浅论房产合同纠纷中合同效力与无效合同的认定原则
无效合同的认定和处理原则
规定禁止为某种行为的方式来体现； 就其规定的内容而言，其 所规定的内容一般是确定的， 不允许法律关系主体随意加以改 变；从其法律后果来看 ， 若违反此类条款， 便属违法。 （ ２ ） 对 未经登记的内设派出机构的合同， 不宜认定为无效。如工程建 设施工企业的项 目部在外地施工时 ， 却不进行工商登记 ， 不具 备合法主体资格 ， 此时以项 目 部名义签订的合同如果以无民事 行为能力而认定为无效 ，则显然不利于保护相对人的合法权 益 ，同时，项目部的印章系由项 目部的上级法人开具证明才能 判制 ， 其进行的与工程项 目 有关的经营活动应视为经其上级法 人授权 ，因此不应单独以此认定为无效。
一
生法律效力 ，是指不发生该合同当事人所追求的法律效果， 而不是不发生任何其他意义上的结果 。合同被确认无效后， 当事人对合同无效存有过失的， 须承担缔约过失责任 。 合同 已经 履行 的 ，在 当事人 间发 生恢 复原状返还财产 的法律效果 。
１ ． 关 于认 定 无效 合 同的基 本原 则
第一 ， 合同已经成立。无效合同已经经过要约 、 承诺阶 段 ，当事人 已经达成合意 ， 合同在客观上已经存在；但是能 否产生当事人预期的法律效果 ， 是否符合法律的要求则是效 力判断的结果。无效合 同作为合 同效力判断的结果之一 ， 其 产生 的前提 要件 亦是 合 同关 系在 客观上 已经 成立 。 第二 ， 具有 违法 性 。 违 法性 是指 合 同违反 法律 和行 政法 规 的强制性 规定 和社 会公 共利 益 ， 无 效合 同之 所 以被否定 合 同效力 ， 国家法律之所以对其干预 ， 法律之所以对其作出否 定性评价 ， 其根本原因就在于这些合 同违背了国家意志—— 法律和行政法规的强制性规定所体现 和保护的社会公共 利 益 ，具有 违法 性 。 第三， 对无效合 同的国家干预。 这种国家干预主要表现 在 因这种 合 同得不 到 国家 的强制 力保 护 ， 并 且法 院和 仲裁 机 构不待当事人请求 ， 便可主动去审查合同是否有效 ， 因此无 效 合 同属于 当然 无效 。 第 四，无效合同具有不得履行性 。 第五 ， 无效合 同自始无效。无效合同从一开始就不具有 法 律效 力 ， 而 并不 是在 法 院仲裁 机构 确认 其无效 后才 不具 有 法律效 力 。
《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》答记者问
最高人民法院民一庭负责人就《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》答记者问最高人民法院网站2010-02-22 16:20:00来源：【字体：大中小】【关闭窗口】一出台司法解释的背景问：最高人民法院在2009年9月1日正式公布了《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），请您谈谈《解释》出台的背景情况？答：在我国经济高速发展和住房制度改革日益深化的推动下，房屋租赁经营方式日益普遍，房屋租赁业迅猛发展，涌现出许多新情况、新问题，并形成诉讼进入司法领域。
近年来，人民法院受理的房屋租赁合同纠纷案件日益增多。
由于相关法律规范比较原则，人民法院在审理房屋租赁合同纠纷案件中面临很多具体适用法律的难点问题。
为统一法律适用，指导各级人民法院及时公正审理房屋租赁合同纠纷案件，促进房屋租赁市场的健康发展，最高人民法院于2006年9月着手《解释》（征求意见稿）的起草和调研工作。
房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营用房的租赁。
居住用房是人类生存的基本物质条件，经营用房是人类从事生产经营的必要生产资料，因此，房屋租赁与国家利益、社会公共利益和广大人民群众的切身利益息息相关，亦与社会的和谐稳定、经济的平稳发展息息相关。
最高人民法院从“保民生、保稳定、保发展”的全局工作出发，高度重视该部司法解释的起草工作，确定以落实科学发展观和司法为民作为指导思想，严循立法精神，重视调查研究，强化起草内容的针对性和操作性。
期间，起草小组奔赴全国各地进行调研收集情况，多次召开座谈会广泛征求各级人民法院、全国人大常委会法制工作委员会、国务院法制办公室、住房和城乡建设部、专家学者等各方面意见。
在反复研究讨论的基础上，经最高人民法院审判委员会第1469次会议研究通过，并于2009年9月1日公布施行。
二司法解释的适用范围问：《解释》将适用范围确定为城镇房屋租赁合同纠纷案件，是基于何种考虑？答：按照《城乡规划法》有关规划区域的规定，我国现有房屋可分为城市规划区、镇规划区、乡规划区、村庄规划区范围内的房屋。
关于无效合同确认的若干问题(王利明)
关于无效合同确认的若干问题王利明中国人民大学法学院教授，博士生导师上传时间:2003-11-26内容提要：无效合同的确认是合同法理论和司法实践中的重要问题。
尽管我国民法通则、合同法对无效合同的确认标准做了原则性规定，但在实务中仍存在一些模糊的认识和作法。
论文结合审判实践和立法规定，深入地探讨了确认无效合同应注意的几个问题，更加清晰地划清相关问题之间的界限，有利于更好地指导审判实践。
关键词：无效合同、确认、违法性无效合同是相对干有效合同而言的，是最典型的违反生效要件的合同。
无效合同在实践中类型较多，情况比较复杂。
在合同纠纷中占据了较大的比例，因此有必要就无效合同问题进行探讨。
本文拟对无效合同的确认谈几点粗浅的看法。
一、无效合同的违法性违法性是无效合同的判断标准，如何理解违法性的概念呢？《民法通则》第58条规定：“违反法律或者社会公共利益的”合同无效，以及《合同法》第52条关于“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效的规定，虽然为无效合同的确认确定了一项明确的标准，但在具体适用中，还应当注意如下几点：1．必须违反了全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，才能直接导致合同无效。
最高人民法院1999年《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）＝第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。
其中，“法律”是指全国人民代表大会及其常务委员会制定并颁布的法律；“行政法规”是指国务院制定并颁布的规章、命令、条例等行政规范。
只有违反了法律、行政法规的规定，才有可能导致合同的无效。
