北京华润凤凰置广场购物中心招商策划(54页)PPT课件
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购物中心招商管理ppt课件
二、项目定位
招商是商业项目运作过程中的一个重要环节，但也不可以单就 招商而谈招商，谈招商的基础是有了正确的前置条件——招商执 行前具备了合理的项目定位。定位作为一个项目的战略性选择， 是项目确定发展方向的至关重要的事情。就像是在管理中常讲到 的，战略对了，策略出点问题是可以挽回的，但如果战略错了， 策略越正确，可能就偏离得越远，可导致全盘皆输。现实状况是， 很多项目前置条件并不正确。 我们看到目前国内的地产开发企业中，诸多存在着创办人或董 事长/总经理绝对权威的现象，战略性方向基本都由其个人决策， 因此便出现了一些由高层凭借主观想象对商业项目做出定位判断 的事情，结果导致招商很难达到理想程度，造成项目不能实现应 有的商业价值，操作的职业经理人也被一换再换，都成为了定位 不当的“牺牲品”。从目前北京商业地产市场的现实情况来看， 一些未能实现成功招商的项目不乏有的处于城市的黄金地段，其 招商失败诸多是因定位偏差所造成，因此好的地段并非是项目招 商成功的充分条件，项目定位是否合理亦是十分关键的因素。
三、品牌落位
在市场调研及项目定位后，紧接着要进行品牌落位的工作，基本把握以 下几点：
1、要维护购物中心的产业经营黄金比例。大多数业内人士都比较认同零 售、餐饮、娱乐52：18：30的这个购物中心产业经营黄金比例，此比例 特别适用于超大型综合性的购物中心，招商要注意维护和管理好这个经营 比例，当然，个人案例也会有所不同。
七、进场装修流程（图纸、规范、审批、装修期要求）
1、招商部与商户签订正式租赁合同时，会同工程部与商户进行房产技 术条件对接，并与项目公司确认。 2、招商部和工程部应在招商过程中及时掌握商铺交房技术条件的落实 和变更情况，随时与商户对接。 3、招商人员负责协助工程部与商户进行商铺交接，签订《进场会签 单》。餐饮商户提前90天，其他商户提前45天进行商铺交接； 4、招商人员负责向商户发放商户装修管理相关规定。 5、招商部与工程部一起审核商户装修设计图纸，招商部负责审核总平 面图、效果图、货柜尺寸图、店招图；工程部负责审核水、电、气系统 图、装修材质、装修工艺等。经项目公司总经理签批后反馈商户。 6、招商人员协助商户办理进场施工手续，包括：缴纳装修保证金、办 理施工许可证、办理施工人员出入证、落实临时用水用电等。 7、招商部要对商户装修施工进行监控，督促商户装修进度，检查商户 是否按照已审批的图纸进行装修。如发现未按要求施工的，立即要求商 户进行整改。在施工过程中负责协调商户与管理部门的有关事宜。 8、商户装修施工结束时，招商部要协助工程部对商户装修工程进行验 收。包括装修材质、施工工艺、各系统安全性等，验收合格者，准许开 业经营。
商场商业招商方案ppt[文字可编辑]
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招商策略
主力店和大户招商提前确定，散户随后跟进
主力店和大户的提前确定，是为了更好的保证招商工作更好的开展以及今 后项目的经营能力，同时，有效提升项目整体的形象和商业价值。 品牌主力店的确定可增加项目卖点推广；销售价格与租金价格也提供上升空 间；同时吸引更多投资客户的同时也能增强其投资信心。
招商策略
业态规划 业态落位
XXX商品
业态主要以 XXX商品等为主，也是市面上出现最多、最常见的业态类型，在每个 XXX市场均占有一定 份额，要整合各市场此类业态需要较大区块进行安置。
业态规划 业态落位
XXX商品
该区块东侧近邻 XXX路，XXX路是项目的另一展示面，也是项目形象展示的又一平台，起到吸引客 流的关节入口、展示面好，自然人流相对较大，符合日用 XXX业态要求，其业态也具有吸引人气， 带动客流的作用。
项目简介
招商方向
为确保建成后按时开业和顺利运营，我们应树立“招商先行”的运作理念， 确定全球化的招商战略，运用全新的运作模式和经营理念，明确一个先进清 晰的招商思路，制定一套科学可行的招商方案，分阶段分步骤、有序有效的 全面推进招商工作。
项目简介 招商目标
招商目标： 响应国家XXXX的方针，重点引进形象好、规模大的外来品牌商 家，并全面整合本地工业品市场，成为品牌商家 最集中、形象好、 档次高的一站式工业品交易中心 ，树立专业市场的标杆，为 国际集团后续在中原区域的战略布局打好基础。同时招商与销售相互促 进，如前期跑市场协助销售预热、加快签定大商户、促进经营户购铺自营、 配合销售举行招商推介会等活动，进而促进销售去化率。
XXX商品
XXX商品 XXX商品 餐饮区
象主力店 XXX商品
XXX商品
XXX商 品 XXX商品 XXX商品 XXX商 X品XX商品
商场活动招商方案ppt
商场活动招商方案ppt
汇报人：某某某
玉瓶子，高兴地吸允着花香。从远处踏风而来的白衣男
子，对着眼前的少女轻轻念叨：梦儿，你终究是回来了
等到了，终于，等到了高一:孤影血色审判者（第七章）
团 队 活 动 方 案 你是变态1200字男子的短剑向唐城砍来，唐城侧身躲
过，没有武器在手多少有些不方便。躲开之际，唐城朝 站在一边的赵冰倩吼道：皮箱。赵冰倩反应过来，将皮
箱扔向空中，唐城跳到半空，打开皮箱，从里面取出半
米多的铁棒，不知哪里又折出另一根两根加在一起，足
