大幅下降，房企在4月上旬基本全面复工，4月上旬交易量有所回升。
去化方面: 3月份商丘商品住宅，销售面积25.26万平方米，成交2008套（虚高）,成交金额166741.6万元，成交均价6201.01元/㎡。
开盘方面:据不完全统计,3月份全月仅有4项目加推，均是在月底疫情得到缓解才推出房源。
营销方面:尽管疫情接近尾声，众售楼部依然保持着警戒,由线下活动转为线上活动，从3月以来,房企融资渠道大幅增加，资金面
有所改善，各房企亦因城施策在土地供应和交易上积极做好保障和服务,推出了大量的优惠政策，惠民的同时的确带来的更多成交。
政策方面: （商丘市区“稳”字当头）
进入3月份以来各地关于房地产的政策十分有看头，多地出台楼市调控政策以保持楼市平稳发展。比较热议的政策还是海南的“现房销售”、河南安阳“购房补贴”、驻马店“降低首套房贷款首付比例”等政策，然而大多城市出台的松绑政策都却被”打回原形”，“政策一日游”情况频现。（商丘市区保持平稳，没有特别凸显政策释放）。
在之前两个月中，疫情影响下成交暴跌八成的低谷后, 3月的楼市大多房企普遍预测疫情控制后市场能够迎来“快速性增长”，如今4月份实地调研预测市场未能如此夸张，但也算有所回缓。
政府方面：在保证“房住不炒”的情况下，各大省市在供给端出台了促进行业平稳健康发展的利好政策,主要涉及延期缴纳土地出让金、合理后延开竣工时间、降低房屋预售条件、为企业减税降费延缓缴纳期限等内容。当前看来，会有更多的刚需和改善入场,需求释放，商丘市场依旧会趋稳。