至于地方性法规和规章，能否作为判断合同无效的依据，要根据具体情况进行分析。
一般来说，这些规范性文件可以作为判断合同是否无效的参考，法院不得直接援引这些文件为依据判断合同无效。
但是在考虑地方性法规、规章能否作为判断无效的参考时，第一，应当考虑这些地方性法规和规章，是否有上位法存在。
《民法典》无效合同处理规则适用要点解析
《民法典》无效合同处理规则适用要点解析一、背景介绍《中华人民共和国民法典》是中国第一部综合性的民法典，于2020年5月28日在全国人民代表大会第十三次会议上通过，自2021年1月1日起施行。
《民法典》的出台是我国法制建设的重要里程碑，对于规范和保护市场经济秩序起着重要作用。
在《民法典》中，无效合同的处理规则成为了一个重要的方面。
本文将对无效合同处理规则的适用要点进行解析，以便更好地理解和运用相关法律规定。
二、无效合同的定义和性质根据《民法典》第203条的规定，无效合同是指违反法律、行政法规的强制性规定或者社会公共利益的，违背了交易双方真实意思的合同。
无效合同是不具备法律约束力的合同，因此需要依法进行处理。
无效合同的处理原则是保护交易双方的合法权益，并维护社会公共利益和市场秩序的稳定。
《民法典》对无效合同的处理规则做出了详细的规定，为解决无效合同带来的纠纷提供了明确的法律依据。
三、无效合同的效力及其影响根据《民法典》第96条的规定，无效合同自始无效。
也就是说，一旦合同被认定为无效，其效力从合同成立之时起就不存在，双方不能依据无效合同主张权利或者承担义务。
与此同时，无效合同所产生的效果应当予以消除。
《民法典》第99条规定了消除无效合同的方式，包括返还财产、恢复原状、支付损失的赔偿等。
消除无效合同的目的是使双方恢复到合同成立以前的状态，以最大程度地保护双方的权益。
四、无效合同处理规则的适用要点解析1. 公共利益与无效合同根据《民法典》第52条的规定，违背社会公共利益的合同是无效的。
在处理无效合同时，应当充分考虑社会公共利益的保护，确保法律的实施不会对社会秩序和公共利益产生不利影响。
2. 强制性规定与无效合同无效合同是指违反法律、行政法规的强制性规定的合同。
在处理无效合同时，应当查明合同是否违反了强制性规定，并依法做出相应的处理。
3. 恶意串通与无效合同根据《民法典》第54条的规定，双方恶意串通的合同是无效的。
无效合同的认定和处理
合同无效的认定和处理北京市一法律师事务所韩洪律师提记：合同无效是指不具备合同的有效要件且不能补救，对当事人自始即不应具有法律约束力的应由国家予以取缔的合同。
《合同法》第52条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第53条规定：合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
关键词：合同无效合同绝对无效确认合同无效返还财产折价补偿赔偿损失收归国家所有返还集体第三人上部合同无效的认定一、合同无效的概念和种类合同无效是指不具备合同的有效要件且不能补救，对当事人自始即不应具有法律约束力的应由国家予以取缔的合同。
从广义上讲，合同无效包括绝对无效、效力待定和相对无效三类，合同法第47条、第48条、第54条分别规定了效力待定和相对无效的合同，其中效力待定是指无权代理、超越代理权限等因主体问题有可能导致合同的无效；相对无效是指重大误解、显失公平、欺诈、胁迫等合同。
对于效力待定和相对无效的合同，当事人可以通过行使撤销权使合同归于无效。
从狭义上讲，合同无效指违背法律禁止性规定、违背公序良俗，存在合同法第52条、53条规定情形的合同，即绝对无效的合同，对此类合同，即使没有经过诉讼或仲裁程序，从法律上也是无效的，法院或仲裁机关可以依职权主动宣告合同无效。
结合笔者以前写的《合同撤销的方法及后果》一文，本文中所说的“合同无效”着重是指存在合同法第52条、53条规定情形的无效合同。
二、合同无效的法律规定及司法认定政策《合同法》第52条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
浅析合同的效力
浅析合同的效力内容摘要：一、合同效力概述：合同的概念、合同的效力及类型;二、合同成立与生效的关系、特点;三、合同有效：概念、特征及条件;四、合同无效：无效合同的概念、特征、无效的原因、无效合同的分类;五、效力待定的合同：概念、特征、要件及表现类型;六、可撤销合同：概念、特征及权利的行使;七、有关合同效力的几个案例分析及结论一、合同及合同效力概述《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第2条规定：本法所称合同是平等的主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。
《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)第85条则规定：合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。
对比来看这两个规定并无任何本质的区别，只不过是《合同法》把《民法通则》的“民事关系”具体指明为“民事权利义务”而已。
根据《民法通则》中对合同的定义，有的学者认为该“协议”一词应包含双重含义：一为合同，二为合意。
(1)所以有的学者也认为：合同本质上是一种合意，而合同的成立就意味着各方当事人的意思表示一致(2)。
这种理解应当说是比较正确的。
那么，当事人各方通过订立合同的方式来进行交易，怎样才能使合同(也就是当事人之间的合意)被法律认可和保护，不论是在法学理论上还是司法实践中都应着重关注的一个重要课题。
由于司法解释与法律规定之间的冲突以及司法实践中对合同的效力在理论认识上的不一致甚至是混乱，使得对其进行研究更具有强烈的实践指导意义。
首先我们必须明确一个基本前提是，《合同法》的一个主要目的保护当事人合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设(《合同法》第1条)。
因此，《合同法》应当激励交易而并不是加以限制，其显著的表现就是最大限度地使一个已经存在的合同合法有效而不是把大量的合同都认定为无效。
同时，作为私法领域的一类重要民事法律行为，法律应充分保护公民的“自愿”而不必进行过多的限制和干涉。
《民法通则》第85条规定：依法成立的合同，受法律保护。
房屋买卖无效法律后果(3篇)
第1篇一、引言房屋买卖作为一种重要的民事法律行为，关系到当事人双方的切身利益。
然而，在房屋买卖过程中，由于各种原因，可能会导致房屋买卖合同无效。