有一米半。唐
宣讲人：某某某 时间：20XX.XX
TEAM SUMMARY
城握紧手中的铁棒。占尽距离优势的唐城没有让神秘男 子近身，一棒又一棒全力挥向神秘男子，招招打向要害，
目 神秘男子不得不防守，陷于被动0，1 失工去作了整进体攻概权况。力道 04
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主要工作进度
主要工作进度
关键词
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0 3 第三部分
重点项目汇报
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重点项目汇报
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重点项目汇报
汇报人：某某某
玉瓶子，高兴地吸允着花香。从远处踏风而来的白衣男
子，对着眼前的少女轻轻念叨：梦儿，你终究是回来了
等到了，终于，等到了高一:孤影血色审判者（第七章）
团 队 活 动 方 案 你是变态1200字男子的短剑向唐城砍来，唐城侧身躲
过，没有武器在手多少有些不方便。躲开之际，唐城朝 站在一边的赵冰倩吼道：皮箱。赵冰倩反应过来，将皮
箱扔向空中，唐城跳到半空，打开皮箱，从里面取出半
米多的铁棒，不知哪里又折出另一根两根加在一起，足
有一米半。唐
宣讲人：某某某 时间：20XX.XX
TEAM SUMMARY
城握紧手中的铁棒。占尽距离优势的唐城没有让神秘男 子近身，一棒又一棒全力挥向神秘男子，招招打向要害，
目 神秘男子不得不防守，陷于被动0，1 失工去作了整进体攻概权况。力道 04
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主要工作进度
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0 3 第三部分
重点项目汇报
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重点项目汇报
商业广场项目招商推广方案参考ppt课件
3、分行业招商
根据项目的业态划分，分层包含超市大卖场、餐饮及银行、电信、服装、 通讯产品、日用品、食品等社区配套性质的业态业种，涉及的行业较多，在 招商时应按行业分类进行集中招商。
4、加盟招商
品牌有拓展需求，需要发展加盟，而本地区的投资者也希望能加盟知名 品牌，以此在市场上立足并打开市场，更是其长远发展的保证，我司建议可 设立品牌加盟服务中心，提供品牌推介及解答投资者咨询等服务。
易城观点：这是一道增值命题，而绝不仅是策划与销售本身。
如何让产品增值？ 如何让海宏品牌增值？ 这是君居策划团队首要考虑的问题， 也是策划案的出发点。
易城认为
策划的作用是：
★最大限度的增加产品的附加值，最大限度的实现利润目标 的累积。 ★一个项目不仅要销售的好，更要通过项目品牌树立和传播， 增加企业品牌的附加值，使项目品牌和企业品牌价值最大化。 ★企业品牌与项目品牌相互促进，实现品牌价值的双向累积。
投资者、中小经营者注入了一剂强心针，彻底打消其经营上的疑虑，并将发挥 出羊群效应，促进招商进程。
社区配套性商业：大中型零售商、大中型餐饮、文化、娱乐经营店
三、招商总体思路
经营业态布局规范了本项目的硬件功能，而招商与经营模 式则是完善了本项目的软件功能，只有好的硬件基础，再加上 强大的软件支持，项目才能获得良好的招商和经营成果。
采取扣点的方式可向商家表达出发展商对成功运营本项目的决心 与信心，双方是共存共荣的，从而坚定商家的信心，促使其进驻。
4、租赁合同期
建议本项目的超市力店签订10－15年的合约；社区配套性商业签 订3年合约；品牌行业的商家签订3年合约；餐饮业经营者签订5年合约 或双方商议而定。
5、管理费
按实际营运管理的支出预算平均分摊。此费用包括中央空调费、清洁、 保安、商务维护、公共水电、公共保险、人员工资、办公费用、管理者酬金等。
购物街商业街项目招商ppt模板
风格
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购物广场 项目招商PPT
主讲人：XXX
部门：XXX
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购物广场 项目招商PPT
主讲人：XXX
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北京市凤凰置地广场写字楼推广策略
媒体1：媒体资源
网络媒体 –搜房网写字楼频道 –焦点写字楼网 –北京写字楼信息网
•合作形式
论坛合作+广告发布+软文发布 •新浪，作为权威的门户网站，拥有庞大的日访问量 •专业写字楼网站可更好的缩小传播范围，有效传播
•推荐理由
媒体2：搜索引擎策略
• 搜索广告，可使受键词竞价推广
渠道2：商会合作
• 形式：硬广、更深入的活动合作 • 目的：从商会的渠道增加项目影响力， 促进租赁
渠道3：礼品定制（现已购买）
精致 商务 艺术 气质
低碳 节能
备注：请各位同事在领取礼品时向郭梦瑶处登记，以便后期及时补充。
推广执行
销售工具
媒体推广 公关活动
户外包装
渠道推广
户外包装
1.
2. 3.
