房地产宏观调控主要政策概览

宏观调控主要政策概览

2003年6月5日，人民银行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件）ϖ

ϖ 2004年3月30日，国土资源部和监察部联合下发通知，规定“8.31大限”

2004年4月27日，国务院提高房地产开发项目资本金比例到35%及以上ϖ

2004年9月30日，银监会下发《商业银行房地产贷款风险管理指引》ϖ

ϖ 2005年，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》和转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知（两个“八条”）

ϖ 2005年,银监会下发《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212号文件）

ϖ2005年12月2日，国务院出台《关于发布实施<促进产业结构调整暂行规定>的决定》，将别墅类房地产开发项目列为限制类投资项目，要求金融机构不得发放贷款

2006年4月25日，五部委联合下发《关于加强宏观调控，整顿和规范各类打捆贷款的通知》ϖ

ϖ 2006年5月17日，国务院常务会议提出了促进房地产业健康发展六条措施（“国六条” ）

2006年5月24日，银监会刘明康主席提出房地产调控措施ϖ

2006年5月29日，国务院办公厅转发了建设部等九部委起草的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》ϖ

ϖ 2006年5月，人民银行下发《关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》

2006年7月，银监会下发《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》ϖ

ϖ 2006年7月，六部门下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》

2006年8月，五部委下发《新开工项目清理工作指导意见》ϖ

ϖ 2006年9月，建设部出台《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》

2006年9月，国务院下发《关于加强土地调控有关问题的通知》ϖ

ϖ2006年10月18日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，提出：坚持把好土地、信贷闸门和市场准入门槛；严格审批新增建设用地，加快落实国家土地督察制度；严格控制中长期贷款；控制固定资产投资规模，优化投资结构，把房地产调控措施落实到每个城市

央行五次升息，两度上调商业银行存款准备金率ϖ

195号文件主要内容

ϖ2001年6月19日，人民银行下发《关于规范住房金融业务的通知》，主要有三条规定，成为121号文件的前身

ϖ严格住房开发贷款条件：企业自有资金不得低于30％，项目必须“四证”齐全，防止将房地产开发企业将流动资金贷款用于住房开发项目

195号文件主要内容

强化个人住房贷款管理：严禁发放“零首付”贷款，严格工程进度规定——多层封顶，高层完成总投资的三分之二ϖ

ϖ规范个人商业用房贷款管理：贷款比例不得超过60%，贷款期限不得超过10年，所购商业用房应为现房

121号文件主要内容

ϖ2003年6月5日，中国人民银行以银发[2003]121号文关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，被称为121号文件

ϖ121号文件共八条，分别对房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工企业贷款、个人住房贷款、个人商业用房贷款、公积金委托贷款业务进行了规范

对房地产开发贷款的规定

贷款对象：应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业ϖ。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控

ϖ支持重点：重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制

ϖ项目准入：四证齐全（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证）

ϖ贷款性质：商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行

自有资金定义：指所有者权益，应不低于开发项目总投资的30％ϖ

商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用ϖ

对土地储备贷款的规定

基调：在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款ϖ

担保方式：抵押ϖ

ϖ贷款额度：不得超过所收购土地评估价值的70％

贷款期限：最长不得超过2年ϖ

ϖ禁止性规定：商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款

对建筑施工企业贷款的规定

贷款用途：只能用于购买施工所必需的设备ϖ，不得用于施工垫资

贷款准入：对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，商业银行应限制对其发放贷款ϖ

对个人住房贷款的规定

基调：重点支持中低收入家庭购买住房的需要ϖ

工程进度要求：主体结构已封顶ϖ

ϖ首付款比例：购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20％的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例

ϖ贷款利率：购买房改房或第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外），执行中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行

对个人商业用房贷款的规定

重申195号文件的规定：借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年ϖ

ϖ明确了现房的定义：经过竣工验收的房屋

商住两用房规定：一律按照个人商业用房贷款管理规定执行ϖ

对公积金贷款的规定

ϖ严格执行《中国人民银行关于加强住房公积金信贷业务管理的通知》（银发[2002]247号）的有关规定，切实加强账户管理，理顺委托关系

ϖ住房委托贷款业务仅限于个人住房公积金委托贷款，对使用其他房改资金（包括单位售房款、购房补贴资金、住房维修基金等）委托办理贷款业务的，商业银行一律不得承办

《风险管理指引》主要内容

ϖ出现最多的是“关注”、“密切关注”、“应”等字眼，很少能找到“必须”、“严禁”等强硬措辞，贯穿了监管部门引导商业银行识别和防范风险的立法主旨，而不是出台新的房贷政策

揭示了房地产信贷业务四类风险：市场风险、政策风险、法律风险和操作风险ϖ

分土地储备贷款ϖ、房地产开发贷款和个人住房贷款业务品种分别制定了风险管理措施，土地储备贷款和房地产开发贷款部分主要是重申以前的规定

ϖ个人住房贷款业务新规：建立面谈制度；设置两条控制线，即借款人房产支出与收入比控制在50%以内和所有债务支出与收入比控制在55%以内；建立抵押物价格评估制度