房屋买卖合同无效后，将产生一系列的法律后果，对当事人双方以及相关方产生重大影响。
本文将从房屋买卖合同无效的原因、法律后果以及救济措施等方面进行探讨。
二、房屋买卖合同无效的原因1. 一方当事人不具备民事行为能力房屋买卖合同属于民事法律行为，要求当事人具备相应的民事行为能力。
若一方当事人不具备民事行为能力，如未成年人、精神病患者等，其签订的房屋买卖合同无效。
2. 欺诈、胁迫等情形在房屋买卖过程中，若一方当事人利用欺诈、胁迫等手段迫使对方签订房屋买卖合同，该合同无效。
3. 违反法律、行政法规的强制性规定房屋买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定，如房屋权属存在争议、房屋未经合法批准等，该合同无效。
4. 损害国家利益、社会公共利益房屋买卖合同损害国家利益、社会公共利益，如买卖双方恶意串通逃避税收等，该合同无效。
三、房屋买卖合同无效的法律后果1. 合同自始无效房屋买卖合同无效后，合同自始无效，当事人之间的权利义务关系终止。
2. 返还财产房屋买卖合同无效后，出卖人应当返还买受人已支付的房款，买受人应当返还出卖人已交付的房屋。
3. 损害赔偿房屋买卖合同无效后，因合同无效给对方造成的损失，应当由有过错的一方承担赔偿责任。
4. 行政处罚房屋买卖合同无效后，若违反了相关法律法规，当事人可能面临行政处罚。
5. 刑事责任在房屋买卖合同无效的情况下，若涉及刑事犯罪，当事人可能承担刑事责任。
四、救济措施1. 诉讼当事人可以依法向人民法院提起诉讼，请求确认房屋买卖合同无效，并要求返还财产、赔偿损失。
2. 仲裁当事人可以依法向仲裁机构申请仲裁，解决房屋买卖合同无效产生的纠纷。
3. 请求行政机关处理当事人可以向相关行政机关投诉，请求行政机关对违法行为进行处理。
五、结语房屋买卖合同无效将产生一系列的法律后果，对当事人双方及相关方产生重大影响。
《民法典》无效合同处理规则适用要点解析
《民法典》无效合同处理规则适用要点解析《民法典》无效合同处理规则适用要点解析在商业交易或合作中，人们常常会签署合同以确保各方的权益。
但有时候合同可能存在瑕疵或非法行为，就会导致合同无效。
无效合同的处理需要符合法律规定，避免产生不必要的纠纷。
本文将对《民法典》无效合同处理规则适用要点进行解析。
一、无效合同的种类根据《民法典》的规定，无效合同分为以下三种：1.违法合同违法合同指的是盗抢、诈骗、贿赂等违法行为产生的合同，这种合同是无效的，不产生任何法律效力。
2.无效合同无效合同指的是未经法定代表人或委托代理人同意、未经必要的书面形式、被错误地认定为合同的行为或是具有错误内容的合同等情况造成的合同，这种合同同样是无效的。
3.撤销合同撤销合同是指合同签订后一方当事人由于受到欺诈、威胁等原因，请求撤销合同的情况。
被欺诈方可以在撤销合同的时限内向人民法院提出申请。
二、无效合同的处理对于以上三种无效合同，法律规定的处理方式也各不相同：1.违法合同的处理违法合同是完全无效的，其效力为不存在。
如果违法合同涉及到的合同标的属于违法行为，那么双方必须无条件地返还该标的物；如果违法合同涉及到的合同标的属于合法行为，那么可以按照法律规定和协商解决。
2.无效合同的处理无效合同虽然无法产生法律效力，但在一定程度上仍然有一些影响。
这种情况下的处理方式是进行部分无效或全部无效的判定。
如果这个合同涉及到课税的问题，那么合同的收入和支出将不予承认；如果合同属于不符合法律规定的形式，那么可以进行合理的解释和推理。
3.撤销合同的处理在被欺诈方申请撤销合同后，法院会根据实际情况进行具体处理。
如果欺诈行为没有被认定为有效，那么合同中表示的内容将被取消；如果欺诈行为已经被认定为有效，那么法院会根据双方的意愿，对双方的利益进行平衡。
三、无效合同的预防预防无效合同的发生是重要的，合同的签署需要遵循法律和规定。
以下是一些预防无效合同的方法：1.注意合同的内容签署合同前，需要认真阅读合同内容，并进行必要的修改和澄清。
小产权房购房合同效力
随着我国城市化进程的加快，小产权房问题日益凸显。
所谓小产权房，是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发。
近年来，关于小产权房购房合同的法律效力问题备受关注。
本文将从法律角度对小产权房购房合同的效力进行探讨。
一、小产权房购房合同的概念小产权房购房合同，是指买方与卖方在小产权房交易过程中，就房屋买卖达成的协议。
该合同主要涉及房屋的买卖、价格、交付、产权转移等事项。
二、小产权房购房合同的法律效力1. 合同有效原则根据《民法典》第二百一十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效。
因此，在小产权房购房合同依法成立的情况下，合同应当具有法律效力。
2. 合同无效的情形（1）违反法律法规的合同：小产权房购房合同若违反了《城市房地产管理法》、《土地管理法》等法律法规，将不具有法律效力。
（2）违反国家政策：小产权房交易违反了国家关于农村宅基地、土地流转等政策，合同将无效。
（3）合同主体不适格：合同一方或双方不具备相应的民事权利能力和民事行为能力，合同无效。
（4）合同内容不合法：合同内容违背公序良俗，合同无效。
三、小产权房购房合同效力认定1. 同一集体经济组织成员之间的小产权房买卖对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村小产权房买卖，合同一般认定有效。
因为此类买卖行为符合国家政策，且合同主体适格。
2. 非同一集体经济组织成员之间的小产权房买卖对于将房屋出售给本乡以外的人员，如取得有关组织和部门批准，合同可以认定有效。
但若未经批准，合同应作无效处理。
3. 小产权房私下买卖小产权房私下买卖违反了国家政策和法律法规，合同无效。
若发生纠纷，买方权益难以得到法律保障。
四、结论小产权房购房合同的法律效力问题较为复杂，需根据具体情况进行分析。
在签订小产权房购房合同时，双方应充分了解相关法律法规和政策，确保合同合法有效。
合同的生效与失效原则及成立前后的效力约定
合同的生效与失效原则及成立前后的效力约定协议书一、生效与失效原则1.1 生效原则：本协议的生效原则遵循自愿、公平、平等的原则，双方当事人经过自由协商并达成一致意见后，本协议即生效。
1.2 失效原则：本协议失效的情况包括但不限于以下情形：1.2.1 双方当事人一致同意解除合同的；1.2.2 双方当事人依法撤销合同的；1.2.3 有关法律、法规或者国家政策禁止或者限制合同生效的；1.2.4 在签署合同之前，双方当事人发现对方一方或双方曾经存在重大隐瞒、虚假陈述、欺诈行为的；1.2.5 双方当事人约定的其他失效情形。