推广手段
销售工具
媒体推广
将定位深入人心
公关活动
户外包装
渠道推广
推广执行
销售工具
媒体推广
公关活动
户外包装
渠道推广
销售工具
1. 楼书（纸质、电子版）、折页
2. 楼层单页 3. 网站
4. 形象片
5. EDM 6. 手机报
1.楼书(纸质版、电子版）、楼层平面图、折页
• 主要内容： • 开发商背景、项目概况、位臵交通、项目定位、目标客户分Leabharlann 、项目 特点及优势介绍、合作伙伴介绍等
2.网站
• 利用现有网站平台，在首页标注F/H座信息 • 网站产品部分介绍中加入F/H座写字楼内容 • 依据新版纸质楼书，制作电子楼书
3. 形象片（以现有video为主，丰富几个小片）
• 执行时间： 因短片是以体验角度进行内容拍摄，所以建议在竣工之后拍摄 2011年10月
华润地产凤凰购物中心艺术调性建议PPT资料56页
引言
据一项统计数据表明，消费者进入购物中心，近50%以 上是为了娱乐、休闲，而只有40%的人是专为购物而来。
有迹象显示，这个数字还在进一步向前者倾斜。
日本有一句谚语，“造一尊佛像，必须注入其灵魂”。 购物中心也一样，首先要有文化特色，突出人文关怀。
小结
让我们记住一个结论：
现代购物中心更注重提供具有来自凤凰购物中心特点：2、女性、年龄的定律
经过调查，将客群来源分为四类，人群特点描述：
① 优雅博族：优雅、简洁、品质是她们的终极追求，她们是处于事业攀 爬期的职业 女性，希望给人以专业和精致的感觉。
② 乐活优族：悠闲一族，享受休闲自由的生活。在物质生活日益富足的 ③ 前提下，他 们乐活在每一个自由当下，优悠的生活自然流露。
凤凰购物中心特点：
3、位置、面积的定律
置地广场业态规模
总建筑面积：26.00 万平方米
服务式公寓： 2.00 万平方米
写 字 楼：10.90 万平方米
酒
店： 2.82 万平方米
购 物 中 心：3.40 万平方米
凤凰购物中心特点：
4、档次、环境的定律
星光天地
主题选择的理性分析：
1、解决人气、特色、竞争差异、推广宣传问题 2、解决落地执行问题 3、解决可持续发展问题 4、解决内部装修、装饰、环境、分割问题
环境艺术设计——现代公共艺术 解决购物中心环境塑造采用的方法： • 新科技多媒体艺术 • 装置艺术 • 景观艺术 • 建筑艺术
购物中心主题运用：
动：活动 静：展示 问题1：动+静=？ 问题2：当代艺术？去表现
建 议：
凤凰购物中心用前两类作为项目包装手段 特点：表现形式上较为容易，创造力强、具有独特性，很快
北京华润凤凰城整合传播策略59页PPT
不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克
北京华润凤凰城整合传播策 略
26、机遇对于有准备的头脑有特别的 亲和力 。 27、自信是人格的核心。
28、目标的坚定是性格中最必要的力 量泉源 之一， 也是成 功的利 器之一 。没有 它，天 才也会 在矛盾 无定的 迷径中 ，徒劳 无功。- -查士 德斐尔 爵士。 29、困难就是机遇。--温斯顿．丘吉 尔。 30、我奋斗，所以我快乐。--格林斯 潘。
北京华润凤凰城整合传播策 略
26、机遇对于有准备的头脑有特别的 亲和力 。 27、自信是人格的核心。
28、目标的坚定是性格中最必要的力 量泉源 之一， 也是成 功的利 器之一 。没有 它，天 才也会 在矛盾 无定的 迷径中 ，徒劳 无功。- -查士 德斐尔 爵士。 29、困难就是机遇。--温斯顿．丘吉 尔。 30、我奋斗，所以我快乐。--格林斯 潘。
华润置地·凤凰城项目推广案28页PPT
128
100
96 96
96 96 96 96 90 90
50 0 1号楼
3号楼
5号楼
7号楼
9号楼
10 10 10
11号楼
13号楼
各楼栋总套数
96 190
三房为主力户型，共756套，
二房 占总户数比73%，二房190
三房 四房
套，占总户数比18%，四房
96套，占9%
756
9、营销现场包装
临时营销中心与凤凰馆营销中心
7、建筑特色
高层纯板式建筑
大开间，小进深，南北通透
外立面线条简约，色彩以沉稳 的深咖啡色配明亮的白色；
层顶为玻璃转角，配以灯光工 程，形成富有特色的天际线；
立面阳台板用重色，局部色彩 对比稍感强烈，在灰暗环境中， 给人以清新、明快的感觉；
浅蓝色透玻、白色的窗线、厚 重中体现轻盈；
8、户型介绍
150 128
1、地理位置
城市中心一环线内 武昌积玉桥，旧城改造、文化复兴之地 武昌和平大道与中山路交汇处
华 地润置 凤凰城
积玉桥的街区形象
破旧的平房
2、区域配套
院校云集
湖北大学
武汉理工大学
人文荟萃
本案
湖北美术学院 湖北中医学院
武汉中学
武汉音乐学院
中南财大
人文虽然遗迹众多，但大都破旧不堪。目前，百年古巷昙花林已成为重点保护对象
余熙中法文化交流著作研讨会
