房屋置换合同纠案

房屋置换合同纠纷案

荣珩裁判要旨：

双方当事人自愿达成房屋置换协议，虽未办理相关过户登记手续，并不影响合同效力，当事人应当按合同继续履行合同。

一审情况

(一)一审诉辩主张

原告(反诉被告)刘宝钢诉称：

2004年10月，我与被告通过中介商议购买被告承租的本市和平区成都道昭明里6号105室公产房屋，并签订了房屋买卖协议书，10月28日，双方到第三人天津市津房置换有限公司办理置换手续，签订的置换协议书中卖方保证所卖房屋不存在任何纠纷争议。合同签订后，双方办理进件审批手续，原告将房款74500元转入被告名下，一周后，原告到第三人处询问得知被告房屋与邻居张俊英存在使用权纠纷，被告也承认有此问题，置换手续无法办理。被告表示准备与邻居打官司要等一段时间，等法院判决后双方继续过户并承诺赔偿原告在外租房的经济损失。被告退还原告75000元，多退的500元，双方协商领房本后退还。被告的纠纷经法院解决后，原告经向张俊英了解，被告得到经济补偿。2005年3月9日，双方到第三人处办理手续，被告再次承诺赔偿原告经济损失，3月23日，第三人通知双方结件，原告的房款75000元已入到第三人帐上，但被告拒绝把钥匙交付原告，因双方赔偿损失及交钥匙问题一直协商未果，故至今没有结件，请求人民法院判令被告依据承诺赔偿原告在外租房损失1500元，双方继续履行合同。不同意被告反诉请求，500元应依约定领房本后退还，手续费155元双方依约定应各承担77.5元。

被告(反诉原告)姚文郁辩称：

原告所述双方商议买卖房屋并于2004年10月28日到第三人签订协议的情况存在，因房屋存在纠纷无法办理手续，被告立即将放款75000元退还原告，被告当时对原告说，钱退还给你可另行买房，多退的500元原告写了收据，内容为取房本后退还，被告的行为实际是表示解除合同。但原告要求履行。被告从未承诺过给付原告租房损失。被告房屋纠纷解决后，双方又与第三人重新签订房屋置换协议，办理进件审批手续，第三人通知双方办理结件手续时，与原告联系不上，是原告责任造成置换手续未办理完毕。按照置换公司的要求，如果继续办理手续必须重新进件。原告行为未体现出诚实原则，故不同意与原告办理置换手续，将视原告态度和本纠纷解决情况决定是否办理。本次已付155元手续费置换公司不予退还，手续费双方各负担了77.5元，被告认为本次置换协议已过期限，置换协议书终止，置换手续未办理完毕系因原告过错造成，故反诉要求原告退还500元房款及77.5元手续费。

一审事实与证据

天津市和平区人民法院经审理查明：

被告姚文郁与原告刘宝钢于2004年10月11日签订协议，约定：“经双方研究同意将坐落于本市和平区成都道昭明里6号105室公产住屋一套以75000元成交。”当月28日，双方到第三人天津市津房置换有限公司办理置换手续，三方签订了房屋置换协议书，委托第三人天津市津房置换有限公司办理房屋置换手续。双方办理了进件报审手续，刘宝钢向姚文郁交付了购房款74500元，尚欠500元未付。审查期间发现姚文郁与邻居之间存在房屋实际使用与房屋租赁合同记载不一致的问题，故置换手续不能继续办理，为此姚文郁及时将购房款退还刘宝钢，共退还了75000元，多退的500元，刘宝钢开具了收据，并在在收据上写明“欠姚文郁房款500元取房本时补齐”，姚文郁接收了该收据。

2005年2月7日，姚文郁经法院解决了与邻居的纠纷。刘、姚双方于同年3月9日到第三人天津市津房置换有限责任公司继续办理手续，重新签订了房屋置换协议书，内容与以前所签内容完全一致，同时双方办理了进件报请审批手续。刘宝钢将购房款75000元交付第三人天津市津房置换有限公司，待手续完毕由第三人市津房置换有限责任公司发还姚文郁，手续费155元，双方当事人按约定各付77.5元。审批通过后，第三人天津市津房置换有限责任公司通知双方办理结件手续，此时双方发生矛盾，未在置换单有效期限(自置换单下载打印之日起一个月内)办理结件手续。故双方的置换协议未履行完毕。现刘宝钢的购房款存于第三人天津市津房置换有限责任公司未发还姚文郁，讼争房屋亦未交付。按照第三人的要求，双方当事人如果今后继续办理，需重新申请，本次手续费155元不予退还。

上述事实有双方当事人所签协议书、三方当事人签订的房屋置换协议书、付款凭证以及各方当事人庭审陈述等在案证明。

一审判案理由

天津市和平区人民法院认为：

原告、被告双方的协议系双方意思表示。2005年3月9日签订的房屋置换协议书中，双方约定的置换房屋的内容与双方先前的有关约定是一致的，故该协议中双方约定的置换房屋的部分内容具有法律效力，双方应当全面履行。至于该协议中双方共同委托置换公司办理置手续的部分内容，系原告、被告与置换公司约定的委托办理手续的协议，该内容未发生争议，本案不予审理。

刘宝钢、姚文郁于2004年10月28日办理置换手续期间，发现房屋使用存在纠纷，姚文郁及时退还购房款，是避免给刘宝钢造成损失行为，刘宝钢现提出姚文郁曾承诺补偿其在外租房损失费，姚文郁对此否认，刘宝钢未提供书面证据，不予认定。刘宝钢提出姚文郁接受了邻居

张俊英的赔偿，因提供的证据不足以证明，且该事实与刘宝钢的请求没有必然关联，不予支持。被告提出双方3月9日订立的合同已经终止，反诉要求原告退还500元房款，因双方合同并非附终期合同，置换公司办理手续的期限不影响协议中双方置换协议部分内容的效力，原告开具收据明确写明到领房本后退还500元，被告虽未签字，但实际收取，是默示同意的行为，现该收据尚未到履行期限，故其反诉请求不予支持。被告反诉要求原告负担77.5元手续费，因双方均认可如继续办理手续需重新进件，本次手续费不退换，且确因原告的不配合造成双方未及时办理，故手续费应由原告承担。

至于原告提出的继续履行合同的诉讼请求，因被告明确表示将视纠纷的解决情况决定是否继续办理置换手续，且现合同的主要权利和义务尚未履行完毕，购房款及房屋均未实际交付，故法院不能判令双方履行协议，原告的请求不予支持。

一审定案结论

据此，天津市和平区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决：

一、原告(反诉被告)要求继续履行合同，由被告(反诉原告)赔偿经济损失1500元的诉讼请求予以驳回;

二、被告(反诉原告)要求原告(被告)退还500元购房款的请求予以驳回;

三、自判决生效10日内，原告(反诉被告)一次给付被告(反诉原告)手续费77.5元(逾期给付迟延履行金);

四、驳回当事人其他诉讼请求。

二审情况