二、成立前后的效力约定2.1 签署前的效力：本协议自双方当事人签署之日起生效，具有法律约束力。
双方当事人应当按照约定的时间和方式履行各自在协议中承担的义务，未经一方当事人同意，任何一方当事人不得擅自解除本协议。
2.2 合同成立后的效力：本协议自双方当事人签署后，双方当事人应当按照协议的约定履行各自的权利和义务。
双方当事人不得擅自修改、解除或终止本协议，如需修改、解除或终止本协议，应经双方当事人协商一致并以书面形式进行。
2.3 违约责任：一方当事人未履行或不完全履行本协议约定的义务，应承担违约责任，包括但不限于赔偿损失、支付违约金等。
2.4 协议解释：本协议的解释、执行和争议解决均适用中华人民共和国法律。
如双方当事人就本协议的解释、执行或争议解决发生争议，应友好协商解决；如协商不成，应提交至本协议签署地的人民法院进行解决。
三、其他约定3.1 本协议未尽事宜由双方当事人另行协商约定，并以书面形式进行。
3.2 本协议一式两份，双方当事人各执一份，具有同等法律效力。
3.3 本协议的附件与补充协议，为本协议的不可分割部分，与本协议具有同等法律效力。
3.4 本协议自双方当事人签署之日起生效，有效期为_______年。
如一方当事人提前30天书面通知另一方当事人不续签本协议，则本协议自通知到期之日起终止。
民法典合同无效的五种情形
民法典合同无效的五种情形《民法典》规定，当下列情形中的任何一种发生时，当事人当时缔结的合同为无效：一、合同当事人没有行为能力者缔结的合同无效。
行为能力指的是当事人是否足以对自己的行为承担责任，以合同行为表示意志并保证合同履行的能力。
根据《民法典》规定，当一方当事人为无民事行为能力人时，其缔结的合同是无效的。
二、违反公正原则缔结的合同无效。
公正原则是指当事人缔结的合同应该符合道德准则、合法权利规则、公平正义、社会共识等原则，如果双方当事人一方违反了这些原则，缔结的合同将被认定为无效。
三、双方订立的合同内容明显不符合现实，违背客观规律的合同无效。
客观规律指的是按照客观规律运行的自然规律、社会规律和法律规定等，如果双方当事人订立的合同内容明显不符合客观规律，则该合同无效。
四、诱骗或欺诈、胁迫等引起的合同无效。
《民法典》规定，如果双方当事人之间的合同缔结过程中存在诱骗或欺诈、胁迫等行为，则该合同被认定为无效。
五、违反法律、行政法规的合同无效。
《民法典》对违反法律、行政法规的合同作出明确规定，即如果当事人订立的合同违反了法律、行政法规，则该合同是无效的。
民法典规定，无效合同具有法律特征，即无效合同既不能作为有效合同使用，也不能作为无效合同使用。
依据《民法典》的规定，民事诉讼机关在裁定合同无效的基础上，还将根据当事人的行为来判定撤销合同的时间点。
综上所述，《民法典》规定，有五种情形可以让当事人缔结的合同无效，即合同当事人没有行为能力者缔结的合同无效、违反公正原则缔结的合同无效、双方订立的合同内容明显不符合现实，违背客观规律的合同无效、诱骗或欺诈、胁迫等引起的合同无效、违反法律、行政法规的合同无效，而且当合同被认定为无效时，民事诉讼机关还将根据当事人的行为来判定撤销合同的时间点。
因此，当合同当事人在缔结合同前应当充分了解和遵守《民法典》关于合同无效的有关规定，以免被判定为无效合同而受到不必要的损失。
关于无效合同的处理原则是什么？.doc
关于无效合同的处理原则是什么？一是返还财产应适用恢复原状的原则。
二是对主体不适格等无效合同应按有效处理。
对因主体资格不合格而导致合同无效,但合同已经全部履行或者部分履行完毕的,应当无效合同按有效合同的原则进行处理。
无效合同简单的来说就是没有法律效益的合同。
但是，当我们在不知道的情况下签订了无效合同该怎么办呢？我们应该如何来处理这些无效合同？处理的原则又是什么？下面，就由为大家整理出来的关于无效合同的处理原则是什么，以及无效合同的诉讼时效。
希望能够帮助到您。
一、无效合同的处理原则一是返还财产应适用恢复原状的原则。
对于合同已经履行完毕，或者绝大部分已经履行完毕，标的物又符合行业标准或约定标准可供利用的，该合同无效后处理就不应再适用返还原则，而应当折价返还。
对于返还标的物导致显失公平的，应将此情形视为不能返还财产，须对标的物损耗的价值或价格降低的价值进行补偿。
而对于如标的物已经被使用，不再能反映原貌或者原价值的，可采用返还原物基础上，由加害一方赔偿其他损失；或者由有过错一方继续使用，适用金钱返还（赔偿）的做法，以此弥补受损害方的经济损失。
二是对主体不适格等无效合同应按有效处理。
对因主体资格不合格而导致合同无效，但合同已经全部履行或者部分履行完毕的，应当无效合同按有效合同的原则进行处理。
主要原因在于主体资格的无效与合同履行后果的损失并无因果关系。
合同履行只要是当事人真实意思表示，就不能因为合同无效而否认交易的真实性，不能人为地否定交易基本规律。
对于合同双方的轻微违法情节可能导致合同无效的；对于双方当事人的违法情节导致合同继续履行不可能，导致合同无效，但合同已经绝大部分履行完毕的；对于双方当事人虽有违法情节，但合同已经履行完毕的，以及其它类似情况存在的，应当按有效合同的处理原则进行处理，并根据双方当事人在签订、履行合同中存在的过错、过失，合理分担双方应承担的民事责任。
总之，无效合同制度体现了公权与私权之间的利益冲突与妥协。
商品房买卖合同纠纷中无效格式条款的认定标准
商品房买卖合同纠纷中⽆效格式条款的认定标准摘要格式条款，根据《中华⼈民共和国合同法》第39条第2款规定可知，是指当事⼈为了重复使⽤⽽预先拟定，并在订⽴合同时未与对⽅协商的条款。
从中我们可以推出格式条款的特征，即条款定型化、预先拟定、⽆协商⾃由。
因此，房屋买卖合同中约定的条款是否为格式条款应当从以上三个特征来认定分析，其中⽆协商⾃由为格式条款最本质特征。
受制于购房者与开发商之间政策信息、法律储备等诸多因素影响，各类商品房买卖合同中普遍存在开发商预设的格式条款。
格式条款的存在导致弱势购房者在商品房买卖纠纷中往往处于不利境地。
根据《中华⼈民共和国合同法》第39条第1款规定可知，格式条款提供⽅即开发商负有三项法定义务，即遵循公平原则确定当事⼈之间的权利义务、对于免责或限责条款采取合理的⽅式提⽰对⽅注意以及依对⽅的要求给予说明的义务。
对于商品房买卖合同中格式条款效⼒认定，虽然《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》没有另⽂详定，但《最⾼⼈民法院关于适⽤<中华⼈民共和国合同法>若⼲问题的解释(⼆)》第10条规定，“提供格式条款的⼀⽅当事⼈违反合同法第39条第1款的规定，并具有合同法第40条规定的情形之⼀的，⼈民法院应当认定该格式条款⽆效。