余熙先生是武汉文化界名人，长期从事中法文化交流活动，著 有大量文字及绘画作品，此次借余熙先生新作发布之际，名流 荟萃，华润置地适时推出凤凰城艺术馆，并正式命名为“凤凰 馆”，会上，设计师张轲还详细介绍了凤凰馆的创作过程。
购物中心招商培训课件118p
购物中心 招商指南
第 1
购物中心招商概述 章
1.1 购物中心的发展历史、概念及分类 1.2 购物中心招商的概念 1.3 购物中心招商的对象 1.4 购物中心招商的业态概述 1.5 购物中心招商的特点 1.6 购物中心招商的类型 1.7 购物中心招商工作的阶段划分
• 1.1.1购物中心的发展历史 • 1.1.2购物中心的概念
第
3
购物中心招商执行原理 章
3.1 统一经营管理原则(统一招商管理、统一营
销、统一服务监督和统一物管)
3.2 商户价值原则 3.3 商户互动价值原则 3.4 投资型招商的价值及价值发挥原则 3.5 招商节奏原则 3.6 招商可行性原则
• 购物中心统一招商管理包括以下内容：
1.要维护购物中心购物、服务及体验三大内容的恰当比例； 2.要维护购物中心统一的主题形象和品牌形象； 3.招商目标要能够在功能和形式上形成同业差异、异业互
5.1 开发前期招商推进计划 5.2 开发期（开发至开业前6～9个月）招商推进计划 5.3 开业（开业前6～9个月）招商推进计划 5.4 开业后及远期招商推进计划
5.1 开发前期招商推进计划 5.2 开发期（开发至开业前6～9个月）招商推进计划 5.3 开业（开业前6～9个月）招商推进计划 5.4 开业后及远期招商推进计划
8.3.1 招商工作的要求
招商阶段 开发建设前
开发建设至开业前６～９个月
开业前６～９个月至开业 开业后
具体要求
完成和影响整个项目规划设计 和项目风险紧密相关的主力商 家的沟通、洽谈、公关、谈判、 签约及定金支付工作。
完成其他主力商家和影响项目 定位形成的２０％左右品牌商 家的沟通、洽谈、公关、谈判、 签约及定金支付工作
第 1
购物中心招商概述 章
1.1 购物中心的发展历史、概念及分类 1.2 购物中心招商的概念 1.3 购物中心招商的对象 1.4 购物中心招商的业态概述 1.5 购物中心招商的特点 1.6 购物中心招商的类型 1.7 购物中心招商工作的阶段划分
• 1.1.1购物中心的发展历史 • 1.1.2购物中心的概念
第
3
购物中心招商执行原理 章
3.1 统一经营管理原则(统一招商管理、统一营
销、统一服务监督和统一物管)
3.2 商户价值原则 3.3 商户互动价值原则 3.4 投资型招商的价值及价值发挥原则 3.5 招商节奏原则 3.6 招商可行性原则
• 购物中心统一招商管理包括以下内容：
1.要维护购物中心购物、服务及体验三大内容的恰当比例； 2.要维护购物中心统一的主题形象和品牌形象； 3.招商目标要能够在功能和形式上形成同业差异、异业互
5.1 开发前期招商推进计划 5.2 开发期（开发至开业前6～9个月）招商推进计划 5.3 开业（开业前6～9个月）招商推进计划 5.4 开业后及远期招商推进计划
5.1 开发前期招商推进计划 5.2 开发期（开发至开业前6～9个月）招商推进计划 5.3 开业（开业前6～9个月）招商推进计划 5.4 开业后及远期招商推进计划
8.3.1 招商工作的要求
招商阶段 开发建设前
开发建设至开业前６～９个月
开业前６～９个月至开业 开业后
具体要求
完成和影响整个项目规划设计 和项目风险紧密相关的主力商 家的沟通、洽谈、公关、谈判、 签约及定金支付工作。
完成其他主力商家和影响项目 定位形成的２０％左右品牌商 家的沟通、洽谈、公关、谈判、 签约及定金支付工作
华润中心万象城招商发布会的的策划的方案共100页文档102页PPT
敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
5、虽然权力是一头固执的熊，可是金 子可以 拉着它 的鼻子 走。— —莎士 比
56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
华润中心万象城招商发布会的的策划的 方案共100页文档
1、合法而稳定的权力在使用得当时很 少遇到 抵抗。 ——塞 ·约翰 逊 2、权力会使人渐渐失去温厚善良的美 德。— —伯克
3、最大限度地行使权力总是令人反感 ；权力 不易确 定之处 始终存 在着危 险。— —塞·约翰逊 4、权力会奴化一切。——塔西佗
5、虽然权力是一头固执的熊，可是金 子可以 拉着它 的鼻子 走。— —莎士 比
56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
华润中心万象城招商发布会的的策划的 方案共100页文档
1、合法而稳定的权力在使用得当时很 少遇到 抵抗。 ——塞 ·约翰 逊 2、权力会使人渐渐失去温厚善良的美 德。— —伯克
3、最大限度地行使权力总是令人反感 ；权力 不易确 定之处 始终存 在着危 险。— —塞·约翰逊 4、权力会奴化一切。——塔西佗
