三旧改造项目-房地产可行性分析

70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000
0 2010年
2011年
2012年
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2014年
历年佛山市生产总值
8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
0 2010年
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政策环境分析
? 3、通过对XXXX 地块改造项目的可行性进行论证，分析开 发商在三旧改造项目上的操作方式，为类似的“三旧改造 ”项目提供参考，促使城市的建设能够在更科学、更和谐 的环境下实现可持续发展。
研究思路框架
房地产可行性分析研究的相关文献收集 国内、外城市发展及改造研究综述 澜石旧改片区 5#地块的实证分析
XX片区总体规划
XXXX 区委、政府 于2009 年落实对XX 片区启动“三旧改 造”，并后续完成了 该片区控制性详细规 划的调整。
调整方案依托地铁 站、XX 水道、公园 等资源对片区商业商 务组团、教育医疗组 团、居住组团重新布 局，片区总面积约 2176 亩，实际改造 面积约1800 亩。
项目宗地现状
2013 年2月20日 “国五条”出台，重申坚持限购限贷政策，坚决打击 投资投机，要求各地公布年度房价控制目标。提出对房价上涨过快城市 进行限购，并建立稳定房价工作的问责制。
2014 年9月30日央行出台房贷新政放松限购，对拥有1套住房且已偿 还贷款的家庭可按首套房贷政策购买第二套房；对贷款购买首套住房的 家庭能按30% 比例支付首期，且贷款利率调整为最低按基准利率的0.7 倍。
城市规划分析
《XXX 区国民经济和社会发 展第十二个五年规划纲要》提 出把城市升级改造作为XX 区的 重点工程，要求规范有序地推 动旧改项目的建设，塑造出岭 南风格为主题的中心新城区形 象。重点推动XX 片区、XX 里 片区、XX 村改造、XX 新城等 项目，优化城区环境，助力城 市转型。
本建设项目的实施，XXXX 政府提出关于经济发展规划的 设想是完全吻合的 。
规划配套设施包括居委会，警 务室，社区卫生服务站，文化活动 中心，社区服务中心，老年人服务 中心及物业管理用房。项目共提供 住宅656 套，机动车位476 个。
第三章 项目市场环境分析
经济环境分析
历年广东省生产总值
我国经济进入“新常态”，其增 速有所回落，然而在结构调整、改 善民生等方面却有明显改善，而广 东省经济的转型升级和深化改革亦 在稳步推进，整体稳定并有所提升。
第四章 房地产市场分析
XX市房地产市场分析 2013 年XX 市土地成交量有较大增长，成交量大且溢价高。这段时间 成交的地块，其项目成本控制难度大。XX 市2014 年土地成交明显遇冷， 成交量下降且溢价小，这反映当时投资者的市场预期已发生变化。
XX区2010 至2014 年住
年份
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年
2009 年XX 政府在《关于推行省政府推进“三旧”改造促进节约集约 用地若干意见的实施意见》中明确五项原则：政府引导，市场动作；明 晰产权，保障权益；统筹规划，有序推进；节约集约，提高效率；尊重 历史，客观公正。
2011 年XX 区通过“三旧”改造促进工业提升发展、促进产业提升发 展的实施细则，均在加强规划调控、鼓励提供土地、鼓励集约开发、鼓 励投资开发、鼓励企业入驻等方面制定了对应政策。
ຫໍສະໝຸດ Baidu
宅供应量大于当年成交量，新增面积（万平方米） 865.54 935.28 831.16 979.44 1168.13
且2010 至2013 年住宅供 成交面积（万平方米） 781.36 633.89 672.03 807.92 1002.47
应量逐年递增，累计供应 成交均价（万平方米） 7448 8170 7635 8250
在以上大环境下，结合XX 市 2010 年-2014 年的经济状况分析， XX 市正处于人才和资本流入状态， 对房地产行业的发展会有支持。然 而，主要由工业的发展来带动住房 需求的上升是缓慢的。其中，XX 区 正经历着工业企业关停和搬迁的过 程，这样有利于人居环境的建设， 但也削弱了社会对住房的需求。
项目地块已拆除 建筑物占总用地面积 约98% ，剩余两座厂 房宿舍未能拆除 。
已清拆的区域地 势平坦，初步评估地 下没有影响地块开发 的电缆、燃气管道、 给水管网、通讯线路、 暗渠及其它构筑物。 项目所处的地层主要 是由素填土、粘土、 淤泥、砂土及泥岩等 组成。
项目主要经济指标
项目地块净用地面积为 27610.82 平方米，总建筑面积 121369.69 平方米（其中，住宅 81056.05 平方米，商业4361.48 平方米，规划配套设施13682.47 平方米）。
项目背景 及 基本情况
项目地区 宏观经济 环境分析
项目地区 市场环境 分析
规划设计 初步分析
财务分析 与 评价
社会评价
研究结论与建议
第二章 项目概况
XX片区改造背景
XX片区处于XXXX中心 组团核心街区，地理位置优 越。XX片区经历数十年自 然发展，片区规划不到位， 功能布局不合理，公共基础 设施缺乏，治安、环境、卫 生等方面存在的问题突出。
广东XX 大学硕士学位论文 (XX 硕士)
XXX地块可行性研究
XXX 指导教师： XXX 2015.5
目录
1. 绪论 2. 项目概况 3. 项目市场环境分析 4. 房地产市场分析 5. 项目SWOT分析与定位
6. 规划设计初步分析 7. 工程进度及销售计划分析 8. 财务分析与评价 9. 社会评价
结论与建议
第一章 绪论
研究背景及意义
? 1、粗放的城镇化建设造成城镇空间分布不合理，社会资 源浪费，城市管理成本增加，“城市病”的问题日益突出 。
? 2、“三旧改造”是许多城市建设的重要途径。XX市是国 内首个明确提出“三旧改造”的城市，其中XX区是XX 市 最早涉足“三旧改造”的地区。然而XX 区对“三旧改造” 所积累的经验却说明，改造项目回报理想，但风险可控性 低，运作时间长，社会出现抵抗情绪，对企业、政府、社 会均带来沉重压力。因此对“三旧改造”进行深入而系统 的研究显得尤为重要。