”该条司法解释明确了合同中格式条款⽆效的法定情形，故亦确⽴了商品房买卖合同中格式条款⽆效的认定规则。
⼀、相关法律依据相关法律依据⼀、(⼀)《中华⼈民共和国合同法》第39条采⽤格式条款订⽴合同的，提供格式条款的⼀⽅应当遵循公平原则确定当事⼈之间的权利和义务，并采取合理的⽅式提请对⽅注意免除或者限制其责任的条款，按照对⽅的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事⼈为了重复使⽤⽽预先拟定，并在订⽴合同时未与对⽅协商的条款。
第40条格式条款具有本法第五⼗⼆条和第五⼗三条规定情形的，或者提供格式条款⼀⽅免除其责任、加重对⽅责任、排除对⽅主要权利的，该条款⽆效。
无效合同与效力待定合同辨析
束力。从 当事人双方订立合同的 目的来看 ，有效合同应 当是合同效力的常态 ，但是市场交易纷繁复杂 ， 合
同效力的非常态是一个经常出现的现象，对合同效力的非常态如何做出科学地规定 ，直接关系到合 同法价
值目 标的实现与否。在市场交易中影响合同效力的因素有多种 ，这些因素对合同效力 的影响程度也有大有 小，有的致使合 同绝对无效 ，有的致使合同相对无效 ，有的可以通过补救措施使合同有效。我国合 同法便 是科学地分析了影响合同效力因素的不 同情况 ， 将合同效力的非常态分为三类 ：即无效合 同、效力待定合
《 中华人民共和国合同法》没有对无效合 同和效力待定合 同的含义作明确规定 ，但根据合 同法对这两
种合同的效力、确认标准等方面的有关规定分析 ，学理上认为无效合同是指 已经成立 ，但严重欠缺合同的 有效要件 ，自始、绝对、确定、当然不按照行为人设立、变更和终止民事法律关系的意思表示发生法律效 力的合同。 【２ 由此可见无效合 同也是当事人进行 的一种 民事行为 ，也会发生一定 的法律效力 ，只不过 －Ｐ７ 】ｌ） 是当事人不欲追求的后果罢了。 ］ ３无效合 同具有以下法律特征 ： ＿（ ０ ２ｍ ） １ ．违法性。无效合同是指该合同已经成立 ， 由于或违反了法律、法规的强制性规定 ，或者损害了 但
国家法律保护的合法利益 ，因而不能发生当事人所追求 的法律后果 。 ２ ．不具有强制履行性 。有效合同的法律效力之一就是 国家强制力保证合同得 以最终履行 ，当事人如
有违反 ，就要承担违约责任。而无效合同因其违法性 ，不具有强制履行性 ，当事人也不承担合 同不履行的
违约责任 ，而可能承担包括缔约过失责任在 内的相应 民事责任或者行政责任 。 ３ ．合 同自 、当然、确定无效。无效合同之所以无效 ，是 因为当事人在订立合 同时严重违反了有关 始 生效要件 ，因此 ，无效合同的后果是确定的不生效力 ，即合同成立时即无法律拘束力 ，且其 以后也无转变
浅论合同的无效与撤销
浅论合同的无效与撤销[摘要] 无效合同与可撤销合同，其根本性区别在于无效合同损害的是国家和社会公共利益。
可撤销合同是对当事人一方显失公平，作为可撤销合同，受害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
无效合同自合同成立签订之日起就无效，无论当事人是否主张无效合同看似与可撤销合同有其相近之处，其二者有本质上的区别在实践中应避免二者相互混淆。
[关键词] 合同；无效合同；可撤销合同；法律规定一、无效合同和可撤销合同的涵义随着我国社会主义市场经济制度的建立和不断完善，交易活动日益丰富和多元。
订立合同是现代社会公民、法人及其他经济组织进行交易的最主要手段。
目的是以合同来确定彼此间利益关系，并通过合同的约束力，从而实现双方预期利益的最大化。
合同包括有效合同、无效合同。
（一）无效合同无效合同相对于有效合同而言，指的是合同虽然成立，但合同在内容上或形式上违反了法律、行政法规的强制性规定、损害社会公共利益，而被确认为无效合同。
（二）可撤销的合同可撤销的合同并非当事人之间所有的约定都能获得法律的保护。
合同所涵涉利益关系的现实只有建立在合同有效的基础上，当事人无法借助尚未成立或无效的合同实现自己预期的利益。
一般合同一旦依法成立，就具有法律约束力，但是无效合同即由于违反法律、行政法规的强制性规定或者损害国家社会公共利益，即使其成立，也不具有法律约束力。
因此，合同因不具备有效要件而被确认无效，则自始至终不产生法律约束力，不能引起当事人预期的民事权利义务关系，但它却要产生法律所直接规定的某些法律后果。
可撤销合同，是指因意思表示有缺陷，当事人一方享有撤销权，可行使撤销权对已经成立的合同予以变更或撤销的合同。
据此可知，可撤销合同的产生的根本原因是意思表示瑕疵。
当事人在签订合同时并未体现其真正意愿。
在这种情况下所成立的合同是可变更、可撤销的。
二、无效合同的法律规定及产生的不良后果（一）无效合同的情形《合同法》第52条明确规定了无效合同，并具体规定合同无效的五种情形为：一是以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；二是恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的；三是以合法形式掩盖非法目的的；四是损害社会公共利益的；五是违反法律、行政法规强制性规定的，有上述五种情形之一的为无效合同。
浅析无效合同4篇
浅析无效合同4篇全文共4篇示例，供读者参考篇1无效合同是指由于一方或双方缺乏法律上的行为能力、合同内容违反法律规定或是存在其他违背公序良俗的情况而导致的合同不具备法律效力的情况。
在实际生活和工作中，我们常常会遇到各种各样的无效合同。
一、因当事人缺乏法定代表人或法定代表人行为能力而导致的合同无效。
在法律规定中，未成年人、精神障碍者、被限制民事行为能力人等一些特殊群体是无法独立进行法律行为的，所以他们签署的合同在没有代表人签字的情况下是无效的。
而且，在一些公司或机构中，如果没有经过授权的代理人签署合同，也是违法的，同样导致合同无效。
二、因合同内容违反法律规定而导致的合同无效。
合同内容的违法性可以表现在多个方面，例如合同违反了国家法律、法规，违背了社会公序良俗，侵犯了他人的合法权益等等。
这种情况下的合同是违法的，当事人可以要求解除合同或者向法院提起诉讼。
三、因合同主体不存在或是虚假而导致的合同无效。
有些不法分子会利用虚假身份或者虚假资料来进行合同签署，这种情况下合同是不存在效力的。
另外，在一些经营不端的企业或者个人中也存在使用虚假信息签署合同的情况，这也是无效的。
四、因一方被欺诈或胁迫而导致的合同无效。
在签署合同的过程中，一方如果被对方欺骗或者胁迫，导致合同内容不真实或者不符合自己的真实意图，这种合同也是无效的。