华润凤凰城公建市场定位及产品定位研究项目计划书-36PPT
本内容主要采用定量调查的方式完成。
三、研究内容－展示类物业（续）
3.终级客户－消费者研究（续）
一般客户
➢ 包括人口学特征（性别、年龄）和社会学特征（学历、职业等）； ➢ 针对汽车、家具、电器、电脑、珠宝、名表、洁具、工艺品等购物消费模式； ➢ 消费者进行汽车、家具、电器、电脑、珠宝、名表、洁具、工艺品消费的考虑 因素（品牌、价格、购物场所距离、质量、服务等） ➢ 对各类展示厅的需求程度； ➢ 对各类展示厅消费的半径； ➢ 认为三元桥区域缺乏的哪些类的展示； ➢ 消费者对展示行业密度的要求，如希望至少几家展厅放在一起； ➢ 对展示场所或购物场所的需求； ➢ 对凤凰城展示类物业的接受情况及原因分析； ➢ 【针对凤凰城居民】展示业态对社区居民有可能造成的影响（积极的、消极的 ）；
❖ 全职督导员大专学历 23人 ❖ 全职行政人员 19人 ❖ 大学生访问员（兼职）2500人 ❖ 社会访问员（兼职）600人
全程服务链模型 服务满意度模型
3PSE模型 FIST模型 CHINA-VALS模型 ****模型 ****模型 ****模型SHUP模型
零点调查在中国乃至全球开展市场研究
❖ 4个研究机构：北京、上海、广州、武汉，每一 个机构具有独立承担研究项目能力，业务覆盖 全国。
本内容主要采用定量调查和深度访谈的方式完成。
三、研究内容－展示类物业（续）
2.初级客户－展示企业需求研究（续）
展示类内部行业互动
➢ 展示行业内部的链动，即某类行业/总部的进驻带动其他行业的进 入的可能性； ➢ 行业内著名企业的进驻带动其他企业进驻的可能性； ➢ 某一行业展示/展示总部的进入是否会排斥其他行业的进入； ➢ 相互排斥行业和数量； ➢ 同行业多企业进入的可能性； ➢ 企业感兴趣的促进手段；
三、研究内容－展示类物业（续）
3.终级客户－消费者研究（续）
一般客户
➢ 包括人口学特征（性别、年龄）和社会学特征（学历、职业等）； ➢ 针对汽车、家具、电器、电脑、珠宝、名表、洁具、工艺品等购物消费模式； ➢ 消费者进行汽车、家具、电器、电脑、珠宝、名表、洁具、工艺品消费的考虑 因素（品牌、价格、购物场所距离、质量、服务等） ➢ 对各类展示厅的需求程度； ➢ 对各类展示厅消费的半径； ➢ 认为三元桥区域缺乏的哪些类的展示； ➢ 消费者对展示行业密度的要求，如希望至少几家展厅放在一起； ➢ 对展示场所或购物场所的需求； ➢ 对凤凰城展示类物业的接受情况及原因分析； ➢ 【针对凤凰城居民】展示业态对社区居民有可能造成的影响（积极的、消极的 ）；
❖ 全职督导员大专学历 23人 ❖ 全职行政人员 19人 ❖ 大学生访问员（兼职）2500人 ❖ 社会访问员（兼职）600人
全程服务链模型 服务满意度模型
3PSE模型 FIST模型 CHINA-VALS模型 ****模型 ****模型 ****模型SHUP模型
零点调查在中国乃至全球开展市场研究
❖ 4个研究机构：北京、上海、广州、武汉，每一 个机构具有独立承担研究项目能力，业务覆盖 全国。
本内容主要采用定量调查和深度访谈的方式完成。
三、研究内容－展示类物业（续）
2.初级客户－展示企业需求研究（续）
展示类内部行业互动
➢ 展示行业内部的链动，即某类行业/总部的进驻带动其他行业的进 入的可能性； ➢ 行业内著名企业的进驻带动其他企业进驻的可能性； ➢ 某一行业展示/展示总部的进入是否会排斥其他行业的进入； ➢ 相互排斥行业和数量； ➢ 同行业多企业进入的可能性； ➢ 企业感兴趣的促进手段；
典型项目研究报告——华润凤凰汇购物中心
妇
普通员工月均收入6000元，中层 员工月均收入12000元，高层员工 月均收入23000元。家庨月收入平 均值为1.5万元；大学本科以上学
家庨年收入10万以上癿卙72%， 30万以上癿卙32%；私家车拥有 率51%；家庨平均居住面积119平 米
历卙72%
商圈内综合商场有：燕莎友谊商城、昆仑贩物中心、丐界家俱汇展中心、家乐福大 型超市、南洋莱太花卉市场、国际展览中心、太阳宫凣德 Mall 等，但是定位中高端如 凤凰汇癿没有，丌对其形成威胁。
项目区位：北京朝阳区三元桥 卙地面积：25 万平斱米
总建筑面积：70 万平斱米 贩物中心：约 7 万平米 开业时间：2011 年 12 月 2 日 贩物中心营业时间：10：00—21：30 贩物中心楼层：地上 3 层、地下 1 层 主力店：H&M，优衣库，HOLLISTER，BLT 超市，粮呈吉时，嘉禾影院 配套：扶梯 2 处，直升梯 2 处，AMT2 处 开发/运营商：华润置地
典型项目研究
三、 项目定位
项目定位中高端，精心打造成为商务精英癿社交首选，国际中产亰士癿生活广场， 写字楼都市白领癿第三穸间。
社交：浮士德 Firstar、太平洋咖啡、仙踪枃咖啡、西餐休闲餐厅以及大渔铁板烧、 亍海肴等高档商务餐厅为商务精英洽谈、朊友聚餐、情侣约会等提供了各种价位、档次 和环境癿场所。
七、 业态规划
21
成系统的为行业内企业服务。
1. 业态组合
21
2. 品牌落位分枂
22
3. 入驻自有品牌
26
八、 项目运营
28
九、 项目 SWOT 分析
31
典型项目研究
一、 关于华润集团
1. 华润集团的地产业务 华润集团前身是香港联合行，成立二 1938 年。1983 年，华润公司改组幵注册为
商业地产招商工作计划PPT
07
CATALOGUE
总结回顾与展望未来
本次招商工作成果总结回顾
招商项目数量及质量
成功引进多个知名品牌和企业，提升商场整体 品质和形象。
租赁面积及租金收入
实现租赁面积和租金收入的双增长，为商场带 来稳定收益。
客户满意度
获得众多客户的好评和认可，提升商场口碑和竞争力。
经验教训分享及改进方向探讨
精准定位与市场调研
02
CATALOGUE
招商策略制定
目标客户群体分析
1 2 3
确定目标客户群体
根据商业地产的定位和规划，明确目标客户群体 ，包括行业类型、企业规模、品牌实力等。
客户需求分析
深入了解目标客户的需求和偏好，包括租金预算 、租赁期限、物业设施等，为招商策略制定提供 依据。
客户群体细分
针对不同行业、不同规模的企业，进行客户群体 细分，制定相应的招商策略和推广方案。
在招商前需深入调研市场需求和竞争态势，精准定位商场形象和业 态组合。
强化品牌组合与差异化竞争
积极引进知名品牌和特色商户，打造独特的商业氛围和购物体验。
提升客户服务与运营管理
加强客户服务团队建设，提高服务质量和效率；同时优化运营管理 流程，降低运营成本。
未来发展趋势预测及应对策略
数字化与智能化发展
积极应用大数据、人工智能等先进技术，提升商场数字化 和智能化水平，提高运营效率和客户满意度。
通过电话、邮件或社交媒体等方式与潜在客户建立初步联 系，了解其需求和意向。
深入沟通
安排面对面会议或线上会议，与潜在客户进行深入沟通， 详细介绍商业地产项目，解答疑问，并了解其具体需求和 合作意向。
合作意向书签订及后续服务提供
合作意向书起草
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预计奥运经济将为北京带来——
北京城市基础设施水平提高20年—50年； 每年拉动中国经济增长0.3—0.4个百分点
后奥运经济增长预期
年份 2008
2008年7月-8月
人数
来京的海外旅游者将达到470万人次，旅游外 汇收入可达44.5亿美元。
外省市来京旅游者将新增至9100万人次，国 内旅游收入将达678亿元至850亿元。
凤凰置地广场 购物中心招商策划
Phoenix Place Shopping Center
Welcome to
Phoenix Place Shopping Center
国门- 广阔前景 涉外- 强劲消费 规划- 复合价值 游购- 空间特色 商管- 管理保障 华润- 品牌实力
Part 1
国门- 广阔前景
核心商圈 次级商圈
合计
居住人口（万人） 共计 现有 新增 29.7 24.8 4.9 69.6 53.4 16.2
99.3
办公人口（万人）
共计 现有 新增
18.5
15
3.5
21 12.6 8.4
39.5
三元桥区域内高质量消费人口数量超过15万
人口 特征
社会 经济 特征
办公人口
居住人口
多集中在25-34，男女比例均衡
燕莎中心
盛福大厦
第
三
使
馆
区 国
凤凰置地广场 购物中心
韩国住区
际 氛 围
日本企业 区加拿大
日本 美国 韩国 新加坡 以色列
德国
第三使馆区
双铁经济
第一地点、第一时间畅达各处
双轨交汇金点
地铁十号线
机铁线
凤凰置地广场
东
购物中心
三
环
机铁快线与地铁10号线交汇出口“三元桥站”，机铁快线唯一经停站，直接通达凤凰置 地广场购物中心。
截至2005年5月，全球500强跨国公司，投资项目共计355个，投资总额122.6亿美元， 实际利用外资68.4亿美元。
国门经济
世界接驳北京的前沿窗口
国门地标
三元桥地区作为首都机场高速公路的起点，长久以来就被标志为中国的“国门”。 凤凰置地广场位处东北三环路三元桥东北角，是空港进京第一个地标性建筑。
• 因应中国崛起，各国除加派驻北京使馆人手之外，也在北京三个使馆区内抢地盖房， 致使北京使馆区土地供不应求。
约200家涉外企业进驻三元桥
三元桥地区，已入驻有德国宝马、德国电信、美国微软、日本索尼、中国航空集团、 北京现代、苏黎士金融保险、大韩航空、奥地利李斯特、挪威凯轮航运、瑞士信贷银 行、法国阿尔斯通等众多知名跨国企业。
涉外氛围
以三元桥为核心，周边高端物业密集，涉外酒店众多，商务会议频繁，拥有北京最集 中的高素质消费群体。
中 国 国 门
首 都 门 户
10
大 商
上地 信息产业基地 亚奥商圈
凤凰置地广场 空港商圈
圈 中关村商圈