受害方可以向法院提起诉讼，要求解除合同并获得赔偿。
五、因合同违反强制性规定而导致的合同无效。
在一些特殊领域的合同中，如果合同内容违反了法律的强制性规定，例如合同未经过相关部门审批、合同侵犯了国家利益等情况，这种合同也会被认定为无效。
总的来说，无效合同是指由于一方或双方的违法行为或者其他原因导致合同失效的情况。
在面对无效合同时，当事人应该及时采取法律措施，维护自己的合法权益，并避免再次陷入无效合同的困境。
同时，在签署合同时，应该注意合同内容的合法性和详细性，避免因为疏忽而导致合同无效。
愿每一份合同都是合法有效的，保障当事人的权益和社会的公平正义。
山东省高级人民法院民事审判工作会议纪要--房地产纠纷案件
2005年山东省高级人民法院《全省民事审判工作座谈会纪要》关于房地产纠纷案件的处理问题。
正确、及时地审理好房地产案件，不仅关系到维护房地产市场秩序的问题，同时也关系到社会关系的稳定问题。
会议根据法律法规和司法解释的规定，就当前我省审判房地产案件中存在的问题，进行了分析研究，提出了具体处理意见：（一）关于合同效力的认定问题。
合同效力的认定不仅关系着土地交易关系的稳定和当事人合法权益的保护，而且关系到房地产市场的有序发展。
因此，在对合同效力的认定上，会议认为，要与最高人民法院有关房地产司法解释的指导思想保持一致，即不轻易确认合同无效。
1、关于商品房预售合同登记备案的效力问题。
根据最高人民法院法释[2003]7号司法解释的规定，人民法院认定商品房买卖合同的效力应审查出卖人是否取得商品房预售许可证明，这是考虑到我国房地产市场目前的实际情况而制定的，当事人在向人民法院起诉前取得商品房预售许可证明的，可视为其具备预售资格。
对于商品房预售合同登记备案的问题，从我国现行的有关不动产登记的立法规定看，商品房预售合同的登记备案，属于房产管理部门和土地管理部门对合同的一种行政管理措施，不是确认合同效力的必要条件，当事人以商品房预售合同未办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
2、关于土地使用权转让合同效力的认定。
根据《合同法》及最高人民法院法释[2005]5号司法解释的规定，转让方转让土地使用权应当取得土地使用权证书，所签订的土地使用权转让合同是有效的。
在当事人向人民法院起诉前，仍未取得土地使用权，或仍未获得有批准权的人民政府批准的，其所订立的转让合同应认定为无效。
对此，我们应当严格掌握。
3、关于房地产开发企业的经营资格对合同效力的影响问题。
房地产经营资格是用来证明房地产开发企业开发经营能力和资信度的证明，审核和发放房地产企业的营业执照，是国家用来管理、控制和监督房地产业发展的重要手段。
是否具备房地产开发经营的资格，是开发房地产的必要条件，也是房地产开发企业对外承担责任的基本条件。
无效合同的认定及处理
无效合同的认定及处理合同范本专家。
标题，无效合同的认定及处理。
在合同范本专家的职责范围内，处理无效合同是一个至关重要的问题。
无效合同可能会给客户带来不必要的法律纠纷和经济损失，因此需要专业人士来进行认定和处理。
以下是针对无效合同的认定及处理的合同范本：无效合同的认定及处理。
一、合同无效的认定。
1.1 无效合同的定义，当合同违反法律规定、违背公共利益或者缺乏必要的合同要素时，合同将被认定为无效。
1.2 无效合同的认定标准，根据相关法律法规和司法解释，对合同的无效性进行认定，包括但不限于合同目的的合法性、当事人的行为能力、合同内容的合法性等方面进行综合判断。
二、无效合同的处理。
2.1 无效合同的效力，一旦合同被认定为无效，合同的效力将被削弱或者被废止。
当事人应当按照法律规定进行合同效力的处理。
2.2 无效合同的后果，无效合同可能导致当事人的权利义务发生变化，需要根据具体情况进行相应的法律处理和调整。
三、法律咨询及建议。
3.1 针对无效合同的法律咨询，针对无效合同的认定及处理，合同范本专家将根据客户的具体情况提供相关的法律咨询和建议，帮助客户理清法律关系，保护客户的合法权益。
3.2 定制合适的处理方案，根据无效合同的具体情况，合同范本专家将为客户定制合适的处理方案，包括但不限于协商解除合同、请求法院判决合同无效等。
四、其他事项。
4.1 其他相关事项，针对无效合同的认定及处理，合同范本专家将根据客户的需求提供其他相关事项的咨询和服务，确保客户在合同纠纷中能够得到全面的法律支持。
在合同范本专家的指导下，客户可以清晰地了解无效合同的认定标准和处理程序，确保合同的合法性和有效性，最大程度地保护客户的合法权益。
希望以上合同范本能够满足您的需求，如有任何疑问或需要进一步的法律咨询，请随时与我联系，我将竭诚为您服务。
合同范本专家。
日期，XXXX年XX月XX日。
民法典合同无效
民法典合同无效关于合同最重要的就是合同的效力，大家谈生意、做买卖签订合同时都希望自己所签合同合法有效，只有有效的合同才完全受法律保护。
如果当事人订立的合同，因违反法律法规不能生效，不仅无法实现双方的交易目的，还要因合同效力存在瑕疵承担相应的法律责任。
因此，作为市场经济交易法的合同制度，能否真正发挥保障交易安全促进交易效率的功效，合同效力制度在其中扮演了至关重要的角色。
只有知道无效的合同情形、种类，才能避免自己所签合同无效。
《民法典》实施后关于合同无效方面的规定总结梳理如下仅供学习参考之用一、《民法典》合同无效之规定：第一百四十四条无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。
第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。
但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
第五百零五条当事人超越经营范围订立的合同的效力，应当依照本法第一编第六章第三节和本编的有关规定确定，不得仅以超越经营范围确认合同无效。
第五百零八条本编对合同的效力没有规定的，适用本法第一编第六章的有关规定。
第一千二百六十条本法自2021年1月1日起施行。
《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国继承法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国收养法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国侵权责任法》、《中华人民共和国民法总则》同时废止。
因此，《民法典》实施后，《合同法》和《民法总则》失效。