购物广场
核
望京商圈
心
燕莎商圈
国门 三元桥
东
二 环东商二务环带
第三使馆区
金融融街街商圈 中央政经版块
• 1996年亚特兰大奥运会，为亚特兰大市和乔治亚州创造了高达51亿美元的经济 效益。
• 2000年悉尼奥运会，对澳大利亚和新南威尔士州的经济产生一个12年周期的影 响，将使新南威尔斯州的生产总值在12年内增加63亿美元。
2008年北京奥运会 国家投入2800亿元，重点建设142个项目
其中900亿元用于修建地铁、轻轨、高速公路、机场等 450亿元用于环境治理，实现天更蓝、水更清、地更绿 300亿元用于信息化建设，奠定“数字北京”的基础 150亿元将用于水电气热等生活设施的建设和改造
奥运经济 / 国门经济 / 双铁经济
新北京 新奥运
奥运契机全面升级北京国际形象
奥运经济引爆后奥运消费时代的到来
• 1988年汉城奥运会，共带来了相当于70亿美元的生产诱发效果和27亿美元的国 民收入诱发效果。
• 1992年巴塞罗那奥运会，给巴塞罗那带来了260亿美元的经济效益，创造了2万 余个经常性就业机会、使该市从欧洲的一个中等城市一跃而成为欧洲第七大城 市。
12座甲级写字楼、11座乙级写字楼、11座涉外酒店林立
涉外消费
北京最悠久的密集型涉外经济圈
三元桥聚集北京四分之一的涉外机构
• 随着“第三使馆区”的兴建，这一带正逐渐形成仅次于国贸中心中央商务区国际化地 区。
• 据北京市的统计资料显示，仅居住在此的德国人就有5000多。
• 位处北京第三使馆区的韩国大使馆新楼，目前已竣工，而隔着一条街的美国大使馆新 楼，目前也正在施工，预计2008年北京奥运前投入使用。
入境旅游者人数为80万人次，其中因奥运会而 额外增加5万人次。
2008年旅客情况预算
根据测算，北京奥运会期间预计，由奥运影响的游客中40% 以上为商务游客。
跨国企业进驻北京趋势增长
分类
世界排名前100位的跨国公司 世界500强企业
相关情况
有50%在京设有办事机构 外办事机构共计4000多家
185家来京投资 156家入住朝阳区
本地消费
全面覆盖三元桥140万消费人群
凤凰置地广场购物中心 商圈范围界定
核心商圈
东北——北四环至东四环； 西——京承高速至东二环； 南——东直门大街至农展馆 北路；
次级商圈
东北——东北五环至铁路； 西——京承高速至东二环； 南——朝阳路；
项目位置
次级商圈 核心商圈
近140万消费人口来往周边
分类
多集中在21-50，男女比例均衡， 三口之家占54%，其次是年轻夫妇
普通员工月均收入6000元，中层员 工月均收入12000元，高层员工月均 收入23000元。 家庭月收入平均值为1.5万元；大学 本科以上学历占72%
家庭年收入10万以上的占72%，30 万以上的占32%；私家车拥有率51%； 家庭平均居住面积119平米
CCBBDD
立 家 涉 外 星 级 酒 店 邻
11
国航万丽酒店
丽都假日
希尔顿饭店 凤凰置地广场
北京皇家大饭店
购物中心
海逸酒店
中旅大厦 渔阳饭店
凯宾斯基饭店 12
家
甲
级
中旅大厦
南银大厦
写 字
国际展览中心
凤凰置地广场 购物中心
佳程广场
楼
京城大厦
鹏润大厦
密
国航大厦
集
发展大厦
亮马河大厦 现代汽车大厦
三元桥动脉 城市金核心
凤凰置地广场 购物中心
凤凰城
• 距首都机场15分钟车程
凤凰置地广场购物中心位置示意
• 距CBD，亚奥、东二环商务带、空港物流园、望京产业园2-3公里
纽地 面 交 通 核 心 枢
凤凰置地广场
（黄色部分为购物中心）
京顺路
机场高速
三环路
Part 2
涉外- 强劲消费
本地消费 / 涉外消费
北京城市基础设施水平提高20年—50年； 每年拉动中国经济增长0.3—0.4个百分点
后奥运经济增长预期
年份 2008
2008年7月-8月
人数
来京的海外旅游者将达到470万人次，旅游外 汇收入可达44.5亿美元。
外省市来京旅游者将新增至9100万人次，国 内旅游收入将达678亿元至850亿元。
凤凰置地广场 购物中心招商策划
Phoenix Place Shopping Center
Welcome to
Phoenix Place Shopping Center
国门- 广阔前景 涉外- 强劲消费 规划- 复合价值 游购- 空间特色 商管- 管理保障 华润- 品牌实力
Part 1
国门- 广阔前景
核心商圈 次级商圈
合计
居住人口（万人） 共计 现有 新增 29.7 24.8 4.9 69.6 53.4 16.2
99.3
办公人口（万人）
共计 现有 新增
18.5
15
3.5
21 12.6 8.4
39.5
三元桥区域内高质量消费人口数量超过15万
人口 特征
社会 经济 特征
办公人口
居住人口
多集中在25-34，男女比例均衡
燕莎中心
盛福大厦
第
三
使
馆
区 国
凤凰置地广场 购物中心
韩国住区
际 氛 围
日本企业 区加拿大
日本 美国 韩国 新加坡 以色列