《合同法》52条，合同无效的情形不再适用。
《民法典》总则编是对《民法总则》的继承，《民法典》对合同效力的规定与《民法总则》同。
《民法典》合同编对合同效力基本没有规定。
无效认定标准
无效认定标准认定一份合同是否无效是一个关键的法律判断。
当一份合同被认定为无效时，合同双方将失去其法律效力。
在这篇文章中，我们将讨论无效认定的标准以及在不同情况下可能适用的标准。
无效认定的标准通常分为以下几个方面：一、违反法定规定：一份合同如果违反了法定规定，将被认定为无效。
法定规定是根据国家或地区的法律制定的，用来规范和保护各方的权益。
例如，某些法律规定了在特定情况下必须符合的合同形式、要素和程序等。
如果合同未能满足这些规定，则可能被认定为无效。
二、违反公序良俗：合同如果违反了公序良俗，也可能被认定为无效。
公序良俗是指广大社会成员普遍接受并遵守的道德准则和价值观。
如果合同违背了这些准则或价值观，可能会被认为违反了公序良俗，从而被判定为无效。
例如，一份合同涉及非法活动、欺诈行为或道德败坏等情况，都可能被认定为无效。
三、违反合同双方意思自治原则：合同是各方根据自愿原则达成的协议，其内容和效力应受到双方的意思自治原则的保护。
如果合同中的一方由于被误导、强迫、错误等原因而无法充分表达自己的真实意图，或者合同内容存在严重不对等的情况，合同可能被认定为无效。
四、违反约定目的原则：合同在达成时，通常都有一个明确的约定目的。
如果合同内容或条款严重违背了合同的约定目的，且该违反是显而易见的，合同可能被认定为无效。
例如，一份合同的目的是购买商品，但合同中却存在明显的条款，使得购买方无法获得合同约定的商品，这样的合同可能被认定为无效。
需要注意的是，在不同的法律体系和司法实践中，对于无效认定标准的具体解释和应用可能有所不同。
因此，在具体案件中，应考虑法律适用的国家或地区，以及当地法院对无效认定标准的解释。
在某些情况下，法律还可能对无效合同的后果作出进一步的规定，例如合同无效的效力消失、返还已支付的款项等。
总结起来，无效认定标准是根据违反法定规定、违反公序良俗、违反合同双方意思自治原则、违反约定目的原则等多个方面来判断。
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浅论房产合同纠纷中合同效力与无效合同的认定原则赖徽棠刘显波一、合同效力及房地产合同效力的概述合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人各方乃至第三人的强制力。
那么，怎样的才能对当事人或第三人产生法律上的约束力呢﹖当事人订立合同是一种经过合意的民事行为，如果符合法律规定的条件，则是一种民事法律行为，在法律上产生约束力。
《民法通则》第五十五条规定：民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。
也就是说订立合同的行为如果符合上述条件就是民事法律行为，合同在法律上就产生了约束有关当事人和第三人的效力，否则不产生法律效力。
不产生法律效力的合同为无效合同。
原《经济合同法》第七条规定了合同无效的几个条件：(一)违反法律和行政法规的合同;(二)采取欺诈、胁迫等手段所签订的合同;(三)代理人超越代理权限签订的合同或以被代理人的名义同自己或者同自己所代理的其他人签订的合同;(四)违反国家利益或社会公共利益的经济合同。
经济合同被确认无效后，当事人依据合同所取得的财产应返还给对方，有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失;如果双方都有过错，各自承担相应的责任。
1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》规定合同无效的条件是：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;?(四)?损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
因无效合同所取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有要返还的，应当折价补偿;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
房地产合同是众类合同中性质较为特殊的一类合同，此类合同的订立不仅要遵守《民法通则》，原《经济合同法》、新《合同法》等的规定，所订立的合同还应当到有关土地管理部门、房产管理部门办理相关的批准、登记等手续，合同方能产生法律效力。
作为海南特区来说也不例外。
但是前些年海南房地产由于盲目开发、缺乏预见和规划，使房地产市场发展过热、过快，加之当时有关这方面的法律法规不健全，出台滞后，造成海南房地产市场混乱，经济活动无章可循，直至1995年1月1日《中华人民共和国房地产管理法》开始施行，这种现象才逐渐得以缓和，海南房地产市场也才开始逐渐步入正轨。
二、房地产合同纠纷的处理原则尽管在95年后房地产开发经营活动有了法律的保障，但是95年之前因无法可依和客观因素的影响而遗留下来的房地产开发经营活动方面的纠纷却不少;而且即使是在95年之后，因整个海南大气候仍处于转型、过流阶段，一些房地产开发经营活动和涉及房地产方面的其他活动仍然是不甚规范，法律法规在实际适用中存在冲突，如此引起的纠纷亦很多。
如何解决，关键在于如何认定因房地产开发经营或涉及房地产活动而订立的合同的效力。
笔者认为，对《房地产管理法》施行之前和这之后当事人订立的合同，应当根据特定的经济环境和现实状况，在不违背立法本意的前提下，综合考虑，对合同效力作出准确、合法、合理的认定，以便更好地解决现存的房地产纠纷。
在此，笔者想首先介绍一个典型案件来具体分析房地产合同的效力，即原告海南省工业厅被告中华人民共和国建设部、中国房地产开发海南公司房屋买卖纠纷案。
该案案情是：1991年9月25日，原告海南省工业厅与被告中国房地产开发海南公司、建设部海南咨询服务中心签订了一份《合同书》，约定：两被告将位于海口市美舍河开发区白龙南路的宿舍楼一幢转让给原告，房屋为框架结构64套，建筑面积为6644平方米，共计房款为565万元，房屋交付时间为1992年7月30日之前，付款方式为自本合同生效之日起三天之内，一次性付定金人民币100万元，一个月后再付100万元，余额在工程竣工验收交付使用一个月内付清。
在原告付清房产转让款后五日内，双方到房产管理部门办理房屋产权过户手续，费用按国家有关规定办理。