德国
第三使馆区
双铁经济
第一地点、第一时间畅达各处
双轨交汇金点
地铁十号线
机铁线
凤凰置地广场
东
购物中心
三
环
机铁快线与地铁10号线交汇出口“三元桥站”，机铁快线唯一经停站，直接通达凤凰置 地广场购物中心。
截至2005年5月，全球500强跨国公司，投资项目共计355个，投资总额122.6亿美元， 实际利用外资68.4亿美元。
国门经济
世界接驳北京的前沿窗口
国门地标
三元桥地区作为首都机场高速公路的起点，长久以来就被标志为中国的“国门”。 凤凰置地广场位处东北三环路三元桥东北角，是空港进京第一个地标性建筑。
• 因应中国崛起，各国除加派驻北京使馆人手之外，也在北京三个使馆区内抢地盖房， 致使北京使馆区土地供不应求。
约200家涉外企业进驻三元桥
三元桥地区，已入驻有德国宝马、德国电信、美国微软、日本索尼、中国航空集团、 北京现代、苏黎士金融保险、大韩航空、奥地利李斯特、挪威凯轮航运、瑞士信贷银 行、法国阿尔斯通等众多知名跨国企业。
涉外氛围
以三元桥为核心，周边高端物业密集，涉外酒店众多，商务会议频繁，拥有北京最集 中的高素质消费群体。
中 国 国 门
首 都 门 户
10
大 商
上地 信息产业基地 亚奥商圈
凤凰置地广场 空港商圈
圈 中关村商圈
购物广场
核
望京商圈
心
燕莎商圈
国门 三元桥
东
二 环东商二务环带
第三使馆区
金融融街街商圈 中央政经版块
• 1996年亚特兰大奥运会，为亚特兰大市和乔治亚州创造了高达51亿美元的经济 效益。
• 2000年悉尼奥运会，对澳大利亚和新南威尔士州的经济产生一个12年周期的影 响，将使新南威尔斯州的生产总值在12年内增加63亿美元。
2008年北京奥运会 国家投入2800亿元，重点建设142个项目
其中900亿元用于修建地铁、轻轨、高速公路、机场等 450亿元用于环境治理，实现天更蓝、水更清、地更绿 300亿元用于信息化建设，奠定“数字北京”的基础 150亿元将用于水电气热等生活设施的建设和改造
奥运经济 / 国门经济 / 双铁经济
新北京 新奥运
奥运契机全面升级北京国际形象
奥运经济引爆后奥运消费时代的到来
• 1988年汉城奥运会，共带来了相当于70亿美元的生产诱发效果和27亿美元的国 民收入诱发效果。
• 1992年巴塞罗那奥运会，给巴塞罗那带来了260亿美元的经济效益，创造了2万 余个经常性就业机会、使该市从欧洲的一个中等城市一跃而成为欧洲第七大城 市。
12座甲级写字楼、11座乙级写字楼、11座涉外酒店林立
涉外消费
北京最悠久的密集型涉外经济圈
三元桥聚集北京四分之一的涉外机构
• 随着“第三使馆区”的兴建，这一带正逐渐形成仅次于国贸中心中央商务区国际化地 区。
• 据北京市的统计资料显示，仅居住在此的德国人就有5000多。
• 位处北京第三使馆区的韩国大使馆新楼，目前已竣工，而隔着一条街的美国大使馆新 楼，目前也正在施工，预计2008年北京奥运前投入使用。
入境旅游者人数为80万人次，其中因奥运会而 额外增加5万人次。
2008年旅客情况预算
根据测算，北京奥运会期间预计，由奥运影响的游客中40% 以上为商务游客。
跨国企业进驻北京趋势增长
分类
世界排名前100位的跨国公司 世界500强企业
相关情况
有50%在京设有办事机构 外办事机构共计4000多家
185家来京投资 156家入住朝阳区
本地消费
全面覆盖三元桥140万消费人群
凤凰置地广场购物中心 商圈范围界定
核心商圈
东北——北四环至东四环； 西——京承高速至东二环； 南——东直门大街至农展馆 北路；
次级商圈
东北——东北五环至铁路； 西——京承高速至东二环； 南——朝阳路；
项目位置
次级商圈 核心商圈
近140万消费人口来往周边
分类
多集中在21-50，男女比例均衡， 三口之家占54%，其次是年轻夫妇
普通员工月均收入6000元，中层员 工月均收入12000元，高层员工月均 收入23000元。 家庭月收入平均值为1.5万元；大学 本科以上学历占72%
家庭年收入10万以上的占72%，30 万以上的占32%；私家车拥有率51%； 家庭平均居住面积119平米
CCBBDD
立 家 涉 外 星 级 酒 店 邻
11
国航万丽酒店
丽都假日
希尔顿饭店 凤凰置地广场
北京皇家大饭店
购物中心
海逸酒店
中旅大厦 渔阳饭店
凯宾斯基饭店 12
家
甲
级
中旅大厦
南银大厦
写 字
国际展览中心
凤凰置地广场 购物中心
佳程广场
楼
京城大厦
鹏润大厦
密
国航大厦
集
发展大厦
亮马河大厦 现代汽车大厦
三元桥动脉 城市金核心
凤凰置地广场 购物中心
凤凰城
• 距首都机场15分钟车程
凤凰置地广场购物中心位置示意
• 距CBD，亚奥、东二环商务带、空港物流园、望京产业园2-3公里
纽地 面 交 通 核 心 枢
凤凰置地广场
（黄色部分为购物中心）
京顺路
机场高速
三环路
Part 2
涉外- 强劲消费
本地消费 / 涉外消费