合同签订后，原告依约分五次给建设部海南咨询服务中心支付共计人民币565万元，被告中国房地产开发海南公司于1993年1月10日将宿舍楼交付给原告使用，之后，原告以房改方式将房屋出售给本单位的职工，现均已装修入户居住使用达四年，因两被告一直未能给原告办理上述房产的过户手续，遂成讼。
再查：两被告出售给原告的房屋的土地使用权属于建设部海南咨询服务中心，系行政划拨用地，尚未办理土地出让手续，经原海口市国土局批准用于建设综合服务大楼，作为城市规划、建设技术、房地产方面咨询业务场所。
建设部海南咨询服务中心系中华人民共和国建设部于1988年7月27日在海南设立的，其经营范围是开展城市规划、建设技术、房地产方面的咨询业务;1992年该中心因歇业被海南省工商行政管理局吊销。
从上述案例可见，原、被告所订立的合同及合同内容有几个方面是不合法的，首先主体上建设部海南咨询服务中心不具备房地产开发经营资格，无权订立房屋预售合同;第二、该合同的标的物所依附的土地是行政划拨用地，建设部海南咨询服务中心未依照《划拨土地使用权管理暂行办法》的有关规定，办理土地使用权出让手续并缴纳土地出让金;第三，该房屋所依附的土地原批准的用途是建设综合服务大楼，非住宅商业用地，而建设部海南咨询服务中心未经批准即擅自更改土地用途进行商品房开发和经营;第四、合同在订立时，所建房屋也未达到当时法律法规规定的预售条件。
很显然，原、被告订立的合同违反了《民法通则》、《经济合同法》有关合同生效的规定，以及违反土地使用权管理的有关办法，完全符合认定无效合同的条件，本应当认定为是无效合同，按无效的合同来处理。
但是在此案中，有一个特殊的情节，即原告已将取得的房屋以房改的方式出售给本单位职工，职工们均已装修入户居住达四年之久，如按无效合同来处理——返还房产给两被告，那么无辜职工们的利益将受到严重的损害，而且也将严重影响生活和工作，而且事实上在全案的审理过程中，职工们的反响是最强烈的。
另外，在合同的订立过程中，原告及两被告均存在不同程度的过错。
最终该案以认定合同有效来判决，并经终审维护结案，笔者认为这样处理是完全符合立法本意的，也达到了应有的社会效果。
上述案例是众多案例中的一个，但是具有代表性和典型性。
它突出反映了房地产开发经营案件中存在的连锁关系，它让我们清楚地看到审理此类案件不仅仅只是处理开发商与第一手买受方之间的关系，而且还要充分考虑以标的物为焦点的一连串的合同关系，因为以买卖关系牵头的一连串的合同关系层层相扣的，其中兼杂有抵押关系、租赁关系、合作关系等等，若处理不当，将会引起恶性循环。
故结合此典型案例，笔者认为在认定合同效力时应遵循以下几个原则：(一)遵循立法本意，维护社会稳定原则我国制定的原《经济合同法》第一条规定：为保障社会主义市场经济的健康发展，保护经济合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。
1999年制定的统一《合同法》的第一条规定：为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。
“从上述法律规定我们可看出，无论是以前的《经济合同法》还是现在的《合同法》，它制定的根本目的就是为了保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，最终促进社会主义现代化建设。
法律是发展和进步的保障，而稳定是一切社会发展和进步的前提，两者相辅相承，共同推动社会进一步向前发展共同促进社会主义现代化建设。
作为执法机关，我们的目的也就是为社会发展和进步扫清障碍，我们的任务是化解社会的矛盾，调和不利因素，所以执法机关审案判案应该通透法律的立法本意，以稳定大局为本。
当前我国社会经济发展的速度较快，各类经济关系也纷呈复杂，最近中国又面临加入WTO，经验的不足和客观形势的影响使我国法律法规存在不甚完善和出台滞后的现象，使法律本身和现实状况存在差异和予盾，这是不可避免的。
比如前述的案例，如果从绝对的法律角度说，合同确订无效是无疑的，但是一旦确认合同无效，矛盾就会激化，这就是冲突所在。
具体来说笔者认为第一、诸如此类涉及到众多的散户的利益或内部集体的利益、买断产权的、具有连锁关系的房地产开发经营方面的纠纷，如果仅仅是因为土地转让、报建、规划方面的手续欠缺或不全，而依据省政府、市政府的根据经济状况制定的规定，可以补办、补全这些手续的，有关的合同应该认定有效，按有效合同来处理，依据各方过错，承担相应的违约责任。
在这里笔者还想说明一点，依照法律规定，承担违约责任的方式是采取补救措施或赔偿损失、支付违约金等等。
结合上述案例，被告没有为原告方办妥房产证，违反了合同约定，补办手续就是采取违约责任中规定的补救措施的一个内容，这就可以反过来说明手续的欠缺并不必然导致合同的无效，因为法律在作强制性规定的同时，是允许采取补救措施的。
第二、对于不涉及众多散户或内部职工利益的案件，如前，假设原、被告在订立合同后，原告海南省工业厅并未将房屋以房改方式出售给职工，只是闲置着，或租赁予他人、或抵押予他人而他人尚未押断产权的情况，笔者认为可以认定合同无效。
因为不论是房屋被闲置着，或出租、抵押予他人，均不影响房屋所有权人行使所有权，承租人依法可以继续承租，抵押也只是担保的一种方式，并不必然导致抵押物的产权转移，而且抵押权人的真正目的也不在于此，最主要的是这些情况都不尽然引起社会大面积的负面影响，而且作无效无理，在返还财产上也是实际可行的。
(二)保护善意相对人、善意第三人的合法权益原则我国的法律、行政法规在立法上除了规定制订法规的目的是维护社会经济秩序外，还着重强调了要保护当事人的合法权益，这在过去的《经济合同法》、新的《合同法》里都有所体现，比如新的《合同法》的第四十九条就规定：行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效;第五十条也规定：法人或其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。
故笔者认为在处理房地产开发经济纠纷时应与立法原则一致，也应该充分考虑保护善意相对人甚至善意第三人的利益，准确认定合同效力。
下面笔者从房地产纠纷的几个类型来具体阐述。
第一、房地产转让纠纷房地产转让纠纷是房地产纠纷中所占比例最大的一部分，通常致使合同无效的事由是：商品房预售时，或者未领取预售许可证，或者未按规定投入工程开发建设总投资的百分之二十五以上，或者根本未领取土地使用权证等等。
一般来说如果买方已经入住，并已支付大部分房款，有关欠缺的手续可以补办的，应维护买方的利益，除非是买方主张合同无效，否则应认定合同有效，按有效合同处理。
如果预售的房屋尚未交付，或工程尚未完工、不可能完工、工程欠缺有关手续、发展商亦不愿意承担责任等情况，可按无效合同来处理。